1. 사실관계

○ ’18.07월 甲, A주택 취득

○ ’21.03.02. 甲, 乙과 A주택에 대한 임대차계약(㉠, 임대기간 2년) 체결

○ ’23.03.02. 甲, 乙과 임대차계약(㉡) 갱신*

    * 임대차계약의 묵시적 갱신으로 임대차계약서 미작성

○ ’24.02.16. 乙, 퇴거 통보

○ (예정) 甲, 丙과 임대차계약(㉢, 임대기간 2년) 예정

2. 질의내용

○ 직전 임대차계약 종료 후 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따라 해당 임대차 계약을 묵시적 갱신하였으나 임차인이 2년이 되기 전에 퇴거하여

 - 종전 임대차계약과 동일한 임대조건으로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 소득령§155의3에 따른 상생임대기간을 계산할 때 새로운 임대차계약의 임대기간과 종전 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있는지

3. 관련법령

□ 소득세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35121호로 개정된 것) 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

□ 소득세법 시행규칙(2024.12.31. 기획재정부령 제1098호로 개정된 것) 제74조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

영 제155조의3제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

〔주택임대차보호법〕

□ 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다

□ 주택임대차보호법 제4조【임대차기간 등】

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

□ 주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.