주 문

▤▤지방국세청장이 2023.12.11. 청구법인에게 한 2021 사업연도 법인세 3,513,534,151원과 2021년 1기 과세기간 부가가치세 147,281,195원을 부과 한다는 내용의 세무조사결과통지는, 교환계약에 따라 청구법인 소유의 경북 ◇◇시 ◆◆동 680, 681 토지 및 건물과 교환하는 대가로 청구법인 측이 지정하는 자에게 소유권이 이전된 경북 △△시 ■■동 305-26, 305-49 토지 및 건물, 경북 △△시 ●●동 205, 205-3 토지 및 건물, 경북 △△시 ▲▲동 1023-1, 1023-2, 1024-1 AAA월드 601호, 602호 집합건물과 ㈜□□ 주식 9,500주의 거래 당시 시가를 조사하여 이 건 과세대상 부동산의 양도가액을 재산정한 후 그 결과에 따라 법인세 및 부가가치세 과세표준과 세액을 다시 통지합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내용

가. 사실관계

 1) 청구법인은 2009.8월에 설립된 예식장 운영 법인으로 현재 대표이사는 김BB이나, 감사로 등기된 김CC(김BB의 父)이 실질적으로 운영하고 있다.

 2) 청구법인은 경북 ◇◇시 ◆◆동 681 소재의 건물 및 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 150억원에 매각하는 계약서를 2021.5.17. HHHH KKK¹⁾(이하 “양수인”이라 한다)과 작성하고 2021.5.28. 소유권 이전 하였으며, 이를 기준으로 2021 사업연도 법인세 과세표준 신고하였다.

 3) 이후 청구법인과 양수인 측 간의 소송의 판결문(▤▤고등법원 2022. 11.8. 선고 2022나00000 판결, 대법원 2023.3.16. 선고 2022다00000 판결) 에서 양측은 당초 책정액이 320억원인 쟁점부동산을 양수인이 보유한 부동산(책정액 330억원, 이하 “양수인 측 부동산”이라 한다)과 교환하기로 합의(이하 “쟁점교환계약”이라 한다)하면서, 청구법인이 지정하는 사람에게 이전하거나 양수인 측 부동산 보유 법인의 주식 및 경영권을 청구법인에게 양도하도록 한 것이 확인되었다.

나. 세무조사 통지내용

 1) 조사청은 2023.7.31.부터 2023.11.21.까지 청구법인에 대한 법인 통합조사를 실시하였고,

 2) 쟁점부동산 매매계약서를 양도가액을 낮추기 위한 허위계약서로 보아 이를 부인하고, 교환계약에 따른 거래가액 320억원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 익금산입하는 등의 처분을 포함하여 2023.12.11. 법인세 3,513,534,151원과 부가가치세 147,281,195원을 과세하는 내용의 세무조사 결과를 청구법인에게 통지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2024.1.2. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장

가. 거래의 사실관계 및 이건 통지에 이르기까지의 경위

 1) 청구법인 측과 양수인 측은 2021년 상반기 중 부동산 등을 서로에게 양도하는 거래를 하였다.

    쟁점거래① 청구법인이 양수인 측에 쟁점부동산 양도(150억)

    쟁점거래②㈜GG이 양수인 측으로부터 경북 △△시 ■■동 소재
NNNN빌딩 취득(120억)

    쟁점거래③㈜□□ 신주주들이 구주주들로부터 주식 취득(9.5억)

    쟁점거래④ ㈜SSS가 양수인 측으로부터 경북 △△시 ●●동 소재
SSS호텔 건물 취득(50억)

    쟁점거래⑤거래 중개인 김WW이 양수인으로부터 경북 △△시 ▲▲동 소재 AAA

601, 602호 취득(30억)

 2)조사청은 위 거래와 관련하여 2023.7월부터 2023.11월까지 법인 통합 조사를, 2023.9월부터 2023.11월까지 조세범칙조사를 실시하였다.

 3) 조사청은 2023.12.7. 청구법인이 ｢조세범처벌법｣ 제3조제1항제2호를 위반했다고 판단하여 청구법인 등을 조세범칙심의위원회에 회부하였고 같은 위원회는 ‘조세포탈 혐의없음’ 결정을 하였으나,

‘혐의없음 결정’에도 불구하고 청구법인에 조세범칙심의위원회 회부 과세안과 같은 내용의 처분을 할 것임을 통지하였다.

 4)조사청은 청구법인의 ◇◇시 ◆◆동 소재 ▨▨▨▨▨ 예식장용 부동산의 양도가액을 320억원으로 정하고 청구법인이 그 대가로 HHHHKKK 측으로부터 현금 150억원과 ㈜□□ 주식 130억원, AAA월드 (601,602호) 30억원 및 확인되지 않는 10억원을 받은 것으로 만들었고, 이를 바탕으로 현금 150억원은 기신고 인정하고 ㈜□□ 주식 130억원은 익금 산입 배당 처분 AAA월드 30억원은 중개수수료 대물변제로 보아 익금 ㆍ손금 동시 산입하고 건물 해당 가액으로 정한 976백만원에 부가가치세 부과 및 확인되지 않는 10억원 익금산입 상여 처분하여 합계 37억원의 세금을 부과할 것임을 통지하였다.

나. 이 건 통지가 예정하는 처분의 위법 부당성

 1)조세범칙조사심의위원회는 청구법인의 쟁점부동산 거래와 관련 하여 ‘조세포탈혐의 없음’ 결정을 하였다.

  조사청은 이건 통지내용과 동일한 과세안으로 청구법인을 조세범칙 조사심의위원회에 회부하였고 위원회는 청구법인에게 조세포탈 혐의가 없다고 결정한 만큼 이건 통지의 처분은 위법이 확인된 것이다.

  물론 조사청은 소득의 누락은 있으나 그 누락이 ｢조세범처벌법｣ 제3조 제6항의 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 의한 것이 아니라서 무혐의 결정되었고 누락된 소득에 관계되는 세금은 추징하여야 한다고 주장할 것이다.

  그러나 당시 조세범칙조사심의위원회 회의장에서 심의ㆍ논의된 사항은 전부 ‘자산의 양도금액을 얼마로 볼 것인지’ 즉, 법인의 소득금액이 정녕 그리고 얼마가 누락되었는지였을 뿐 청구법인이 사기나 그 밖의 부정한 행위를 하였는지, 또 어느 행위가 거기에 해당하는지에 대한 논의는 전혀 없었으므로, 조사청의 과세안이 근거가 없다는 것이다.

  현실적으로 어느 지방국세청의 조세범칙조사심의위원회가 과연 세금이 누락되더라도 그 누락이 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 의한 것이 아니라는 이유로 무혐의 결정을 하는 경우가 있겠는가?

  그래도 조사청이 같은 주장을 계속하려면 당초 위원회에 회부할 때 청구법인의 어떤 행위를 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 보았고 그 행위가 어떤 이유로 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 인정되지 않았는지를 밝혀야 한다.

 2) 미이행 합의나 계약을 실행된 것으로 보고 과세하는 것은 위법이다.

   ｢국세기본법｣ 제16조제1항은 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다고 규정하고 있으나, 조사청은 청구법인이 이건 부동산 거래에 앞서 거래상대방과 합의하였던 내용 중 일부를 가지고 거래를 임의 재구성하고, 심지어 있지도 않은 거래를 상정하여 명백한 위법 처분을 할 예정임을 통지하였다.

    위 거래를 하게 된 경위는 ▤▤고등법원 제1민사부 판결문(2022나00000) 으로 확인되는 바와 같다.

