[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.3.27. 개업하여 OOO 소재지에서 ‘A’이라는 상호로 주거용 부동산 개발 및 공급업 등을 영위하고 있고, 제주특별자치도 제주시 OOO 지상에 지하 4층, 지상 13층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔(연면적 5,565.33㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2020.5.13. 쟁점건물 1층∼5층은 근린생활시설로, 6층∼13층은 오피스텔 48개호로 각각 사용승인을 받았다.

나. oo지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 분양 목적으로 신축한 위 오피스텔 중 28개호를 최초 입주일부터 상시 주거용으로 사용하여 면세사업에 전용한 것으로 보아 처분청에 관련 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 청구인에게 위 오피스텔의 면세 전용에 대한 소명을 요청하였고, 청구인은 이에 대하여 2022.10.31. 위 오피스텔 중 임대차기간이 2년 이상인 오피스텔 11개호의 임대수입을 과세표준에 포함하여 부가가치세 수정신고를 하였으나, 처분청은 임대차기간이 2년 미만인 나머지 오피스텔 17개호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)도 면세 전용에 따른 부가가치세 과세대상으로 보아, 2024.10.18. 청구인에게 2020년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정‧고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점오피스텔의 분양을 포기한 바 없다. 즉, 청구인은 미분양으로 인한 손실을 줄이고 향후 분양에 유리한 상태를 유지하기 위한 합리적인 결정에 의하여 쟁점오피스텔을 일시적‧잠정적으로 임대한 것이므로 쟁점오피스텔의 임대는 재화의 공급으로 보는 면세 전용에 해당하지 아니한다.

  (가) 대법원은 “구「부가가치세법」 제6조 제2항 및 제15조 제1항 제1호가 자기의 사업과 관련하여 생산 또는 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용 또는 소비하는 경우에 이를 재화의 공급으로 의제하는 취지는, 부가가치세는 최종 소비자에게 전가가 예정된 간접소비세인데, 과세사업을 위하여 생산 또는 취득함으로써 그 매입세액을 공제받은 재화를 면세사업에 전용하는 경우에는 매출세액이 발생하지 아니하여 부가가치세의 전가가 중단되므로, 이러한 경우의 사업자를 최종소비자의 지위에 있는 것과 마찬가지로 봄으로써 부가가치세의 기본구조를 유지하려고 함에 있다 할 것이므로, 사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적‧잠정적으로 임대한 것이라면, 이러한 일시적‧잠정적 임대행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용‧소비하는 이른바 자가공급에 해당한다고는 볼 수 없다(대법원 1990.10.12. 선고 90누2383 판결 등 참조)”고 판시하였다.

  (나) 조세심판원과 국세청도 다수의 심판결정례(조심 2023중7296, 2024.4.23., 조심 2014서3402, 2015.4.16. 등) 또는 심사결정례(심사부가2006-117, 2006.7.25. 등) 및 해석사례(부가46410-2126, 1997.9.12., 부가-578, 2010.5.10.) 등을 통하여 위 대법원 판결과 같이 분양될 때까지 일시적‧잠정적으로 임대하는 것에 대해서는 재화의 공급으로 보는 면세 전용에 해당하지 않는 것으로 보고 있다.

  (다) 결국 청구인과 같은 분양사업자가 미분양 오피스텔을 주거용으로 임대하였다는 사실만으로 무조건 최초 임대 시점에 면세 전용으로 의제하여 부가가치세를 과세하는 것이 아니라, 청구인이 분양사업을 포기하고 사실상 임대사업으로 전환한 것인지 아니면 분양이 되지 않아 어쩔 수 없이 금융비용과 제세공과금 등에 충당하고 향후 분양에 도움이 되기 위하여 일시적‧잠정적으로 임대하고 있는 경우에 해당하는지 여부에 대하여 사실판단을 통해 면세 전용 여부를 결정하여야 한다.

