주 문

AA세무서장이 2023.12.21. 청구인들에게 한 2021.10.26. 상속분 상속세 1,169,752,315원의 세무조사결과 통지는,

   BB CC구 DD동 EEE0지구 재건축정비사업조합 구역 내 FFFF아파트 000동 0000호 및 GGG아파트 000동 000호에 대한 조합원입주권의 시가를 다시 조사하여 상속재산가액을 평가한 뒤, 그 결과에 따라 당초 과세예고통지 내용을 수정하여 통지합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내역

가. 청구인 HHH, JJJ, KKK, LLL(이하 “청구인들”이라 한다)은 2021.10.26. 사망한 MMM(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로, 청구인 LLL(남, 84세)은 MMM의 배우자이며, 청구인 HHH, JJJ(여, 56세) KKK(남, 49세)는 피상속인의 자녀들이다.

나. 피상속인은 상속개시일 현재 BB CC구 DD동 EEE0지구 재건축정비사업조합 구역 내에 FFFF아파트 000동 0000호(이하 “종전주택①”이라 한다) 및 GGG아파트 000동 000호(이하 “종전주택②”라 한다)의 조합원 입주권(이하, “쟁점조합원입주권”이라 한다)을 소유하고 있었다.

다. 청구인들은 2022.5.2. 쟁점조합원입주권의 평가액을 종전주택①,②의 감정가액 각 1,199,700,000원, 1,006,750,000원의 합계 2,206,450,000원으로 하고 다른 상속재산가액을 합하여 상속세 과세표준을 1,149,065,080원으로 산정한 뒤 2021.10.26. 상속분 상속세 290,637,245원을 신고납부 하였다.

라. 통지관서는 2023.6.29.부터 2023.9.5.까지 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점조합원입주권의 시가를 2021.4.29. 고시된 공동주택가격 각 1,793,000,000원, 1,430,000,000원 합계 3,227,000,000원으로 하여 2023.10.30. 청구인들에게 상속세 460,129,255원(가산세 51,909,255원 포함)을 결정 고지한다는 내용으로 세무조사결과통지(이하 “1차결과통지”라 한다)를 하였다.

마. 청구인들은 이에 불복하여 2023.11.24. 과세전적부심사청구를 제기하였으나 2023.12.18. 불채택 결정 되었다.

바. 이후 통지관서는 2023.12.23. 쟁점조합원입주권의 시가를 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액 2,600,000,000원과 종전주택② 조합원입주권의 유사매매사례가액 2,040,000,000원의 합계 4,640,000,000원으로 하여 상속세 1,169,752,315원(가산세 131,965,031원¹⁾ 포함)을 결정 고지한다는 내용으로 세무조사결과통지를 재통지(이하 “2차결과통지”라 한다)하였다.

사. 청구인들은 이에 불복하여 2024.1.26. 이 건 과세전적부심사청구를 하였다.

2. 청구인 주장

가. 기초사실관계

1) 피상속인은 1991.5.14. 가족과 함께 BB CC구 DD동에 전입하여 EEE0지구재건축아파트 철거로 인한 2020.10.6. 이주시 까지 해당 지역에서 30여년을 거주하여 왔던 원주민이다.

2) EEE0지구 재건축사업 일정은 다음과 같다.

쟁점조합원입주권은 피상속인이 2003.11.11. 취득한 종전주택①과 2009.1.7. 취득한 종전주택②가 2018.12.3. EEE0지구 재건축정비사업의 관리처분계획인가에 따라 동일 주택재건축사업 정비구역에 속하게 됨에 따라 종전주택①,②를 현물출자하고「도시및주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 및 EEE0지구 재건축정비사업조합 정관(이하 “정관”이라 한다)에서 정하는 바에 따라 하나의 조합원입주권으로 변환된 것으로,

     평형배정과 동․호수 추첨 및 조합원 공급계약이 되기 전 상태에서 2021.10.26. 상속이 개시되었다.