  거래당사자와 부동산중개인 등은 양측이 보유한 부동산을 각각 320억원, 330억원으로 평가하여 교환하자는 협의, 즉 “흥정” 내지 “협상”을 하였으나 재산을 일괄 교환하기에는 HHHHKKK 측 재산의 물건별 소유 관계가 서로 다른 점과 세금계산의 복잡함 등이 문제가 되어 위 재판에 제출된 계약서 내용대로 매매하여 합의를 이행하였다.

  청구법인은 ◇◇시 ◆◆동 예식장 토지ㆍ건물을 150억원에 양도하고 150억원을 수익으로 계상하였고, 150억원을 초과하는 금액을 받아서 초과 부분을 신고하지 않았다면 조세를 탈루한 것이지만 청구법인은 계약 금액을 받아 그대로 신고하였다.

  조사청은 예식장을 320억원으로 평가하여 교환하는 계약이 체결되었다고 주장하지만 그 계약은 거래건별로 이행되었다.

  즉 320억원은 합의한 금액일지 모르지만 그대로 합의가 이행되지 않았고, 그대로 거래가 완료되지도 않았다.

  조사청은 ‘중개업자 등 관계자 진술’, ‘경찰, 검찰 등 수사기관 수사기록 등’ 계약이행을 입증하는 자료가 수없이 많다고 주장합니다만 그 자료는 모두 ‘하기로 한’, ‘하려고 한’, 증거일 뿐이고 ‘이행 한’ 증거는 없을 뿐만 아니라 있을 수도 없다.

    ‘계약의 이행’과 ‘거래의 완결’은 대금을 수수하고 소유권을 이전하는 것을 말하며 납세자는 ◆◆동 예식장 양도와 관련하여 150억원 외에 단 한 푼의 금원도 수수한 사실이 없다.

  조사청은 또 청구법인과 거래상대방이 세금을 조절하기 위하여 교환 합의금액 보다 낮은 금액의 매매계약서를 작성하였다고 주장하나, 당초 합의금액 자체가 중개업자의 중개수수료 산정을 위해 평가나 감정 등 아무런 근거 없이 제시된 것인 만큼 부풀려진 금액을 기준으로 세금을 내는 것이 오히려 세금을 잘못하여 많이 내는 결과가 되기 때문에 청구법인과 거래 상대방은 건별 이행 계약을 체결하여 거래를 완결하였다.

  쟁점부동산 거래 계약서는 조사청이 주장하는 ‘통정하여 작성한 낮은 금액의 매매계약서’가 아닌 적법한 계약서이다.

  청구법인과 HHHHKKK은 이해관계가 상충하는 관계이지 특수 관계가 아닌 만큼 ‘통정’할 여지가 없으며, ‘다운계약서’는 실제 거래금액 보다 낮은 금액으로 작성한 계약서를 일컫는 것으로 이 건 거래는 계약서의 내용 대로 이행되고 완결되었다.

  판결문에서 청구법인과 HHHHKKK 측은 교환계약의 이행을 위하여 매매대금 150억원의 쟁점부동산 거래계약서를 작성하였으며, 해당 계약서는 청구법인의 소송 상대방인 HHHHKKK 측에서 법원에 증거로 제출한 것으로 법원이 이를 성립ㆍ인정하고 증거로 채택한 것이다.

  조사청은 청구법인이 법원에서 인정한 계약 내용대로 거래를 완료하고 기장ㆍ신고 의무를 이행하였음에도 오로지 판결문에 적시된 320억원이 계약된 금액이고 곧 양도금액이라고 주장한다.

  계약은 이행되지 않을 수도, 변경될 수도 있고 계약 없이 거래할 수도 있으므로 계약은 과세대상이 될 수 없는 것으로, 권리 의무가 확정된 거래가 과세대상이다.

 3) 이 건 통지의 위법 내용을 항목별로 살펴본다.

  가)청구법인이 150억원에 양도한 쟁점부동산의 양도금액이 320억원이라는 주장은 아무런 근거가 없다.

     ｢법인세법｣ 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제2호는 자산의 양도가액을 법인의 익금으로 규정하고 있고 󰡔자산의 교환으로 발생하는 수익으로서 익금에 산입하여야 할 ‘자산의 양도금액’은 특별한 사정이 없는 한 교환으로 취득하는 자산의 취득 당시의 시가에 의하고 그 대가의 일부로 현금을 수령한 경우에는 이를 합산󰡕(대법원 2008두5650, 2011.7. 28. 외)하는 것이며 여기서 자산의 취득 당시 시가는 ｢법인세법｣ 제41조 및 같은 법 시행령 제72조 규정을 말하는 것이다.

   여기서 320억원은 감정기관의 평가금액도 아니고 실제 시장에서의 호가도 아님은 물론이고, 단지 판결문에 한 번 언급된 수치를 미리 고정하고 취득하는 자산의 금액을 임의로 결정하여 끼워 맞춘 것에 불과하다.

  조사청이 그나마 조금이라도 합법적인 주장을 하려고 한다면 위 판결문의 청구법인 측 부동산 가액 320억원을 양도가액으로 고정할 것이 아니라 양도로써 취득하는 HHHHKKK 측 재산 330억원을 양도가액으로 고정하여야 할 것이다.

   그렇게 한다면 청구법인은 330억원 상당의 HHHHKKK 측 재산을 취득하기 위하여 현금 179.5억원(㈜GG 120억원, ㈜SSS 50억원, ㈜□□ 주식 9.5억원)과 이건 쟁점부동산을 HHHHKKK 측에 넘긴 것이 되어, 쟁점부동산의 양도가액은 150.5억원이 되는 것이다.

   나아가 조사청 주장의 치명적 모순은 이 건 전체거래를 일괄 교환 이라고 하면서 ㈜GG과 ㈜SSS 건은 위 계약서 내용대로 개별 현금 거래로 인정한바, 논리의 일관성도 없고 금액도 맞지 않는 주장을 하고 있다.

  나)쟁점부동산 양도금액 320억원 중 130억원을 ㈜□□의 주식으로 받았다는 조사청 주장은 항변할 가치가 없는 주장이며, ㈜□□의 주식은 청구법인의 주주들이 9.5억원에 유상 취득한 것이다.

      그 거래가 잘못되었다면 주식을 양도한 상대방의 양도가액 등 주식변동 조사를 하면 될 것이지 엄연히 유상으로 한 거래를 무슨 근거로 삭제하는지, 청구법인이 대가로 지급한 9.5억원은 어디로 간 것인지 알 수가 없으며, ㈜□□ 주식의 가치가 130억원이라는 주장은 더욱 말이 되지 않는다.

      2021년 교환 합의 후 청구법인은 ㈜□□의 건물이 불법 건축물임과 도시계획법상 예식장으로 쓸 수도 없다는 점을 알게 되었고, 만일 건물을 정상적으로 활용하려면 막대한 비용이 들어간다는 사실과 함께 HHHH KKK이 이 건 거래 약 4년 전, ㈜□□ 주식을 9.5억원에 인수한 사실이 확인되어 9.5억원에 인수한 것이다.

  이 건 거래 당시 HHHHKKK 신도이자 중개업자인 김WW도 2019년 이후 ㈜□□ 소유 건물이 70～80억원에도 매매가 이뤄지지 않았다고 증언 하는 만큼 70억원에서 후술하는 가수금 59억원을 빼면 10억원 내외의 거래 금액은 적정한 것이다.

  청구법인이 ㈜□□으로부터 받기로 한 채권 59억원은(당초 ㈜□□에 대한 HHHHKKK 김MM의 가수금) 주주들로부터 승계한 것이며, ㈜□□ 소유 부동산의 가치가 없는데 인수한 법인이 전 주주에게 가수금을 반제 한다면 청구법인은 빚덩어리 마이너스 자산을 인수하는 격이 되기 때문에 승계하여 받기로 한 것이다.

