주 문

 서울지방국세청장이 2023.6.2. 청구인들에게 한 2022.5.12. 상속분 상속세 1,284,379,475원의 세무조사결과통지는

 1. 쟁점부동산②에 대한 상속재산가액을 1,210,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 산정하는 것으로 【채택】결정하고,

 2. 나머지 청구는 이를 【불채택】결정합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내용

가. 한SS(子), 한JJ(子), 한GG(子), 정DD(妻)(이하 “청구인들”이라 한다)은 피상속인 한CC(父)가 2022.5.12. 사망함에 따라 피상속인이 소유하고 있던 서울 마포구 대지 및 건물 (이하 “쟁점부동산①”이라 한다)과 서울 마포구 아파트(이하 “쟁점부동산②”라고 한다)에 대하여 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법을 적용하여 쟁점부동산들의 가액을 각각 3,378,589,550원과 1,210,000,000원으로 평가하고, 2022.11.15. 상속세과세가액을 6,080,832,953원으로 하여 상속세 1,052,053,818원을 신고·납부하였다.

2) 통지관서(이하 “조사청”이라 한다)은 2023.3.27.부터 2023.6.24.까지 청구인들에 대하여 상속세 조사를 실시하였는데, 쟁점부동산①에 대하여 상속세 법정결정기한 내에 감정평가를 실시하고 재산평가심의위원회를 거쳐 시가 인정받은 감정가액 6,475,857,975원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 상속재산가액으로 결정하였다.

3) 또한 쟁점부동산②에 대하여 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 존재하는 유사한 자산의 매매사례가액 1,700,000,000원(이하 “쟁점매매사례가액”이라고 한다)을 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받고 동 가액으로 상속재산가액을 결정하였다.

4) 조사청은 위와 같은 조사내용에 따라 2023.6.2. 청구인들에게 2022년 귀속 상속세 1,284,379,475원을 부과하겠다는 세무조사결과통지를 하였다.

5) 청구인들은 이에 불복하여 2023.6.29. 이 건 과세전적부심사청구를 하였다.

2. 청구주장

가. 과세요건 법정주의와 명확주의 위반 등에 대하여

 1)「헌법」제59조에는 조세의 종목과 세율은 법률로서 정한다고 규정하고 있고 이에 따라 헌재는 조세법의 기본원칙은 국민의 재산권을 보장하기 위하여 “과세요건 법정주의와 과세요건 명확주의가 기본”이라고 하였다. 그러나 기획재경부장관이나 국세청장은 상가건물에 대한 과세요건이나 기준을 규정한 것이 없다.

 2) 대법원 판례는 조세법률주의 원칙상 과세요건 등은 법률로서 규정하여야 하는바 법률의 위임 없이 명령 규칙 등의 행정입법으로 감정평가 과세요건에 관한 사항을 규정하는 것은 조세법률주의의 원칙에 위반된다고 판시하였다(대법원 2007.5.17. 선고 2006두8648 판결). 상증세법 제60조 제2항에서는 동법 시행령 제49조 제1항 단서 신설에 대해 구체적, 개별적으로 위임한 것이 없다고 판단된다.

 3)「국세기본법」제18조에서는 세법의 적용은 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산을 부당하게 침해하지 않도록 규정하고 있고, 제19조에서는 세무공무원의 재량도 이 한계를 엄수하여야 한다고 규정하고 있다. 그러나 과세관청은 과세형평 일실은 물론 상속인의 재산권을 부당하게 침해하려 하고 있다.

 4) 상증세법 제60조 제1항에서는 “상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다”라고 규정하고, 동조 제2항에서는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격”이라고 하였으며, 동조 제3항에서 “시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황등을 고려하여 제61조부터 65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가격을 시가로 본다”라고 규정하고 있다. 청구인들은 상속일 현재 시가를 알 수가 없어 부득이 동조 제3항에 따라 상속세를 신고하였다.

 5) 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 “시가로 인정되는 것이란 상속일 전, 후 6개월 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에만 인정되는 것”이라고 하였고, 단서에서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장, 세무서장이 감정기관에 의뢰하여 감정평가한 가격으로 평가심의위원회의 심의를 거치면 시가에 포함 시킬수 있다고 규정하고 있으나, 청구인들의 상속부동산에 대해 상속일 전, 후 6개월을 넘어 평가하였고 평가기준일 전 2년부터 상속세 결정기한까지 주위환경의 변화가 많아 이 규정을 적용할 수 없다.

