1. 사실관계

상기 주소지에 대지 13평 2층 재래식 2층 건물(토지등기만 되어있고, 건물은 구청 무허가건축물대장에 등재되어있음)의 2층은 본인이 거주하며, 1층은 보증금 5백만원에 월세 30만원에 임대중임.

또한, 충주에 노후를 대비하여 오래전에 토지 등기만 되어있고 가옥대장에만 등재된 폐가를 한 채 구입하여 주말농장으로 사용중임.

2. 질의내용

종합소득세 신고․납부의무 여부

3. 관련법령

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 ○ 소득세법 제12조【비과세소득】

   다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다.(2006.12.30.개정)

   2. 부동산임대소득 중 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 및 대통령령이 정하는 주택의 임대소득

○ 소득세법 제14조【과세표준의 계산】

  ① 거주자의 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준은 각각 구분하여 계산한다.(2006.12.30. 개정)

  ② 종합소득에 대한 과세표준(이하“종합소득과세표준”이라 한다)은 제16조 내지 제47조의 2의 규정에 따라 계산한 이자소득금액 ․ 배당소득금액 ․ 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 근로소득금액 ․ 연금소득금액과 기타소득금액의 합계액에서 종합소득공제를 한 금액으로 한다.(2006.12.30. 개정)

 ○ 소득세법 제18조【부동산임대소득】

  ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

   1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

 ○ 소득세법 시행령 제8조의 2【비과세 주택임대소득】

  ① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득”이라 함은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)을 말한다.(2006.2.9. 개정)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다.(99.12.31 신설)

   1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산(99.12.31 신설)

   2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.(2000.12.29 개정)

   3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산(99.12.31 신설)

   4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산(99.12.31 신설)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

 ○ 서면4팀-2187, 2005.11.15

  【제목】

  1세대 1주택 판정시 주택의 범위에는 무허가주택을 포함하여 판정하는 것임

  【질의】

  (상황)

  1. 본인은 1977년(1976년 신축)초에 충남 ○○시 ○○동 소재 대지 및 무허가 주택을 구입하여 살고 있으며 취득 후 십 수년간 재산세(가옥세)를 납부하다가 십 수년 전부터 재산세가 부과되지 않고 있음.

  2. 최근 우리 지역이 부동산투기지역으로 지정되면서 매매시 발생하는 양도소득세에 대해서 몇 가지 문의하고자 함.

  (질의)

  1) 본인의 경우 장기간 보유하면서 실제로 거주하고 있어도 무허가 주택이라 양도소득세 면제대상에서 제외되는지 여부

  2) 양도소득세를 면제받을 수 없다면 장기간 보유를 하고 거주를 하였기 때문에 구제 받을 수 있는 방법은.

  【회신】

  1. 현행 소득세법 제89조 제3호 같은법 시행령 제154조의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 “주택”에는 무허가 주택이 포함되는 것이며, 귀 질의의 경우 당해 무허가 주택을 포함하여 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 “1세대 1주택”해당 여부를 판정하는 것임.

  2. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유 등 소득세법 시행령 제154조의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 경우 비과세를 적용하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택(무허가 주택 포함)과 그 부수토지는 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것임.

 ○ 서면1팀-1493, 2005.12.07

  【제목】

  무허가 건축물을 건설하여 임대료를 받는 경우 부동산임대소득으로 과세됨

  【질의】

  (질의 1) 농지를 형질변경하여 무허가 건축물을 건립하여 기숙사를 운영하면서 임대료를 받는 경우 적용되는 세법령

  (질의 2) 직업소개소업을 하면서 수익을 얻는 경우 적용되는 세법령

  (질의 3) 불법임대업을 하는 경우 위법 여부 및 고발 여부

  【회신】

  1. 부동산의 대여로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제18조의 규정에 의한 부동산임대소득에 해당하며, 당해연도의 부동산임대소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득 과세표준을 당해연도의 다음연도 5월 1일에서 5월 31일까지 납세지관할세무서장에게 신고하여야 함.

  2. 직업소개소 등을 경영하는 자가 직업소개 용역을 제공하고 받는 대가는 소득세법 제19조의 규정에 의한 사업소득에 해당하며, 당해연도의 사업소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월 1일에서 5월 31일까지 납세지관할세무서장에게 신고하여야 함.

  3. 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하지 아니하거나 사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈한 경우에는 조세범처벌법 제9조 및 동법 제13조에 의한 처벌을 받을 수 있음.

 ○ 소득46011-2298, 1999.06.17

  【제목】

  당사자간 계약에 의해 중도금을 받은 이후에는 당해 임대부동산에 대한 소유권 이외의 모든권리가 매수인에게 이전되고 매수인이 실제로 임대료를 수입하는 경우는 당해 임대소득의 귀속자는 매수인이 됨

  【질의】

1997년 5월 임대건물에 대한 매매계약을 체결하고 중도금을 치룬 상태에서 ＩＭＦ로 인해 부동산가액이 하락하자 매수인의 일방적인 잔금거부로 소송중인 지금 아래와 같은 상황일때 납세의무에 대한 두가지 설이 있어 질의함.

  - 아 래 -

  1. 현재현황

  공부상 : 본인소유

  임대료 및 관리비수입 : 매수인

  특약사항 : 중도금이후(매매총액의 80％ 이상 수령)

임대료 등 수입은 매수인이 받기로하고 잔금이 해당하는 연도분까지 국세는 본인이 부담하기로 함(단, 세입자들과 매수인은 미계약상태임).

  〈갑설〉부동산은 실질소득에 관계없이 명의상 소유자에게 과세함이 원칙임.

  〈을설〉실질과세원칙에 따라 일단 부동산소유자 수입으로 계상하되 전액필요경비로 산입하고 매수인은 그에 대한 수입을 계상하여야 함.

  【회신】

  귀 질의의 경우 당사간의 계약에 의하여 중도금을 받은 이후에는 당해 임대부동산에 대한 소유권 이외의 모든 권리가 매수인에게 이전되고, 매수인이 실제로 임대료를 수입하는 경우에 있어서는 당해 부동산임대소득의 귀속자는 매수인이 되는 것임.