      만일 그 59억원을 쟁점부동산 양도가격을 낮춘 대가라고 본다면 청구법인이 그 금액을 받기로 한 만큼 받을 것이 확정되는 시점에 이를 익금에 산입하면 될 것이다.

      위 내용을 종합하면 이건 통지의 130억원을 익금산입하고 배당 처분하는 것은 명백한 위법임을 알 수 있으며, 법인이 받지도 않은 금원을 받은 것으로 보고 주주에게 처분한다는 것은 세법을 떠나 건전한 상식으로는 도저히 납득할 수 없고 특히 법인이 받으려고 노력 중인 채권을 배당 처분하는데 이르러서는 할 말이 더 이상 없다.

  다)세무조사 결과 통지서의 수입누락 항목 10억원은 청구법인이 수취 하였다는 것인지, 수취하여야 할 것을 수취하지 못하였다는 것인지, ‘귀속이 불분명’한 이라는 표현은 수취하지 않았기 때문에 귀속을 알 수 없고 양도가액 320억원에 맞추려는 구도에서 나온 수치임이 분명해 보이므로 가상의 금액을 익금산입하고 상여 처분까지 하는 것은 위법이다.

  라)30억원을 익금ㆍ손금 동시 산입하는 처분 또한 근거가 없는 것이다.

    이 건은 청구법인이 거래상대방으로부터 받은 30억원 상당의 부동산을 중개업자 수수료로 대물 지급하였다는 주장인데 이는 없는 거래를 만들어 내는 위법이고 또 그 가상 거래에 부가가치세를 부과하는 위법이다.

  이 건 부동산은 청구법인 관여 없이 HHHHKKK 측과 중개업자가 현금 17억원에 거래한 것이며, 17억원 현금 거래를 조사청 스스로 인정하면서 30억원이 나온 것 또한 청구법인의 부동산 양도금액으로 조사청이 정해 놓은 320억원에 맞추기 위한 것이다.

청구법인은 해당 부동산을 취득한 사실이 없으며, 중개업자에게 재화를 공급한 사실이 없으므로, 없는 거래를 상정하고 거기에 부가가치세 147백만원을 부과하겠다는 것은 ‘법률상, 계약상’의 거래 외관을 중시하는 부가가치세 과세의 기본을 무시하는 것이다.

3. 통지관서 의견

가.쟁점교환계약은 청구법인의 실질적 대표자 김CC이 양수인 측에 제기한 고소장 내용과 거래당사자 간 정산금 분쟁에 대한 판결문 내용을 통해서 계약 내용대로 이행되었음이 명백히 확인된다.

 1) 고소장에서 확인된 교환계약 이행 내용

  청구법인 사주 김CC은 2021.12.27. 청구법인의 등기상 대표이사 이자 아들인 김BB으로부터 고소에 관한 권한을 위임받아 쟁점교환 계약의 양수인 측 중개인 김WW을 상대로 고소장을 접수한 사실이 있다.

  고소 내용에 따르면, 쟁점교환계약으로 청구법인이 취득하기로 한 양수인 측 부동산 중 ‘♠♠ ◎◎◎◎로 14 소재 AAA월드 601호‧602호 (평가액 30억원)’를 청구법인(김CC)에 소유권 이전등기하지 않고, 김WW의 배우자 윤FF에게 등기 이전함으로써 고소인에게 재산상 손해를 가하였다는 내용으로 확인되고,

  고소장 내용에 쟁점부동산과 양수인 측 부동산을 맞교환하는 쟁점 교환 계약을 한 사실이 구체적으로 기재되어 있다.

 2) 판결문에서 확인된 교환계약 이행 내용

    청구법인과 양수인은 쟁점교환계약을 포함한 거래당사자 간 정산금 문제로 소송을 진행한 사실 있고, 고등법원 판결(2022.11.8. 선고, ▤▤고등 법원 2022나00000)을 거쳐 대법원 판결(2023.3.16. 선고 대법원2022다000000)로 소송 사건은 종결되었으며,

    해당 판결은 쟁점교환계약에 따른 정산금을 포함하여 채권‧채무 관계를 정리한 ‘정산내역서’에 근거하여 판결이 이루어졌다.

    또한 청구법인은 쟁점교환계약이 “이행”된 것이 아니라 단지 “흥정” 내지 “협상”을 하였을 뿐이라고 주장하나, 쟁점교환계약 당시 청구법인은 양수인 측 부동산의 소유권을 청구법인이 지정하는 사람에게 이전하거나, 부동산 보유 법인의 주식 및 경영권을 청구법인에게 이전하도록 하였으며,

    결과적으로 청구법인이 의도한 대로 양수인 측 부동산의 소유권과 부동산 소유 법인 주식이 청구법인이 지정한 자에게 이전된 것일 뿐, 실제 개별거래가 이루어졌다는 청구법인 주장은 사실을 왜곡한 것이며, 조사청이 거래를 임의로 재구성하였다는 청구법인 주장은 근거 없는 주장에 불과하다.

 3) 교환계약이 아닌 개별 매매거래에 해당한다는 청구주장 반박

  쟁점교환계약과 관련하여 고소장과 판결문 내용을 살펴보면, 교환계약을 체결하고 소유권 이전등기를 위하여 부동산별로 매매계약을 체결하였다고 기재된바,

  청구법인은 거래 단계에서부터 개별 매매거래로 가장하기 위하여 교환 거래에서 불필요한 부동산별 개별 매매계약서를 작성하였고,

  교환거래 시 청구법인이 지정하는 자에게 소유권 이전하기로 하였다 하더라도 이는 교환거래로 청구법인이 양수인 측 부동산을 취득하였다가 청구법인이 특수관계법인에 소유권을 이전한 두 개의 거래를 외관상 하나의 거래로 가장한 것일 뿐이다.

    또한 김WW은 조세범칙혐의자 심문조서 작성 과정에서 쟁점교환 계약을 매매거래로 가장하기 위하여 개별 매매계약에 따라 자금흐름을 맞춘 사실이 있음을 진술하였고,

    김CC도 진술조서 작성 시 교환거래와 관련하여 계약서를 작성하게 되면 세금 부담이 크다는 사실을 인지하고 교환계약서를 작성하지 않았다고 진술한 사실 있으므로, 개별 매매계약은 조세 부담을 회피하기 위한 형식적인 절차에 불과한 행위임이 명백하다.

나. 쟁점교환계약에 따라 청구법인이 양수인에게 양도한 쟁점부동산의 양도가액은 320억원이다.

  청구법인은 조사청이 판결문에 언급된 내용에 따라 쟁점부동산 양도 가액을 결정한 것이라면, 논리상 교환계약으로 취득한 자산의 가액 330억원이 양도가액이 되어야 하므로 조사청 주장에 일관성이 없다고 주장하나,

  쟁점교환계약 관련 고소장과 판결문, 내용증명, 정산내역, 김CC과 김WW의 대질 피의자심문조서, 진술조서 등 관련 서류에서 교환거래 시 쟁점부동산 평가액은 320억원이고, 양수인 측 부동산 평가액은 330억원으로 확인되는바,

  조사과정에서 작성된 피의자 심문조서에 따르면, 쟁점부동산과 양수인 측 부동산 평가액 차이 10억원을 청구법인이 양수인에게 지급할 것을 합의하고, 실제 지급한 사실도 있음을 당사자 양측이 인정하였으며,

  정산금 분쟁 사건과 관련한 판결에서 증거자료로 채택한 ‘정산 내역서’에도 10억원을 정산한 사실이 확인되므로, 쟁점교환계약에 따른 쟁점 부동산 양도가액은 취득한 자산의 가액 330억원에서 청구법인 측에서 정산한 10억원을 차감한 320억원이 되는 것이다.

