※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

O 사실관계

  - 2006년 11월중에 보유토지의 지목이 목장용지에서 창고용지로 바뀌었고, 2007년 5월중에 증여하였으며 시가에 해당하는 가액이 없어 보충적평가방법으로 평가하는 경우임

O 질문내용

  위와같은 경우 상속세및증여세법 시행령 제50조 제1항에 따라 유사한 인근토지를 표준지로 볼때 인근토지의 개별공시지가는 2006.1.1기준 개별공시지가를 적용하는지, 2007.1.1기준 개별공시지가를 적용하는지 여부를 질의함

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

  1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  (이하생략)

O 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

  ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 8. 5. 개정)

  1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 8. 5. 개정)

  2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

  4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

  (중간생략)

  ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

  (이하생략)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-1754, 2005.09.27

  【질의】

  당해 토지는 공시지가가 있는 토지임. 동 토지내에 온천공이 있으나 별도의 공시지가는 없음. 이 경우 시가가 불분명하여 국세청 기준시가로 평가할 경우 평가방법은.

  1. 당해 필지의 공시지가로 평가하고 온천공은 평가근거가 없으므로 “0”으로 해야 함. 즉 기왕의 토지의 공시지가 산정시 온천공을 감안하여 공시지가를 산정하였고 온천공에 대한 상속세법상의 평가기준이 없기 때문임.

  2. 토지는 공시지가로 평가하고 온천공은 별도로 인근의 온천공에 대한 공시지가를 인용하여 평가하여야 함.

  어느 방법이 타당한지.

  【회신】

  상속재산인 토지의 평가는 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제1호의 규정에 의하여 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가에 의하여 평가하는 것임.

  다만, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 경우로서 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제1호 단서 및 「같은법 시행령」 제50조 제1항에서 규정한 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법에 의하는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 상속재산인 토지의 개별공시지가를 산정할 때에 온천공의 가치를 적정하게 반영하였는지 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 판단하는 것임.

O 서면4팀-932, 2005.06.13

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 본인은 ○○동 XX번지에 토지 2,OOO㎡와 ○○동 XX-1번지에 토지 1,500㎡를 소유하고 있으며, 2004.1.1. 현재의 개별공시지가는 2004.6.30.에 고시되었고, 2004.1.1. 현재 ○○동 XX번지의 개별공시지가는 50,000원이고 ○○동 XX-1번지의 개별공시지가는 52,000원임.

  ｏ 2004.2.20.에 상기 두필지를 합필하여 ○○동 XX번지의 면적이 3,500㎡가 되고 ○○동 XX-1번지는 없어짐.

  ｏ 2004.4.10.에 상기 토지를 자에게 증여하였음.

  (질의내용)

  사실관계가 상기와 같은 경우 증여세과세가액 계산시 개별공시지가 적용에 대해서 다음 갑설 또는 을설 중 어느것으로 평가하는지 여부.

  〈갑설〉 합필되기 전 ○○동 XX번지 2,O00×150,000＝100,000,000원과 동소 XX-1번지 1,500×52,000＝78,000,000원을 합한 가액으로 평가함.

  〈을설〉 합필된 후 ○○동 XX번지는 모두 3,500㎡이므로 3,500×50,000＝175,000,000원으로 평가하여 증여가액으로 함.

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 제1호 및 「같은법 시행령」 제50조 제6항의 규정에 의하여 토지를 개별공시지가로 평가할 때 적용할 개별공시지가는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하는 것임. 다만, 증여받은 토지가 합병된 경우로서 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 같은법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가하는 것이며, 합병 전후 당해 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 「같은법 기본통칙」 61-50…1(개별공시지가가 없는 토지의 평가) 제2항 제2호의 규정에 의하여 합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액에 의하는 것임.

O 재재산-399, 2005.04.26

  【질의】

  1. 국세청 회신내용

  개별공시지가가 없는 토지의 지가산정은 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령 제5조의 공시기준일 현재 지목변경후의 당해 토지와 이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임.

  2. 토지현황

  - 2003.5.1. : 토지분할

  - 2003.8.1. : 분할된 토지중 일부 양도

  3. 질의사항

  상기와 같이 2003.5.1. 분할되어 2003.8.1. 분할된 토지의 일부를 양도한 경우에 양도한 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 지가를 산정할 때 그 평가기준일은 아래 중 어느 것인지.

  가) 2003.1.1

  국세청의 회신문에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 지가산정은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령 제5조의 공시기준일을 기준으로 하는 바 양도일인 2003.8.1.에 적용되는 공시지가의 공시기준일은 2003.1.1.이므로 2003.1.1을 적용하여야 함.

  나) 2003.7.1.

  지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조의 2에서 분할 등으로 개별공시지가가 없는 토지에 대해 1.1.∼6.30. 사이에 분할된 토지는 7.1.을 기준일로 하여 10.31.까지 결정 공시하도록 규정돼 있는 바 당해 토지는 2003.5.1. 분할되었음으로 공시기준일은 2003.7.1.을 적용하여야 함.

  【회신】

  양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 함. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있음.