주 문

청 구 취 지

이 유

1. 기초사실

가. 피고의 지위 등

피고는 OO OO구 OO동 OO번지 일대의 OO OO 개발사업의 수행에 따른 건설 및 사업시행 등을 영위하는 법인이고, 주식회사 BB(이하‘이 사건 회사’라 한다)는 피고와 분양대행계약을 체결한 회사이다.

나. 피고의 분양대행계약 체결

1) 피고는 2020. 12. 11. 이 사건 회사와 사이에 OO OO구 OO길 OO ‘OO OO OO’에 관하여 아래와 같은 내용의 분양대행계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 대행계약’이라 한다).

2) 피고는 2022. 1. 25. 이 사건 회사와 사이에 이 사건 대행계약에서 정해진 분양대행 수수료를 총매출액(VAT별도) 기준 7.5%로 인상하는 것 등을 그 내용으로 하는 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 변경계약의 주요 내용은 아래와 같다.

다. 원고의 채권 압류 등

1) 이 사건 회사는 2022. 6. 29. 기준으로 별지1 표 기재와 같이 합계 4,687,080,270원의 국세를 체납하였다.

2) 원고(관할세무서장 OO세무서장)는 2022. 6. 29. 국세징수법 제51조 제1항에 따라 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 장래 발생할 채권을 포함한 외상매출금 및 청구채권(이하 ‘이 사건 채권’이라 한다) 중 체납액(향후 가산되는 가산금, 납부지연가산세 및 체납처분비 포함)에 이를 때까지의 금액을 압류(이하 ‘이 사건 압류’라고 한다)하였고, 그 채권압류통지서(이하 ‘이 사건 압류통지서’라 한다)가 그 무렵 피고에게 송달되었다.

3) 원고는 2022. 7. 4. 피고에게 이 사건 압류의 피압류채권(이 사건 채권) 중 4,621,618,720원을 2022. 7. 11.까지 입금할 것을 요청하는 내용의 추심요청서를 발송하여 위 추심요청서가 2022. 7. 7. 피고에게 송달되었다.

4) 2023. 5. 30. 기준 이 사건 회사의 국세 체납액은 5,337,454,300원이다.

라. 피고와 이 사건 회사 사이의 공문발송 등

1) 피고는 2023. 7. 6. 이 사건 회사에게 ‘① 이 사건 회사는 이 사건 대행계약 제4조에 의한 목표분양률을 달성하지 못한 상황에서, 용역업무 수행의 어려움을 지속적으로 호소하고, 지속적으로 계약을 해지하여 줄 것을 구두로 통보하였고, 피고가 이를 수용하자 2022. 10. 31. 자정에 관련한 인력과 시설물 일체를 철수하였고, 2022. 11. 1. 당사자 사이에 구두 합의로 계약이 해지되었다. ② 이 사건 대행계약은 제8조 제1, 2,항의 분양률을 달성하지 못한 상태에서 해지되었으므로, 위 계약 제8조 제2항에서 정한 유보금을 지급할 수 없다. ③ 2022. 10. 31. 기준 미지급 분양대행수수료는[주식회사 CC(이하 ’CC‘이라 한다) 지급분 1,479,494,863원 포함] 1,991,030,199원으로 확인된다. ④ 국세청 및 다수의 채권자들이 위 수수료채권을 압류, 가압류한 금액이 6,590,859,573원에 달하여 이를 지급할 수 없고, 이 사건 계약이 해지됨에 따라 이 사건 회사와 피고 간에는 어떠한 권리의무가 남아있지 않다.’는 취지로 공문(이하 ‘이사건 공문’이라 한다)을 발송하였고, 위 공문은 그 무렵 이 사건 회사에게 도달하였다.

2) 이 사건 회사는 2023. 8. 22. 피고에게 ‘피고의 해지의사를 수용할 수 없고, 현재도 이 사건 회사의 직원 및 상담사는 현장에서 영업 활동을 계속하고 있다. 기존 계약이 유효하게 존속하는 상태에서 피고 측에서 분양업무를 하는 것은 계약 위반이며, 피고 및 피고의 실질적 대표인 이AA의 기망행위에 대하여 2023년 8월경에 형사고소 하였다.‘는 내용으로 내용증명(이하 ’이 사건 내용증명‘이라 한다)을 발송하였고, 위 내용증명은 그 무렵 피고에게 도달하였다.