 6) 상증세법 시행령 제49조 제11항에서 기획재정부장관은 상속재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별, 평가기준, 방법, 절차 등을 정할 수 있다고 하였으나 이를 정한 것도 없다.

나. 쟁점부동산①에 대하여

 1) 조사청은 이번 상속세를 조사를 함에 있어서 재산 종류별, 평가기준, 방법, 절차 등 구체적인 조사 대상 선정 범위나 기준 제시도 없이 “단순히 시가보다 신고가격이 현저히 낮다는 이유”만으로 임의로 조사대상자로 선정하여 조사하였는바 이는 명백한 조세법률주의와 각종 법령에 위반된 사항이라고 하겠다. 국세청장은 소형 건물 모두를 감정평가하여 과세할 것인지에 대하여도 묻고 싶다. 과세형평도 맞지 않고 소수에 대해서만 중과되는 것이다.

  시행령 단서에서 “시간의 경과와 주위환경의 변화가 없다고 보고” 감정할 수 있다고 하였는데, 쟁점부동산①의 시간의 경과에 따라 주위환경의 변화가 극심하여 조사대상자로 선정할 수가 없음에도 이를 조사한 것은 시행령을 위반한 사항이라고 하겠다.

 2) 감정평가 기간은 원칙적으로 평가기준일 전, 후 6개월(1년) 임에도 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년부터 상속세 결정기한까지 (3년 3개월) 사이에 평가하는 것(3년 3개월 동안 시간의 경과 주위환경의 변화에 따라 시가는 계속 변하고 있는데 평가 시의 가격을 감정평가 기준일 시가로 보는 것)은 상증세법 제60조 제2항에 규정한 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격”으로 볼 수는 없다. 따라서 법령 적용이 잘못 되었다. 시행령 본문에서 감정가격은 평가기준일 전후 6개월임에도 이 기간을 넘어 감정하는 것은 본법이 정한 위임의 범위를 넘은 감정이라고 본다.

 3) 또한 조사청이 임의로 선정, 감정기관 2곳에 의뢰하여 감정평가한 평균가격을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 확정하였다 하더라도 이는 하나의 절차이고 과정이지 시가라고 인정할 수는 없다. 아래 예시와 같이 공시가격이나 시가는 항상 변하고 있어 심의가격을 시가로 볼 수는 없다고 생각한다.

<표>

 또한 감정평가기준일은 2022.5.12.인데 감정평가서 작성일은 2023.3.28.로서 두 날자 사이에는 상당한 가격변동이 있을 것으로 보아 이 감정가격은 시가로 보기 어렵다고 할 것이다.

 4) 과세관청이 일방적으로 의뢰하여 평가한 가격은 객관성과 공정성을 보장하기 어려울 뿐만 아니라 비록 공신력 있는 기관이 감정하였다 하더라도 기준시점의 재산의 구체적인 현황에 따라 평가된 교환가치를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없으므로 감정가액을 시가로 볼 수는 없다.

 5) 위와 같이 실가가 없는 부동산을 공시지가의 2배에 해당하는 감정가격으로 과세하려는 것은 현실에 맞지 아니하고 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 세금폭탄이라 하겠다.

다. 쟁점부동산②에 대하여

 1) 쟁점부동산②는 2022년 공동주택 공시가격 1,210,000,000원으로 신고한 것을 조사청이 2021.6.20. 계약 체결된 인근 매매사례가격 1,700,000,000원으로 평가하여 결정하려 하고 있다. 그러나 서울시내 아파트의 경우 2021년을 고점으로 (지역에 따라, 단지에 따라, 면적에 따라 고점의 시기는 다름) 강북지역은 대체로 5억, 강남지역은 10억까지 떨어지고 있다는 사실이 신문지상에 계속 보도되었으며 청구인들의 상속아파트도 2021.6월 1건 매매 이후에는 상속세를 신고할 때까지 거래가 전무(신고 후인 2023.4.21.에 1,470,000,000원 계약한 것은 1건 있음)하여 실가가 얼마인지를 알 수가 없는 상태였다. 이에 17억원으로 신고하는 것이 현실에 맞지 않다고 생각하여 2022년 공동주택 공시가격으로 신고하였다. 2023년 공시가격도 2022년도보다 15%나 떨어졌다.

