1. 사실관계
○A조합은 OO시 OO동 000번지 일원에서 토지 소유자들이 환지방식의 도시개발사업을 시행하기 위하여 설립된 조합으로 사업개요는 다음과 같음
- 도시개발구역의 명칭 : OO OO1지구 도시개발구역 -사업의 목적 : OO시 OO동 000번지 일원을 계획적․체계적으로 개발하여 도시개발사업을 추진함으로써 건전한 도시발전 유도 - 시 행 자 : OO OO1지구 도시개발조합 - 시행면적 : 000㎡ - 시행기간 : 실시계획인가일(2019.12.30.) ~ 환지처분일 - 사 업 비 : 000백만원(실시계획인가된 사업비) |
○A조합은 2018.12.20.「도시개발법」제13조에 따라 OO시장으로부터 도시개발조합 설립인가를 받아 2018.12.21. 법인으로 등기하였는바 현재까지 추진일정은 다음과 같음
-2018.8.30. : OO OO1지구 도시개발구역 지정, 개발계획 수립 및 지형도면 고시 - 2018.12.20.: 조합설립인가 -2019.12.30. : OO OO1지구 도시개발사업 구역 지정변경, 개발계획 변경 및 실시계획인가 및 지형도면 고시 -2020.2.12. :OO OO1지구 도시개발사업 환지계획인가 신청 -2020.3.17. :OO OO1지구 도시개발사업 환지계획인가 통보 |
○OO OO1지구 도시개발사업의 환지방식 사업은 A조합이 사업시행자가 되어 지구 내 토지의 소유자에게 정리 후 토지로 환지하여 주는 사업방식으로
-A조합은「도시개발법」제34조에 따라 체비지의 매각을 통하여 사업비를 충당하게 되는바
-A조합은 2020.3.27. B법인과 다음과 같은 지급금액 및 조건으로 체비지 매매계약을 체결하였음
구분 | 금액(원) | 지급시기 |
합계 | 000 | |
계약금 | 000 | 계약체결일 |
잔금 | 000 | 계약체결일로부터 10일 이내 |
○A조합은 상기 체비지 매각대금 및 조합원 증환지* 청산금에 대하여 진행기준에 따라 작업진행률을 기준으로 수익을 인식하는 회계처리를 하였음
* 조합원의 권리면적보다 면적을 증가하여 환지하는 것
2. 질의내용
○(질의1) 도시개발조합이 사업비에 충당하기 위하여 체비지를 매각하는 경우 해당 체비지매각 수익에 대한 손익의 귀속시기
(갑설) 작업진행률에 따라 수익을 인식함 (을설)상품 등 외의 자산의 양도로 보아 사용수익일, 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른날에 수익을 인식함 |
○(질의2) 조합이 조합원으로부터 수령하는 증환지 청산금이 수익사업소득에 해당하는지 여부
○(질의3) 질의2에서 수익사업소득에 해당할 경우 증환지 청산금에 대한 손익 귀속시기
(갑설) 작업진행률에 따라 수익을 인식함 (을설)상품 등 외의 자산의 양도로 보아 사용수익일, 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른날에 수익을 인식함 |
3. 관련법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
①내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
②제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】
①법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.
3.상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.
○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
①법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1.중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우
2.기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
○조세특례제한법 제104조의7 【정비사업조합에 대한 과세특례】
②「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제2조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 「법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
○조세특례제한법 시행령 제104조의4【정비사업조합의 수익사업의 범위】
법 제104조의7제2항을 적용할 때 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은「법인세법」제4조제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.
○ 도시개발법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1.“도시개발구역”이라 함은 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조 및 제9조의 규정에 의하여 지정․고시된 구역을 말한다.
2.“도시개발사업”이라 함은 도시개발구역안에서 주거․상업․산업․유통․정보통신․생태․문화․보건 및 복지등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
○ 도시개발법 제13조【조합 설립의 인가】
①조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명 이상이 대통령령으로 정하는 사항을 포함한 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를 받아야 한다.
○ 도시개발법 제15조【조합 설립의 인가】
① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 그 주된 사무소의 소재지에서 등기를 하면 성립한다.
④ 조합에 관하여 이 법으로 규정한 것 외에는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.
○도시개발법 제34조【체비지 등】
①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
○ 도시개발법 제41조【청산금】
①환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.
○ 도시개발법 제44조【체비지의 처분 등】
①시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.
○ 도시개발법 제46조【청산금의 징수․교부 등】
①시행자는 환지처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 다만, 제30조와 제31조에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.