다.청구법인 대표이사 김BB을 포함한 사주일가는 실제 대금을 지급하지 않고 쟁점교환계약으로 ㈜□□이 보유한 부동산 130억원을 취득한 것으로, 주주들에 대한 배당 처분은 적법하다.

 1) ㈜□□은 경북 △△시 ▷▷ 164(◎◎) 토지와 예식장 건물을 보유한 법인으로, 청구법인은 대표이사 김BB과, 배우자 백TT, 자녀 김KK과 김ZZ(이하 ‘신주주들’이라고 한다)가 ㈜□□의 구주주인 김MM 외 3인(이하 ‘구주주들’이라고 한다)으로부터 ㈜□□ 주식을 9억5천만원에 유상 취득하였으므로, 조사청 처분은 부당하다고 주장하나,

    2021.4.23. ㈜□□ 이사회 회의록에 의하면 구주주들은 ㈜□□에 대하여 구주주들이 가진 채권 5,898,473,472원(주주임원단기채무 2,664,369,472원, 장기차입금 3,234,104,000원)과 관련하여 신주주들에게 일절 청구하지 않는다는 내용으로 결의한 사실이 있고, 2021.5.17. 주식을 양도하면서 상기 채권도 양도한다는 확인서에 날인 하였으며,

    또한 구주주들은 동일 날짜에 이사회에서 결의한 바와 같이 ㈜□□에 대하여 구주주들이 가진 채권과 관련하여 ㈜□□과 신주주들에게 청구하지 않는다는 확인서도 작성하였다.

    59억원에 상당하는 채권을 보유한 ㈜□□의 구주주들이 특별한 이유 없이 채권을 포기하고 신주주들에게 주식을 9억5천만원에 양도하였다는 청구법인 주장은 사실에 근거하지 않은 설득력이 없는 주장에 불과하다.

 2) 조사 당시 청구법인은 주식 양도일과 동일 날짜에 작성된 ‘신주주들이 구주주들로부터 양수한 채권에 대한 권리 일체를 청구법인에 귀속시킨다.’라는 내용의 확인서를 조사청에 제출하였는데,

  청구법인 주장과 같이 신주주들이 실제 ㈜□□의 주식을 취득한 것이고, 구주주들로부터 채권을 양수하였다면, 이를 다시 청구법인에게 대가 없이 양도할 이유는 없는 것이며,

  청구법인이 신주주들로부터 채권을 양수한 사실이 있다면, 청구법인의 2021년 사업연도 법인세 결산서상 해당 채권을 자산으로 계상하였어야 하나 그러한 사실은 없으며, 세무조사 당시에도 장부상 계상되지 않은 것으로 확인되므로 신주주들이 청구법인에게 채권을 양도하였다는 확인서 내용은 임의로 작성된 신뢰할 수 없는 서류로 단지 신주주들에 대한 배당 처분을 회피하고자 하는 목적으로 작성된 서류에 불과하다.

  만일 ㈜□□에 대한 채권이 청구법인에게 귀속된 것이라면, ㈜□□이 보유한 부동산이 결과적으로 청구법인에게 귀속되었음을 방증하는 것 이라고도 볼 수 있다.

 3)신주주들이 ㈜□□의 주식을 매수하면서 950,000,000원을 지급한 사실이 있다고 주장하나 실제 대금 흐름을 살펴보면,

  양수인 측 자금관리를 담당하던 김WW이 2021.5.27. ㈜SSS 전 대표인 신UU에게 주식 매매자금을 회전할 목적으로 950,000,000원을 송금하였고, 동일 날짜에 신UU은 해당 금액을 신주주 중 청구법인 대표이사 김BB에게 650,000,000원, 김BB의 배우자 백TT에게 300,000,000원을 송금하였다.

  이체 다음 날, 백TT과 김BB은 이체받은 금액 중 자녀 김KK에게 각각 31,250,000원, 김ZZ에게 각각 206,250,000원을 송금하는 방법으로 김KK과 김ZZ가 주식 매매자금을 이체할 수 있도록 자금을 회전하였으며,

  2021.5.28. 최종적으로 김BB과 배우자 및 자녀들은 양수인 측에 이체받은 금액을 전부 송금한바, 양수인 측 자금을 회전하여 외관상 개별 거래를 가장하였을 뿐, 결국 양수인은 본인 자금을 전액 회수하였으므로, 청구법인 주주들이 ㈜□□의 주식을 취득하기 위해 매매대금을 지급하였다는 주장은 사실과 다르다.

 4)또한 청구법인은 ㈜□□의 부동산 가치가 약 70∼80억원이라고 주장 하나, 이는 2021.4.28.에 평가한 감정가액 108억원에도 미치지 못하는 금액일 뿐 아니라,

  앞서 사실관계에서 확인한 바와 같이 쟁점교환계약이 이행되었음은 명백 하고, 쟁점교환계약 당시 양수인 측 부동산 중 ㈜□□이 보유한 부동산을 130억원으로 평가하여 거래하였으며,

  청구법인 사주일가인 신주주들이 ㈜□□ 주식 지분 100%를 보유하는 방법으로 외관상 주식 매매거래를 선택하였으나, 실제로 신주주들은 자금을 부담하지 않고 대가 없이 130억원에 해당하는 부동산을 보유한 ㈜□□의 주주가 되었으므로, 익금산입액 중 130억원을 신주주들에게 배당 처분한 조사청 처분은 정당하다.

라.청구법인은 중개인 김WW에게 지급할 수수료를 양수인 측 부동산 중 AAA

상가(601호, 602호)로 대물 변제하였으므로, 재화의 공급에 따른 부가가치세를 과세한 처분은 적법하다.

  청구법인은 ㈜EEEEE 소유 부동산 거래가 김WW과 양수인 간 거래로 청구법인과 전혀 관련 없다고 주장하나,

  청구법인 실사주 김CC은 쟁점교환계약에 따라 AAA월드 601호, 602호 부동산에 대한 소유권이 청구법인에 있음에도 불구하고 김WW이 배우자 명의로 소유권 이전하였다는 내용으로, 김WW을 업무상 배임으로 고소한 사실이 있다.

  고소장에 의하면 청구법인은 AAA월드 부동산에 대하여 청구법인 소유임을 주장하며 김WW에게 청구법인 명의로 소유권 이전등기를 하거나 30억원을 지급하라고 요청하였으나,

  경찰 수사결과, 해당 거래는 쟁점교환계약에 대한 중개수수료 명목으로 청구법인이 김WW에게 대물변제한 것으로 판단하여 김WW의 업무상배임 혐의에 대하여 ｢혐의없음｣으로 불송치결정하였음이 확인되며,

  검찰 또한 이러한 사실에 근거하여 청구법인의 실대표자 김CC을 ｢무고｣로 기소한 사실을 볼 때, 해당 부동산 거래가 청구법인과 전혀 관련 없다는 청구법인의 주장은 허위임이 명백하다.

마.조세범칙조사심의위원회의 무혐의 결정은 쟁점교환계약 행위가 ‘사기나 기타 부정한 행위’로 보지 않는다는 판단일 뿐이다.

