[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1986년에 취득한 충청남도 아산시 OOO 외 22필지 전체 면적 16,633㎡의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물(양계장 건물․창고, 주택, 기계실 등으로, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2018.5.4., 2020.7.3., 2020.12.29. 3회에 걸쳐 총 OOO원에 양도하였다며 아래 <표1>과 같이 기재하여 양도소득세 총 OOO원을 신고․납부하였다.
<표1> 청구인의 양도소득세 신고내역
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나. 처분청은 2023.9.6.〜2023.10.13. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인의 일괄양도가액 구분이 부적정하고, 쟁점건물은 가치가 없어 일괄양도가액은 사실상 전액 쟁점토지의 양도가액이라고 보아 쟁점건물분 양도가액을 쟁점토지분 양도가액에 합산하여 2023.12.6. 청구인에게 양도소득세 2018년 귀속분 OOO원, 2020년 귀속분 OOO원 합계 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.4. 이의신청을 거쳐, 2024.7.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 양도소득세 신고서에 첨부한 매매계약서에 토지와 시설물의 가액이 명확히 구분되어 있고, 그 가액은 면적비율로 안분한 것이며, 그러한 구분가액은 실지거래가액으로서 당초 양도소득세 신고내용이 적법하므로, 처분청이 임의로 전체 양도가액을 토지의 가액으로 분류하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분처분은 위법하다.
(1) 청구인이 매매계약서에 가액을 구분기재한 것은 전체 양도가액에서 양계장 자동화시설이 상당히 고가여서 지상물(과수목, 양계장, 기계시설, 건물)의 가액이 높고, 비록 시설물이 노후화되었다 하더라도 시설물의 가액을 인정하지 않는 것은 불합리하였기 때문이며, 그러한 결과 상대적으로 토지의 가액은 기준시가보다 낮게 책정되었다.
(2) 쟁점토지에서 실제로 양계장 시설이 운영되었다.
청구인은 1968〜2000년의 기간 동안 사료업계에 종사하며 낙후된 시설로 인해 양계장의 수익성이 낮은 점에 착안하여 자동화된 현대식 양계장의 설치를 계획하다가 인근 지역에서 양계업을 하던 A의 소개로 1986.9.8. 쟁점토지 약 7,800평을 OOO원에 매입하였다.
이후 청구인은 현대식 시설의 양계장을 설치하는 과정에서 A의 양계사 임차 제안에 응하였고, A은 ‘A’이라는 상호로 양계장을 운영하였다.
청구인은 2018년초경 양계사 4개 동 및 분료처리장 1개에 대해 A㈜ 대표 B에게 철거공사를 도급하였는데, A㈜는 철거공사 과정에서 「산업안전보건법」을 위반(석면 처리)하여 고용노동부로부터 과태료 OOO원의 처분을 받아 2018.5.9. 납부하였다.
(3) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서(토지․건물의 가액이 구분된 것)와 충청남도 아산시청에 제출한 매매계약서(시설물가액을 토지가액에 합산된 것)가 차이나는 점을 문제삼고 있으나, 그 이유는 매수인이 스스로 임의로 작성한 계약서를 제출하였기 때문이고, 그러한 사실을 인정하는 내용이 적힌 매수인 측의 사실확인서를 받았다.
(4) 처분청은 쟁점부동산이 매수인이 건축물을 철거한 점을 문제삼고 있으나, 쟁점부동산의 매수인이 토지를 어떻게 활용하는지(위 시설물을 철거하고 토지만을 사용하는지)는 청구인의 양도소득세 산정을 위한 가액구분과는 무관하다.
나. 처분청 의견
청구인이 처분청에 제출한 매매계약서에 구분 기재된 토지와 건물 등의 가액의 근거가 불명확하고, 그 가액이 진정한 것임을 입증할 만한 근거가 부족하므로, 청구인이 임의로 건물 등의 가액을 산정한 것으로 볼 수밖에 없는바, 청구인이 수취한 양도가액이 전액 토지분의 양도가액이라고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 쟁점토지 등 양수자의 거래사실 회신내용(건물 등이 노후화되었고, 장기간 이용되지 않았다는 취지)이나 청구인이 제출한 사진 등으로 볼 때, 쟁점토지에 건물 등이 존재하였다고는 볼 수 있으나, 청구인이 건축 현황, 건축비용, 이용현황 등을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하였고, 그러한 내용을 확인할 수 있는 공부나 설계도 등의 자료도 없어 건물의 가치를 인정할 수 없다.
(2) 쟁점토지 등의 거래를 알선하였다고 주장하는 주식회사 B의 대표 C가 처분청에 회신한 거래사실조회서에는 청구인과의 거래 시 평당 토지가액으로 총 매매가액을 산정하였을 뿐, 쌍방이 합의하여 토지 및 건물 등의 가액을 구분하여 매매가액을 정하지는 않았다고 기재되어 있다.