3) 청구인들은 쟁점조합원입주권에 대한 상속세 신고 시 평가가액을 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 조합원입주권에 대한 평가규정인「상속세및증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에서 규정하는 내용에 따라 종전주택 평가액(조합원 권리가액)인 2,206,450,000원으로 신고하였다.

 4) 통지관서는 2023.8.9. BB지방국세청(이하 “BB청”이라 한다) 평가심의위원회에 종전주택① 조합원입주권의 시가 심의를 신청하였고,

     BB청 평가심의위원회는 2023.9.22. 쟁점조합원입주권에서 분리된 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액 2,300백만원은 “가액의 적정성 및 재산의 유사성”을 판단하기 힘들다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 상속개시일 현재 종전주택① 조합원입주권의 시가로 보는 것은 타당하지 아니하다고 하여 “시가 불인정” 결정을 하였다.

  5) 통지관서는 BB청 평가심의위원회의 시가 불인정 결정과 관계없이 2023.10.27. 청구인들에게 쟁점조합원입주권의 평가액을 2021.4.29. 고시(기준일 2021.1.1.)된 종전주택①,② 각각의 공동주택가격 1,793백만원과 1,434백만원을 합산한 3,227백만원으로 결정하여 상속세를 결정한다는 내용으로 세무조사결과통지(이하 “1차결과통지”라 한다)를 하였다.

 6) 청구인들은 2023.11.24. 1차결과통지에 대해 과세전적부심사청구를 하였으나 2023.12.18. 불채택 결정 되었다.

7) 통지관서는 1차결과통지에 대한 과세전적부심사 불채택결정에도 불구하고 2023.12.21. 1차결과통지를 취소하고 청구인들에게 “상속재산평가액이 변경되어 세무조사결과통지를 재처리한다”는 내용으로 세무조사결과통지(이하 “2차결과통지”라고 한다)를 하였다.

나. 2개의 입주권매매가액 또는 공동주택가격을 합산한 금액을 1개의 쟁점조합원입주권의 유사매매사례가액으로 보는 것은 부당하다.

1) 피상속인은 2018.12.3. 재건축사업관리처분계획인가일 이전부터 종전주택①,②를 보유하고 있었으나, 도시정비법 제76조 제1항 제6호에 따라 “1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급”한다는 규정에 따라 하나의 조합원입주권으로 변환되었다.

2) 정관 제46조(관리처분계획의 기준) 제8호에서도 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택을 소유한 경우 3주택 이내의 범위로 소유한 주택수 만큼 주택을 공급하고(단, 투기과열지구로 지정되는 경우에는 1주택만 공급한다)”라고 규정하고 있으며, 해당 재건축사업이 소재하는 BB CC구는 2017.8.3. 투기과열지구로 지정되어 2023년말 현재까지 지정 해제 없이 유지되고 있으므로, 상기 정관의 단서 적용대상에 해당된다.

3) 정관 제9조(조합원의 자격등) 제3항에서는, 조합원의 권리가 이전되는 경우 포괄승계한다고 규정하고 있으므로, 쟁점조합원입주권은 종전주택①,②에 의한 별개의 입주권으로서 독립적으로 분리되어 개별 매매될 수 없으며, 쟁점조합원입주권 하나의 매매단위로만 포괄적으로 이전 승계될 수 있다.

4) 위와 같은 사정에 의해 종전주택①,②가 관리처분계획인가에 따라 하나의 조합원입주권으로 변환되었음에도 불구하고, 종전주택①,②가 조합원입주권 ①,②로 변환된 것을 전제로 서로 다른 조합원이 별개의 독립적으로 보유하고 있고 매도계약일자도 서로 다른 개별 조합원입주권 2개의 매매가액을 각각의 비교대상 매매사례가액으로 보아 이를 합산한 가액으로 쟁점조합원입주권 평가액으로 삼으려는 것은 부당하다.

