1. 처분개요

가. 경기도 동두천시 탑동동 OOO 대지 542㎡ 외 3필지(이하 “쟁점토지”라 한다)는 1971.6.9. 매매(1971.6.5.)를 원인으로 A 앞으로 소유권이전등기되었다가 2022.4.4. 매매(2022.3.4.)를 원인으로 농업회사법인 주식회사 B(이하 “B”이라 한다)으로 소유권이전등기되었고, A은 2022.6.29. 쟁점토지 양도(2022.4.4.)에 대한 2022년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OO지방국세청장은 중부세무서에 대한 종합감사를 실시한 결과 청구인이 2015.7.23. A에게 잔금을 지급하고 쟁점토지를 취득한 후 미등기 상태로 보유하다가 2022.4.4. OOO원에 양도한 것으로 보아 해당 감사결과를 OO지방국세청장에게 통보하였으며, OO지방국세청장은 처분청에게 ‘쟁점토지의 미등기 양도차익에 대한 2022년 귀속 양도소득세’를 청구인에게 결정․고지하도록 처분지시하였다.

다. 처분청은 이에 2023.9.7. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 미등기전매는 청구인이 C와 사전 상의하여 합의하에 이루어진 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 매매대금 정산금의 배분비율에 따라 청구인과 C에게 과세되어야 한다.

(1) 청구인, C, D 및 E 등 4인은 2003년 10월경 쟁점토지 등 일원에 유료노인복지사업을 추진하기로 하고, 그 일환으로 2003.12.26. 매수인을 청구인으로 하여 A 및 F 소유의 부동산[쟁점토지 및 쟁점토지와 같은 리 소재 3필지 토지(이하 “기타토지”라 한다)]을 매매대금 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하였으며, 사업추진 과정에서 동업하기로 한 4인 중 D 및 E이 각 2005년 및 2009년에 탈퇴함에 따라 최종적으로 청구인과 C만 남게 되었다.

(2) 부동산 매매대금(OOO원) 중 OOO원은 계약 당시 당해 부동산 근저당권자인 G에게 변제하는 방법으로 지급하기로 하고 청구인을 가등기권자로 하여 쟁점토지 및 기타토지 상에 소유권이전청구권가등기(등기원인 2003.12.26. 매매예약)를 경료하였으며, 며칠 후 청구인이 H에게 OOO원을 중도금조로 지급하였다.

매수대금(OOO원) 중 나머지 OOO원이 미지급된 상황에서 A 등은 가등기말소청구소송을 제기하였고 2015.6.3. 의정부지방법원 OOO 가등기말소 사건 결정에 따라 청구인과 C는 2015.7.17. 매도인 A과 합의서를 작성하였으며 C가 2015.7.17. OOO원, 2015.7.23. OOO원을 원고(A 등) 측 소송대리인인 I에게 송금함으로써 매매대금 OOO원 전액이 지급되었다(이와 관련하여 매도인 A 외 1인과는 다툼이 없는 사실임).

(3) 처분청 조사 시 C도 ‘본인이 J으로부터 빌린 대금과 본인의 자금을 합하여 부동산 매수 자금 등에 사용하였고, 나머지 대부분의 대금도 C가 조달하여 집행했다’는 내용으로 진술한 것으로 알고 있는데, 진술과 부합하게 C가 청구인에게 청구인 명의의 소유권이전청구권 가등기권리를 ‘C에게 매매대금을 대여한 J’에게 이전할 것을 요구한바 있고 이에 2004.5.9. 가등기권자가 J 앞으로 변경된바 있다.

(4) 쟁점토지 등기명의인인 A은 2021.11.26. B과 매매대금 OOO원에 쟁점토지를 매매하는 매매계약을 체결하면서 ‘가압류채권(채권자 K) OOO원의 변제금은 계약금으로 대체하고, 나머지 OOO원은 A의 수임자 K에게 지급’(특약사항)하기로 하였고, 2022.4.4. 매매대금 OOO원(OOO원 중 A에게 귀속된 OOO원 제외)은 가등기권리자인 J에게 채무금 변제조로 OOO원이, 청구인에게 OOO원이, C에게 OOO원이 각 송금되었으며, 청구인과 A은 2022.8.22. ‘A이 부동산을 제3자에게 매각하여 지급받는 매매대금으로 가등기권자인 J에게 전액 변제할 것’을 내용으로 하는 합의이행각서를 작성하고 C가 J의 실질적인 대리인으로 모든 권한을 행사하였는바, 이와 같이 쟁점토지의 미등기전매 행위자는 청구인과 C라 할 것이고, 그렇다면 양도대금 OOO원 중 J에게 지급된 OOO원을 제외한 나머지 OOO원이 청구인 OOO원, C OOO원으로 분배되었으므로 그 구성비율[청구인 8분의3(37.5%), C 8분의5(62.5%)]에 따라 청구인과 C에게 미등기전매차익에 대한 양도소득세가 과세되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 진술과 청구인이 쟁점토지의 미등기전매 관련 공동사업자라고 주장하는 C의 진술이 상반된 상황에서는 매매계약서 및 등기사항전부증명서에 따라 과세할 수 밖에 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인의 이 건 양도소득세 과세예고에 대한 과세전적부심사청구 사건이 재조사결정됨에 따라 처분청이 ‘쟁점토지가 공동사업자들이 투자한 자본금으로 취득하였는지 여부 및 공동사업관계가 양도시점까지 지속되었는지 여부’를 재조사하였는데, 그 조사과정에서 ① 청구인은 쟁점토지 취득 당시 OOO원과 위 사업을 진행하면서 약 OOO원의 사업진행 소요경비를 본인이 부담하였으며, 위 사업진행은 당초 사업을 설계한 C가 모든 지시를 하였고 본인은 단순히 C의 지시대로 실행만 하였다고 주장한 반면, ② C는 쟁점토지 등 취득 대금(OOO원)을 모두 부담(지인 J으로부터 대여받은 OOO원 포함)하였으나 이는 청구인이 사업을 하자고 권유하여 돈을 투자한 것이고 공동사업의 실체는 존재하지 않으며 그 외의 청구인의 사업에 대하여 관여하지 않았다고 주장하였다.