 (2) 청구인은 쟁점오피스텔 분양사업을 포기한 사실이 없고, 오히려 분양을 위하여 노력한 사실이 객관적으로 확인되며, 쟁점오피스텔의 일시적‧잠정적 임대는 청구인의 분양사업이 완료되기까지 반드시 필요한 합리적 선택이다.

  (가) 청구인은 쟁점오피스텔 완공 후 일시적 임대기간 중에도 쟁점오피스텔의 분양을 포기하지 않고 전속 공인중개사를 통하여 분양대행 활동을 계속하고 있으며, 건물 밖에 분양 중임을 알리는 현수막을 설치하고 분양고객을 위한 쇼룸(오피스텔 1302호)을 운영하고 있고, 신문광고, 인터넷 블로그 등을 통해 분양홍보 노력을 계속하고 있다.

  (나) 청구인은 쟁점오피스텔을 분양하는 것이 목적이었기 때문에 1년 이하의 단기 임대차계약 체결을 원칙으로 하였고, 2년 이상의 계약을 체결할 수밖에 없는 경우라도 임대기간 중 쟁점오피스텔이 분양될 것을 대비하여 계약 체결 시 임차인에게 분양 중인 물건이어서 계약기간 중 임대인이 변경될 수 있음을 표시하고 이를 고지하였다.

  (다) 청구인이 쟁점오피스텔을 임대한 것은 부동산 경기가 회복되어 분양될 때까지 사업체를 유지‧관리하기 위한 필수적인 선택(이자비용과 제세공과금 등 고정비용 성격의 유지비용에 충당할 목적)이었다. 청구인뿐만 아니라 국내의 어떤 시행사도 미분양 물건을 분양될 때까지 공실로 방치하지 않을 것이므로, 일시적 임대가 합리적인 선택이라는 점은 일반 상식에도 부합한다.

 (3) 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔 분양을 포기하고 사실상 임대사업자로 업종을 전환한 것으로 보았는데, 이는 부동산 분양시장의 특수성과 부동산(상품)의 특성을 전혀 고려하지 못한 판단일 뿐이다.

  (가) 쟁점오피스텔은 투자재의 성격이 강해서 개별상품의 품질보다도 부동산 시장상황에 따라 분양의 성패가 좌우되는 경향이 크다. 또한, 상품가격이 상대적으로 높아 취득 시 대부분 담보대출을 받는 조건으로 취득하므로 정부의 대출규제 및 금리정책에 따라 수요에 큰 영향을 받을 뿐만 아니라 그 밖의 각종 세제상의 정책규제에도 영향을 받으므로 청구인이 분양가격을 낮추거나 분양홍보 활동을 아무리 적극적으로 한다고 하더라도 불황기에는 분양하기가 쉽지 않다.

  청구인이 쟁점오피스텔 분양을 시작한 시점은 코로나19 바이러스가 전 세계로 전파된 시기로, 특히 제주도는 중국이나 일본 관광객 등의 유입으로 경제가 유지되는 특성이 있는데 관광객의 유입이 불가능해지면서 경제는 급격히 추락하였고, 자산가치도 급격히 떨어지면서 제주도의 부동산은 투자자로부터 외면받았다. 위와 같은 상황에서 과도한 차입으로 시행사업을 시작한 사업자들은 금융비용을 감당하지 못하고 부도를 발생시키는 경우가 많았으나, 다행히 청구인은 보유하던 토지(2000년 취득)에 쟁점오피스텔을 신축함으로써 상대적으로 차입비율이 낮아서 현재까지 잘 버티고 있는 상황이다.

  (나) 부동산은 수 십년 이상 사용되는 내구재라서 일반적인 재화와 달리 일시적으로 사용된다고 하여 가격이 떨어지는 상품이 아니며, 오히려 공실 상태보다는 사용률이 높은 경우 투자가치가 있는 것으로 판단되어 투자자가 선호하기 때문에 분양에 있어서도 유리한 것이 현실이다. 또한, 신축한 후 5년부터〜10년까지는 신축으로서의 가치가 유지되므로 청구인의 입장에서는 쟁점오피스텔 분양사업에 성공하기 위해서는 일시적‧잠정적 임대활동으로 상품가치를 높이는 동시에 유지비용을 충당하면서 경기가 회복되기를 기다리고 있었던 것이지 결코 쟁점오피스텔의 분양을 포기한 것이라 할 수 없다.

