[주 문] 심판청구를 기각한다. |
[이 유] |
가. 청구인은 2004.2.9. 경기도 성남시 중원구 OOO 109동 404호(이하 “쟁점주택”이라 한다) 를 취득한 후 2020.4.27. 쟁점주택을 OOO원에 양도하였으며, 2020.5.13. 쟁점주택의 양도가 액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 나. 처분청은 2023.4.28.부터 2023.5.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택 의 전 소유자 A(이하 “전소유자”라 한다)가 양도소득세 신고 시 제출한 부동산매매계약서(이하 “쟁점 계약서”라 한다) 상의 매매금액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청구인의 실지취득가액으로 보아, 2023.7.14. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.6. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점주택은 2004년에 취득한 주택으로서 실제 매매계약서는 분실하였고, 취득 당시에는 다운계약이 관행이어서 청구인이 승계한 전세보증금을 포함하여 전소유자가 제출한 매매계약서에 기재된 가액인 OOO원을 계약상 금액으로 하였다. 청구인은 쟁점주택 취득 당시에도 60세가 넘은 노인으로 돈거래의 대부분을 현금으로 하였으며, 경기도 성남시 OOO에 소재하는 OOO공인중개사를 방문하여 쟁점주택 매수의뢰를 하면서 2003.8.7. OOO원, 2003.12.8. OOO원, 2003.12.22. OOO원을 청구인의 계좌에서 현금으로 인출하는 등 자금을 준비하여 쟁점주택을 취득하였다. 2020년에 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 신고를 위해 OOO공인중개사 사무실을 방문하였으나, 공인중개사가 수년 전에 바뀌어 취득 당시 실지거래가액을 증명하는 자료를 확보할 수가 없었다. (2) 쟁점계약서 내용을 살펴보면, 매매계약을 한 날이 2004.2.2.이나 특약사항에 계약금 OOO원 중 OOO원을 계약시 전소유자의 계좌로 송금하고 나머지 OOO원은 2004.2.2.까지 지급한다고 기재되어 있는바, 이를 통해 실제 계약일이 2004.2.2. 이전임을 확인할 수 있다. 또한 쟁점계약서에는 청구인과 전소유자가 공인중개사의 중개 없이 직접 거래한 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 제출한 계약금 지급영수증은 OOO공인중개사에서 발행한 것으로 나타난다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사시 전소유자의 전화번호나 거주지를 알고 있으면서도 개인정보공개 불가를 이유로 청구인에게 알려주지 아니하였고, 국세통합전산망 조회자료상 등록된 전소유자의 전화번호로 연락하였으나 전화를 받지 아니하였다는 답변만 하였다. 쟁점주택 취득 당시 인근 주택의 거래가액과 비교하더라도 쟁점금액은 현실성이 떨어지는 금액으로 실지취득가액으로 볼 수 없는바, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 전소유자가 신고한 매매 계약서상의 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점계약서는 매매목적물, 매매대금 및 지급시기, 특약사항, 매도인․매수인의 인적사항 및 인장 등 이 적정하게 기재되어 있어 형식상으로 하자가 없는 것으로 나타난다. 또한 계약서상 특약사항이 자세하게 기록되어 있는바, 기재된 내용과 같이 실제 전세보증금이 존재하고 그 가액이 일치하며, 거래 당시 근저당권이 설정되어 있지 않고, 2004.2.2. 계약금 지급내역(최초 OOO원 지급 후 오후에 OOO원 지급)이 전소유자 A의 계좌에서 확인되는 등 특약사항 기재내용이 사실과 일치하여 내용상으로도 적정하므로 증거력 있는 실지계약서로 인정된다. 또한 쟁점주택이 소재한 단지는 남향과 동향의 주택으로 구성되어 있으나 쟁점주택은 그 중 동향인 점, 단지 내 층수가 15층 중 4층으로 저층에 위치한 점, 취득 당시 임차인이 있어 매 수인의 즉시 입주가 불가능한 물건으로 시세보다 낮게 거래되는 점, 공동주택가격도 다른 호 수보다 낮게 나타나는 점 등을 종합적으로 미루어 보아도 쟁점금액은 청구인의 주장처럼 현 실성이 떨어진 매매가액으로 볼 수 없다. (2) 2007년 이후 양도하는 부동산의 양도소득은 실지거래가액에 의하여 산정하는 것이 원칙이고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 그 취득가액은 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이나, 이 건의 경우 전소유자가 실지거래가액으로 신고하였고 쟁점계약서 및 금융거래내역 등의 증빙서류로 그 가액이 확인 가능하므로 환산취득가액 적용대상이 아니다. 청구인이 주장하는 환산취득가액은 청구인이 제시한 취득 당시 시세나 쟁점계약서 상 거래 금액보다 과도하게 큰 금액으로, 납세의무자가 실지거래가액으로 인한 양도차익의 산정이 불리하다고 판단되어 보다 유리한 환산가액의 적용을 취사선택하도록 허용한다면 조세 회피에 악용할 수 있으며 성실하게 신고한 다른 납세자들과의 공평성에도 어긋나게 된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약 서상의 매매가액을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자 와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경 비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세 청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에 는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세 표준과 세액을 경정한다. