주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고가 2022. 5. 2. 원고에게 한 증여세 0,000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

원고가 항소하면서 당심에서 주장하는 사유는 제1심에서 원고가 주장한 내용과 크게 다르지 않고, 제1심 및 당심에 제출된 증거에 이 법원의 주식회사 ○○감정평가법인 및 ○○○감정평가법인 주식회사에 대한 각 사실조회회신결과, ○○지방국세청장에 대한 문서제출명령 회신결과를 더하여 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원이 이 사건에 관하여 기재할 이유는, 아래와 같이 추가하는 것 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어 및 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결문 3쪽 1행의 “대통령령 제21414호”를 “대통령령 제32414호”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문 3쪽 15행 아래에 다음과 같은 내용(원고 주장의 요지)을 추가하고, 16행의 “1)”을 “2)”로, 5쪽 1행의 “2)”를 “3)”으로, 8행의 “3)”을 “4)”로, 16행의 “4)”를 “5)”로 각 고쳐 쓴다.

【1) ○○지방국세청 평가심의위원회 심의 과정에서의 절차적 하자

○○지방국세청 평가심의위원회(이하 ‘평가심의위원회’라고 한다)는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서, 평가심의위원회 운영규정(2022. 12. 22. 국세청훈령 제2545호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘이 사건 운영규정’이라 한다) 제34조 제1항 제1호,제2항에서 정한 바에 따라 평가기준일인 증여일과 감정평가서 작성일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관하여 심리하였어야 한다. 그런데 ○○지방국세청장은 평가심의위원회에 감정평가액의 시가인정 심의를 신청하면서 각 감정평가서를 첨부하지 않았고, 평가심의위원회는 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는지’ 여부에 관하여 제대로 심의하지 않았다. 특히 평가심의위원회는 ‘2022년 제2차 ○○청 평가심의위원회 심의 안건’(갑 제14호증의 2)에 기재되어 있는 [1안]과 [2안] 중 어느 것이 더 타당한 의견인지에 관하여도 아무런 심리를 하지 않았고, 만약 [1안]과 [2안]이 아닌 제3의 다른 의견을 채택하는 경우에는 그 심의 내용을 정리한 문서가 존재하여야 함에도 피고는 이와 관련된 아무런 증거를 제출하지 않았다. 피고는 평가심의위원회의 제대로 된 심의 없이 이 사건 감정가액을 기준으로 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분에는 절차적 하자가 존재한다.】

○ 제1심판결문 5쪽 20행의 “사용될 수도 없다.” 다음에 아래와 같은 내용(원고 주장의 요지)을 추가한다.

【특히, 위 2건의 감정평가는 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제14조 제2항 제5호에 따른 ‘그 밖의 요인 보정’을 위한 비교사례를 선정함에 있어 이 사건 부동산과 지역적 특성, 가격 형성 요인 등이 전혀 달라 감정평가에 적합하지 않은 거래 사례를 선정하였다.】

○ 제1심판결문 8쪽 3행 아래에 다음과 같은 내용을 추가하고, 4행의 “2)”를 “3)”으로, 12쪽 3행의 “3)”을 “4”)로, 16쪽 2행의 “4)”를 “5)”로, 18쪽 18행의 “5)”를 “6)”으로,19쪽 15행의 “6)”을 “7)”로 각 고쳐 쓴다.

【2) 평가심의위원회의 심의 과정에 절차적 하자가 존재하는지 여부

앞서 든 증거, 갑 제14호증(가지번호 포함), 이 법원의 ○○지방국세청장에 대한 문서제출명령 회신결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 평가심의위원회는 이 사건 운영규정에서 정한 절차에 따라 이 사건 부동산에 관한 시가인정 심의를 하였고, 그 과정에 어떠한 절차적 하자가 있다고 볼 수 없다.

원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

① ○○지방국세청장이 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하면서 제출한 ‘시가인정 심의 의뢰서’에는 ‘붙임: 증빙서류(감정평가서, 토지대장, 등기부 등본 등)’라고 기재되어 있는바, ○○지방국세청장이 시가인정 심의를 의뢰하면서 각 감정평가서를 첨부하여 심의 신청을 하였던 것으로 보인다.

② 원고는 각 감정평가서가 첨부되어 있지 않다는 전제 하에, 원고 의뢰 감정평가기관 및 피고 의뢰 감정평가기관이 각 비교표준지에 적용한 ‘그 밖의 요인’은 최저값 1.76, 최고값 2.33으로 큰 차이가 있고, 평가심의위원회는 이에 대한 검토를 하였어야 함에도 아무런 심의를 하지 않았다는 취지로 주장한다. 그러나 시가인정 심의 의뢰서에 각 감정평가서가 첨부되어 있었다는 점은 앞서 본 바와 같고, 평가심의위원회 평가결정서의 ‘4. 심의결과’ 란에 원고가 주장하는 내용과 관련된 기재가 없다고 해서 그러한 사정만으로 곧바로 그에 관한 심의가 이루어지지 않았다고 단정할 수는 없다.