(3) 청구인이 양도소득세 신고 시 처분청에 제출한 매매계약서와 아산시청에 제출한 매매계약서를 비교한바, 2018년 양도분의 매매계약서는 동일하였으나, 2020년 양도분 매매계약서 3건의 경우 기재내용과 서식이 모두 달랐다.
2020.7.3. 양도분 매매계약서의 경우 아산시청에 제출된 것에는 토지․건물의 가액 구분이 없으나, 처분청에 제출된 것에는 특약사항에 토지․건물의 구분기재 가액이 수기로 기재되어 있고, 두 신고서의 서식도 다르다.
또한 2020.12.29. 양도분 매매계약서의 경우 처분청에 제출된 것은 한국공인중개사협회가 배포한 서식에 작성되었고, 아산시청에 제출된 것은 법무사 법인이 배포한 서식에 작성되어 있으며, 양쪽 모두에 토지․건물의 가액은 구분되어 있지 아니하나, 특약사항 등의 기재내용이 서로 다르다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지와 건물의 구분된 양도가액을 부인하여 전체 양도가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법률 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의해 다음과 같은 내용이 확인된다.
(가) 쟁점부동산에 관한 양도소득세 신고 및 처분청 경정내용은 아래와 같다.
1) 쟁점부동산의 양도소득세 당초 신고 및 경정내용은 아래 <표2>와 같고, 신고내용에는 쟁점건물의 차익이 거의 발생하지 않는 것(건물 전체 차익이 OOO원임)으로 되어 있으며, 처분청은 청구인이 신고한 건물분 양도가액을 감액하여 토지분 양도가액에 합산한 것으로 나타난다.
<표2> 쟁점부동산의 양도소득세 신고 및 경정내용
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* 위 신고․경정 양도가액에는 매매계약서의 특약사항에 기재된 배과실목의 구분가액이 제외되어 있음
2) 청구인은 토지 외의 건축물 등의 취득가액으로 총 OOO원을 신고하였는데, 청구인이 주장하는 건축물 등은 건축물대장․등기사항전부증명서 등의 공부에 등재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.
3) 청구인의 양도소득세 신고서에는 취득가액의 입증자료로 아래의 1986.9.8.자 취득계약서(총 매매대금 OOO원, 과수원 OOO원, 건물 OOO원이 표기되어 있음)가 첨부되어 있고, 그 외에 건축물의 건축원가 등에 대한 자료는 제출되지 아니하였다.
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4) 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서의 주요내용을 요약한 것은 아래 <표3>과 같다.
<표3> 양도소득세 신고서 별첨 매매계약서의 주요내용 요약
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※ 아래 항공사진을 보면, 연번 1〜3의 토지 위에는 양계장 건축물 등이, 연번 4에는 관리사 건물이 있으나, 연번 5 토지에는 건축물이 보이지 않음
(나) 항공사진(구글어스 프로) 등의 내용은 아래와 같다.
1) 쟁점토지 등의 양도(2018.5.4.) 전인 2017.2.24. 촬영된 항공사진에 나타나는 쟁점토지 등은 아래와 같고, 위 <표3>의 연번 1〜3의 대상토지 위 ‘A’으로 표시된 부분에 여러 동의 건축물이, 연번 4번 토지 위에는 소형 건물(재산세 소액징수면제)이 각각 보이나, 연번 5번의 대상토지 위에는 건축물이 보이지 아니한다.
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2) <표3> 연번 1〜3 계약체결(2018.3.12. 및 2018.3.16.) 이후로, 그 대상토지의 양도일(2018.5.4.) 직전인 2018.4.20. 촬영된 사진에는 건축물이 모두 철거된 후 대상토지에 평탄화 작업이 이루어진 모습이 보이며, 이후 쟁점토지의 대부분 면적에 건축물이 신축된 것으로 나타난다.
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(다) 쟁점부동산에서 운영된 양계장과 관련한 자료는 아래와 같다.
1) 사업자등록내역 및 종합소득세 신고내역 등 조회결과에 따르면, A(청구인이 지목한 양계장업자)은 충청남도 아산시 OOO을 소재지로 하여 축산업(산란계, 육계)을 영위하는 ‘A’을 1983.8.1. 개업 후 2012.8.2. 폐업하였고, 2005년까지는 그 사업장의 수입금액을 연간 OOO원 이하로 신고하다가 2006년부터는 수입금액을 OOO원으로 신고한 것으로 나타난다.
2) 쟁점토지에서 2005년까지 양계장업을 영위(2006년부터 폐업일인 2012.8.2.까지는 신고된 수입금액이 없음)한 A의 수입금액 등 신고내용은 아래와 같다.
<표4> A의 신고내용
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(라) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.
1) 청구인이 세무조사 당시 처분청에 제출한 도로뷰 사진은 아래와 같고, 청구인은 쟁점토지를 매수한 1986년경에 양계장 건물을 신축한 후 내부에 기계시설을 설치하였는데, 오랜 기간의 경과로 자료제출이 불가능하나, 그곳에서 실제로 임차인 A이 양계장을 운영하면서 배나무 관리를 대신하였고, A으로부터 임대료는 수취하지 아니하였다고 주장한다.