 2) 그럼에도 불구하고 조사청은 시가는 항상 변하고 있는데 이를 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 2021.6.20 계약한 인근 매매사례가격(11개월 전 가격) 17억원을 시가로 보고 동법 시행령 단서의 “시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아”라는 현실에 맞지 않은 규정을 적용하여 과세하려는 것은 잘못된 법령 적용이라 하겠다. 또한 시행령 본문에서 평가기준일 전 후 6개월 이내의 인근매매사례가격을 적용해야 하는데 이것도 본법의 위임 범위를 넘은 행정편의적 과세라고 하겠다.

 3) 11개월 전에 역사적인 최고가인 17억원 1건을 기준으로 과세하려는 것은 사실상 실가 이상의 가액으로 과세가 되는 현실에 맞지 않은 과세이며, 비록 평가심의위원회에 심의를 거쳤다 하더라도 거래가 없고 부동산 경기가 계속 하락하는 과정에서 최고가 1건과 비교하는 것은 실가 과세가 아니라고 본다.

라. 결어

 이상과 같이 상속인은 상증세법 제60조 제3항의 규정을 적용하여 보충적 평가한 가격으로 신고한 것을 지방법원에서도 수용하고 있으며, 조사청은 시가로 인정할 수 없는 동법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용, 평가하여 과세하려는 것은 관련 법령을 잘못 이해하고 적용한 것일 뿐만 아니라, 현실에 맞지 않는 형평을 잃은 과세로서 국민의 재산권을 부당하게 침해하는 위법한 깜깜이 행정이므로, 이를 재검토하시어 청구인들이 신고한 가액을 인정해 주기를 바란다.

 대통령님께서는 조세의 날 행사에 참석하시어 “국가재정이 아무리 어려워도 쥐어짜는 세정은 말아라”고 하셨고, 경제신문 사설에는 “시행령을 통한 기형적, 행정편의적 증세 반복으로 조세법률주의 흔들”이라고 하였으며, 국세청장께서도 기재위 업무보고에서 “고액 중요사건은 법리검토 TF를 신설해 검증지원을 강화한다”고 하였다. 또한 최근 행정법원 판결에서도 꼬마빌딩 상속, 증여세 과세에 대하여 취소판결이 여러 건 나오고 있음을 참고해 주시기 바란다.

3. 조사청 의견

가. 조사청은 상증세법 및 같은법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가 인정받은 쟁점감정가액으로 쟁점부동산①을 평가한 것으로 조세법률주의 및 조세평등주의에 위배된다는 주장은 타당하지 않다.

 1) 법원은 ‘담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속⋅증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어려우며, 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기도 어렵다. 따라서 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이것이 곧바로 조세평등주의에 위배된다고 볼 수는 없고, 나아가 과세관청의 감정 대상 선정 자체를 과세요건에 관한 것이라고 볼 수 없으므로 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정 대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의에 위배된다고 볼 수도 없다’고 판시하였다(서울행정법원 2023.1.20. 선고 2022구합58650 판결).

 2) 상증세법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속·증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다.

  처분청은 상증세법 및 같은법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고, 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 상속·증여재산을 평가한 것으로 과세요건 법정주의 및 명확주의에 위배된다는 청구주장은 타당성이 없다.

 3) 또한 비주거용 부동산을 소유한 대다수의 납세자의 경우 일반적으로 부동산의 시세가 상증세법상 보충적 평가액보다 높게 형성된다는 사실을 인지하고 있다고 보는 것이 타당하고, 보충적 평가액으로 신고하였다고 하더라도 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가가 있는 경우에는 그 가액에 따라 추가적인 세금문제가 발생할 수 있다는 점을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성, 법적안정성을 침해하지 않는다.

나. 서울시내의 아파트가 2021년을 고점으로 가격이 하락하고 있는데 이러한 가격변동 사정을 고려하지 아니하였으며, 평가기준일 전·후 6개월을 벗어난 쟁점매매사례가액은 본법의 위임 범위를 벗어난 것이라는 청구인의 주장은 타당하지 않다.

 1) 조사청은 상증세법 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 적법하게 상속세를 부과하였다.

 2) 평가대상 재산인 쟁점부동산②(103동 802호)와 비교대상 재산인 비교대상아파트(102동 702호)는 인접한 주택으로 같은 용도·면적·위치·방향 및 같은 기준시가인 점에서 유사재산에 해당되며, 평가기준일 직전 2개년 아파트가격이 동일한 비율로 상승하고 있다.

