주 문

 ○○세무서장이 2023.4.10. 청구인 A○○에게 통지한 2020년 과세연도 양도소득세 및 증권거래세 371,306,259원과, ○○세무서장이 2023.5.22. 청구인 B○○, C○○에게 각각 통지한 2020.10.5. 증여분 증여세 각 545,435,704원과 232,340,365원의 과세예고통지는 분양금액에 대응되는 취득세 및 공사비용 등 추가원가와 분양수수료가 평가기준일(양도일=증여일, 2020.10.5.) 당시 확정부채에 해당하는지에 대해 구체적인 사실관계를 재조사하고 확인되는 비용은 순자산가액에서 차감한 후 주식의 가치를 재평가하고 그 결과에 따라 양도소득세 및 증권거래세, 증여세 과세표준과 세액을 다시 통지합니다.

이 유

1. 통지내용

가. ㈜E□□□□는 2019.1.15. 부동산 신축판매업을 영위하는 것으로 설립되었고, 지분 30,000주(100%)를 보유한 A○○(이하 “청구인1”이라 한다)은 2020.10.5.(양도일=증여일) 배우자 D○○에게 6,000주, 장남 B○○(이하 “청구인2”라 한다)에게 10,500주, 장녀 C○○(이하 “청구인3”이라 한다)에게 6,000주, 총 22,500주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 1주당 10,000원(액면가액)에 각각 양도(이하 “쟁점거래”라 한다) 후 2020.12.24. 쟁점거래에 대한 양도소득세 신고를 하였다.

나. ○○세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.7.8. 쟁점거래 관련 세무조사를 실시하여 아래와 같은 비상장주식평가 내역에 대하여 2022.8.23. 쟁점거래의 양도소득세 신고 시인 결정을 통보하였다.(생략)

다. △△청 감사관실은 2022.10.24. 조사청에 대한 종합감사를 실시하여, 미완성공사(분양) 등의 자산이 상가 9개호 및 주거용 오피스텔 35개호의 집합건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)로서 2020.9.25. 사용 승인된 점과, 평가기간 내 분양계약 된 오피스텔 8개호가 존재하는 점을 확인하였다.

라. 이에 따라 양도일로부터 3개월 내(평기기간 내)에 주거용 오피스텔 35개호 중 8개호가 분양되었음에도 비상장주식평가 시 해당 분양가액을 반영하지 않은 점과, 평가기간 내 분양계약 된 오피스텔 8개호(1, 3, 5호 라인)와 면적·기준시가가 동일한 같은 호수의 다른 층에 해당하는 오피스텔 13개호(1, 3, 5호 라인)에 유사매매사례가액을 적용하지 않은 것을 지적하였다.

마. ○○세무서장은 위 감사결과에 따라 주식회사 마레의 주가를 1주당 132,960원으로 보고, 2023.4.10. 청구인1에게 특수관계자에게 비상장주식을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정에 따라 양도소득세 355,303,154원과 증권거래세 16,003,105원에 대한 과세예고통지를 하였다.

바. □□세무서장은 청구인2에게는 저가양수 증여의제에 따라 2023.5.22. 증여세 545,435,704원, 청구인3에게도 저가양수 증여의제에 따라 2023.5.22. 증여세 232,340,365원을 각각 과세예고통지를 하였다.

사. 이에 불복하여 청구인1은 2023.5.3., 청구인2·3은 2023.6.15. 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장

가. (쟁점① 관련) 오피스텔 13개호는 평가기준일 후 3개월이 지나 거래되었다. 따라서 평가증액 4,905,218,000원은 순자산가액에 포함할 수 없다.

 1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제63조와 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증세령”이라 한다) 제55조 제1항에 의하면 순자산가액은 증여일 현재 당해 법인의 재산을 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하도록 되어있다.

 2) 상증세령 제49조 제1항 단서에 의하면 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나, 평가기간이 경과한 후(2021.1.6.)부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중(2021.7.31.)에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 포함시킬 수 있다고 규정한다.

 3) 따라서, 오피스텔 13개호는 평가심의위원회의 심의를 거치지 않았으므로 평가증액을 순자산가액에 포함할 수 없다.

나. (쟁점② 관련) 평가기준일 이후 발생한 건물 추가원가 약 21억 원과 분양수수료 약 10억 원을 평가기준일 현재 확정된 부채로 인식하여 순자산가액 계산에 반영하여야 한다.

 1) 누락된 손익이나 자산·부채 등이 있다면 이를 최대한 반영하여 계산하는 것이 수익비용대응 및 실질과세 원칙에 부합한다고 볼 것이다. 평가기준일 이후 발생한 건물 추가원가는 단순한 하자공사가 아니라 쟁점건물 마무리공사와 건물 준공에 따른 취득세에 해당하는 것으로서 모두 준공과 관련된 것이고 그 금액도 비교적 용이하게 산정할 수 있다. 또한, 이를 지급할 의무가 거의 확정적이어서 부채로서 순자산가액에서 차감하는 것이 타당하다.