청구인이 공동사업과 관련하여 약정서 등을 제출하였으나 이에 대해 C는 약정서 등의 서류들은 처음 본 것이고 약정서에 날인된 도장 또한 본인의 것이 아니며 날인한 사실도 없다면서 청구주장과 정반대의 주장을 한 점, 청구인은 오랜 기간 동안 법무사 사무실에서 근무하여 문서작성에 능숙할 것으로 짐작되는바 제출한 약정서 등은 지금이라도 언제든지 임의작성이 가능한 것으로 보이는 점, 금융증빙은 전혀 제출하지 못하고 있는 점 등을 볼 때 쟁점토지를 청구인과 C가 공동사업 투자 자본금으로 취득하였는지 여부가 불분명하고 사업자등록 등 후속조치가 이루어지지 않아 이들을 공동사업자로 판단하기 어렵다.

(2) 쟁점토지 양도대금 중 OOO원의 실제 귀속자 및 그 지급사유 및 공동사업 지분 등과 관련하여, ① 청구인은 취득계약서 및 등기부등본 상 명의인이 모두 본인으로 되어 있으나 사업의 모든 계획과 설계는 C가 하고 본인은 C의 지시에 따라 실행하였으므로 청구인과 C를 공동사업자로 보아야 하며 실제 양도대금도 청구인과 C가 수령하였으므로 분배된 액수 지분대로 양도소득세를 재계산하여야 한다고 주장한 반면, ② C는 당초 본인에게 납골당 사업을 먼저 제안한 것도 청구인이며 본인은 투자 목적으로 총 OOO원(J에게 차입한 OOO원 포함)을 청구인에게 전달했을 뿐 실제 사업을 계획 및 설계한 사실이 없고 모든 행위는 청구인이 단독으로 진행하였으며 취득 시 매매계약서 및 매매예약 가등기 및 본등기, 양도매매계약서 등의 모든 명의가 청구인 단독명의로 이루어진 점과 최초 취득한 쟁점토지 및 기타토지 중 기타토지를 본인과 어떠한 상의 없이 청구인이 단독으로 양도한 후 그 양도대금을 전액 수령한 점 등을 이유로 본인은 단순히 투자목적으로 돈을 준 것 밖에 없다고 주장하면서 또한 양도대금이 J OOO원, C OOO원, 청구인 OOO원으로 송금된 것은 대여금을 상환받은 것이라며 청구인에 대해 사기 등 명목으로 고소 및 소송을 준비 중이라고 주장하였다.

공동사업의 지분만큼 양도대금을 지급받았다는 청구주장은 C의 주장과 매우 상반되는 내용으로 많은 차이가 있고 이에 대한 구체적인 증빙도 부족하여 인정하기 어려우며, 취득자금이 C가 대여하였다는 금액과 거의 일치하고 취득 및 양도 관련 매매계약서 및 등기부등본 상 가등기권자 등을 종합적으로 볼 때 쟁점토지의 실제 양도자를 청구인으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인은 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기전매한 것이므로 이 건 양도소득세는 청구인 지분(3/8)에 대해서만 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

소득세법

제2조의2(납세의무의 범위) ⑤ 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다.

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

10. 미등기양도자산

양도소득 과세표준의 100분의 70

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 A로부터 쟁점토지를 취득하고 미등기 상태로 보유하다가 양도한 것으로 보아 미등기양도자산에 대한 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 과세근거로 제출된 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점토지와 기타토지에 대한 2003.12.26.자 매매계약서에 의하면, 청구인(매수인)은 A 및 H(매도인)로부터 쟁점토지 및 기타토지를 매매대금 OOO원에 취득한다는 내용이 기재되어 있다.