<다음 쪽 그림 삽입을 위한 여백>
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2) 청구인이 2008년 항공사진 등을 토대로 추산한 쟁점부동산 위의 시설물(1986년 12월 공사착수, 1987년초경 공사완료)의 현황은 아래와 같다.
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① 양계사 : 사료가 사일로에서 자동 컨베이어시스템으로 이동되고, 계분은 스크래퍼로 자동으로 이동함
② 선별장(산란) 및 세척기 : 산란은 양계사에서 자동 컨베이어시스템을 이용하여 선별장으로 이동하고, 이동된 산란은 크기에 따라 자동포장되며, 오염된 사란은 세척기를 거친 후 자동포장됨
③ 계분 처리장 시설 : 처리장 내에는 건조 기계시설에 의한 건조 후 과수원의 퇴비로 사용됨
3) 고용노동부의 과태료 부과자료에 따르면, A㈜는 철거공사 과정에서 「산업안전보건법」을 위반(석면 처리)하여 고용노동부로부터 과태료 96만원의 처분을 받아 2018.5.9. 납부한 것으로 나타나고, 이에 대하여 청구인은 2018년초경 양계사 4개 동 및 분뇨처리장 1개에 대해 A㈜ 대표 B에게 철거공사를 도급하였는데, 그 철거공사 과정에서 과태료가 부과된 것이며, 이는 쟁점부동산에 건축물이 있었다는 근거라고 주장한다.
4) 주식회사 C이 2025.3.24. A(A)에게 제출한 산란계 30,000수의 계사설비에 대한 견적서에는 견적금액이 OOO원(1986년도 예상 금액임)으로 기재되어 있다.
5) 쟁점토지의 일부 매수인인 B 주식회사가 2025년 4월 청구인에게 준 ‘사실확인서’에는 아래의 내용이 나타난다.
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(마) 기타 처분청이 제시한 자료는 아래와 같다.
1) 매매계약서 기재내용 등의 차이 등을 요약하면 아래 <표5>와 같다.
<표5> 매매계약서 기재내용 등
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2) 쟁점토지의 신고 양도가액, 기준시가, 신고 취득가액을 비교하면 아래 <표6>과 같고, 신고된 양도가액 합계액(OOO원)이 기준시가 합계액(OOO원)보다 낮은 것으로 나타난다.
<표6> 쟁점토지의 가액 비교
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3) 충청남도 아산시청의 2017〜2020년분 재산세 부과현황자료에 따르면, 쟁점토지분은 매년 OOO원〜OOO원의 재산세가 부과되었으나, 건축물분은 ‘OOO’(<표3> 연번 4의 토지임)에 대하여만 소액징수면제되었고, 다른 건축물에 대한 부과현황은 나타나지 아니한다.
4) 처분청의 쟁점토지 위 건축물에 대한 무허가건물 확인원, 말소 건축물대장 등의 자료요청에 대하여 충청남도 아산시장은 “해당하는 사항이 없음”으로 회신하였고, 처분청의 쟁점토지 위 양계장에 관한 자료요청에 대하여 충청남도 아산시 OOO은 “정보 부존재”로 회신한 것으로 나타난다.
5) 처분청이 위 <표3> 연번 2의 매수인 B㈜로부터 받은 거래사실확인서에는 아래의 내용이 기재되어 있다.
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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
청구인은 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서상 토지 등의 구분가액이 실지거래가액에 해당하고, 그에 따라 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지 중 양계장 등 건물이 위치한 토지(의식리 24-20 외 4필지)는 2018.3.12. 및 2018.3.16. 매매계약이 체결되어 2018.5.4. 양도되었는데, 그 양도 직전인 2018.4.20.에 촬영된 항공사진에는 양계장 등 건축물이 모두 철거된 후 토지조성이 이루어지고 있는 모습이 나타나는바, 매수인 측에서 양계장 등의 건축물을 사용할 의사가 없었던 것으로 보이는 점, 청구인으로부터 쟁점토지 중 일부를 매수한 B㈜은 거래대상 토지 위에 양계장이 있었으나, 위치는 잘 모르며 매매계약 시 토지와 건물분으로 구분하여 가격을 산정하지 않고 전체 토지가격으로 매매대금을 산정하였다는 취지로 처분청에 거래사실확인서를 제출한 점, A이 개설한 사업장 A은 2006년부터 수입금액이 발생하지 않은 이후 2012.8.2. 폐업하였고, 해당 사업장의 건축물은 공부에 등재되지 아니하였으며(관할 지방자치단체의 무허가건물 대장에도 등재되어 있지 아니하다), 그에 관하여 재산세가 부과된 사실도 없는바, 해당 건축물이 경제적 가치가 있다고 단정하기 어려운 점, 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 기준시가(OOO원)보다 낮은 금액(OOO원)으로, 쟁점토지와 건물의 가액 구분이 합리적이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 부동산 매매계약서에 구분기재된 가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법률
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법
제13조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