③ 원고는, 심의위원들이 ‘○○지방국세청 평가심의위원회 심의 안건’에 기재되어 있는 [1안] 및 [2안] 중 어느 안에 찬성하는지, 만약 심의 결과 새로운 [3안]을 도출하였다면 그러한 과정이 기재되어 있는 문서가 존재하여야만 그 절차가 적법하다는 취지로도 주장한다.

이 사건 운영규정 제38조 제1항은 “지방청평가심의위원회는 상정된 심의안건에 대하여 매매 등 가액의 적정성 및 해당 물건과의 유사성, 가격변동 사정의 유무 등 다음 각 호의 내용을 고려하여 시가인정 여부를 심의하여야 한다.”고 정하고 있다. 위 심의 안건 중 ‘납세자의 감정가액’ 관련하여 [1안]은 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다는 것이고, [2안]은 감정가액을 증여재산의 시가로 볼 수 없다는 것이며, ‘과세관청의 감정가액’ 관련하여 [1안]은 감정가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있다는 것이고, [2안]은 감정가액을 증여재산의 시가로 볼 수 없다는 것이다(갑 제14호증의 2).

평가심의위원회는 ○○지방국세청장 의뢰의 감정평가금액과 원고 의뢰의 감정평가금액 모두 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다는 취지의 결정을 하면서(갑 제14호증의 3), 각 감정평가금액의 평균액을 이 사건 부동산의 감정평가액으로 보는 결정을 하였다.

즉, 평가심의위원회는 이 사건 운영규정 제38조 제1항에 따라 ‘납세자의 감정가액’ 및 ‘과세관청의 감정가액’과 관련하여 모두 [1안]을 선택함으로써 그 심의를 거쳐 시가인정 결정을 한 것으로 볼 수 있다. 나아가 4개의 감정평가금액 모두 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건과 방식에 따라 객관적이고 합리적인 방식으로 평가가 이루어진 것으로 이 사건 부동산의 시가로 인정할 수 있는 이상, 반드시 어느 하나의 감정평가금액만을 선택하여야 한다고 할 수 없고, ○○지방국세청장 의뢰의 감정평가금액 평균액과 원고 의뢰의 감정평가금액 평균액을 이 사건 부동산의 감정평가액으로 인정하는 것 또한 가능하며, 그 과정에서 심의위원들의 충분한 심의가 이루어졌다고 볼 수 있다(이 사건 운영규정에서 심의 과정 및 그 내용을 의무적으로 기록하도록 규정하고 있지 않는 이상, 관련 문서가 존재하지 않는다는 사정만으로 심의 절차가 위법하다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 심의가 이루어지지 않았다고 추단할 수도 없다).

○ 제1심판결문 22쪽 1행부터 15행까지의 내용을 다음과 같이 고쳐 쓴다.

【라) ○○감정평가법인은 공시지가기준법을 적용하여 시산가액을 산정함에 있어 구 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제5호에 따른 ‘그 밖의 요인 보정’을 위한 비교사례로, ○○○감정평가법인은 거래사례비교법을 적용하여 시산가액을 산정하기 위한 비교사례로 각 ○○동 000-00 토지를 선정하였다. 이 사건 부동산은 일반상업지구에 위치한 지목이 대지인 토지로서 서울시 가로구역별 건축물 높이 기준(2020. 5. 1. 시행, 이하 ‘서울시 건축물 높이 기준’이라 한다)상 ‘이면높이 적용지역’으로 기준높이 35m, 최고높이 55m가 적용되고(갑 제11호증 6-2 ○○대로 11지구 F블럭), ○○동 000-00 토지도 이 사건 부동산 인근의 일반상업지구에 위치한2) 지목이 대지인 토지로서 서울시 건축물 높이 기준상 ‘이면높이 적용지역’에 해당하며 기준높이 45m, 최고높이 70m가 적용된다(갑 제11호증 6-2 ○○대로 10지구 K블럭). ‘이면높이 적용지역’에 따른 높이 제한은 각 토지가 속한 도시관리계획상 용도지역, 지구단위계획이나 정비계획에 따른 차이, 이면도로의 폭 및 연접한 간선도로와의 관계, 높이 완화 인센티브 적용 조건의 차이, 해당 토지가 경사지인지 여부 등 여러 가지 요인에 의하여 결정되는바, 이 사건 부동산과 ○○동 000-00 토지의 건축물 높이 제한 기준이 다르다고 하더라도 그러한 차이만으로 이 사건 부동산과 ○○동 000-00 토지 사이에 유의미한 지역요건의 차이가 있다고 보기 어렵다. 나아가, 이 사건 부동산과 ○○동 000-00 토지는 모두 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역도 일반상업지역에 해당하고, 각 공시지가도 유사하며,3) 인근 지하철역인 강남역으로부터 직선거리 500m 이내에 있어 두 토지 모두 지하철역에서 도보로 이용이 가능한 범위 내에 있다고 판단된다. 따라서 이 사건 부동산과 ○○동 000-00 토지의 지역적 특성이 전혀 달라 적합한 비교사례가 아니라는 취지의 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

