1. 질의내용 요약 |
건설임대주택에 거주하다가 건설사의 부도로 당해 임대주택에 대해 경매가 진행되어 당초 임차보증금 2천만원은 대항력이 없는 것을 알게 되었고, 그 임대주택에 거주하던 본인이 3천만원에 낙찰을 받아 1년이내 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 임차보증금 2천만원이 취득가액에 포함되는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2000. 12. 29 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
소득세법시행령 제166조 제4항의 규정이 적용되어 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 필요경비는 실지취득가액에 소득세법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액으로 하되, 그 자산의 취득시 부담한 전세보증금은 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액에 한하여 실지취득가액에 포함하는 것임 ○ 재산46014-1942,1999.11.06 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임 ○ 국심86서1702,1986.12.18 부동산 전소유자 행방불명으로 법원경락허가 법정에 의해 전소유자(임대인)의 임차보증금을 법적변제의무없이 대위변제한 경우 필요경비 불산입함 ○ 심사법인2004-6,2004.04.19 법원경락에 의해 취득한 부동산을 양도함에 있어 필요경비 산출시 대항력이 없는 전세보증금은 인정하지 않음 |