5) 사실상 쟁점조합원입주권을 상속받은 청구인들 중 청구인 HHH, 청구인 KKK²⁾는 2023.9.4. 동․호수 전산추첨에 따른 통지를 받고 2023.9.19. 조합원공급계약을 함으로써 33평형 아파트(주거전용면적 84.8456㎡)를 취득하게 되었다.

6) 통지관서가 신청한 BB청 평가심의위원회의 시가평가심의에 대한 결정서에서 알 수 있듯이 쟁점조합원입주권을 종전주택① 조합원입주권과 종전주택② 조합원입주권으로 분리하여 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 가액의 적정성 및 재산의 유사성을 판단하기 힘들다고 인정되므로, 이를 상속개시일 현재의 시가로 보는 것은 타당하지 않다고 결정한바가 있다.

   이는 쟁점조합원입주권을 둘로 나누어 비교가액을 정한 뒤 다시 합산하여 전체 평가가액을 산정하는 것은 적정성 및 유사성이 있다고 보기 어렵다고 판단한 것으로 보아야 한다.

7) 따라서, 평가심의위원회의 결정서와 같은 이유로 2차결과통지 또한 쟁점조합원입주권을 종전주택①만 보유한 경우 변환된 입주권과 종전주택②만 보유한 경우 변환된 입주권 2개로 분리될 수 있다는 가정 하에 각각의 개별적인 비교대상이 되는 유사매매사례가액을 찾아 이를 다시 합산한 금액으로 쟁점조합원입주권을 평가하고자 하는 것은 유사매매사례가액의 동일성 및 유사성이 입증되었다고 볼 수 없으므로 부당하다.

다. 결론

   쟁점조합원입주권에 대한 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제2호에 따른 유사매매사례가액을 결정하기 위해서는 권리의 내용이 동일한 조건하에 유사성이 있는 경우이어야 하나, 통지관서가 결정하고자 하는 유사매매사례가액은 별개의 독립적인 권리를 가진 두 개의 입주권 매매가액을 단순 합산한 금액으로, 쟁점조합원입주권과는 동일성 및 유사성이 있다고 볼 수 없는 가액이므로 이에 따른 세무조사결과통지는 취소하는 것이 타당하다.

3. 통지관서 의견

가. 기초사실관계

1) 피상속인 MMM은 사망할 당시 EEE0지구 재건축정비사업조합 구역내에 종전주택① 조합원입주권과 종전주택② 조합원입주권을 소유하고 있었다.

2) EEE0지구 재건축정비사업조합은 2018.12.3. 관리처분계획인가를 받았으며, 2017.10.16. 사업시행인가 고시일 기준으로 종전주택의 자산평가를 하였는바, 사업시행인가일인 2017.10.16. 기준으로 종전주택①은 1,199백만원, 종전주택②는 1,006백만원으로 평가되었다.

3) 청구인들은 피상속인의 상속개시일인 2021.10.26. 시점에 쟁점조합원입주권의 시가 확인이 불가능하자 종전주택 자산평가액(조합원 권리가액)의 합계금액을 상속재산가액으로 신고 하였다.

 나. 조합원입주권 각각의 유사매매사례가액을 적용하여 평가한 것은 정당하다.

1) 상속재산 중에는 EEE0지구 재건축정비사업조합 구역 내에 종전주택① 조합원입주권과 종전주택② 조합원입주권 두 개의 조합원입주권이 있었으며,

종전주택② 조합원입주권은 상속개시일인 2021.10.26.로부터 6개월 평가기간 내에 유사매매사례가액(GGG아파트 312동 409호, 매매계약일 2021.6.20.)이 확인되었으나, 종전주택① 조합원입주권은 유사매매사례가액이 확인되지 아니함에 따라 상속개시일로부터 평가기간 외 2년 내 유사매매사례가액(FFFF아파트 102동 808호, 매매계약일 2020.11.28.)을 BB청 평가심의위원회에 시가 평가요청을 하였다.

