1. 질의내용 |
○○주택개발은 건물신출판매업자로 오피스텔을 신축하여 분양하고 있는 개인사업자로서 당해 신축한 오피스텔의 분양이 이루어지지 아니하여 미분양분에 대하여 일시적으로 임대를 하고 있는 상황에서 당해 신축건물 소재지에 부동산임대업 사업자등록을 하였으며, 그 임대 오피스텔 중 주거용으로 임대한 경우에 면세전용으로 부가가치세가 과세되는지 여부 및 당해 주거용으로 임대한 오피스텔이 면세전용으로 과세된 후 분양하는 경우 국민주택규모 이하로서 부가가치세가 면제되는지 여부에 대한 질의임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 등 법령 (법률, 시행령, 시행규칙) |
○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으 로 본다. (1977. 12. 19 개정) ○ 부가가치세법 제12조 【면 세】 ③ 제1항의 규정에 의하여 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. ○ 부가가치세법 시행령 제15조 【자가공급의 범위】 ① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1995. 12. 30 개정) 1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2006년 12월 31일까지, 제4호의 2의 규정은 2005년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. (2004. 12. 31. 후단개정) 4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2003. 12. 30. 개정) |
나. 유사 사례 (기본통칙, 예규, 심사․심판례, 판례) |
【질의】 1. 오피스텔 신축분양사업자가 2003년 5월에 1호당 25.7평(85㎡) 이하인 오피스텔 15호(실)을 완공하여 같은 달부터 주택으로 임대(면세전용으로 매출부가가치세를 신고납부함)하던 중 2003년 10월에 임대계약을 해지하고 제3자(임차인 포함)에게 모두 분양하여 양도하는 경우 당해 오피스텔 분양(양도)에 대하여 부가가치세가 과세되는지 여부 2. 상기 질의1과는 별도로 2003.2.18.이전에 오피스텔을 분양받아 매입세액을 공제받고 2003.2.18. 이후에 최초로 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 경우 부가가치세법상 면세전용의 규정을 적용하는지 여부 3. 상기 1의 경우로서 오피스텔을 일시 주택으로 임대한 후 이를 해지하고 제3자에게 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니하는 경우 계산서를 교부하여야 하는지 및 업종은 소득세법상 부동산임대업에 해당하는지 아니면 주택신축판매업 또는 부동산매매업에 해당하는지 여부 【회신】 1. 오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임 이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적·잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임 2. 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 동법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제됨 3. 귀 질의 2의 경우에는 유사사례(서삼 46015-11351, 2003.8.23.)를 참고하기 바라며, 질의 3(소득세법)의 경우에는 관련법령 등을 검토 중에 있으며 검토가 끝나는 대로 회신할 것임 |
나. 유사 사례 (기본통칙, 예규, 심사․심판례, 판례) |
○ (심사례) 심사기타2000-12, 2000.03.24 【제목】 국민주택규모초과주택의 신축․분양 관련 매입세액은 공제되나, 신축후 분양이 안돼 일시적․잠정적으로 임대한 경우 아니고 면세되는 주택임대업 영위로 보아 불공제한 사례 【판단】 부동산매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 공적으로 면세사업에 해당하는 주택임대사업으로 전환한 경우에는 재화의 자가공급에 해당하는 것으로 부가가치세 과세대상이나 주택임대사업에 공하던 주택을 분양하는 경우 당해 주택은 면세사업에 공하던 재화의 공급으로 부가가치세 과세대상에 해당되지 아니하는 것(같은뜻 : 부가 46015-17987, 1996. 9. 2)이고, 주택임대용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것(같은뜻 : 부가 46015-1442, 1996. 7. 16)이며, 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양지연으로 인하여 분양이 될 때까지 당해 주택을 임시적․잠정적으로 임대한 후 분양하는 경우 동 주택의 일시적인 임대는 재화의 자가공급에 해당하지 아니하는 것이나, 당해 주택의 임대가 사업내용의 변경인지 또는 일시적인 임대인지 여부 등은 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단 하는 것(같은 뜻 : 부가 46015-111, 1995. 1. 13 ; 부가 46015-709, 1994. 4. 12)이라고 할 것임 ○ 부가46015-374, 1996.02.27 부동산 매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건물을 분양지연으로 인하여 당해 건물이 분양될 때까지 사업목적을 변경하지 아니하고 일시적․잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산 매매업에 해당하는 것임 이 경우 당해 건물의 임대가 사업내용의 변경인지의 여부는 사업자등록, 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단할 사항임 |
나. 유사 사례 (기본통칙, 예규, 심사․심판례, 판례) |
○ 부가46015-1787, 1996.09.02 부동산 매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 공적으로 주택임대사업(면세사업)으로 전환한 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 자가공급에 해당하는 것이며, 주택임대사업에 공하던 이 주택을 분양하는 경우 당해 주택은 면세사업에 공하던 재화의 공급으로 부가가치세 과세대상에 해당되지 아니하는 것임 오피스텔을 분양받아 사업개시전 등록을 한 자가 당해 오피스텔의 취득과 관련한 매입세액을 공제받고 2003.2.18 이후 최초로 사업이 개시되는 경우로서, 당해 오피스텔을 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용(상시 주거용으로 임대)하는 때에는 부가가치세법시행령 제15조 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것임 |