 2) 분양계약서에 따르면 호별로 계약금 지급일부터 잔금지급일까지 기간이 1개월 내외이고 분양수수료의 지급은 잔금지급일 당일에 이루어졌다. 「공인중개사법」 제32조 제2항(중개보수 등)에 의하면 중개업자는 중개의뢰인과 중개 약정을 하고 적법한 중개행위를 하였다면, 중개수수료를 받을 수 있기에 분양수수료도 평가기준일 현재 확정된 부채로 보아야 한다.

3. 통지관서 의견

가. (쟁점① 관련) 오피스텔 13개호는 주식 평가기준일 3개월 이내 매매 계약된 8개호와 위치·면적·구조가 동일한 자산으로서 평가기준일로부터 3개월 내의 유사매매사례가액을 적용하여 시가평가한 것으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받아야만 하는 자산이 아니다.

 1) 평가기준일로부터 3개월 내 분양 계약된 8개호의 오피스텔은 분양가액으로 재평가하고, 분양 계약된 8개호와 위치·면적·구조 및 기준시가가 동일한 13개호 오피스텔은 유사매매사례가액을 시가로 보아 재평가하였으며, 그 외 상가 9개호 및 오피스텔 14개호에 대해서는 장부가액과 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 중 큰 값으로 재평가 하였다.

 2) 청구인들은 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지의 매매 등 가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다는 규정을 주장에 반영한 것으로 보이나, 오피스텔 13개호는 평가기간 내의 동일한 라인에 있는 같은 호수의 매매사례가액을 시가로 보아 평가한 것으로 평가심의위원회의 심의는 필요하지 않다.

나. (쟁점② 관련) 비상장주식의 시가를 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우 그 기초가 되는 순자산가액은 양도일·증여일(2020.10.5.) 현재의 가액에 의해 산정하여야 하고, 이후에 발생한 원가 및 판매관리비 등을 평가기준일 현재 확정된 부채로 반영할 수는 없다.

 1) 비상장법인의 주식가치 평가의 방법은 기업의 가치를 얼마나 적절히 반영하고 있는가에 대한 판단의 문제로, 주식의 경우 속성상 시가의 변동이 매우 심하여 취득시점이 중요한 요소로 작용한다.

 2) 상증세법 제55조 제1항은 법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상증세법 제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다고 보며, 동법 제60조 제1항은 당해 재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 의한다고 규정하여 그 평가시점을 평가기준일로 확실하게 정하고 있다.

 3) 21억 원의 추가원가 구성내역은 전기요금, 인터넷요금 등 기본경상비와 평가기준일 지급의무가 확정되지 않은 공사비용 및 취·등록세, 인테리어비용 등 수선비용으로 평가기준일 이후 거래처의 청구 등으로 지급의무가 확정되어 법인세 신고 시 결산서에 반영된 것이다. 약 10억 원의 분양대행수수료 또한 평가기준일 이후 청구된 것으로 확정 부채로 볼 수 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 1) 오피스텔 13개호는 국세청 재산평가심의위원회에서 시가로 승인을 받아야 순자산가액에 포함시킬 수 있다는 청구주장의 당부

 2) 증여일 이후 발생한 추가원가와 분양수수료를 확정부채로 보아 순자산가액 계산에 반영하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)

  ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

   1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

    다. 오피스텔 및 상업용 건물

    건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

 1-1) 소득세법 시행령 제 164조【토지·건물의 기준시가 산정】(2019.6.25.-29892호로 개정된 것)

  ⑤ 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

  국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

  ⑥ 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

2) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위 계산】

  ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

 2-1) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】

  ③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

   1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

   2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

  ④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

  ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

 3) 상속세 및 증여세법 60조【평가의 원칙 등】(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정된 것)

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2020.8.26. -30977호로 개정된 것)

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

   1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

    가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

    나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

     (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

     (2) 3억원

  ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

   1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

  ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

 4) 상속세 및 증여세법 제63조【유가증권 등의 평가】

  ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

   1. 주식등의 평가

    가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 "상장주식"이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 "거래소"라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

    나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

 4-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제54조【비상장주식등의 평가】

  ① 법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

  ② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수

  ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

   2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 「법인세법」 제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.

 4-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제55조【순자산가액의 계산방법】

  ① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

다. 사실관계

 1) 다툼이 없는 사실관계

  가) 일자별 사실관계 요약(생략)

  나) 평가기간 내 오피스텔 8개호 분양계약 현황(생략)

  다) 청구인들에 대한 당초 과세예고 통지 내역(생략)

  라) 1주당 평가액 비교(생략)

 2) 청구주장 관련 증빙자료 검토

  가) 분양원가(생략)

  나) 추가원가 계정별원장 목록(생략)

  다) 사용승인일 이후 주요 분양원가(생략)

  라) 건설공사 도급계약 요약표(생략)

  마) 건물취득세 납부내역(생략)

  바) 건설공사 도급계약서 및 관련 증빙(생략)

  사) 분양대행 위임계약서(생략)

  아) 세금계산서 발급내역(생략)

 3) 조사청 의견 관련 증빙자료 검토

  가) 쟁점주식 평가관련 평가기준일 및 평가기간 요약(생략)

  나) 자산 평가 차액 내역(생략)

  다) 2019·2020 자산·부채 신고내역(생략)

  라) 오피스텔 13개호 매매사례가액 적용 근거(생략)

라. 판단

 1) 오피스텔 13개호는 국세청 재산평가심의위원회에서 시가로 승인을 받아야 순자산가액에 포함시킬 수 있는지

  가) 관련 법리

   (1) 「상속세 및 증여세법」제60조는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다 하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다.