  (다) 쟁점오피스텔은 시설, 자재 등이 일반 오피스텔에 비하여 월등하게 좋은 것들로 고급화하여 건축하다 보니 건축비가 일반 오피스텔 평균 건축비에 비하여 1.5배〜2배 정도 많이 투입되었다. 실제로 건축비만 OOO원이 소요되었는데 이를 평당 건축비로 계산하면 약 OOO원 정도에 이른다. 이와 같은 이유로 사업주인 청구인은 분양가격을 낮출 수 있는 여력이 부족하였고, 전문가들은 부동산 경기가 하향세인 시장에서 소비자들은 같은 평형대의 오피스텔이라면 가격 경쟁력이 부족한 쟁점오피스텔을 선택하기 쉽지 않았을 것이라고 분석하였다.

  (라) 청구인이 이 건 분양사업을 추진하던 2017년은 부동산 경기가 상승세인 시기라서 고급화 전략이 성공할 가능성이 있고, 수요도 충분하다고 판단하여 진행하였던 것인데, 예측하지 못한 사건으로 말미암아 경기가 급락하게 되면서 분양사업이 난항에 빠지게 되었는바, 청구인은 상대적으로 낮은 부채비율로 사업을 추진하였기에 다행히 부도의 위기를 면할 수 있었고, 앞으로 당초 신축의 목적과 같이 경기가 회복되는 시기가 오면 이 건 오피스텔 전체를 분양할 계획이며, 이는 내부 업무회의록을 통하여도 확인된다.

 (4) 처분청은 청구인이 미분양 오피스텔을 면세로 전용하여 부가가치세 신고‧납부의무가 있었음에도 그 의무를 불이행하여 조세를 회피한 것으로 보았으나, 쟁점오피스텔이 임대기간 중 언제라도 분양되면 부가가치세를 신고‧납부하게 되는 점을 감안하면 이는 일시적인 차이에 불과하다. 즉, 면세 전용에 관한 문제는 청구인과 같은 시행사가 사전분양에 실패하여 완공 이후에도 미분양 물건들이 있는 경우 분양이 될 때까지 일시적으로 임대하는 상황에서 발생하는 것이고, 시행사의 재무사정이 좋지 않은 경우가 대부분이므로 과세관청의 보다 신중한 판단이 요구된다.

 (5) 청구인은 최근 할인분양을 통하여 쟁점오피스텔 중 603호를 분양하였고, 이를 시작으로 2025년에는 최대 35% 이내에서 할인율을 적용하여 쟁점오피스텔을 분양하기로 하는 계획을 수립하였으며, 이를 위하여 서울특별시 소재 대형 부동산중개법인인 B㈜에 의뢰하여 분양업무를 진행하고 있다.

 (6) 위와 같이 청구인은 쟁점오피스텔의 분양을 포기한 사실이 없고, 오히려 분양을 위한 노력을 게을리하지 않았음이 여러 가지 객관적인 증빙자료 등에 의하여 입증되며, 미분양 오피스텔의 일부를 일시적‧잠정적으로 임대한 것은 청구인이 이 건 분양사업을 진행하면서 마주친 어려운 경제 환경을 극복하기 위해 선택할 수밖에 없었던 합리적인 결정에 해당하므로, 청구인이 처한 개별적이고 구체적인 상황을 종합적으로 고려하여 대법원의 판결, 조세심판원의 선결정례 및 국세청의 심사례 등의 경우와 같이 면세 전용이 아닌 일시적‧잠정적 임대로서 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점오피스텔의 임대광고에 동 오피스텔이 주거용으로 사용할 수 있는 방과 거실, 화장실, 빌트인 냉장고, 드럼세탁기 등의 설비를 갖추고 있고, 가정용 도시가스가 공급된다는 등의 내용이 포함되어 있는 점 등을 고려하면 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용가능한 것으로 확인되고, 실제로도 임차인들 대부분이 전입신고를 하고 쟁점오피스텔을 주거 목적으로 사용한 것으로 보인다.