3) 피고는 2023. 8. 31. 이 사건 회사에게 ’이 사건 회사가 합의해지를 거부하므로, 피고가 해지조건으로 지급할 의사를 표시한 상가 잔여 분양대행수수료가 1,991,030,199원이 있음을 확인한다는 의사표시를 철회하고, 이 사건 대행계약 제4조, 제8조 제3항, 제13조 제7항에 기하여 이 사건 대행계약을 해지하며, 이 사건 대행계약 제8조 4항을 적용하여 미지급 수수료를 정산한 결과 초과 지급된 금액이 4,789,582,549원이므로 피고가 이 사건 회사에게 4,789,582,549원 반환받아야 한다.’라고 통지하였고(이하 ’이 사건 해지통지’라 한다), 이 사건 해지통지는 그 무렵 이 사건 회사에게 도달하였다.

마. 관계 법령

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고

1) 원고 산하의 OO세무서장이 2022. 6. 29. 이 사건 회사에 대한 국세 채권 4,687,080,270원에 대한 체납처분으로 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 체납액에 이를 때까지의 금액을 압류하였고, 이 사건 압류통지서가 그 무렵 피고에게 이 사건 압류통지서의 송달로써 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 채권 중 이 사건 회사의 체납액 범위 내인 3,626,793,877원을 한도로 제3채무자인 피고에 대하여 추심할 수 있다.

2) 이 사건 대행계약 제4조, 제8조, 제13조 제7호(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 각 조항’이라 한다) 등에서 이 사건 회사가 일정한 목표분양률을 달성하지 못할 경우 피고가 이 사건 대행계약 및 변경계약을 해지할 수 있고, 분양대행수수료가 감액되게 된다. 피고가 위와 같은 이 사건 각 조항을 이 사건 대행계약의 내용으로 포함한 것은 공정거래법 제45조 제1항 제6호, 공정거래법 시행령 제52조 [별표 2] 제6호 (다)목에 정한 판매목표 강제로서 공정거래법에서 금지하는 불공정거래행위에 해당하는바, 이는 공정거래법을 위반한 반사회적 법률행위로서 민법 제103조에 의하여 무효이다.

나. 피고

1) 이 사건 대행계약의 체결 경위, 계약당사자의 행위의 의도와 목적, 부동산분양대행용역계약의 특성, 거래의 상황, 해당 사업자의 시장에서 우월적 지위의 정도 및 상대방이 받게 되는 불이익의 내용과 정도 등에 비추어 볼 때 이 사건 대행계약에 이 사건 각 조항이 포함된 것을 정상적인 거래 관행을 벗어나 거래상지위를 남용하여 판매목표를 강제한 행위에 해당한다고 볼 수 없고, 민법 제103조를 위반하였다고도 볼 수 없다.

2) 피고는 2023. 8. 31. 이 사건 회사에 이 사건 해지통지를 하고, 그 도달로써 이 사건 대행계약은 해지되었다. 이 사건 회사는 이 사건 대행계약 제8조 제4항에 의하여 감액된 분양대행 수수료 3%를 피고에게 반환하여야 하는데 이를 정산하면 피고의 이 사건 회사에 대한 미지급 분양대행 수수료가 존재하지 않는다.