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또 는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례 가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하 는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, × 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 ------------------------- 양도당시의 기준시가 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. (단서 생략) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정 평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정 평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다. 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2004.2.9. 쟁점주택를 취득한 후 2020.4.27. 쟁점주택을 OOO원에 양도하였으 며, 2020.5.13. 쟁점주택의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고 하였으나, 처분청은 쟁점주택의 전소유자가 신고한 가액인 쟁점금액을 청구인의 실지취득가 액으로 보아, 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다. (2) 처분청은 쟁점금액이 실지취득가액에 해당한다는 의견으로 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 쟁점주택의 전소유자는 2004.2.13. 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고 하면서 쟁점계약서를 제출한 것으로 나타나고, 매도인 A와 매수인 청구인이 2004.2.2. 작성한 쟁점계 약서에는 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원(계약시)에 잔금 OOO원으로 기재되어 있다. ＜표1＞ 쟁점계약서 ◯◯◯ (나) 쟁점계약서상 주요 특약사항은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 2004년 쟁점주택 거래 당시 쟁점주택에 근저당권은 설정되어 있지 않은 것으로 나타나고, 2004.2.2. A의 OOO은행 계좌로 OOO원이 3차례(2004.2.2. 12시경 OOO원, 15시 30분경 OOO원)에 걸쳐 입금된 내 역이 나타나며, 이에 따라 처분청은 쟁점계약서상 특약사항이 실제 거래내용과 일치한다는 의견이다. ＜표2＞ 쟁점계약서상 특약사항 주요내용 및 처분청 의견 ◯◯◯ (3) 청구인은 쟁점계약서상 거래금액은 취득 당시의 관행에 따라 낮게 기재된 금액으로 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하며 다음과 같은 심리자료 등 을 제출하였다. (가) 청구인이 제출한 공동주택 공시가격 자료를 살펴보면, 쟁점주택의 2006년 공동주택가격은 OOO 원이고 2020년 공동주택가격은 OOO원으로 취득시점부터 양도시점까지 지속적으로 상승한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점주택 취득 당시에 현금으로 거래를 하였다고 주장하며 청구인의 OOO은행 및 OOO은행 계좌거래내역을 제출하였는바, 2003.8.7. OOO원, 2003.12.8. OOO원, 2003.12.22. OOO원 이 청구인의 계좌에서 현금으로 입출금된 내역 등이 나타난다. (다) 청구인이 제출한 쟁점주택 계약금 영수증에 의하면, 쟁점주택의 전소유자는 2004.2.2. 계약금 OOO원에 대한 영수증을 청구인에게 교부한 것으로 나타나고, 영수증 상에 OOO공인중개사사무소 의 상호와 연락처가 기재된 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 인터넷 사이트 OOO의 시세정보자료에 의하면, 쟁점주택이 소재한 단지 내 같은 평형의 시세가 2004년 2월 기준으로 OOO원 정도인 것으로 나타난다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실지취득 가액을 확인할 수 없으므로 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 전소유자가 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 제출한 쟁점 계약서에서 매매가액이 OOO원인 것으로 확인되는 점, 쟁점계약서상 특약사항에 쟁점주택은 임차인의 전세보증금을 매수인이 승계하는 조건으로 계약 시 근저당권은 설정되지 않은 상태이고 계약금은 2004.2.2. 계약 시 OOO원을 지급하고 OOO원은 같은 날 오후에 지급하기로 되어 있는데, 쟁점주택의 등기사항전부증명서 및 전소유자의 계좌거래내역 등에 의하면, 특약사항의 기재내용대로 쟁점주택의 매매거래가 이루어진 것으로 나타나는 점, 쟁점계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 대하여는 청구인이 입증하여야 하나, 청구인이 제출 한 쟁점주택의 공동주택 공시가격 내역, 청구인 계좌 현금 입출금 내역, 영수증 및 인터넷상 시세정보자료 등에 의하여 쟁점계약서가 허위임이 입증되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 실지취득가액을 전소유자가 신고한 쟁점계약서상 가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제 1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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