주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 2005.1.21. 취득하여 보유하던 ○○ ○구 ○○동 7**-* ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(이하“쟁점아파트”라고 한다)를 2020.6.11. 안○○, 이○○에게 ***,***,***원에 양도하고, 2020.8.14. 2020년 과세연도 양도소득세 **,***,***원을 신고․납부하였다.

나. 청구인은 2020.9.21.쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택에 해당하여 비과세 대상이므로 당초 신고 납부한 양도소득세 전부를 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였고, 처분청은 2020.11.23. 쟁점아파트는 비과세 요건에 해당하지 아니하므로 경정청구를 거부한다는 내용의 경정청구 처리결과 통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 청구인의 배우자는 30년 이상을 근로자로 성실하게 근무하고 정년퇴직을 한 사람으로, 정년까지 쟁점아파트 외에는 다른 주택을 소유한 적도 없을 뿐더러 2005년 분양받은 후 양도할 때까지 쟁점아파트에서 실거주하였다.

나. 청구인의 배우자의 정년을 앞두고 2018.1.23. 분양받은 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○○○ ○○○동 ◇◇호(이하 “대체주택”이라 한다)도 쟁점아파트의 매매 지연에 따라 잔금을 지급하지 못해 이사를 갈 수가 없어 부득불 전세를 주게 되었다.

다. 매물로 내놓은 쟁점아파트의 매매계약이 2020.4.29. 체결되면서 이사 갈 집을 구하지 못한 청구인 입장에서 잔금일자를 최대한 늦춰 2020.7.31.로 정했으나 청구인과 매수자의 상호합의에 따라 잔금일을 조기에 집행할 수 있게 하여 2020.6.11. 잔금을 지급받았다.

라. 쟁점아파트의 매매가 지연되는 사이 2020.4월초부터 청구인의 배우자의 건강에 이상이 생겨 검사한 바, 2020.5월말 경에 위암 진단을 받게 되었고, 이에 급하게 집을 구하거나 전세를 구하던 중 2020.5.25. ○○시 ○○군 ○○○○에 있는 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2020.6.29. 잔금을 지급하기로 한 매매계약을 체결하였고, 이후 오래된 집을 수리하고자 하였으나, 잔금지급 전에는 할 수 없다 하여 급한 마음에 계약 체결 후 4일째 되는 2020. 5. 29. 잔금을 지급하게 되었다.

마. 청구인은 정년을 맞은 배우자와 함께 ○○시의 외곽지역으로 거주 이전할 목적으로 쟁점아파트를 양도하기 전 대체주택을 분양받았고, 3년 이내 쟁점아파트를 양도할 경우에는 당연히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 것으로 생각하였다.

   그러나 세법에 무지한 일반 소시민이 2020.6.12. 이후에 새로운 주택을 취득해야 1세대 1주택에 해당된다는 것을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 청구인의 배우자 건강문제로 착각이 있었던 것이다.

바. 매입하는 쟁점주택의 보수작업만을 생각하다가 14일의 차이가 발생되어 양도주택 양도일 현재 3주택이 되었으나 사실상 일시적 2주택에 해당되므로, 당초의 경정청구거부처분을 취소하여 주기 바란다.

3. 처분청 의견

 자산의 양도 시기는 대금청산일이 원칙이나, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 접수한 경우 소유권 이전등기 접수일이 양도시기가 되는 것으로, 청구인은 쟁점아파트를 2020. 6. 11. 양도하였고, 대체주택은 2020.3.23. 취득하였으며, 또 다른 쟁점주택은 2020.6.1. 취득하였기 때문에 양도주택의 양도 당시 1세대 3주택에 해당되며, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당하지 아니하므로 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점아파트가 일시적 1세대 2주택에 해당하여 비과세대상인지

나. 관련 법령

1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.<개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31>

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

3) 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15, 2017.2.3, 2018.10.23, 2020.2.11>

  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

4) 소득세법 제98조【 양도 또는 취득의 시기 】

  자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.>

5) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>

  2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계

1) 청구인세대의 주택 보유 내역 <기재 생략>

2) 경정청구 거부통지 내용(2020.11.23.)

  * 처리사유 : 소득세법 제89조【비과세양도소득】요건을 불충족하여 경정청구를 기각처리합니다.