  조사청은 쟁점교환계약에 대하여 청구법인과 양수인이 교환계약서를 작성하지 않고, 개별 매매거래로 가장하기 위해 쟁점부동산 매매계약서를 별도로 작성하고, 매매가액을 150억원으로 신고한 행위를 ｢조세범처벌법｣ 제3조제6항제2호 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취에 해당하는 것으로 보아 ‘사기나 기타 부정한 행위’에 해당하는 것으로 판단하여 조세범칙조사심의위원회에 회부하였으나,

  조세범칙조사심의위원회는 쟁점교환계약에 따른 행위가 ｢조세범처벌법｣ 제3조제6항에 규정하는 ‘조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위’에 해당하는지와 관련하여 ‘혐의없음’으로 결정을 하였을 뿐,

  청구법인이 양도가액을 과소하게 신고한 사실이 없음을 결정한 것은 아니므로, 조세범칙조사심의위원회 결정 내용을 근거로 조사청 세무조사 결과 통지가 위법하다는 청구법인 주장은 이유 없다.

바.익금산입액 170억원 중 귀속이 불분명한 10억원의 상여 처분은 타당하다.

  청구법인이 과소 신고한 쟁점부동산 양도가액 170억원 중 ㈜□□의 주주인 청구법인의 사주일가에게 귀속된 130억원과 중개인 김WW에게 대물변제한 30억원을 제외한 나머지 금액 10억원에 대한 사용처를 소명 요청하였으나, 청구법인은 소명서를 제출하지 아니하였으며,

  조사청은 해당 금액이 사외유출 되었으나, 그 귀속이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 판단하여 ｢법인세법｣ 제67조 및 동법 시행령 제106조 규정에 의하여 실대표자 김CC에 대하여 상여 처분하였다.

사. 기타 청구주장에 대한 반박

 1)청구법인은 정산내역서상 기재된 ｢김회장님 1,000,000,000원｣이 ㈜□□의 주식 매매대금을 차용한 것이라고 주장하나 이는 사실과 다르다.

    정산내역서상 기재된 ｢김회장님 1,000,000,000원｣은 2021.5.27. HHHH KKK에서 청구법인에 청구법인 소유 쟁점부동산 계약금으로 지급한 25억원과 2021.5.28. 청구법인의 가족법인인 ㈜SSS가 HHHHKKK에 지급한 15억원과의 차액이다.

    청구법인은 ㈜□□의 주식 매매대금 950,000,000원과 매매대금 잔액 33,029,613원, 대출금변제 시 이자 예상액 10,000,000원 및 변제말소비용 등이 발생할 수 있어 추후 정산하기로 하고 50,000,000원을 추가변제 하였다고 주장하나,

최종 정산서류인 정산내역서상 이자변제액 및 변제말소비용 등에 대한 정산내역이 확인되지 아니하고, 정산내역서 및 정산공제내역상 NNNN 빌딩 보증금은 별도로 정산한 것으로 확인되며,

    쟁점교환계약의 중개인인 김WW 또한 자금흐름을 맞추기 위하여 ㈜SSS의 전 대표 신UU에게 주식 매매대금 9억5천만원을 송금하였다고 진술한 사실이 있으며 해당 금액이 실제 주식매매 대금으로 이체되었음이 확인된다.

    쟁점교환계약 관련 양수인 측 계좌를 관리하던 김WW이 청구법인 측이 아닌 신UU에게 주식 매매자금 9억5천만원을 이체할 이유가 없으므로 청구법인의 주장은 사실 내용과 다름을 알 수 있다.

 2)청구법인과 양수인측 간의 부동산 등 교환거래와 관련 중개수수료 명목으로 중개인에게 대물변제한 AAA월드 매매자금 또한 교환거래를 개별거래로 가장하기 위하여 자금을 회전한 사실이 확인된다.

 3)청구법인은 쟁점부동산과 양수인 측 부동산 거래가 개별거래라고 주장 하나 아래와 같은 사실에 대하여 명확한 사유를 제시하지 못하고 있는 사실을 볼 때 개별거래가 아닌 교환거래임이 명백하다.

  가) 청구법인은 쟁점부동산 외 각 부동산 및 주식 거래가 개별거래라고 주장하나 청구법인은 교환차액 10억원 정산 사유를 제시하지 못하고 있다.

    청구법인 주장대로 개별거래라고 가정한다면 쟁점부동산 150억원과 양수인 측 부동산 및 주식 179.5억원(GG 120억원, SSS 50억원, □□ 주식 9.5억원) 차액은 29.5억원이 되어야 한다.

  나)청구법인 실사주 김CC은 쟁점교환계약에 따라 AAA월드 601호, 602호 부동산에 대한 소유권이 청구법인에 있음에도 불구하고 김WW이 배우자 명의로 소유권 이전하였다는 내용으로, 김WW을 업무상 배임으로 고소한 사실이 있다.

고소장에 의하면 청구법인은 AAA월드 부동산에 대하여 청구법인 소유임을 주장하며 김WW에게 청구법인 명의로 소유권 이전등기를 하거나 30억원을 지급하라고 요청하였으나,

경찰수사 결과, 해당 거래는 쟁점교환계약에 대한 중개수수료 명목으로 청구법인이 김WW에게 대물변제한 것으로 판단하여 김WW의 업무상배임 혐의에 대하여 ｢혐의없음｣으로 불송치결정하였음이 확인되며,

검찰 또한 이러한 사실에 근거하여 청구법인의 실대표자 김CC을 ｢무고｣로 기소한 사실을 볼 때, 해당 부동산 거래가 청구법인과 전혀 관련 없다는 청구법인의 주장은 허위임이 명백하다.

 4)㈜GG 및 ㈜SSS에 대한 세무조사 결과 통지서상 무실적 사유는 청구법인에게 귀속되었다가 특수관계법인에 이전되어야 할 자산 및 부채가 특수관계법인에 그대로 이전됨에 따라 세무상 세무조정 사항이 없다는 것이지 건별 개별거래를 인정한 것은 아니다.

청구법인은 교환거래 시 청구법인이 지정하는 자에게 소유권 이전 하기로 하였다 하더라도 이는 교환거래로 청구법인이 양수인 측 부동산을 취득하였다가 청구법인이 특수관계법인에 소유권을 이전한 두 개의 거래를 외관상 하나의 거래로 가장한 것일 뿐이다.

    이에 따라 ㈜GG은 경북 △△시 ■■동 305-26(NNNN타워) 소재 부동산(120억원)과 함께 부동산 대금(120억원) 채무를 청구법인으로부터 이전 받고 현금 4억8천만원, 부동산 담보 대출금 110억원을 양수인 측에 지급하였으며, 임차보증금 5억2천만원을 승계하여 채무 120억원을 변제하였다.

    ㈜SSS는 현금 15억원, 가수금 등 차입금 30억2천6백만원을 양수인 측에게 지급하였으며 나머지 금액은 4억7천4백만원은 미지급금으로 확인 된다.

 5)쟁점부동산을 320억원, 양수인 측 부동산 등을 330억원으로 각각 평가 하여 교환계약을 체결하였으며 각각의 평가금액대로 교환계약을 이행하였다.

▤▤고등법원 판결문(2022나00000 정산금 등, 2022.11.8. 선고)상 교환 계약에 따라 청구법인 측과 양수인 측은 각각의 부동산 등 소유권을 이전 하였다고 판시하였고 대법원(2023.3.16. 선고 2022다000000 판결)도 원심 내용 그대로 확정판결하였다.