 3) 또한, 국민은행의 시세 동향상 평가기준일 전 2년부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵고, 비교대상아파트의 매매계약일로부터 쟁점아파트의 평가기준일까지의 기간 중 형태·이용 상황의 변화가 달리 없고 기준시가도 동일한 점 등에 비추어 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 해당한다.

다. 결론

 이 사건 처분은 적법하고 청구인들의 주장은 이유 없으므로 청구를 기각하여 주시기를 바란다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점부동산①에 대해 재산평가심의위원회에 의한 감정가액을 적용한 것은 부당하다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점부동산②에 대해 재산평가심의위원회에 의한 매매사례가액을 적용한 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

  ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

 1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

   1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

   2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

  ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

   1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

   2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

 1-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조【결정ㆍ경정】

  ① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

   1. 상속세

    법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

 2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

   1. 토지

    「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

 3) 상속세 및 증여세법 제76조【결정ㆍ경정】

  ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

  ④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

(이 면 이하 여백)

다. 사실관계

 1) 청구인들의 상속세 신고 및 조사청의 세무조사결과통지 내역

 청구인들이 2022.11월 상속세를 신고한 내용과 조사청이 상속세 조사 후 2023.6.2. 상속세 조사결과통지를 한 내용은 아래와 같은데, 조사청은 청구인들이 쟁점부동산①, ②에 대해 기준시가로 신고한 것을 부인하고, 재산평가심의위원회를 거쳐 쟁점감정가액 및 쟁점매매사례가액으로 각 재평가하였다.

<표>

 2) 조사청의 증여세 조사 내용

 쟁점부동산①, ②의 재평가와 관련된 조사청의 조사종결보고서의 주요 내용은 아래와 같다.

<표>

 3) 쟁점부동산① 관련 감정평가기관에 의한 감정평가 내용

 이 건 조사시 조사청은 KK감정평가법인, JJ감정평가법인에 감정을 의뢰하였는데, 각 감정평가기관에 의한 감정평가보고서(기준일 : 2022.5.12., 작성일 : 2023.3.28.)의 주요내용을 정리하면 아래와 같다.

  가) 감정평가방법

  2개 감정평가기관은 모두 쟁점부동산① 중 토지에 대한 감정평가방법으로 공시지가기준법을 적용하되, 거래사례비교법에 의해 산출된 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였다.

  공시지가기준법은 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방식이다.

< 공시지가기준법에 의한 토지의 시산가액 산식 >

  거래사례비교법은 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식으로 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방식이다.

  나) 비교표준지 선정 및 선정 이유

  2개 감정평가기관은 모두 비교표준지로 서울 합정동 413-1 토지를 선정하였고, 2022.1.1. 기준 동 토지의 공시지가를 쟁점부동산①의 감정평가에 이용하였다.

  다) 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 보정

  공시지가기준법에 적용되는 시점수정은 표준지공시지가 공시기준일과 기준시점(평가기준일)의 시간적인 불일치로 인하여 가치변동이 있을 경우 이를 적정하게 보정하는 절차를 말하는데, 2개 감정평가기관은 비교표준지의 공시지가 공시기준일인 2022.1.1.에서 상속일인 2022.5.12.까지의 가치 변동에 대한 시점수정을 하였다.

지역요인은 일반 경제사회의 부동산 상태 및 가격형성에 영향을 주는 일반적 요인의 상관결합에 의해 각 지역의 특성을 형성하고 그 지역에 속한 부동산의 가격 형성에 전반적인 영향을 주는 요인을 말하는데, 2개 감정평가기관은 쟁점부동산이 비교표준지가 속한 인근지역 내에 위치하여 지역요인이 대등하다고 판단하였다.

개별요인은 비교표준지와 대상토지와의 개별적인 가격형성요인을 비교, 분석하여 그 격차율을 산정하여 적용하는 것인데, 교통시설·상가와의 접근성 등 접근조건, 자연환경·인근환경 등 환경조건 등의 개별요인에 대한 격차율로 구성되어 있다.

그 밖의 요인 보정은 「감정평가에 관한 규칙」제14조 제2항 제5호와 국토교통부 유권해석(토정 30241-36538, 1991.12.28.), 대법원 판례(1998.7.10. 선고 98두6067 판결, 2004.5.14. 선고 2003다38207 판결) 등의 취지에 따라 인근지역의 평가사례·거래사례와 균형을 유지하고, 지가수준을 적정히 반영하기 위한 것을 말한다.