 (2) 청구인은 쟁점오피스텔을 일시적‧잠정적으로 주거용으로 임대하였으므로 면세 전용에 해당하지 않는다고 주장하나, 다음과 같은 점 등에 비추어 쟁점오피스텔 임대용역은 청구인의 책임과 계산 하에 상당기간 지속되었으므로 일시적‧잠정적으로 이루어진 것으로 볼 수 없고, 쟁점오피스텔을 4년 6개월 이상 계속하여 상시 주거용으로 임대하고 있어서 일단 주거용으로 임대한 오피스텔이 추후 본래의 용도로 분양되는 것을 기대하기는 어려우므로, 쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 주택임대를 목적으로 전환된 것으로 봄이 타당하다.

  (가) 청구인은 2020년 5월 신축‧취득한 쟁점오피스텔을 모두 부동산임대업에 사용하고 있고, 쟁점오피스텔을 취득한 이후 이 건 심판청구일 현재까지 약 4년 6개월 이상이 경과되었음에도 최근(2024.12.12.)에서야 1건 분양된 것으로 확인된다.

  (나) 청구인이 2020년 4월 네이버 블로그에 광고한 내용에 따르면, 분양광고보다는 임대광고가 대부분이고, 2022년 6월에는 분양광고 없이 임대광고만 한 것으로 나타나며, 청구인이 소명 시 제출한 임대차계약서에도 쟁점오피스텔이 분양대상임을 특약사항으로 기재하지 아니한 것으로 확인된다.

  (다) 청구인은 2022년 10월 감사기간 당시에도 계속 분양활동 중임을 주장하며 분양광고 현수막‧배너 및 분양사무실 촬영 사진 등을 그 증빙자료로 제시하였으나, 감사청이 현장확인을 실시한 결과 현수막‧배너 및 분양사무실 등이 설치되어 있지 않은 것으로 조사되었다.

  (라) 청구인은 2020.4.13. 부동산임대업을 부업종으로 추가하여 사업자등록을 정정하였고, 2020년∼2022년 과세연도에 쟁점오피스텔을 재무상태표상 ‘유형자산’으로 계상한 것으로 나타난다.

  (마) 청구인은 계약기간이 2년 이상인 오피스텔 11개호에 대하여 면세 전용을 인정하여 자진하여 부가가치세를 수정신고‧납부하였음에도 계약기간이 2년 미만인 경우에는 일시적‧잠정적 임대임을 주장하고 있는바, 「주택임대차보호법」에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우라도 2년을 보장받을 수 있으므로 임차인의 입장에서는 1년 단위로 계약하는 것이 유리하고, 제주특별자치도의 ‘연세’ 또는 ‘1년 살기’ 문화 등을 고려하면 쟁점오피스텔 취득 후 계속하여 상시 주거용으로 임대 중인 쟁점오피스텔과 수정신고한 위 11개호를 달리 볼 이유는 없다 할 것이다.

 (3) 청구인은 2022년 10월 소명 시 쟁점오피스텔을 포함한 47개호의 임대차계약서를 제출하였고, 이 중 46개호의 임대차계약서에는 동 오피스텔이 분양대상임을 특약으로 기재하였다거나 별지를 작성하였다는 내용이 확인되지 않았는데, 이 건 심판청구 시 임대차계약서 별지에 분양대상임을 특약으로 기재하였다며 계약당사자의 도장이 날인되지 않은 별지를 제출하였는바, 동 자료를 신뢰하기는 어렵다.