   (2) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조는 제1항은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간 중 매매가 있는 경우에 그 가액을 시가로 인정할 수 있다고 하며, 동조 제4항은 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 같은 호 어느 하나에 해당하는 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

   (3) 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가 있고 그 매매사례가 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격이라면 이를 시가로 보아 증여재산을 평가하는 것이 시가주의의 원칙에 부합한다(광주지방법원 2016.11.24. 선고 2016구합209 판결 참조).

  나) 오피스텔 13개호는 국세청 재산평가심의위원회에서 시가로 승인을 받아야 순자산가액에 포함시킬 수 있다는 청구주장에 대한 판단

   (1) 관련 법리와 앞서 살핀 사실관계 및 다음과 같은 사정에 비추어 오피스텔 13개호에 유사매매사례가액을 적용한 시가 평가는 잘못이 없다.

    ① 오피스텔 8개호는 증여일 후 3개월 내에 분양계약 되었고, 오피스텔 13개호는 분양계약 된 오피스텔 8개호와 위치·면적·구조 및 기준시가가 동일한 것으로 확인된다.

    ② 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐야 하는 것은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 내에 해당하지 않는 거래에 대하여 예외적으로 인정이 필요한 경우이지, 평가기간 내의 유사매매사례가액에 적용되는 것이 아니다.

   (2) 따라서 통지관서가 오피스텔 13개호에 유사매매사례가액을 적용하여 순자산가액을 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 2) 증여일 이후 발생한 추가원가와 분양수수료를 확정부채로 보아 순자산가액 계산에 반영하여야 하는지

  가) 관련 법리

   (1) 「상속세 및 증여세법 시행령」제54조는 비상장주식 가액을 구하는 방법을 규정하며 사업개시 후 3년 미만의 법인은 순자산가치에 따라 비상장주식 가액을 구하도록 하고 있다. 순자산가치는 당해법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나누어 구하도록 규정하고 있다.

 (2) 「상속세 및 증여세법 시행령」제55조는 순자산가액의 계산방법을 규정하며, 순자산가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 규정하고 있다.

   (3) 비상장주식의 가액을 평가하기 위하여 순자산가액을 산정함에 있어 자산가액에서 공제되는 부채는 그 산정 당시 당해 회사가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻한다(대법원 2003.5.13. 선고 2002두12458 판결 참조).

  나) 증여일 이후 발생한 추가원가와 분양수수료를 확정부채로 보아 순자산가액 계산에 반영하여야 한다는 청구주장에 대한 판단

   (1) 관련 법리와 앞서 살핀 사실관계 및 다음과 같은 사정에 비추어 취득세 및 공사비용 등 추가원가와 분양수수료가 증여일 당시 확정된 부채에 해당하는지 여부를 재조사하여 확인되는 비용은 순자산가액에서 차감하여 주식의 가치를 평가하고 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다

    ① 청구인들이 제출한 사용승인일 이후 주요 분양원가 자료에서의 건물 준공에 따른 취득세와 변경된 계약서 등을 볼 때, 증여일 전 확정부채가 전혀 존재하지 않는다고 단정하기 어렵다. 따라서 대금지급이 증여일 전의 확정부채로서 증여일 후에 지출된 것인지에 대한 추가적인 확인이 필요하다.

    ② 단순히 계정별 원장 상 2020.10.5. 까지 계상된 원가만을 반영할 것이 아니라 그 전에 확정되었으나 증여일 후에 지출된 원가인지에 대하여 사실관계를 면밀하게 살펴보아야 하나, 통지관서는 지출 내역별 구체적인 사실관계에 대한 파악 없이 청구인들의 해명 자료를 모두 부인하였다.

    ③ 아울러 분양수수료가 증여일 전에 지급의무가 확정된 부채인지에 대하여 사실관계를 파악하였어야 하나 통지관서는 분양수수료가 언제 확정된 것인지에 대한 구체적인 사실관계 확인 없이 청구인들의 해명자료를 모두 부인하였다. 따라서 분양수수료 중 확정부채에 해당하는 것이 있는지 확인하고, 이에 해당하는 분양수수료는 순자산가액 계산에 반영하여야 한다.

   (2) 따라서 통지관서가 해명자료 관련 구체적인 사실관계 파악 없이 일괄적으로 해명 내용을 부인한 과세예고는 잘못이 있으므로 확정부채에 해당하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 「국세기본법」제81조의15 제5항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.