▤▤고등법원 2022나00000 정산금 등 및 청구법인과 양수인 측의 고소장 등에 따르면 청구법인의 부동산 양도가액이 320억원임을 명시하고 있으며,

대법원 2018두66869(2019.7.4.선고), ▤▤고등법원 2020누2333(2021.3.26. 선고) 등에 따르면 민사, 가사, 형사 등의 관련 확정판결에서 확인한 사실은 행정소송에서도 유력한 증거가 된다고 판시하고 있으므로,

▤▤고등법원 판결문(2022나00000) 등에서 명시한 청구법인 소유 쟁점 부동산 양도가액 320억원은 국가기관(법원, 검찰, 경찰)이 인정한 양도가액 으로 쟁점부동산 양도가액은 320억원이다.

또한 영업권 감정가액 약43억원을 포함하여 쟁점부동산의 감정 가액을 약324억원으로 산정한 것은 부당하다고 주장하나 쟁점교환계약 중개인인 김WW의 진술과 같이 양수인은 시설 및 영업권을 포함하여 건물·토지를 양수한 사실을 알 수 있고,

대물변제한 AAA월드 601호 및 602호의 부동산 감정가액은 약 18억원에 불과하나 교환가액이 30억원이라는 조사청의 주장은 부당하다고 주장하나 판결문, 소장, 심문조서 등에 따르면 AAA월드 부동산 교환 가액은 30억원으로 확인된다.

감정가액과 교환가액의 차이가 상당하다는 사실만으로 당사자 간의 합의한 가액을 교환가액으로 볼 수 없다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

아.결론

상기와 같이 청구법인은 쟁점교환계약에 따른 이 사건 거래를 건별 매매거래로 가장하여 실제 쟁점부동산 양도가액 320억원을 보다 적은 150억원으로 매매계약서를 작성하여 2021년 사업연도 법인세 과세표준을 과소하게 신고한 사실 확인되므로 당초 세무조사 결과 통지내용은 정당하며 청구법인 주장은 이유 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

   쟁점부동산 양도는 쟁점교환계약의 일부가 아닌 개별거래이므로 부동산 매매계약서상 매매대금이 양도가액이라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 국세기본법 제16조【근거과세】(2020.6.9. 법률 제17339호로 일부 개정된 것)

  ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

  ② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

  ③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.

  ④ 행정기관의 장은 해당 납세의무자 또는 그 대리인이 요구하면 제3항의 결정서를 열람 또는 복사하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 일치함을 확인하여야 한다.

  ⑤ 제4항의 요구는 구술(口述)로 한다. 다만, 해당 행정기관의 장이 필요하다고 인정할 때에는 열람하거나 복사한 사람의 서명을 요구할 수 있다.

 2) 법인세법 제15조【익금의 범위】(2020.12.22. 법률 제17652호로 일부 개정된 것)

  ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]의 금액으로 한다.

  ② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다.

   1.특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 제52조제2항에 따른 시가보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액

   2.제57조제4항에 따른 외국법인세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하여 같은 조 제1항에 따른 세액공제의 대상이 되는 금액

   3. ｢조세특례제한법｣ 제100조의18제1항에 따라 배분받은 소득금액

 2-1) 법인세법 시행령 제11조【수익의 범위】(2020.2.11. 대통령령 제30396호로 일부 개정된 것)

   법 제15조제1항에 따른 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.

    2. 자산의 양도금액

 3) 법인세법 제41조【자산의 취득가액】(2018.12.24. 법률 제16008호로 일부 개정된 것)

  ①내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

   1.타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외 한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

   2.자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산: 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액

   3. 그 밖의 자산: 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

  ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 3-1) 법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액】(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 일부 개정된 것)

  ②법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

   1.타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액 [법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]

   7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가

 3-2) 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】(2021.2.17. 대통령령 제31443호로 일부 개정되기 전의 것)

  ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

  ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

   1. ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.

   2.｢상속세 및 증여세법｣ 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조 부터 제66조까지의 규정 및 ｢조세특례제한법｣ 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법｣ 제63조제1항 제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식 (주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종 시세가액으로 하며, ｢상속세 및 증여세법｣ 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월 (증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

 4) 조세범 처벌법 제3조【조세 포탈 등】

  ①사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급 ㆍ공제를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액 (이하 "포탈세액등"이라 한다)의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈 세액등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.

   1.포탈세액등이 3억원 이상이고, 그 포탈세액등이 신고ㆍ납부하여야 할 세액(납세의무자의 신고에 따라 정부가 부과ㆍ징수하는 조세의 경우 에는 결정ㆍ고지하여야 할 세액을 말한다)의 100분의 30 이상인 경우

   2. 포탈세액등이 5억원 이상인 경우

  ②제1항의 죄를 범한 자에 대해서는 정상(情狀)에 따라 징역형과 벌금형을 병과할 수 있다.

  ③제1항의 죄를 범한 자가 포탈세액등에 대하여 ｢국세기본법｣ 제45조에 따라 법정신고기한이 지난 후 2년 이내에 수정신고를 하거나 같은 법 제45조의3에 따라 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내에 기한 후 신고를 하였을 때에는 형을 감경할 수 있다.

  ④ 제1항의 죄를 상습적으로 범한 자는 형의 2분의 1을 가중한다.

  ⑤제1항에서 규정하는 범칙행위의 기수(旣遂) 시기는 다음의 각 호의 구분에 따른다.

   1.납세의무자의 신고에 의하여 정부가 부과ㆍ징수하는 조세: 해당 세목의 과세표준을 정부가 결정하거나 조사결정한 후 그 납부 기한이 지난 때. 다만, 납세의무자가 조세를 포탈할 목적으로 세법에 따른 과세표준을 신고하지 아니함으로써 해당 세목의 과세 표준을 정부가 결정하거나 조사결정할 수 없는 경우에는 해당 세목의 과세표준의 신고기한이 지난 때로 한다.

   2. 제1호에 해당하지 아니하는 조세: 그 신고ㆍ납부기한이 지난 때

  ⑥제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란 하게 하는 적극적 행위를 말한다.

   1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

   2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

   3. 장부와 기록의 파기

   4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

   5.고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작

   6.｢조세특례제한법｣ 제5조의2제1호에 따른 전사적 기업자원 관리 설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작

   7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위

다. 사실관계

 1) 국세청 전산시스템에서 확인되는 본 사건 관련인들의 사업자등록내역은 다음과 같다.

 2) 본 사건과 관련된 쟁점부동산 등의 거래내역은 다음과 같다.

 3) 조사청이 제출한 조사결과 보고서의 주요내용은 다음과 같다.

 4) 조사청이 제출한 청구법인과 HHHHKKK, 김WW 상호 간의 고소 및 소송 관련 진술서와 판결문 등으로 확인되는 쟁점 관련 주요사건을 시간순으로 정리하면 다음과 같다.

  가) HHHHKKK이 2021.10월 김CC(청구법인)을 고소한 내용을 보면, HHHHKKK은 쟁점부동산 소재 ㈜♡♡♡♡♡이 쟁점부동산을 임차하여 10년간 월 9천만원의 임대료를 지급하는 조건으로 쟁점교환거래를 하였으나 청구법인 측이 HHHHKKK을 기망하여 월 임대료 기재가 없는 임대차계약을 하도록 하여 피해를 입었다고 주장하고 있다.

  나) 청구법인은 HHHHKKK을 상대로 2021.11월 소송을 제기하여, 쟁점 교환계약에 따라 청구법인과 HHHHKKK 사이에 정산한 내용 중 청구법인이 지급한 454백만원이 누락되어 지급해 달라는 청구와 ㈜♡♡♡♡♡이 월세 (9천만원)를 지급할 의무가 없음에도 HHHHKKK이 지급을 요청하고 있어 차임(월세)의 지급의무가 없음을 확인해 달라는 청구를 하였다.