 (4) 또한, 청구인은 2025년에 최대 35% 이내에서 할인율을 적용하여 쟁점오피스텔을 분양하기로 하는 계획을 수립하였고 이를 B㈜에 의뢰하여 진행 중에 있다고 주장하면서 B㈜가 작성한 ‘쟁점오피스텔 매입제안서’를 증빙자료로 제출하였으나, 위 제안서상 분양가액은 할인된 분양가액이 아닌 이 건 소명 시 제출한 최초 분양가액과 유사한 금액이어서 청구주장을 신뢰하기 어렵고, 설령 쟁점오피스텔을 취득한 이후 약 4년 6개월 이상이 경과한 시점에 분양대행계약을 체결하였다고 하더라도, 청구인의 책임과 계산 하에 상당기간 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 임대하였음은 변함이 없다.

 (5) 청구인은 쟁점오피스텔이 임대기간 중 언제라도 분양되면 부가가치세를 납부하게 되므로 간주공급에 따른 부가가치세와 오피스텔 분양에 따른 부가가치세는 일시적인 차이에 불과하다고 주장하나, 사업자가 오피스텔을 상시 주거용으로 임대하다가 양도하는 경우 면세사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급하는 부수재화로서 부가가치세가 면제될 수 있다는 점을 고려하면 청구인이 향후 쟁점오피스텔 분양 시 당초 주장과는 달리 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 임대하였다고 주장한다면 과세관청 입장에서는 면세 전용에 따른 부가가치세도, 오피스텔 공급에 따른 부가가치세도 모두 과세할 수 없는 결과가 발생할 수 있으므로, 일시적인 차이에 불과하다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 사용하였다 하여 면세 전용한 것으로 보아 간주공급에 따른 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 부가가치세법

  제10조【재화 공급의 특례】① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산‧취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

2. 제9항 제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화

3. 제21조 제2항 제3호에 따른 수출에 해당하여 영(零) 퍼센트의 세율을 적용받는 재화

  제29조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

4. 제10조 제1항‧제2항‧제4항‧제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

⑪ 제10조 제1항‧제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)인 경우에는 제3항 제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

  제38조【공제하는 매입세액】① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

② 제1항 제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.

 (2) 부가가치세법 시행령

  제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.

  제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 다음 각 호의 임대 용역으로 한다.

1. 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지의 임대 용역

  제62조【시가의 기준】법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격

 (3) 법인세법 시행령

  제89조【시가의 범위 등】② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등 및 가상자산은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조‧제39조‧제39조의2‧제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호‧제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항‧제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

 (4) 주택임대차보호법

  제4조【임대차기간 등】① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 감사청은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 분양 목적으로 이 건 오피스텔 준공 시 관련 부가가치세 매입세액을 공제받았음에도 그 중 28개호를 상시 주거용으로 임대하여 면세 전용한 것으로 보았고, 처분청은 이에 따라 청구인이 수정신고한 임대차기간이 2년 이상인 오피스텔 11개호를 제외한 임대차기간이 2년 미만인 쟁점오피스텔(17개호)을 면세 전용에 따른 부가가치세 과세대상으로 보아 아래 <표1>과 같이 이 건 부가가치세를 경정‧고지하였다.

<표1> 이 건 처분 내역

○○○

 (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 국세청의 국세통합시스템에 의하면, 청구인이 쟁점건물과 관련하여 한 사업자등록 내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 청구인의 사업자등록 내역

○○○

  (나) 청구인은 주거용 부동산개발 및 공급업 등을 영위하기 위하여 지하 4층, 지상 13층 규모의 쟁점건물을 신축하여 2020.5.13. 사용승인을 받았는바, 쟁점건물 신축 관련 세부 내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점건물 신축 관련 세부 내역

○○○

  (다) 청구인이 2020년 귀속 종합소득세 신고 시 제출한 재무상태표상 쟁점건물(쟁점오피스텔 포함)은 아래 <표4>와 같이 유형자산으로 계상되어 있는 것으로 나타난다.

<표4> 쟁점건물의 계정과목 계상 내역

○○○

  (라) 청구인은 이 건 오피스텔 28개호 중 임대차기간이 2년 이상인 11개호에 대하여는 2022.10.31. 면세 전용으로 보아 아래 <표5>와 같이 수정신고를 한 것으로 확인된다.