3) 쟁점아파트 취득 및 양도내역

 ○ 쟁점아파트 매매계약서와 집합건물등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2002.11.22. 주식회사 ○○과의 매매계약에 따라 2005.1.21. 쟁점주택의 소유권을 이전받았으며, 2020.4.29. 안○○ 등과 매매대금 ***,***,***원에 쟁점주택을 매매하는 계약*을 하고 2020. 6.11. 소유권을 이전한 사실이 나타난다.

   * 부동산매매계약서에는 계약금 **,***,***원은 계약 시, 중도금 **,***,***원은 2020. 6. 15., 잔금 ***,***,***원은 2020.7.31.지불하는 것으로 기재되어 있음

4) 쟁점주택 취득내역

 ○ 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인과 그 배우자는 2020.5.25. 매매를 원인으로 하여 2020.6.1. 매매대금 ***,***,***원에 소유권을 취득한 것으로 나타난다.

 ○ 쟁점주택의 매도인 김▥▥의 확인서에 따르면, 2020.5.25. 작성된 계약서에는 2020.6.20.에 잔금을 치루기로 하였으나, 매수인(청구인)이 집수리를 이유로 사전에 집을 비워달라는 요청을 하였고, 잔금을 치룬 후에 집을 비워줄 수 있었기에 계약서의 잔금지불일자를 6.20.에서 5.30.으로 수정하고 잔금을 지불받았다고 한다.

5) 대체주택의 취득내역

 ○ 대체주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인과 그 배우자는 2018.1.23. 매매를 원인으로 하여 2020.3.28. 매매대금 ***,***,***원에 대체주택의 소유권을 취득한 것으로 나타난다.

6) 그밖에 청구인이 제출한 심리자료

 ○ 대체주택의 전세계약서

 - 청구인의 배우자와 임차인 김○○는 2019.11.30.대체주택을 보증금 ***,***,***원에 2019.12.23.부터 2021.12.22.(24개월간)까지 임대차하는 계약*을 체결하였다.

  * 계약금 **,***,***은 계약 시, 잔금 ***,***,***원은 2019. 12. 23. 지불

 ○ 배우자의 암 진료 관련자료

 - 국립암센터원장이 2020.6.25. 발급한 의무기록사본증명서와 2020.6.23. 발생한 의사소견서, 일반진단서를 제출함

7) 청구인은 다음과 같이 추가의견을 제출하였다.

  청구인은 2004년에 입주한 쟁점아파트에서 1가구 1주택으로 살아오다가 2018년에 대체아파트를 분양받아 입주하려고 하였으나, 새로 배우자를 채용하겠다는 업체의 위치가 유동적이어서 대체아파트는 전세를 주고 쟁점아파트를 팔아서 그 지역에서 전세로 살아보기로 했다.

  그러나 쟁점아파트를 매도 계약한 이후 코로나로 인한 경영악화를 이유로 배우자의 채용이 줄줄이 유예되었고, 안쓰러운 마음으로 평소 배우자가 살고 싶어했던 전원주택에 전세라도 살아보자고 하여 전세집이 나와 있는 전원주택지에 들렀다가 본 쟁점주택을 알게 되었고, 이제 막 부동산 중개업을 시작한 시누이의 권유로 집을 보고 3시간 만에 엉겹결에 매수 계약을 하게 되었다.

  그러던 와중에 배우자는 위암이라는 선고를 받게 되었고 다른데 신경 쓸 정신도 없어서 이후 진행에 대해서는 부동산에 맡겼으며, 쟁점아파트 매도계약서에 잔금일이 7월말로 되어 있었던 것도 이사 갈 집을 구하지 못한 상태에서 매매를 결정하였고 남편이 구하는 직장위치가 유동적이어서 기간을 넉넉하게 최고 3개월로 해 놓은 것이었는데,

  매도주택을 매수한 사람들의 사정이 생겨 빨리 집을 비워달라고 하였고, 남편 직장도 코로나 여파로 다 유예되고 건강에도 이상이 생겨 전세를 가서 살다가 분양받아 놓은 집에 들어가려는 생각에도 차질이 생겨, 생각지도 못한 시골주택을 구입하게 된 것이다.