  다)청구법인이 HHHHKKK을 상대로 제기한 소송은 대법원 2022다 000000 판결(2023.3.16. 선고)로 확정되었으며, 판결문에서 청구법인과 HHHH KKK 사이의 정산 합의는 쟁점교환계약의 이행으로 발생한 각종 채권ㆍ채무 관계를 합의한 것으로 규정하고 있고, HHHHKKK은 청구법인의 지위를 그대로 이어받아 ㈜♡♡♡♡♡에 대하여 예식장 임대차계약에 따른 월 차임 9천만원 채권을 가지고 있다고 판결한 것이 확인된다.

  라) 청구법인은 △△시 ▲▲동 AAA월드 601호, 602호가 쟁점교환계약을 중개한 김WW의 처 윤FF에게 이전(쟁점거래⑤)된 것에 대하여 2021.12.27. 고소장을 경북♠♠경찰서에 제출하면서,

    청구법인은 HHHHKKK과 쟁점교환계약을 하였으며 김WW은 부동산 교환업무 전반에 관한 사항을 대행하면서 청구법인이 합의한바 없음에도 위법부당하게 HHHHKKK의 부동산을 윤FF에게 이전등기(쟁점거래⑤) 하여 청구법인은 30억원 상당의 손해를 보았다고 주장하였으나,

   경북♠♠경찰서는 김WW에 대해 불송치(혐의없음) 결정하였고 김CC (청구법인)은 무고죄로 기소되었다고 한다(조사청 구두 확인).

  마) 조사청에서 제출한 김WW의 문답서에 따르면 쟁점교환거래를 함에 있어서 “양도 및 양수 사업자가 여러 법인이다 보니 교환계약서를 쓸 수가 없어” 구두로 약정하고 대신 건별로 매매계약서를 작성하였다고 진술한 것이 확인된다.

  바)김CC은 조사청의 심문과정에서 손해보지 않겠다는 생각에 부동산 교환을 약정하였으나 진행 과정에서 문제점이 발견되어 김CC이 지정하는 사람과 각각 매매하는 것으로 변경하였다는 취지의 진술을 하였으며,

    쟁점교환거래 과정의 부동산 감정평가액은 금융권 대출과 중개인 김WW의 수수료 수취 목적 때문에 과대평가된 것이라고 진술하였다.

 5)청구법인과 HHHHKKK은 쟁점교환계약을 위해 금융기관 등을 통해 거래대상 부동산의 감정평가를 실시하였고 이를 물건별로 정리하면 다음과 같다.

 6) 쟁점교환거래와 관련한 쟁점거래 물건별 장부상 가액, 대금지급 내역 등을 살펴보면 다음과 같다.

  가) (쟁점거래①, 쟁점부동산) 경북 ◇◇시 ◆◆동 680, 681 [☆☆☆☆]

   (1) 청구법인과 HHHHKKK은 매매대금을 150억원으로 하여 2021.5.17. 부동산매매계약서를 작성하였고, 2021.5.28. 소유권 이전되었다.

   (2)청구법인이 2020.12.31. 기준 쟁점부동산의 장부가액은 199억원인 것이 국세청 전산시스템에서 확인되며, 청구법인이 2021.4월 의뢰한 쟁점 부동산 감정평가액은 약 281억원이며, 부동산중개인 김WW의 진술에 의하면 김CC (청구법인)이 처음 김WW에게 쟁점부동산을 매각해 달라고 요청할 때 희망 가액이 280억원이었다고 한다.

  나) (쟁점거래②) 경북 △△시 ■■동 305-26, 305-49 [NNNN타워]

   (1) ㈜GG과 HHHHKKK은 매매대금을 120억원으로 하여 2021.4.22. 부동산매매계약서를 작성하였고, 2021.5.26. 소유권 이전되었다.

   (2)청구법인은 ㈜GG이 실행한 대출금 11,000백만원, 보증금 인수 520 백만원, 김BB 송금 474백만원 등으로 매수대금을 지급하였다고 하였고, 대출과정에서 금융기관이 감정평가 의뢰한 쟁점거래② 물건의 평가액은 12,008백만원으로 확인되어 감정평가금액으로 매매된 것으로 보인다.

  다) (쟁점거래③) 경북 △△시 ◎◎ 964-746, 964-740 [★★★★웨딩]

   (1)김BB 등 4인은 김MM 등 5인으로부터 ㈜□□ 주식 95천주를 950백만원에 2021.5.28. 인수하였으며, 청구법인은 김MM 등이 ㈜□□ 주식을 4년 전에 950백만원에 인수하여 해당 가액으로 거래하였다고 주장하고 있으나,

    국세청 전산시스템에서 확인한바에 따르면 김MM 등 5인은 2017년에 상기 주식을 600백원에 매수하였으며 당시(2016.12.31. 기준) ㈜□□은 자산보다 부채가 많았고 완전자본잠식 상태였던 것으로 확인되어 청구법인의 주장과 차이가 있는 것으로 보인다.

   (2)㈜□□이 보유하고 있는 경북 △△시 ◎◎ 964-746, 964-740, 토지ㆍ건물은 ㈜GG의 대출과정에서 10,770백만원으로 감정평가 되었으며, 해당 물건에 2021.5.26. 채권최고액 66억원 채무자 ㈜GG으로 근저당이 설정된 것이 부동산 등기사항증명서에서 확인된다.

   (2)김MM 등 5인은 김BB 등 4인에게 ㈜□□ 주식을 매도하면서 2020 사업연도 재무상태표에 계상된 주주임원단기채무(26억원) 및 장기차입금 채무 (32억원) 총 5,898백만원을 김BB 등 4인에게 청구하지 않기로 이사회 의결 하였고 김BB 등 4인에게 확인서를 작성해 주었다.

   (4)또한 청구법인은 김BB 등 4인이 상기의 주주임원단기채무(26억원) 및 장기차입금 채무(32억원)에 대한 권리 일체를 청구법인에게 귀속시킨다는 아래의 확인서를 조사청에 제출한바 있다.

   (5)주식양도대금 950백만원은 쟁점교환거래 중계인 김WW이 신UU (㈜SSS 전 대표)에게 송금해주고 신UU은 김BB에게 송금해준 자금으로 김BB 등 4인이 김MM 등 5인에게 송금한 것으로 확인되며, 청구법인은 청구법인 측이 받을 돈 10억원을 받지 않음으로써 주식대금 차입금과 반제 처리하였다고 주장하고 있다.

  라) (쟁점거래④) 경북 △△시 ●●동 205, 205-3 [♠♠♠♠♠ 호텔]

   (1) ㈜SSS와 HHHHKKK은 쟁점거래④ 물건을 매매대금을 50억원 으로 하여 2021.5.10. 부동산매매계약서를 작성하였고, 2021.6.8. 소유권 이전 하였다.

   (2)쟁점거래④ 물건에 대해 2021.6.8. 채무자를 주식회사 SSS로 하여 채권채고액 1,560백만원 및 채권최고액 2,976백만원 2건의 금융기관 근저당권 설정이 확인되며,

   (3)㈜SSS가 2021.5월 의뢰한 쟁점거래④ 물건의 감정평가액은 57억원이며, ㈜SSS가 대출 실행하여 HHHHKKK에 4,526백만원을 송금 하였으며, 잔금 474백만원은 미지급금으로 대차대조표에 계상하였고 청구 법인이 제출한 거래처별 계정원장에 따르면 현재까지 상환하지 않았다.

  마) (쟁점거래⑤) 경북 △△시 ▲▲동 1023-1, 1023-2, 1024-1 AAA월드 601호, 602호

   (1)㈜EEEEE는 쟁점거래⑤ 물건의 매매대금을 30억원으로 하여 2021.5.10. 부동산매매계약서를 작성하고, 2021.6.8. 김WW의 처 윤FF에게 소유권 이전하였다.