<표5> 청구인의 수정신고 내역(오피스텔 11개호)

○○○

  (마) 감사청은 아래 <표6>과 같이 임대 중인 오피스텔 28개호에 대하여 임대차계약서를 근거로 임대차기간, 임차인의 전입신고 여부 등을 조사한 결과, 위 오피스텔 전부를 면세 전용으로 보아 처분청에 부가가치세 부과를 지시하였다.

<표6> 쟁점오피스텔 등 임대차 현황

○○○

  (바) 청구인이 위 오피스텔 임차인과 작성한 임대차계약서 중 603호 및 605호에 대한 것은 다음과 같다.

○○○

  (사) 청구인은 미분양으로 인한 손실을 줄이고 향후 분양에 유리한 상태를 유지하기 위한 합리적인 결정에 의하여 쟁점오피스텔을 일시적‧잠정적으로 임대한 것이라고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

   1) 청구인은 임대 중에도 전속 공인중개사를 통하여 분양대행 활동을 지속하고 있다고 주장하며 다음과 같은 분양대행 및 임대관리 계약서를 제시하고 있다.

○○○

   2) 청구인은 쟁점건물 외부에 분양 중임을 광고하는 현수막 등을 설치하는 등 분양 노력을 다하고 있다고 주장하며 다음과 같은 사진(2020.10.28., 2020.11.13. 및 2024.5.10. 촬영)을 제시하고 있다.

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   3) 청구인은 분양고객을 위한 쇼룸을 운영하고 있다고 주장하며 쇼룸으로 사용되고 있다는 동 오피스텔 1302호의 사진을 제시하고 있다.

   4) 또한, 청구인은 신문광고 및 인터넷 블로그OOO 등을 통하여 분양홍보 노력을 계속하고 있다고 주장하며 청담부동산의 블로그 게시자료 및 신문광고 자료(OOO신문 2024.5.30.)를 제시하고 있다.

   5) 청구인은 임대차계약 체결 시 임차인에게 분양 중인 부동산이므로 계약기간 중 임대인이 변경될 수 있음을 계약서 별지에 기재하고 그 내용을 고지하였다고 주장하며 이 건 심판청구 시 다음과 같이 오피스텔 1004호의 ‘월세 계약서 별지’를 제시하였다.

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  6) 청구인은 쟁점오피스텔을 이자비용 및 제세공과금 등 고정비 성격의 비용에 충당할 목적으로 분양될 때까지 일시적으로 분양하였다고 주장하며 아래 <표7>과 같이 오피스텔 완공 이후 과세연도별 손익 내역을 제시하고 있다.

<표7> 오피스텔 완공 이후 손익 내역

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   7) 그 밖에 청구인은 향후 당초 신축의 목적과 같이 경기가 회복되면 쟁점건물 전체를 분양할 계획이라며 다음과 같은 내부 업무회의록을 제시하고 있다.

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 (아) 한편, 처분청은 쟁점오피스텔 임대용역은 청구인의 책임과 계산 하에 상당기간 지속되었으므로 일시적‧잠정적으로 이루어진 것으로 볼 수 없다고 주장하며 다음과 같은 과세근거를 제시하고 있다.

   1) 청구인이 2022년 10월 감사 시 계속 분양광고 중이라고 주장하며 현수막 및 배너 사진 등을 제시함에 따라 처분청이 이를 확인하기 위하여 현장확인을 실시한 결과, 현수막 등이 설치된 사실을 확인할 수 없다며 다음과 같은 당시 촬영한 사진을 제시하고 있다.

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   2) 처분청은 쟁점건물의 분양대행을 수행하고 있다는 C 사무소에서 2020년 4월 및 2022년 6월 게시한 블로그 글을 제시하였는데, 동 자료에 의하면 2020년 쟁점오피스텔 신축 당시에는 분양광고를 한 것으로 보이나 대부분의 내용이 임대에 관한 것이었고, 2022년에는 분양광고 없이 임대광고만 한 것으로 보인다.

