1. 사실관계

○ ’12.12.26. 질의법인은 ◎◎◎ 지역 재개발 사업부지에 편입되어 있는 회사 부지 중 일부를 ◇◇◇ 재단(이하 ‘재단’)^*에 264억원에 매각하는 계약 체결

   * 재단은 질의법인의 주주로 질의법인과 법인세법상 특수관계인에 해당

○ 질의법인은 재개발 부지 중 일부를 재단에 매각함으로써 78:22의 비율로 ◎◎◎ 지역 재개발사업의 조합원 지분을 공유하게 됨

○ ’20년 재개발 사업 종료 후 질의법인과 재단은 □□□ 아파트 1개 호실(이하 ‘쟁점 아파트 1개 호실’)과 □□□ 타워동(이하 ‘쟁점 건물’) 22~33층 전체에 대해 재개발사업지분비율(78:22)대로 소유권 보존 등기함

○ ’22.9.8. 질의법인이 사용하고 있는 쟁점 건물 31~33층의 재단 보유지분 22%는 질의법인이 120억원에 매입하여 단독소유로 함

○ 질의법인은 재단과 집합건물의 공동소유하고 있으나 효율적인 관리를 위해 다음과 같이 개별소유로 분할할 예정

○ 공동 소유물 중 아파트 1개 호실은 공동소유를 유지하고,

○ 쟁점 건물 중 22~23층(2개층)은 재단의 단독소유(22.04648%)로, 24~30층(7개층)은 질의법인이 단독소유(77.95352%)하는 공유물 분할을 진행

 - 다만 분할되지 않고 남아있는 22~23층(2개층)의 질의법인 소유 일부 면적 0.04648%(3.9694m²)은 재단에게 매각하고 양도거래로 처리할 예정임

○ 질의법인은 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점 건물 24층, 32층에 대해 평가^*하였으며, 감정평가액의 평균가액을 쟁점건물 22~30층에 대한 공유물 분할 시 분할 지분가액으로 산정하고자 함

2. 질의내용

○ (질의1) 질의법인과 재단이 공유 중이던 쟁점 건물(22층~30층)을 지분별로 각 층의 소유권을 변경하는 공유물 분할이 법인세법상 과세대상에 해당하는지 여부

○ (질의2) 공유물 분할 시 반드시 감정평가법인을 지정하여 공유물 각층을 모두 별도로 감정평가 후 산출된 금액에 따라 분할지분을 산정하여야 하는지 여부

○ (질의3) (질의2)에서 감정평가법인을 반드시 2곳 이상 선정하여 각 평가법인의 평가금액을 평균하여 분할지분을 평가하여야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】

① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]의 금액으로 한다.

③ 수익의 범위 및 구분 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제11조 【익금의 범위】

법 제15조제1항에 따른 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.

 2. 자산의 양도금액

○ 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제2항에 따른 거래소(이하 "거래소"라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우(해당 주식이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제53조제8항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주식인 경우는 제외한다)에는 그 가액의 100분의 20을 가산한다.

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.