1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1983년도 준공된 건물(토지 포함)을 1995년 취득하여 임대업 운영

- 취득가액을 확인할 수 있는 실지거래계약서는 없으나 장부가액은 존재함

[질의사항]

- 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 취득가액 산정기준

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 취득가액(2005.12.31 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

○ 소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]

① - ③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.(2006.12.31 단서삭제) [ 부칙 ]

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.(2006.12.30 신설) [ 부칙 ]

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2006.12.30 신설) [ 부칙 ]

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(2006.12.30 개정) [ 부칙 ]

○ 소득세법 시행령 제89조 [ 자산의 취득가액 등 ]

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.(1994.12.31 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(1994.12.31 개정)

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액(1994.12.31 개정)

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(2000.12.29 개정)

○ 소득세법 시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.(2005.12.31 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(1994.12.31 개정)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(1994.12.31 개정)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(1996.12.31 신설) [ 부칙 ]

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀 -1061, 2006.04.21.

[ 질의 ]

(사실 관계)

- 거주자 A, B는 공동사업자로서 취득한 토지상에 건물을 신축하여 일부는 분양공사비에 충당하고 잔여분은 공동사업자로서 임대업을 영위하고자 하였으나, 공동사업자간 불편한 사정으로 공동사업을 폐업하고 잔여분을 출자비율에 따라 개별 등기 후 가 개인별로 임대사업을 영위하고자 함.

- 폐업 후 잔여부동산을 출자 비율대로 개별 등기함에 있어 부동산의 위치, 면적 등이 균등하지 않아 이를 조정하고자 출자비율보다 초과 취득자가 미달 취득자에게 일정금액의 금전을 지급함.

(질문 사항)

상기와 같이 공동사업을 폐업하고 각 개인별로 임대업을 영위 하다가 임대사업용 부동산을 양도하고 양도자산에 대한 양도소득을 실지거래가액으로 신고하는 경우 취득가액 산정방법

[ 회신 ]

1. "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의식할 수 있는 것입니다.

2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유 기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제할 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.

○ 서면4팀 -1080, 2005.06.28.

[ 질의 ]

○ 서울 강남구(주택 및 주택외 투기지역) 소재 토지를 1989.08월 상속받은 후 나대지 상태로 보유하다가 1992.06월 동 토지에 근린생활시설을 신축하여 건물을 임대하고 부동산 임대업으로 사업자등록을 한 후 장부를 기장하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있음.

○ 건물 신축 후 장부를 기장하면서 토지 및 건물의 실지거래가액을 알 수 없어 임대사업 개시일 현재의 국세청 기준시가로 기장하였으며, 건물가액에 대하여 현재까지 감가상각을 하여 종합소득세 신고시 필요경비로 공제하였음.

○ 위의 토지 및 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하고자 함.

- 실지거래가액을 양도차익을 산정하는 경우 취득가액을 장부가액(기준시가)으로 할 수 있는지 아니면 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제호 다목(매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 하여야 하는지?

- 취득가액 산정시 부동산 임대 소득금액에서 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하는지 또는 소득세법 제97조 제1항 제호 다목의 방법에 의한 취득가액의 경우에는 감가상각비를 차감하지 아니하는지?

[ 회신 ]

투기지정지역에 소재하는 부동산을 양도하여 실질거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 취득가액을 장부에 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것입니다.

자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.

○ 제도 46011-11560, 2001.06.16.

[ 질의 ]

1999년부터 부동산 임대업을 영위하여 온 거주자로서 2000년까지는 소득세를 추계에 의하여 신고납부하여 왔으나 2001년부터 장부를 기장하고자 합니다.

이 때 임대용 부동산에 대한 실지 취득가액이 불분명하거나 증빙이 없는 경우 취득 당시의 장부가액(감가상각비를 계상하기 위한 기초가액)을 어떻게 계산하는 것이며 그에 대한 법률적 근거는 소득세법 몇 조를 적용하는 것인지

취득당시에 시행하던 소득세법을 적용하는 것인지, 아니면 현재 개정 시행하고 있는 소득세법을 적용하는 것인지

[ 회신 ]

부동산 임대업자의 토지·건물에 대한 장부상 취득가액은 실제 취득가액으로 하는 것이나, 그 가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것입니다.