1. 질의내용 요약
질의요지
○기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 부동산의 양도시 실지매매계약서상의 실지거래가액보다 낮은 가액으로 작성된 검인 계약서에 따라 건물분 부가가치세 신고․납부 및 소유권이전등기를 한 경우 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정하여야 하는지
사실관계
○ 1999.05.06. 갑이 종로구 숭인동 소재 A부동산(공동소유로 지분 1/5)을 취득하여 5년 9개월간 학원에 임대
○ 2005.01.06. 갑이 A부동산을 양도
- 매매계약 당일 매매가액을 128억원으로 하여 중개인 입회하에 실지매매 계약서를 작성한 후 매수인의 요청으로 실지매매금액보다 낮은 가액인 107억원으로 기재한 검인계약서 작성(매매가액 외 양도인, 양수인 등은 사실과 동일하게 기재)
* 매매대금은 전액 갑 명의의 예금계좌에 입금 또는 갑 명의의 대출금을 상환하는데 사용
○ 2005. . . 갑이 당시의 소득세법에 따라 기준시가로 적법하게 양도소득세 예정신고․납부(기준시가에 의한 양도차익 1억원 이상)
* 검인계약서의 금액 107억원을 기준으로 건물분 부가가치세를 신고함으로써 부가가치세는 과소납부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18. 개정)
1. ～ 4. 생략
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제162조의 2 【양도가액】(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것)
① 생략
② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31. 신설)
2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31. 신설)
3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31. 신설)
4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999. 12. 31. 신설)
5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999. 12. 31. 신설)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것)
① ～ ③ 생략
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995. 12. 30. 개정)
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 (1995. 12. 30. 개정)
가. 제157조 제3항 제2호의 자산
나. 취득후 1년 이내의 부동산
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 (1995. 12. 30. 개정)
(이하 생략)
○ 부동산등기 특별조치법 제3조 【계약서등의 검인에 대한 특례】
① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)ㆍ군수(이하 “시장 등”이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
(이하 생략)
나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 법규과-869, 2008.02.27
귀 과세기준자문신청의 경우, 구「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것을 말함) 제96조 제1항 제5호의 규정에 따른 실지거래가액 적용 여부를 판단함에 있어서, 거주자가 주상복합건물의 일부인 상가건물 및 그 부속토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득과세표준확정신고를 한 경우로서, 당해 거주자와 건물의 양수자가 실제 거래금액에 따라 부동산매매계약서를 작성한 이후 단순히 관할구청에 검인을 신청하기 위하여 당해 실제 거래금액과 다른 부동산매매계약서를 작성한 경우라면 동 규정에 따른 실지거래가액 적용대상에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 심사양도1999-2549, 2000.02.11
거래금액을 사실대로 신고하더라도 기준시가에 의하여 양도소득세를 납부할 것이므로 허위계약서를 작성할 이유가 없었던 것으로 보여지는 바, 허위계약서를 작성하였다는 이유로 양도차익을 실지거래가액으로 산정한 처분은 부당함
○ 대법2000두10434, 2002.08.13
구 소득세법시행령(1999. 12. 31 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제166조 제4항 제2호는 기준시가과세원칙에 대한 예외로서 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 정하여야 하는 경우의 하나로, ‘조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우’를 들고 있다. 그러므로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우가 아니라, 양도인이 양도소득세 신고를 위하여 양도 및 취득당시의 각 실지거래가액을 신고함에 있어 사실과 다른 허위계약서를 증빙서류로 제출하거나 소유권이전등기시에 위와 같은 허위계약서를 제출한 것에 불과한 경우는 시행령 제166조 제4항 제2호에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2000. 6. 27 선고, 98두 16088 판결 ; 2001. 7. 13 선고, 2000두 1263 판결 ; 2002. 5. 17 선고, 2000두 10397 판결 참조).
○ 대법원2007두3329, 2007.01.11(원심판결 : 서울고등법원2005누29978, 2007.01.11)
원고는 매도인 본인 겸 이○○, 이○○ 등을 대리하여 주식회사 ○○○○, 황○○에게 별지목록 기재 각 부동산과 석재 채굴을 위한 부속시설 및 부대설비를 40억 원에 양도하였으나, 그 중 별지목록 기재 부동산에 관하여 매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료함에 있어서 등기 편의상 부동산소유명의자별, 필지별로 계약서를 작성하면서 매매대금을 실지거래가액보다 낮게 기재하여 등기소에 제출한 사실, 원고는 이 사건 양도소득세 예정신고 당시에도 이 사건 제1부동산의 대금이 실제 양도가액보다 낮게 기재된 계약서를 제출한 사실은 인정되나, 이는 양도소득세 예정신고를 함에 있어서 사실과 다른 허위계약서를 증빙서류로 제출한 것에 불과할 뿐 구 소득세법 제96조 제1항 제5호 소정의 ‘허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우’에 해당한다고 할 수는 없다.