2) BB청 평가심의위원회는 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2020.11.28.을 매매계약일로 하여 매매된 거래이나 가액의 적정성 및 재산의 유사성을 판단하기 힘들다고 하여 상속개시일 현재 시가로 보는 것은 타당하지 않다고 결정하였다.

BB청 평가심의위원회의 결정은 상속개시일 전 2년 이내인 2020.11.28.을 매매계약일로 하여 매매된 거래이나 가액의 적정성 및 재산의 유사성을 판단하기 힘들다는 것이지 상속인들이 상속재산으로 신고한 권리가액이 상증세법 시행령 제51조 제8항의 조합원입주권 평가액의 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 포함하고 있다는 것은 아니다.

 3) 통지관서는 쟁점조합원입주권의 유사매매사례가액이 아래와 같이 확인됨에 따라 2023.12.23. 청구인들에게 세무조사결과통지서를 재차 통지하였다.

(㎡, 백만원)

4) EEE0지구 재건축정비사업조합 정관 제46조제8항 및 도시정비법 제76조제1항제7호 라목에 의하여 피상속인은 상속개시일 현재 1+1 조합원입주권을 보유하고 있었고 청구인들 또한 상속개시일 현재 1+1 조합원입주권을 상속받은 것으로 확인되었다.

5) 또한, 상속개시일인 2021.10.26. 이후 조합원분양신청기간(2021.12.3.부터 2022.1.5.까지)이 도래하였고 2022.2.1. 조합원들에게 평형배정이 확정되었다.

6) 상속인들은 상속개시일 현재 2개의 조합원입주권(1+1 조합원입주권)을 상속받은 상태에서 2021.12.3.부터 2022.1.5.까지 조합원 분양신청을 1순위로 84㎡, 2순위는 99㎡, 3순위는 80㎡로 신청하였고, 평형배정결과 1순위 84㎡ 1개 평형(조합원 평균분양가 1,672,084,635원, 일반분양기준가액 2,189,108,559원)을 배정받았으며, 최종적으로 평균분담금 추산액 562,024,924원을 청산받을 예정인 것으로 확인된다.

다. 결론

 상속인들이 상속재산 평가액으로 신고한 사업시행인가일 기준 종전주택의 평가액은 상속개시일 현재의 프리미엄 등이 전혀 반영되지 않았으므로 쟁점조합원입주권의 시가로 볼 수 없으며, 상속인들은 상속개시일 현재 1+1 조합원입주권을 상속받아 조합원입주권 전 상태의 동일 평형 아파트 2개를 각각 신청할 수 있는 권리를 가지고 있었으므로, 통지관서가 각각의 조합원입주권의 유사매매사례가액을 적용하여 쟁점조합원입주권을 평가한 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  2개의 조합원입주권 매매가액을 합산한 금액을 1개의 조합원입주권의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. <개정 2016.12.20, 2020.12.22>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.<신설 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>

 2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

  ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권등의 평가】

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여「소득세법 시행령」제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3., 2020.2.11>

 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】

① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다. <개정 2021.3.16>

   ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10, 2019.3.20>

   1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

   가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

   나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

   다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

   2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

 3) 도시및주거환경정비법 제76조【관리처분계획의 수립기준】

  ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

   6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

   7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

     1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는「주택법」제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

   다. 나목 1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다.

   라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

다. 사실관계

1) 쟁점조합원입주권에 대한 상속세 신고가액과 통지관서의 평가가액을 비교하면 다음과 같다.

(㎡, 백만원)

* 종전주택 감정가액

2) 청구인들이 제출한 EEE0지구 재건축정비사업조합의「관리처분계획변경에 따른 통지내역」에 따르면, 종전주택 감정가액은 사업시행인가일인 2017.10.17.을 기준으로 감정평가한 평가금액을 산술평균한 금액인 것으로 확인되는바, 통지내역 중 일부 내용을 발췌하면 다음과 같다.