  청구인은 먼저 쟁점아파트를 매도하는 계약한 뒤 쟁점주택을 매수하는 계약을 하였기에 아무 문제가 안 되는 줄 알았으나, 세법상 주택의 양도 또는 취득 시기가 잔금기준일인 것을 이사를 하고 한 달 후에야 알게 되었다.

  대부분의 일반인들은 부동산 매매에 있어서 <양도 또는 취득의 시기>을 산정하는 시점에 대하여 명확히 알지 못하고 있다고 생각하며, 그래서 부동산을 통해 일처리를 하는데 중개업자가 시누이라서 누구보다 믿고 있어서 다른 부동산이나 법무사에게 문의도 안 해본 게 제 잘못인데다 부동산중개업을 개업한지 오래되지 않은 시누이의 착오로 인해 벌어진 일이다.

  청구인이 매수한 쟁점주택은 수리 없이 입주가 불가한 주말용으로 사용하던 주택이어서 입주를 위해 도배, 장판, 부엌, 보일러 등 최소한의 수리를 위한 기간이 필요했는데, 매도자는 잔금을 지불해야 집을 비워주겠다고 하며 편리를 봐주지 아니하였고, 매도 계약한 쟁점아파트도 매수인이 집을 비워줘야 잔금을 치루겠다고 하는데 두 사람의 요구는 일반화되어있는 사회통념이라고 생각하고 요구를 들어주다보니,

  매매계약의 순서와 다르게 매수주택(쟁점주택)의 잔금은 2020.5.29. 차용을 해서 지급하였고, 쟁점아파트의 잔금은 2020.6.11. 쟁점주택으로 이사를 하면서 매수인으로부터 지급받게 된 것이다.

  매수주택(쟁점주택)의 잔금을 먼저 치뤘다고 하더라도 매도주택(쟁점아파트)의 등기를 넘겨주고 나서 등기를 했다면 문제가 없었겠지만, 그랬다면 매수주택(쟁점주택)의 대금을 전액 지불하고도 명의이전을 하지 않아야 되는 14일의 공백이 발생하는데, 평생의 재산이라고 할 수 있는 몇 억원을 지불하고 이전등기를 미루는 것은 생각지도 못했다.

더군다나 매수주택(쟁점주택)은 여러 차례 저당도 되어 있었던 터라 믿음이 필요하기도 했었다.

  또한 청구인과 배우자는 각각 12년, 18년 동안 1가구 1주택으로 살고 있었고, 입주했었던 주택들이 신축아파트여서 이러한 경험을 할 수 없었다.

  쟁점아파트의 매도 및 쟁점주택의 매수거래에 부동산 중개업을 시작한 시누이(배우자의 여동생)가 관여하고 있었기에 의심의 여지도 없었으며, 당시 시누이는 전담 법무사의 개인 사정으로 다른 법무사가 대행했다고 한다. 시누이도 이사 한 달 후쯤에야 일이 잘못되었다는 걸 알았다고 한다.

  코로나19로 배우자의 일자리는 막히고 건강마저 좋지 않는 상황에서 세금 납부에 시누이가 도와주긴 했지만 이 일로 인해 가족 관계마저 불편해졌다.

  양도 또는 취득의 시기에 대하여 세법에서는 잔금지불을 기준으로 한다는 것은 문제가 발생하고 나서 알았으며, 더군다나 매수주택(쟁점주택)의 경우 매도자는 부동산중개사를 통하지 않았고 청구인 측에서만 시누이가 담당하고 있어서 이러한 진행상의 문제점이 노출되지 않았던 것이며, 시누이의 착오와 본인의 무지함으로 이러한 실수를 하게 되었다.

  청구인과 배우자는 2002년에는 아파트 분양에 2번이나 당첨되고 분양권이 각각 300만원에 매매되고 있었음에도 이러한 방법이 옳지 않다는 이유로 분양권을 포기하는 등 이 후에도 많은 주변인들이 분양권 전매와 다주택을 통한 재산 증식을 권유해 왔으나 사회 정의에 부합하지 않는다는 이유로 이들조차 적대시 하는 삶을 살아 왔다. 심지어 청와대 국민청원게시판을 통해 이러한 사회적 문제에 대해서 고발까지 하면서 부동산은 자손세대에게서 빌려 쓰는 것임에 부끄럼 없이 살아 왔다.

