1. 사실관계

○2020.6.17. 甲은 ‘경기 ◎◎◎’ 소재 주거용 오피스텔 분양권 취득함

○◎◎◎시는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정됨

2. 질의내용

○ 2021.6.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어, 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

10. "분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1. 토지[｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

 나. 지상권

 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

①거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1.제94조제1항제1호․제2호 및 제4호에 따른 자산

 제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

 2.제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

  양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

○소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제152조의4【분양권의 범위】

 법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

 1. ｢건축물의 분양에 관한 법률｣

 2. ｢공공주택 특별법｣

 3. ｢도시개발법｣

 4. ｢도시 및 주거환경정비법｣

 5. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣

 6. ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣

 7. ｢주택법｣

 8. ｢택지개발촉진법｣

○건축물의 분양에 관한 법률 제3조【적용범위】

① 이 법은 ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

 1. 분양하는 부분의 바닥면적(｢건축법｣ 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

 2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>

 1. ｢주택법｣에 따른 주택 및 복리시설

 2. ｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 따른 지식산업센터

 3. ｢관광진흥법｣에 따른 관광숙박시설

 4. ｢노인복지법｣에 따른 노인복지시설

 5. ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

 6. ｢지방공기업법｣에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다. <신설 2012. 6. 1.>

○주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>

 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

 4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

 1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호라목에 따른 기숙사

 2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

 3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호의 노인복지주택

 4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】(제3조의5 관련)

 14. 업무시설

 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)