   (2) 쟁점거래⑤ 물건에 대해 2021.5.27. 채권채고액 1,680백만원 채무자 윤FF으로 금융기관 근저당권이 설정된 것이 확인되며, 이 당시 감정 평가액은 1,780백만원, ㈜EEEEE의 표준재무상태표로 확인되는 장부 가액은 1,952백만원으로 매매계약서상 매매대금 30억원과는 상당한 차이가 있다.

  사) (대금정산) 청구법인이 주장하는 개별거래에 대한 대금지급내역, 정산금 등 관련 소송 판결문, 김WW이 작성한 대금정산내역서 등을 검토한 내역을 정리하면 아래와 같다.

   (1) 청구법인은 쟁점거래들이 교환거래가 아닌 개별 거래임을 주장하면서 아래와 같이 개별거래 대금을 지급하였다고 주장하고 있다.

   (2)정산금 등 소송(▤▤고등법원 2022나00000)의 판결문을 보면, 청구법인과 HHHHKKK은 쟁점교환계약과 관련하여 2021.6.10. 아래와 같이 대금을 정산하였으며, 정산내역에 포함된 김CC의 대여금 10억원은 쟁점 교환계약 이행으로 발생한 각종 채권ㆍ채무들과는 다르지만 정산 합의 대상에 포함되었고, 청구법인 측이 계약금으로 지급한 3억원은 정산내역에 포함되지 않았으므로 HHHHKKK 측에서 3억원에 대한 지연손해금을 포함하여 지급 해야할 의무가 있다고 판결하였다.

   (3)청구법인이 제출한 거래대금 지급내역, 정산금 등 소송 판결문, 김WW이 작성한 정산내역서 등에서 확인되는 내용을 반영하여 쟁점교환계약 관련 대금 지급, 정산내역을 정리하면 다음과 같다.

 7)청구법인 및 관련 법인의 2021 사업연도 주주 현황 및 조사청이 조사결과 통지를 하면서 쟁점교환계약과 관련하여 ㈜□□ 주식 및 가수금 등 채권 명목으로 130억원을 소득금액변동통지서상 배당으로 통지한 내역은 다음과 같으며, 조사청에서는 ㈜□□의 지분율에 따라 배당소득금액을 배분 하였다고 한다.

라. 판단

 1) 관련 법리

  가) ｢법인세법｣ 제41조 및 같은 법 시행령 제72조제2항제7호에서 자산을 교환한 경우의 취득가액은 취득 당시의 시가라고 규정하고 있으며,

  나)교환 당사자가 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 교환대상 목적물의 가치를 평가하여 합의서에 평가액을 기재한 경우 실지양도 가액으로 볼 수 없으며(대법원 2012.9.13. 선고, 2023두12655 판결 참조), 자산을 교환한 경우 양도금액은 교환으로 취득하는 자산의 취득 당시의 시가에 의하고, 그 대가의 일부로 현금을 수령한 경우에는 이를 합산한 금액이다 (대법원 2011.7.28. 선고, 2008두5650 판결 참조).

 2)쟁점교환계약 과정에서 책정된 쟁점부동산 가액을 쟁점부동산의 양도 가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단

  가) 위 법리와 다음 내용으로 볼 때, 조사청이 쟁점교환계약 과정에서 책정된 쟁점부동산 가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 본 것은 정당한 것으로 보기 어려운바, 쟁점교환계약에 따라 취득한 자산의 취득 당시 시가를 조사하고 그 결과에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 재산정하는 것이 타당하다.

   (1)쟁점부동산의 2020년말 장부가액은 199억원, 2021년4월9일 기준 감정평가액은 281억원으로 확인되나 쟁점부동산 매매계약서상 매매대금은 150억원으로 되어있어 정상적인 매매대금으로 보기 어렵다.

   (2) 청구법인의 대표자 김BB 등 4인이 ㈜□□ 주식 95,000주를 취득한 거래를 살펴보면, ㈜□□의 구주주 김MM 등 5인은 ㈜□□에 계상되어 있던 구주주들에 대한 채무 약 58억원을 김BB 등 4인에게 청구하지 않기로 하였을 뿐만 아니라, ㈜□□은 107억원으로 감정평가된 경북 △△시 ◎◎ 964-746, 964-740 토지 및 건물을 보유하고 있음에도 ㈜□□ 주식 매매대금을 950 백만원으로 책정하였으며 이 매매대금도 실제로는 지급하지 않아, 쟁점교환 계약에 따라 쟁점부동산과의 교환 대가로 김BB 등 4인에게 ㈜□□ 주식의 소유권이 이전된 것으로 보인다.

   (3) 또한 쟁점교환계약의 중개인 김WW의 처 윤FF에게 경북 △△시 ▲▲동 1023-1, 1023-2, 1024-1 AAA월드 601호, 602호가 소유권 이전 되었으나 매매대금은 지급되지 않은 것으로 보이고,

       청구법인이 2021.12월 ‘HHHHKKK과 쟁점교환계약을 하였으며 김WW은 부동산교환업무 전반에 관한 사항을 대행하면서 청구법인이 합의한바 없음에도 HHHHKKK의 부동산을 윤FF에게 이전등기하여 청구법인이 손해를 보았다’는 내용의 고소장을 경북♠♠경찰서에 제출하였으나, 경북♠♠경찰서는 김WW에 대해 혐의없음 결정을 하였고 청구법인은 무고죄로 기소된 것으로 보아,

       김WW의 처 윤FF이 취득한 부동산도 쟁점부동산과의 교환거래 대가인 것으로 보인다.

   (4)그리고,청구법인 측과 HHHHKKK 측의 소송 판결문(대법원 2023.3.16. 선고 2022다 000000 판결)과 중개인 김WW의 진술서에서 사건 관련인들이 5건의 쟁점거래들은 개별적인 매매계약이 아니며 교환계약의 일환으로 이행된 것이라고 일관되게 진술하고 있어, 쟁점부동산의 양도는 개별거래가 아닌 쟁점교환 거래를 이행한 것으로 보는 것이 타당해 보인다.

   (5) 한편, 자산을 교환한 경우 양도가액은 교환으로 취득하는 자산의 취득 당시 시가에 의하는 것이나 조사청이 쟁점부동산의 양도가액으로 본 320억원은,

       정산금 관련 소송 판결문(대법원 2023.3.16. 선고 2022다 000000 판결)에서 쟁점교환거래 당사자들이 협상과정에서 임의로 책정한 쟁점 부동산 가액이며, 청구법인이 쟁점교환거래를 통해 취득한 HHHHKKK 측 부동산들의 감정평가금액은 총 303억원으로 확인되어,

       청구법인이 교환으로 취득한 자산의 거래 당시 시가는 아닌 것으로 보인다.

  나) 따라서, 교환계약에 따라 청구법인 소유의 경북 ◇◇시 ◆◆동 680, 681 토지 및 건물과 교환하는 대가로 청구법인 측이 지정하는 자에게 소유권이 이전된 경북 △△시 ■■동 305-26, 305-49 토지 및 건물, 경북 △△시 ●●동 205, 205-3 토지 및 건물, 경북 △△시 ▲▲동 1023-1, 1023-2, 1024-1 AAA월드 601호, 602호 집합건물과 ㈜□□의 주식 9,500주의 거래 당시 시가를 조사하여 이 건 과세대상 부동산의 양도가액을 재산정한 후 그 결과에 따라 법인세 및 부가가치세 과세표준과 세액을 다시 통지하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 추가적으로 조사가 필요하여 ｢국세기본법｣ 제81조의15제5항제2호 단서의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.