1. 사실관계

1. 질의내용 요약

당 법인은 복합빌딩(상가, 오피스텔 10층 건물)을 2005년 중에 60% 분양을 완료하였으며, 나머지 40%는 2007년에 분양을 하고 있음.

토지와 건물을 함께 공급하면서 실지거래가액이 불분명하여 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제3호에 의거 과세표준 안분계산을 하게 되었음.

건물기준가액 계산시 적용되는 건물신축가격기준액이 2005년에는 46만원이었으나 2007년은 49만원으로 변경되었음.

이 경우 미분양된 건축물의 분양과 관련하여 건물분 과세표준을 계산하기 위하여 변경된 건물신축가격기준액인 49만원을 적용하여야 하는지 아니면 변경전의 46만원을 적용하는 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

O 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액 에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

◈ 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 ◈

 (2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호)

부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 고시합니다.(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

【서면3팀-2003, 2005.11.11】

【질의】

주상복합건물을 아래와 같이 신축 분양함에 있어 2005.10. 분양분에 대한 부가가치세 과세표준 안분계산시 기준시가 적용을 2003년 기준시가를 적용하여야 하는지 아니면 2005.10. 현재 기준시가를 기준으로 안분계산 하여야 하는지.

※ 건물 신축 및 분양내역

1. 착공일 : 2004.2월

2. 주택분양공고 및 계약체결일(1차) : 2003.10월

3. 완공일 : 2006.3월

4. 상가분양공고 및 미분양주택 계약체결일 : 2005.10월

【회신】

사업자가 건축중에 있는 과세건물을 완성하여 그 토지와 함께 공급(분양)하는 계약을 체결하였으나 그 실지거래가액(분양가액) 중 토지의 가액과 건물 등의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 같은법령 같은조항 제3호의 규정에 의하여 과세표준을 안분계산하는 것이며,

또한 이 경우 당해 과세표준 안분계산은 국세청장의 고시(2001.1.29. 국세청고시 제2001-6)내용(2)에 의하는 것으로 귀 질의에 있어 건물의 기준가액은 당해 분양하는 건물의 공급계약일 현재의 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 하는 것임.

【서면3팀-2117, 2004.10.15】

사업자가 건축중에 있는 과세건물을 완성하여 그 토지와 함께 공급(분양)하는 계약을 체결하였으나 그 실지거래가액(분양가액) 중 토지의 가액과 건물 등의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 같은법 시행령 동조 동항 제3호의 규정에 의하여 과세표준을 안분계산하는 것이며,

또한 이 경우 당해 과세표준 안분계산은 국세청장의 고시(2001.1.29. 국세청고시 제2001-6호)내용(2)에 의하는 것임.