[주 문]

 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.11.10. 경상남도 진주시 OOO(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 양도한 후 2023.1.26. 양도소득세 예정신고‧납부를 하였고, 2022.12.13. ‘대구광역시 수성구 OOO’(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 a(장인)에게 양도한 후 2023.2.27. 양도소득세 OOO원을 예정신고‧납부하였으며, 2023.5.30. 쟁점외주택과 쟁점주택을 합산하여 2022년 귀속 양도소득세 확정신고를 하면서 OOO원을 추가납부하였다.

나. 이후 청구인은 쟁점주택의 매매계약에 대한 합의해제를 원인으로 2023.6.22. 소유권이전등기를 말소한 뒤 2023.8.3. 처분청에 쟁점주택의 매매계약이 해제되어 양도가 이루어지지 않았다는 이유로 기 신고·납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점주택의 잔금이 청산되었고, 소유권이전등기가 완료되었기에 합의해제를 원인으로 소유권이 환원되었더라도 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아 2023.10.4. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

(1) 청구인은 자녀 양육문제로 처가의 도움을 받기 위해 a에게 2022.12.13. 쟁점주택을 양도하였으나, 기존세입자의 퇴거가 어려워져 a과 쟁점주택에 양도에 대하여 합의해제를 하였다.

  (가) 양도당시 쟁점주택에 거주 중이던 임차인의 임대차계약기간이 2023.8.27.까지였고, 계약기간이 만료되면 a과 그 가족들이 입주할 예정이었으며, 쟁점주택의 양도대금 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 승계하고, OOO원은 근저당설정을 하며, 계약금과 잔금은 2022.12.13. OOO원을 받는 것으로 하여 부동산 매매계약서를 작성한 후 2022.12.13. 소유권이전등기를 완료하였다.

  (나) 이후 청구인이 세입자에게 임대차 계약 갱신거절 통보시기를 늦게 하여, 기존세입자의 퇴거가 어려워졌고, 부동산 경기침체로 전세가격이 하락하여 불가피하게 보증금의 일부를 반환하면서 청구인 명의로 임대차 재계약을 하게 되어 2023.6.22. 쟁점주택의 매매계약을 합의해제하고 소유권이전등기를 말소한 것이다.

 (2) 쟁점주택에 a이 거주할 목적으로 양도하였으나, 기존 임대차 계약갱신과 전세보증금 등의 반환이 어려워져 매매계약해제 후 쟁점주택의 소유권을 원상회복하였으므로, 원인무효에 의한 소유권 환원으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 임대차 계약갱신 거절 통보시기를 놓쳐 기존세입자의 퇴거가 어려웠다고 주장하나, 임차인이 있던 상황에서 a이 2022.12.13. 쟁점주택을 취득하였고, 기존임차인의 임대차계약 만료일은 2023.8.27.까지 이다.

  (가) 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, a이 실거주목적이었다면 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호의 사유인 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’에 해당하여 갱신청구권을 거절할 수 있었는데 그러하지 않았다.

  (나) 또한, ‘부동산 매매계약 합의해제 및 소유권이전등기 말소약정서’의 작성일자는 2023.6.22.이고, 임대인이 임차인에게 2023.6.28.까지 갱신거절을 통지할 수 있는데, 임대차계약 갱신거절 통보시기를 놓쳤다는 것은 타당하지 않다.

  (다) a은 임차인이 있음을 인지한 상태에서 쟁점주택을 취득하였고, 충분히 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 기회가 있었음에도 갱신요구를 거부하지 않은 것은 양수인의 자금여력에 의한 것이지, 당초 부동산 매매계약에 하자가 있었던 것으로 볼 수 없다.

  (라) 또한, 임차인의 갱신요구권은 1회에 의해 요구할 수 있고, 전세기간을 2년 연장할 수 있는 것인데, 임차인은 부동산 경기 침체에 따른 전세보증금을 인하를 요구하였고, 청구인이 임대보증금의 일부를 반환한 것은 임차인이 추가계약을 하지 않을 수 있음에도 추가계약을 해주었다는 것이 포함되어 있으므로 계약갱신 거절시기를 놓쳤다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

 (2) 쟁점주택은 법적으로 매매계약이 이행완료 되었기 때문에 임대차계약은 a과 임차인간의 계약에 해당함에도, 제3자인 청구인이 임차인에게 보증금의 일부를 반환한 행위가 당초 정당하게 이루어진 매매계약을 원인무효로 해제할 사유에 해당하지는 않는다.

 (3) 매매계약서의 특약사항에서도 임차보증금 등 자금사정에 대하여 전혀 언급된 바 없고, 이는 매매계약을 해제할 객관적인 사유에 해당하지 않으며, 이 건 쟁점주택 매매거래는 쌍방계약인 것으로 소유권이전 후 6개월이 경과한 양수인의 임차보증금 반환이 곤란하였다는 사정은 부동산 매매계약의 무효 또는 취소사유에도 해당되지 않는다.