3. 판단

가. 이 사건 각 조항이 무효인지 여부

1) 관련 법리

공정거래법 제45조 제1항 제6호는 ‘자기의 거래상의 지위를 부당하게 이용하여 상대방과 거래하는 행위’를 불공정거래행위의 하나로 정하고 있고, 그 제3항의 위임에 따른 공정거래법 시행령 제52조 [별표 2] 제6호 (라)목은 거래상 지위의 남용행위의 하나인 ‘불이익제공’은 ‘가목부터 다목(구입강제, 이익제공강요, 판매목표강제)까지의 규정에 해당하는 행위 외의 방법으로 거래상대방에게 불이익이 되도록 거래조건을 설정 또는 변경하거나 그 이행과정에서 불이익을 주는 행위‘를 가리키는 것으로 규정하고 있다. 여기서 거래상 지위를 부당하게 이용하여 상대방에게 불이익을 준 행위인지는, 당해 행위의 의도와 목적, 효과와 영향 등과 같은 구체적 태양과 상품의 특성, 거래의 상황, 해당 사업자의 시장에서의 우월적 지위의 정도 및 상대방이 받게 되는 불이익의 내용과 정도 등에 비추어 볼 때 정상적인 거래 관행을 벗어난 것으로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는지를 판단하여 결정하여야 한다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2011두18151 판결, 대법원 2011. 6. 9. 선고 2008두13811 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 든 증거들, 을 제10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 이 사건 계약 중 이 사건 각 조항이 기재된 것이 피고가 원고에 대한 거래상 지위를 남용하여 판매목표강제 내지 불이익제공 등의 불공정거래행위에 해당하고, 나아가 민법 제103조에 위반된다고 볼 수 없다.

가) 이 사건 계약서에 포함된 분양목표는 이 사건 회사가 이 사건 대행계약을 수주하기 위하여 이 사건 대행계약 체결 전에 피고에게 제안한 보고서 기초한 내용으로, 위와 같은 분양목표를 제시한 것은 피고가 아닌 이 사건 회사인 것으로 보인다.

나) 아래와 같은 사정들을 종합할 때 피고가 이 사건 회사에 비하여 우월한 지위에서 이 사건 대행계약을 체결하였다고 보기 어렵다.

(1) 피고는 2008. 4. 18. OO OO구 OO동 OO번지 일대에 복합건물을 신축․분양하는 OO 개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 위하여 구 법인세법(2008. 12. 26. 법률 제9267호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법’이라 한다) 제51조의2 제1항 제6호에 따라 설립된 프로젝트 금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)이다.

(2) 피고는 이 사건 회사의 분양률이 목표분양률에 현저히 못 미치고 있음에도 2022. 1. 25.경 이 사건 회사와 사이에 분양대행 수수료를 6%에서 7.5%로 인상하는 내용의 이 사건 변경계약을 체결하였다.

(3) 피고가 이 사건 공문에서도 이 사건 회사의 분양실적이 이 사건 분양계약에서 정한 목표분양률에 크게 못 미친다는 사실에 대해 인정하면서도 이 사건 각 조항에 따른 효과를 바로 발동시키지 않겠다는 의사를 표기하고 미지급한 분양대행 수수료가 1,991,030,199원 존재한다고 인정하기도 하였다.

다) 분양의 성패는 시행사업의 성공 여부를 결정하는 핵심요소이고, 분양대행사가 제시한 판매량과 기한을 고의적으로 늦추거나 업무 태만을 방지할 필요가 있는바, 분양대행계약에서 이 사건 각 조항과 유사한 규정을 두는 것 자체가 불합리한 것으로 보이지 아니한다.

나. 이 사건 채권이 존재하는지 여부

1) 앞서 든 증거들, 을 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 피고와 이 사건 회사 사이에 이 사건 대행계약 전에 피고가 건설한 OO OOOO의 분양대행을 이 사건 회사가 담당하는 내용으로 별도의 계약(이하 ‘이 사건 별도계약’이라 한다)을 체결하고, 피고가 이 사건 회사에게 2023. 3. 22.을 기준으로 이 사건 별도 계약에 관련하여 156,187,075원을 지급할 채무가 남아있던 사실, ② 피고가 이 사건 회사에게 2022. 10. 31.을 기준으로 이 사건 대행계약과 관련하여 3,470,525,062원을 지급할 채무가 남아있던 사실, ③ 피고의 대표이사가 2023. 4. 5. 이 사건 회사에게 지급하지 않은 미지급 채권이 3,626,793,877원이라는 확인서(이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 작성한 사실, ④ 이 사건 공문에 2023. 7. 6.을 기준으로 이 사건 회사에게 이 사건 대행계약과 관련하여 1,991,030,199원의 지급채무가 남아있다고 인정한 사실이 각 인정되기는 한다.

