※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사업자가 상가건물(쇼핑몰)을 양도함에 있어 토지와 건물등의 가액을 구분하여 거래하지 아니하는 때로서 그 가액이 불분명하여 안분계산 하는 경우
소득세법 제99조에 의거 토지는 같은조 제1항 제1호 가목의 개별공시지가로 하고 건물은 다목의 오피스텔 및 상업용 건물에 해당되어 나목에서 “다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다” 라고 하였는바, 이 경우 과세표준 안분계산 방법은?
[사실 관계]
1. 부동산 매매가격 : 235백만원 (토지,건물 및 부가가치세 별도 구분 없음)
2. 당해 부동산은 판매 및 영업시설로 상업용 건물임
3. 부동산 매매 잔금청산일 : 2006. 11. 24.
4. 토지,건물에 관한 개별공시지가 및 기준시가 있으나 감정평가사항 없음
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
○ 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시
2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호
부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 고시합니다.
2001년 1월 29일
국 세 청 장
1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우
사업자가 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다.
가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정
토지의 기준가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.
나. 과세표준의 안분계산
가목에 의한 건물 등의 기준가액
과세표준 ＝ 실지거래가액 × ─────────────────
(부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과
건물 등의 기준가액의 합계액
나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례)
【서면3팀-2117, 2004.10.15】
사업자가 건축중에 있는 과세건물을 완성하여 그 토지와 함께 공급(분양)하는 계약을 체결하였으나 그 실지거래가액(분양가액) 중 토지의 가액과 건물 등의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 같은법시행령 동조 동항 제3호의 규정에 의하여 과세표준을 안분계산하는 것이며,
또한 이 경우 당해 과세표준 안분계산은 국세청장의 고시(2001.1.29. 국세청고시 제2001-6호)내용(2)에 의하는 것임.