 (4) 청구인은 2022년 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였고, 기양도한 쟁점외주택과 합산하여 양도소득세를 확정신고 하였으며, 추가로 OOO원의 양도소득세의 납부세액이 발생하였다. 청구인은 합의해제를 통하여 쟁점주택의 소유권이전등기 말소를 함으로써 양도소득세를 회피할 의도가 있었고, 부동산 양도시기를 조정하여 합산과세의 따른 추가납부세액과 2023년 귀속 종합부동산세의 납세의무도 회피하였다.

 (5) 청구인과 a의 쟁점주택 매매계약은 임대보증금의 승계, 청구인의 매매계약에 의한 근저당설정, 계약금과 잔금의 수령으로 계약이행 완료되어 ‘자산의 유상’이전인 양도에 해당하고, 매매계약서의 특약사항에는 임대차 계약의 유지와 관련된 내용을 찾을 수 없어 조건부계약에 해당하지도 않으며, ‘소득세법 기본통칙’ 88-0…1 자산의 양도로 볼 수 없는 경우에도 해당하지 않아, 특수관계에 있던 a의 자금사정에 의하여 지극히 개인적인 사유에 의해서 합의해제한 것이므로 쟁점주택의 매매거래는 정상적인 양도에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점주택의 매매계약에 따라 소유권이전등기 완료후 합의해제를 원인으로 소유권이전등기가 말소된 경우, 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

 제45조의2(경정 등의 청구) ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

  5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때

 (2) 국세기본법 시행령

 제25조의2(후발적 사유) 법 제45조의2 제2항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  2. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우

 (3) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것)

  제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

  제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

 (4) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)

  제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

 (5) 주택임대차보호법

 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 (6) 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제출한 사실관계는 아래와 같다.

  (가) 청구인은 2022.11.10. 쟁점외주택을 양도하였고, 2020.12.13. 대구시 소재 쟁점주택을 a에게 양도하였으며, 2023.2.27. 쟁점외주택과 쟁점주택을 합산하여 2023.5.30. 2022년 귀속 양도소득세 확정신고 및 OOO원을 추가납부하였다.

  (나) 청구인이 a과 2022.12.13. 작성한 쟁점주택 매매계약의 내용은 양도가액 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 승계하고, 청구인이 OOO원을 근저당설정을 하며, 계약금 및 잔금 OOO원을 지급하는 것으로 하여 2022.12.13. 소유권이전등기를 하였고, a은 2023.12.13. 청구인에게 계약금 및 잔금 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. 매매계약서의 특약내용은 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점주택의 매매계약서의 특약사항

 (다) 국세청 전산망에는 청구인이 쟁점주택을 양도하고 2023.2.27. 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였고, 2023.5.30. 동일과세기간에 양도한 쟁점외주택과 합산하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 확정신고 및 추가납부한 것으로 나타난다.

  (라) 청구인은 쟁점주택을 2022.12.13. 매매를 원인으로 a에게 양도하였다가 2023.6.22. 합의해제를 원인으로 소유권이전등기 말소하였음이 등기사항전부증명서에 의해 확인된다.

  (마) 부동산매매 계약 합의해제 및 소유권이전등기 말소약정서의 내용에는 ‘쟁점주택에 대하여 쌍방 협의에 의하여 부동산 매매계약을 해제하고 소유권이전등기 등록을 말소하기로 약정한다’고 기재되어 있다.

  (바) 청구인은 2023.8.3. 쟁점주택의 계약해제를 사유로 양도소득에 해당하지 않는다는 내용의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.10.4. 쟁점주택의 양도는 과세대상에 해당한다고 보아 이를 거부하였으며, 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 <표2>와 같다.

<표2> 양도소득세 신고내역 및 경정청구 내역

 (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

   매매계약이 성립한 후 당사가 간에 합의해제를 한 경우 양도소득세 부과대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합하여 판단하여야 할 것(조심 2023광3196 2023.9.14. 같은 뜻임)이다.

   청구인은 매매계약에 따라 소유권이전등기 완료 후 합의해제를 원인으로 소유권이전등기가 말소되었다면, 원인무효에 의한 소유권 이 환원되었으므로 기 신고·납부한 양도소득세를 환급하여야 한다고 주장하나, 청구인은 매매계약서에 따라 2022.12.12. a으로부터 쟁점부동산에 대한 매매잔금을 수령하였고, 2023.12.13. 쟁점주택의 소유권이 정상적으로 소유권이전등기 된 사실이 확인되는 점, 쟁점주택의 매매계약서에는 합의해제 사유에 대한 별도의 특약사항 등이 확인되지 않고, 청구인은 이 건 매매계약이 정상적으로 이루어 졌다는 전제에서 쟁점주택의 양도소득세 예정신고·납부를 하였으며, 쟁점외주택과 합산하여 확정신고·납부를 한 것으로 보이는 점, 청구인의 양도소득세 신고행위에 관한 하자가 객관적으로 중대·명백하다고 보기 어렵고, 청구인이 제출한 증거들만으로는 위 각 양도소득세 신고행위를 무효라고 볼 만한 특별한 사정을 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 거래를 양도소득세 과세대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.