2) 을 제1호증, 을 제9호증의2에 의하면 피고는 2022. 10. 31.을 기준으로 이 사건 회사에게 이 사건 분양대행계약과 관련하여 1,991,030,199원을 지급하지 아니하였고, 1,479,494,863원은 CC에게 양도하는 방법으로 지급한 것으로 기재되어 있다. 그러나 CC에게 양도된 1,479,494,863원도 원고에게 대항할 수 없는 것으로 보이므로(자세한 내용은 각주 3) 참조), 위 금액까지 포함한 3,626,793,877원(= 1,991,030,199원 + 1,479,494,863원)이 남아있다고 볼 수 있다.

2) 그러나 앞서 든 증거들, 을 제4, 6 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실을 종합하면 피고가 이 사건 대행계약과 관련하여 이 사건 회사에게 지급할 채무가 존재하지 아니한다.

가) 이 사건 별도계약에 관련하여 이 사건 회사에게 156,187,075원을 지급할 채무가 남아있었고, 피고가 이 사건 회사에게 2023. 3. 22.을 기준으로 이 사건 대행계약과 관련하여 3,470,525,062원을 지급할 채무가 남아있던 사실은 앞서 인정한 바와 같은데, 2023. 4. 5. 기준으로 피고가 이 사건 회사에게 지급할 총 채무의 합계는 3,626,712,137원(= 156,187,075원 + 3,470,525,062원)이고, 이는 이 사건 확인서에 피고가 이 사건 회사에게 남아있다고 기재된 3,626,793,877원과 81,740원(= 3,626,793,877원 – 3,626,712,137원)의 매우 근소한 차이가 있을 뿐인바, 이 사건 확인서에는 위 채무들을 기재한 것으로 보인다.

나) 피고가 이 사건 공문을 통하여 2023. 7. 6.을 기준으로 이 사건 회사에게 이 사건 대행계약과 관련하여 1,991,030,199원의 채무가 남아있다고 인정한 경위는 아래와 같다.

(1) CC과 이 사건 회사 사이에 2021. 8. 27. 금전소비대차계약(이하 ‘이 사건 소비대차계약’이라 한다)이 체결되었는데, 그 내용은 ’CC이 이 사건 회사에게 60억원 한도 내에서 이 사건 회사의 요청금액을 대여하고, CC은 실제 이 사건 회사에게 대여한 돈의 범위 내에서 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 OO 개별호실별 분양대행용역수수료(총 6%) 중 3%를 양도받는다‘는 것이다.

(2) CC과 이 사건 회사 사이에 2021. 8. 27. 채권양도양수계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)이 체결되었는데, 그 내용은 ‘이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 OO 개별호실별 분양대행용역수수료(총 6%) 중 3%를 양도받는다‘는 것이다.

(3) 피고는 2021. 9. 27. 이 사건 양도계약에 대한 승낙서(이하 ’이 사건 승낙서‘)를 CC에게 송달하였다.

(4) CC의 거래처원장에 의하면 2022. 12. 31. 기준 이 사건 소비대차계약에 따라 이 사건 회사에게 대여한 금액의 총액은 1,479,494,857원이다.

(5) 피고가 2023. 7. 6. 기준으로 이 사건 이 사건 회사에게 지급하지 아니한 이 사건 대행계약 채권은 3,470,525,062원이고(2023. 7. 6.은 이 사건 해지통지 이전인 점을 감안하여, 이 사건 각 조항을 적용하지 아니한 액수이다) 그중 위 (4)항의 1,479,494,857원을 공제하면 1,991,030,199원이 남는다.