  본 청구인과 배우자의 무지와 중개사의 단순 실수가 법을 넘을 수는 없겠지만, 부동산에 관한한 평생을 한 점 부끄럼 없이 살아 온 한 국민으로서 선처를 호소하며, 현재 갖고 있는 집을 매매 시 1가구 2주택에 해당되어 양도 차익이 발생하는데 대한 절세방안으로 다른 방법을 조언하는 분들도 있었지만 저희 부부는 당연히 내야 할 세금이라며 거절하였다.

  1가구 1주택으로 30년(12년,18년)을 정직하고 부끄럼 없이 살아오다가, 무지와 피치 못할 상황으로 이러한 일이 발생하였기에 이번 세금은 정말 억울하며, 부동산 관련법에 접근할 필요조차 없었던 무지한 청구인과 배우자이다. 부자들이나 부동산 투기로 돈을 버는 사람들에게는 37백만원이란 돈이 적은 액수일지 몰라도 평생 직장생활로 정년을 마치고 겨우 집한 채 가지고 살다가 이사를 하면서 벌어진 일 치고는 너무 큰 액수라 잠도 오지 않고 제 자신이 바보 같아 한심스러워 고통 받고 있으니 부디 선처를 해 주기 바란다.

라. 판단

 1) 관련 법리

 (1) 소득세법 제98조는“자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제162조 제1항은 “법 제98조 전단에서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(제1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일(제2호) 등의 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.

     양도소득세의 면제요건 판정은 특별한 규정이나 사정이 없는 한 구 소득세법 제98조에서 정한 양도 시기를 기준으로 하고(대법원 1995.9.15. 선고 95누3527 판결,대법원 1998. 11. 24. 선고 97누6216 판결 취지 등 참조), 이러한 법리는 일시적 2주택 비과세 특례규정 판정할 때에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

 (2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것이다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006두16182 판결 등 참조).

 2) 쟁점아파트의 양도가 일시적 1세대 2주택에 해당하여 비과세 대상인 지

  가) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점아파트 양도 당시 청구인이 일시적 1세대 2주택자에 해당한다고 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

   ① 청구인이 제출한 쟁점아파트와 쟁점주택, 대체주택의 등기사항전부증명서와 매매계약서에 의하면, 쟁점아파트는 2020. 6. 11.에 소유권이전등기가 접수되었으므로 쟁점아파트의 양도시기는 2020. 6. 11.이 되며, 대체주택은 2020. 3. 28.에 소유권을 취득하였고, 쟁점주택은 2020. 5. 29. 잔금을 지급하고 2020. 6. 1. 소유권 이전등기 접수하였는바, 청구인이 쟁점아파트를 양도한 시점에 청구인은 쟁점아파트, 쟁점주택, 대체주택 합계 총 3주택을 보유하고 있었다고 보아야 할 것이다.

  ② 청구인은 쟁점주택을 취득할 당초 계약한 일정에 따라 2020. 6. 29. 잔금을 지급하였다면 쟁점아파트 양도시점인 2020. 6. 11.에는 쟁점주택의 취득시기가 도래하지 아니하여 쟁점아파트 양도 당시 일시적 2주택에 해당되었을 것이나, 청구인은 쟁점주택의 보수작업을 하기 위해 당초 잔금일자보다 앞서 2020. 5. 29. 잔금을 지급하고 2020. 6. 1. 소유권 이전등기를 접수함에 따라 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 3주택을 보유하게 되었으므로, 사실상 일시적 2주택에 해당한다고 주장하고 있다.

  ③ 그러나, 일시적 2주택 비과세 특례규정은 명백한 특혜요건을 정한 것으로서 앞서 본 법리에 비추어 엄격해석 하여야 하며, 일시적 2주택 특례규정이 주택 양도에 따른 대체주택 취득 과정에서 일시적으로 소유하게 된 주택수의 상한을‘2주택’으로 명시하고 있는 이상, 쟁점주택을 쟁점아파트 양도 당시 보유한 주택 수에서 제외하여 쟁점아파트의 양도가 일시적 2주택 특례 규정이 정한 요건을 갖추었다고 볼 수는 없다할 것이다.

 나) 따라서 처분청이 쟁점아파트의 양도가 비과세 요건에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 2020년 과세연도 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로「국세기본법」제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.