  라) 2개 감정평가기관별 감정평가액 산정 내역

  2개 감정평가기관이 공시지가기준법에 의해 쟁점부동산①을 평가한 세부 내역은 아래와 같다. 건물에 적용된 단가가 차이가 있으나 양 감정평가기관 모두 토지는 동일하게 평가하였다.

  한편, 토지에 적용된 시점수정치를 보면, 공시지가 공시기준일인 2022.1.1.부터 평가기준일(상속일)인 2022.5.12.까지의 지가변동률은 1.587%로 확인되며 이를 연간으로 환산하면 약 4.2%로 추정된다.

<표>

 4) 재산평가심의위원회의 결과회신

 서울지방국세청 재산평가심의위원회는 2023.4.25. 조사청에 평가결정서를 통지하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다. 동 결정서에 의하면 쟁점부동산①과 관련하여, ‘감정기관의 감정가액은 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로’라고 기재되어 있고, 쟁점부동산②와 관련하여 ‘비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.6.28.을 매매계약일로 하여 매매된 거래로 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로’라고 기재되어 있다.

<표>

 5) 쟁점부동산② 관련 기준시가 변동내용

 쟁점부동산②(103동 802호, 131.85㎡)와 쟁점매매사례인 비교대상재산(102동 702호, 130.64㎡)의 기준시가 변동내역은 아래와 같다.

 쟁점부동산과 비교대상재산의 기준시가 증감률은 거의 동일하며, 2021, 2022년에 기준시가가 각 15%, 13% 증가하였으나, 2023년에는 17% 감소하였다.

<표>

 6) 쟁점부동산② 관련 국민은행 시세 동향

 조사청은 쟁점부동산②와 관련하여 평가기준일(상속일) 전 2년부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다고 주장하며 아래와 같은 국민은행 시세 동향을 제시하였다.

<표>

라. 판단

 1) 관련 법리

  상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 ‘시간의 경과, 주위환경의 변화 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 과세관청이 해당 기간에 소급감정을 실시할 수 있다고 하는 제한적 해석론에 의할 때, 과세관청이 동 시행령 조항에 근거하여 확인한 감정가액(또는 매매사례가액)을 상증세법 제60조 제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 같은법 시행령 제49조 제1항 단서의 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명해야 할 것이다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결 같은 뜻).

 2) 쟁점①에 대한 판단

  가) 위 법령과 다음과 같은 사정들을 종합해보면, 쟁점부동산①에 대해 재산평가심의위원회에 의한 쟁점감정가액을 적용하는 것은 적법‧타당한 것으로 판단된다.

   (1) 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 평가기준일(상속개시일)과 같은 날을 가격산정기준일로 하여 감정평가를 한 것이고, 서울지방국세청 재산평가심의위원회는 쟁점부동산①의 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하고 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점감정가액을 쟁점부동산①의 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있다고 결정하였다.

   (2) 감정평가서 상 공시지가 공시기준일인 2022.1.1.부터 평가기준일인 2022.5.12.까지의 지가변동률은 1.587%로 확인되고 이를 연간으로 환산하면 약 4.2%로 추정되는데, 2022년 연간 소비자물가지수 상승률(5.1%)에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다.

  나) 따라서 조사청이 쟁점부동산①의 상속재산가액을 쟁점감정가액으로 평가한 것에 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

 2) 쟁점②에 대한 판단

  가) 위 법령과 다음과 같은 사정들을 종합해보면, 쟁점부동산②에 대해 재산평가심의위원회에 의한 쟁점매매사례가액을 적용하는 것은 타당하지 않다고 판단된다.

 국민은행 시세 동향에 의하면 쟁점부동산②에 대해 조사청이 적용한 쟁점매매사례가액 17억원은 상속개시일이 속한 2022.5월의 상위평균가에 해당하는 금액으로 일반평균가에 비해 7.93% 높은 가액이고, 상속개시일 전 2년(2020.5.12)부터 상속세 법정결정기한(2023.8.31.)까지 해당 아파트 단지의 매매거래는 쟁점매매사례(2021.6.28.) 단 한 건이어서 사실 상 거래 자체가 이루어지지 않았으며, 기준시가가 2022.1월 대비 2023.1월 17.65% 급락하는 등의 사정을 종합해 보면, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보는 것이 타당하다.

  나) 따라서 조사청이 쟁점부동산②의 상속재산가액을 쟁점매매사례가액으로 평가한 것은 잘못이 있다고 할 것이다.

5. 결론

 이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조15 제5항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.