  3) 그 밖에 청구인이 이 건 소명 시 제출한 오피스텔 1004호의 임대차계약서는 다음과 같이 동 오피스텔이 분양대상임이 특약사항으로 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

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 (3) 이상의 사실관계 및 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 미분양으로 인한 손실을 줄이고 향후 분양에 유리한 상태를 유지하기 위한 합리적인 결정에 따라 쟁점오피스텔을 일시적‧잠정적으로 임대한 것이므로 쟁점오피스텔의 임대를 재화의 공급으로 보는 면세 전용으로 볼 수 없다고 주장하나, 「부가가치세법」 제10조 제1항에는 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다고 규정되어 있는바, 이는 사업자가 그 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하게 되면 매출세액이 발생하지 않게 되어 부가가치세의 전가는 중단되므로, 이와 같이 직접 사용하거나 소비한 경우에 최종 소비자적 지위와 같게 하기 위하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세의 기본구조를 유지하려는 데 그 뜻이 있다 할 것이므로, 사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적‧잠정적으로 임대한 경우는 이른바 자가공급에 해당하는 ‘자기사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1990.10.12. 선고 90누2383 판결 등, 같은 뜻임) 할 것인데,

 청구인은 2020년 5월 신축한 이 건 오피스텔(48개호) 중 47개호(1개호는 분양사무실로 사용하고 있다고 주장)를 부동산임대업(2020.4.13. 부동산임대업을 부업종으로 추가)에 사용하고 있고, 동 오피스텔 취득 후 이 건 심판청구일 현재까지 4년 이상이 경과되었음에도 분양된 것은 1개호(603호, 과세분으로 기수정신고 함)에 불과한 것으로 나타나는바, 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용될 수 있는 방과 거실 및 화장실로 구분되어 있고 싱크대, 냉장고, 세탁기 등의 설비를 갖추고 있어서 주거용으로 사용이 가능하며, 임차인들도 대부분 전입신고를 하고 실제로 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이는 등 매입세액을 공제받은 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 임대한 기간이 상당기간 지속되고 있으므로 추후 본래의 용도로 분양되는 것을 기대하기는 사실상 어려워 보이는 점,

 청구인은 2022년 10월 이 건 감사청의 감사 당시에도 계속 분양활동을 진행하고 있다고 주장하며 분양광고 현수막 및 배너 사진, 분양사무실을 촬영한 사진 등을 증빙자료로 제시하였고, 처분청은 이를 확인하기 위하여 현장확인을 실시한 결과 위 분양광고 현수막 등의 설치 여부를 확인할 수 없다고 조사하였으며, 청구인이 C사무소와 작성한 ‘분양대행 및 임대관리 계약서’를 제출하였으나, C의 네이버 블로그 등에 게시한 광고에는 분양광고보다는 임대광고가 대부분인 것으로 확인되는 등 청구인이 실제로 쟁점오피스텔의 분양활동을 지속적으로 진행하였는지 여부가 불분명해 보이는 점,

 청구인은 분양 목적으로 신축하였다는 쟁점오피스텔을 2020년부터 2022년까지 종합소득세 신고 시 재무상태표상 유형자산으로 계상하였다가 2023년에서야 재고자산으로 계정대체한 것으로 나타나고, 청구인이 이 건 소명 시 제출한 임대차계약서에 의하면 청구인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결하면서 보증금, 임대차기간, 임대차계약의 해제 및 종료에 따른 법률관계 등에 관하여는 약정한 반면, 특약사항에 임대차기간 중 오피스텔을 매매하여도 이의가 없다는 등의 조건을 붙이거나 매매가 이루어진 경우의 계약관계 등에 대하여는 약정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 부가가치세 과세사업용(분양‧판매)으로 신축된 쟁점오피스텔이 주거용으로 임대된 것으로 보이고, 그 임대용역의 공급이 일시적‧잠정적이라고 보기도 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 면세 전용한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.