(나) 쟁점토지에 대한 2021.11.26.자 매매계약서에 의하면, A(매도인)은 OOO(매수인)에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하고, 매매대금 중 계약금 OOO원은 A의 채무에 대체한다는 내용이 기재되어 있고, B의 계좌 거래내역확인증에 의하면, B이 2022.4.4. J에게 OOO원, 청구인에게 OOO원, L(C)에게 OOO원(총 OOO원)을 각 송금한 것으로 확인된다.

(다) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 2003.12.29. 권리자를 청구인으로 하여 ‘2003.12.26. 매매예약’을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2004.5.29. ‘2004.5.28. 매매’를 원인으로 하여 가등기권자가 J으로 이전된 후, 2022.4.4. ‘2022.3.4. 매매’를 원인으로 하여 B 앞으로 소유권이전등기(가등기 말소)되었으며, 기타토지는 2003.12.29. 권리자를 청구인으로 하여 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2008.4.30. 및 2019.1.14. 청구인 앞으로 소유권이전등기(가등기 말소)된 후, 2023.4.6. B 앞으로 이전등기된 것으로 확인된다.

(라) C가 작성(2023.7.13.)한 확인서에 의하면, ‘청구인에게 OOO원을 투자한 후 20여년의 세월이 흐른 후에 투자 원금도 되지 않는 OOO원을 받았으며 쟁점토지 취득 및 양도 등의 모든 행위는 청구인이 했다’는 내용과 ‘청구인이 제출한 각종 약정서 및 위임장 등은 본인이 모르는 사항이다’라는 내용이 기재되어 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지는 C와 공동으로 취득한 것이라고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다.

(가) D(갑), C(을), 청구인(병) 및 E(정) 간에 작성된 2004.2.17.자 약정서에 의하면, ‘D이 추진 중이던 실버사업과 C, 청구인, E이 추진 중인 OOO 증축사업을 합병하여 함께 참여하기로 하고 각각의 지분은 투자금액에 따라 법인설립 후 결정키로 한다’는 내용이, 청구인, C 및 E 간에 작성된 2005.4.27.자 합의약정서에 의하면, ‘위 2004.2.17.자 약정으로 추진하기로 한 사업을 정리(정산)하기로 한다’는 내용이 기재되어 있다.

(나) 쟁점토지 및 기타토지의 등기사항전부증명서상 소유자인 A 및 H가 청구인 및 J을 상대로 제기한 가등기말소청구소송과 관련하여 2015.6.3. 결정된 의정부지방법원 OOO 가등기말소 결정에 의하면, ‘피고 청구인은 원고 H로부터, 피고 J은 원고 A로부터 쟁점토지 및 기타토지에 관하여 2003.12.29. 마친 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 이 사건 결정 확정일자 매매완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기 절차를 경료받음과 동시에 피고들은 연대하여 원고들에게 총 매매가액 OOO원 중 OOO원을 지급한다’는 내용이 기재되어 있다.

(다) 위 결정 이후 A과 청구인 간에 작성된 합의서에 의하면, ‘2015.7.23.까지 잔금은 지급완료하되, 소유권이전 본등기에 대해서는 청구인이 추후에 선택적으로 할 수 있도록 합의서를 작성하여 미등기 전매가 가능하도록 합의한다’는 내용이 기재되어 있다.

(라) 청구인과 A 간에 작성된 2022.8.22.자 합의이행각서에 의하면, ‘쟁점토지의 양도대금 중 OOO원이 2022.4.4. 이미 모두 지급완료 되었음에도 불구하고 쟁점토지에 각 설정된 가등기의 가등기권자(J)가 가지는 피담보채권(OOO원)의 존재에 대해 확인하며 A이 쟁점토지를 매각하여 지급받는 매매대금으로 가등기권자에게 책임지고 변제할 것임을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 C와 공동으로 취득하여 양도한 것이므로 이 건 양도소득세를 매각대금 귀속 지분율에 따라 청구인과 C에게 부과하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지 및 기타토지에 대한 2003.12.26.자 매매계약서에 의하면 A로부터 쟁점토지 등을 매수한 자로 청구인만 확인되는 점, 2003.12.29. 청구인을 가등기권자로 하여 ‘2003.12.26. 매매예약’을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 경료되었고, 의정부지방법원 OOO 가등기말소 결정(2015.6.3.)에서도 ‘2003.12.29. 마친 가등기에 기한 본등기절차 이행과 동시에 쟁점토지 매매대금 미지급액 OOO원을 청구인(J 포함)에게 지급하라’고 결정한 점, 청구인이 쟁점토지 미등기전매의 공동행위자라고 주장하는 C가 ‘본인이 쟁점토지 양도금액에서 OOO원을 수령한 것은 투자금의 회수에 불과하고 쟁점토지 취득과 무관하다’고 확인하고 있고 실제 청구인이 제출한 약정서 등에서 C의 사업투자 관련 내용만 일부 나타날 뿐 쟁점토지 취득 및 양도과정에서 C의 개입은 확인되지 않는 점, 그 외 청구인이 C와 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기전매를 하였다고 볼 만한 객관적인 입증이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지는 청구인이 단독으로 취득하여 미등기상태로 보유하다가 양도한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.