※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲 소유 주택 현황
주택 | 취득일 | 소재지 | 임대사업자등록 | 거주기간 |
A(임대주택) | 2004년 | 용인시 | 예정 | - |
B(거주주택) | 2004년 | 용인시 | - | 2년 8개월 |
* A주택 : 국민주택규모 아파트, ’11년 주택공시가격 2억9천만원
* B주택 : 보유기간 7년 4개월
- 甲은 현재 전세로 거주하고 있으며, B주택을 양도할 예정임
○ 질의내용
- ｢소득세법 시행령｣ 제155조제19항에 따른 거주주택(B) 1세대 1주택 비과세 특례와 관련하여 거주기간 계산시 A주택을 임대주택으로 등록하기 전에 거주한 기간(2005년～2008년)을 통산하는지 여부
- A주택을 임대주택으로 등록하지 않고 B주택(보유기간 7년 4개월)을 양도하는 경우 장기보유특별공제율
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① ～ 생략
제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14>
1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14>
1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된[장기임대주택의 임대호수요건(이하 이 조에서 "임대호수요건"이라 한다)을 충족하지 아니한 기간이 6개월을 경과하게 된 경우를 포함한다] 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 제1호의 세액에서 제2호의 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 임대호수요건을 충족하지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2011.10.14>
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
나. 이하 생략
②이하 생략
○ 소득세법 시행령<대통령령 제23218호, 2011.10.14> 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.
제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다.
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 생략
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
표1
보유기간 | 공제율 |
3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 |
4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 |
5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 |
8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 |
10년 이상 | 100분의 30 |
표2
보유기간 | 공제율 |
3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 |
4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 |
5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 |
8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 |
10년 이상 | 100분의 80 |
③ 생략
○ 부동산거래관리과-1072, 2011.12.23.
「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 한편, 1세대가 거주주택 양도일 현재 해당 거주주택에서 거주하고 있지 않은 경우에도 위 특례 규정이 적용되는 것입니다.