3) 통지관서의 평가 내역

  가) 통지관서는 상속세 조사기간 중인 2023.8.9. BB지방국세청 평가심의위원회에 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액에 대한 시가평가 심의 신청을 하였는데,

  평가심의위원회는 2023.9.22. 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액 2,300백만원을 상속개시일 현재 시가로 보는 것은 타당하지 아니하다는 내용으로 결정통지를 하였는바, 그 일부내용을 발췌하면 다음과 같다.

  나) 통지관서는 평가심의위원회의 시가 불인정 결정에 따라 쟁점조합원입주권의 평가액을 2021.4.29. 고시(기준일 2021.1.1.)된 종전주택①,② 각각의 공동주택가격 1,793백만원과 1,434백만원을 합산한 3,227백만원으로 결정하여 1차결과통지(상속세 예상고지세액 460,129,255원)를 하였다. 한편, 종전주택에 대하여 2021년까지 공동주택가격이 고시된 사실이 확인되며 연도별 공동주택가격 및 전년 대비 상승률은 다음과 같다.

(백만원, %)

다) 통지관서는 청구인이 1차결과통지에 대해 제기한 과세전적부심사청구가 불채택 결정(2023.12.18.)이 된 이후 종전주택①,②와 같은 단지에 위치하고 대지면적과 전용면적이 유사한 매매사례가액 각 2,600백만원과 2,040백만원의 합계금액을 쟁점조합원입주권의 시가로 보아 상속재산가액을 재평가한 뒤 2023.12.21. 청구인들에게 2차결과통지를 하였다(상속세 예상고지세액 1,169,752,315원).

(백만원)

 4) EEE0지구재건축정비사업 관련 내역

  가) 사업 개요

   BB CC구 DD동 00-0번지 일대에 위치한 EEE8·9·10·11·17차 아파트와 FFFF아파트, OOOOO 등을 통합 재건축하는 사업으로, 2016.1월 재건축 조합설립인가를 거쳐 2017.10월 사업시행인가를 받았으며, 시공은 GS건설이 맡았다. 이 단지는 지하철 3호선 DD역과 맞닿아 있는 초역세권 입지를 자랑한다. 7호선 반포역과 고속터미널도 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 원촌초, 반원초, 신동초, 경원중, 원촌중, 신동중 등이 인접해 교육환경도 우수하다. 주변에 신세계백화점과 킴스클럽, 뉴코아아웃렛 등 편리한 생활환경 인프라도 갖추고 있다⁴⁾.

  나) EEE0지구재건축정비사업조합 정관

   2015.12.5. 창립총회시 제정되고 2021.11.30. 개정된 EEE0지구재건축정비사업조합 정관 내용 일부를 발췌하면 다음과 같다.

 5) EEE0지구재건축정비사업조합 동․호수 전산추첨에 따른 통지

2021.12.3.부터 2022.1.5.까지 조합원 분양 신청기간이 종료된 이후 청구인 HHH, KKK는 2023.9.4. 동 호수 전산추첨에 따라 000동 0000호를 배정받았다는 통지를 받았으며, 통지내역 일부를 발췌하면 다음과 같다.

 6) PPPPP 공급계약서

   청구인들이 제출한 PPPPP⁶⁾ 공급계약서(조합원)에 따르면, 청구인 HHH과 청구인 KKK는 2023.9.19. EEE0지구재건축정비사업조합 조합장 김○○으로부터 PPPPP 84B1㎡ 000동 0000호를 공급받기로 하는 계약을 체결하였으며, 조합원 분담금(신축 아파트분양가-권리가액)은 0원, 입주예정일은 2025.4월인 것으로 확인된다.

7) 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액

가) 국세청 전산시스템에 종전주택① 조합원입주권의 유사매매사례가액을 조회한바, 평가기간 내 거래내역은 확인되지 아니하며, 평가기준일 전 2년 내 유사재산 매매가액은 다음과 같다⁷⁾.