한편, ○○○감정평가법인은 공시지가기준법을 적용하여 시산가액을 산정함에 있어 구 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제5호에 따른 ‘그 밖의 요인 보정’을 위한 비교사례로, ○○감정평가법인은 거래사례비교법을 적용하여 시산가액을 산정하기 위한 비교사례로 각 ○○동 000-00 토지를 선정하였다. ○○동 000-00 토지는 이 사건 부동산 인근의 일반상업지구에 위치한 지목이 대지인 토지로서 서울시 건축물 높이 기준 상 ‘이면높이 적용지역’에 해당하며 기준높이 35m, 최고높이 55m가 적용되어(갑 제11호증 6-2 ○○대로 11지구 E블럭) 이 사건 부동산과 건축물 높이 제한 기준이 동일하다. 나아가, ○○동 000-00 토지는 이 사건 부동산과 직선거리 50m 이내에 있어 매우 인접한 곳에 위치해 있고, 두 토지 모두 일반상업지역에 해당한다. 원고는 ○○동 000-00 토지의 낮은 공시지가 현실화율에 비추어 위 토지는 비정상적으로 높은 가격에 거래되었으므로 위 거래사례를 이 사건 부동산에 대한 감정평가에 고려해서는 안된다는 취지로 주장한다. 그러나 감정평가 비교사례 선정 기준은 위치, 용도지역, 주위환경의 유사성, 이용 상황 등을 고려한 실질적 유사성에 있고, 공시지가 대비 실거래가 비율은 단지 해당 부동산의 공시지가가 현실을 제대로 반영하지 못했을 가능성을 나타내는 지표일 뿐이어서, 공시지가 대비 실거래가 비율이 높다는 사정만으로 비교사례선정에서 제외되어야 하는 것은 아니다. 나아가 각 감정평가법인은 비교표준지와 비교사례의 개별요인을 비교하고 구체적 산식을 통해 구한 그 밖의 요인 보정치에 인근의 호가수준, 유사평가사례, 지가수준 및 지가변동추이, 평가목적 등을 종합적으로 참작하여 최종적인 그 밖의 요인 보정치를 결정하였다. 따라서 각 감정평가법인이 ○○동 000-00 토지를 비교사례로 선정한 것이 명백히 불합리하다고 보이지 않는바, 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.】

○ 제1심판결문 23쪽 2행 아래에 다음과 같은 내용을 추가한다.

【바) 원고는 개정된 상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조 제2항에서 비주거용부동산 감정평가 대상 선정을 위해 ‘5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.’고 규정하는 점을 들어, 피고에게 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰해 받은 감정평가결과의 제출을 요구한다는 취지로 주장하기도 한다. 그러나 위 사무처리규정은 이 사건 감정평가가 이루어진 이후인 2023. 7. 3. 개정된 것이고 개정 전 제72조 제2항은 “국세청장은 재산 규모, 평가실효성, 과세형평성, 사업예산 등을 감안하여 합리적인 범위 내에서 감정평가 대상에 관한 구체적인 기준을 정한다.”고 규정하였을 뿐이므로, 위 개정된 규정에 따라 피고가 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가를 산정하였어야 했다고 보기는 어렵다.

사) 원고는 증여일과 감정평가서작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 이 사건 시가가 이 사건 부동산의 정당한 시가가 될 수 없다는 취지로도 주장하나, 아래와 같은 사정들을 종합하면 증여일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단되는 경우, 그로부터 감정평가작성일까지의 가격변동을 다시 고려할 필요는 없다고 봄이 타당하다.

(1) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문, 제2항 제2호는 감정평가의 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내에 있는 경우에만 이를 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 소급감정에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다.

(2) 반면 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 ‘상속․증여재산 평가의 합리화’를 위하여 시가 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하려는 취지에서 평가기간 외에 감정이 있는 경우에도 일정 요건을 충족하는 경우 시가로 인정할 수 있음을 규정하고 있는 것인데, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호에서 ‘감정가액평가서 작성일’을 함께 규정한 취지가 같은 시행령 제49조 제1항 단서에도 그대로 적용된다고 볼 수는 없으므로, 비록 같은 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 시가로 인정하기 위한 요건으로 규정함으로써 조문에서 ‘제2항 각호’를 인용하고 있다고 하더라도, ‘가격산정기준일’이 아니라 ‘감정가액평가서 작성일’까지에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야 한다는 것이 입법자의 의도였다고 보이지 않는다.

(3) 이와 같이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구하는 취지는 감정 가액의 시가로서의 타당성 확보라고 할 것인데, 감정기관이 특정 시점을 ‘가격산정기준일’로 정하여 감정을 하였다면 그에 따른 감정가액은 해당 가격산정기준일을 토대로 산정된 금액일 것이므로, 추후 감정기관이 감정가액평가서를 작성하는 시점이 감정가액의 타당성에 영향을 준다고 보기는 어렵다.】

2. 결론

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.