(백만원)

  나) 통지관서가 이 건 2차결과통지와 관련하여 조합원입주권①에 대한 유사매매사례가액으로 본 거래의 매매계약서상 특약사항에 따르면 “본 아파트는 철거와 이주가 완료된 재건축 입주권 아파트이며 재건축을 위해 EEE0지구 재건축정비사업조합에 신탁되어 있다”는 내용과 계약금 250백만원 중 50백만원을 2021.8.13.일에, 200백만원을 2021.8.15. 지급받기로 한 내용이 확인된다.

  6) 조합원입주권②의 유사매매사례가액

국세청 전산시스템에 조합원입주권②의 유사매매사례가액을 조회한 내역은 다음과 같다.

(백만원)

라. 판단

 1) 관련법리

  가) 상증세법 제60조에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

  나) 상증세법 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.

2) 쟁점조합원입주권을 2개의 조합원입주권으로 보아 각 조합원입주권의 유사매매가액을 합산한 금액을 쟁점조합원입주권의 시가로 볼 수 있는지

  가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 살펴보건대, 아래와 같은 이유로 쟁점조합원입주권의 시가를 재조사할 필요가 있다.

   ① 도시정비법 제76조제1항6호 및 정관 제46조제8호 규정에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역의 사업시행자는 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택만 공급하도록 규정되어 있고 쟁점조합원입주권이 소재하는 BB CC구는 투기과열지구로 지정되어 있다.

   ② 한편, 재건축조합 정관 제46조 제8호 단서에서 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택을 소유한 경우 종전의 토지 및 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준에 따른 가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡이하로 한다고 되어 있는데, 청구인들은 상속개시일 현재 종전주택①과 종전주택② 각각의 평가액 합계금액 또는 주거전용면적의 범위에서 1+1주택을 공급받을 수 있는 권리를 가지고 있었던 것으로 보인다.

   ③ 이에 조사청은 종전주택①과 종전주택② 각각의 조합원입주권 유사매매사례가액을 단순히 합한 금액을 적용하여 쟁점조합원입주권을 평가하였으나,

     쟁점조합원입주권은 피상속인이 보유하던 종전주택①과 종전주택②가 관리처분계획인가에 따라 변환된 하나의 입주권이라는 점에서, 서로 다른 조합원이 1개의 주택만을 보유한 경우 변환된 조합원 입주권과는 재산의 동일성 및 유사성이 있다고 보기 어렵다. 또한, 청구인들이 상속개시일 이후 1+1주택을 공급받을 권리가 있다고 하여 상속재산가액 산정 시 이러한 사정만을 고려하여 종전주택을 하나씩 보유함에 따른 조합원입주권 각각의 매매사례가액을 합산하는 것은 다소 무리가 있어 보인다.

   ④ BB청 평가심의위원회에서도 쟁점조합원입주권에서 분리된 종전주택①에 대한 조합원입주권의 유사매매사례가액은 “가액의 적정성 및 재산의 유사성”을 판단하기 힘들다고 하여 “시가 불인정” 결정을 한 사실이 있다.

   ⑤ 그러나, 청구인들이 상속재산가액으로 신고한 쟁점조합원입주권의 평가액 또한 평가기준일로부터 약 4년 전인 사업시행인가일 기준으로 평가한 종전주택 평가액으로, 평가기준일 현재의 프리미엄이 전혀 반영되어 있지 아니한 가액인데다가, 상속개시일 전후 6개월 이내 기간 중 조합원입주권의 다수 거래내역에서 프리미엄이 약 9억원에서 13억원까지 형성되어 있다는 점에서 쟁점조합원입주권의 시가로 보기 어렵다.

  나) 이와 같은 사정을 고려할 때, 쟁점조합원입주권과 동일․유사한 조건에 이루어진 거래사례를 확인하는 방법 등으로 쟁점조합원입주권의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 상속세 과세표준을 다시 결정할 필요가 있다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조의 15 제5항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.