다) 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하면 ① 이 사건 분양대행계약 제4조에 기재된 판매시설 최초 지정계약일 최종일은 2020. 12. 29.인 사실, ② 이 사건 분양대행계약 제8조 제3항에 따르면 이 사건 회사는 2020. 12. 29.부터 3개월 내에 목표누적분양률 60% 이상을 달성하여야 했으나 실제 분양률이 이에 미달한 사실, ③ 피고는 이 사건 회사의 분양률이 목표분양률에 못 미치고 있음에도 2022. 1. 25.경 이 사건 회사와 사이에 분양대행 수수료를 6%에서 7.5%로 인상하는 내용의 이 사건 변경계약을 체결하면서도, 이 사건 회사가 목표분양률에 미달하고, 피고가 합리적인 필요가 있다고 인정하는 경우에는 이 사건 대행계약 제8조 제4항에 따른 해지를 할 수 있도록 규정한 사실, ⑤ 피고가 이 사건 회사에게 ’이 사건 대행계약 제13조 제7항, 제8조 3항에 따라 이 사건 대행계약은 해지되고, 이 사건 대행계약 제8조 제4항, 이 사건 변경계약 제2조에 따라 이 사건 대행계약 및 변경계약에 따른 수수료는 변경하겠다‘는 내용으로 이 사건 해지통지를 하였고, 위 통지가 이 사건 회사에게 도달한 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 해지통지가 이 사건 회사에게 도달함으로써 이 사건 대행계약 제13조 제7항, 제8조 3항에 따라 이 사건 대행계약은 해지되고, 이 사건 대행계약 제8조 제4항, 이 사건 변경계약 제2조에 따라 이 사건 대행계약 및 변경계약에 따른 수수료는 변경되어야 한다.

라) 이 사건 대행계약 제8조 제4항 및 이 사건 변경계약 제2조에 따르면 분양대행수수료는 ‘6%’ 및 ‘7.5%’에서 ‘3%’로 감액하고, 피고가 이 사건 회사에게 이미 지급한 분양대행수수료에 대하여 다시 산정하여 정산하여야 하는데, 이 사건 확인서 및 이 사건 공문에 기재된 피고가 이 사건 회사에게 지급할 의무가 있다고 자인하는 채무 액수는 위와 같은 추가정산을 거치기 전에 산정된 분양대행수수료를 기준으로 작성한 것이다. 위 조항들에 따라 피고가 이 사건 회사와의 분양대행수수료를 다시 정산하면 피고는 이 사건 회사에게 지급할 분양대행수수료 관련 채무는 남아있지 아니하고 오히려 4,789,582,549원을 초과 지급한 사실(자세한 계산내역은 별지2 기재와 같다)이 인정되는바, 결국 위 조항들에 따라 정산을 거친 후에는 피고가 이 사건 대행계약에 의하여 이 사건 회사에게 추가로 지급할 분양대행수수료는 남아있지 아니한다.

3) 다만, 피고가 이 사건 회사에게 2023. 3. 22.을 기준으로 이 사건 별도계약에 관련하여 156,187,075원을 지급할 채무가 남아있는 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 앞서든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 양도계약에 따르더라도 이 사건 별도계약과 관련하여 이 사건 회사가 취득하는 채권은 CC에게 양도되지 아니하는 점4), ② 이 사건 대행계약 제8조 제4항 및 이 사건 변경계약 제2조에 따라 이 사건 회사가 피고에게 지급받을 채권이 발생한 것은 이 사건 해지통지가 이 사건 회사에게 도달한 때(즉, 이 사건 압류 이후)이므로, 피고가 이 사건 각 조항을 통하여 이 사건 회사에게 이 사건 대행계약과 관련한 부당이득반환채권 등을 취득하였다고 하더라도 이를 통해 이 사건 별도계약에 따른 채무금을 상계할 수도 없을 것으로 보이는 점, ③ 그 밖에 이를 변제하였다고 인정할 증거가 존재하지 아니한 점 등을 종합하면 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 이 사건 별도 계약에 관련한 156,187,075원이 남아있음을 인정할 수 있다.

다. 소결론

1) 원고 산하의 OO세무서장이 2022. 6. 29. 이 사건 회사에 대한 국세 채권 4,687,080,270원에 대한 체납처분으로 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 체납액에 이를 때까지의 금액을 압류한 사실, 이 사건 압류통지서가 그 무렵 피고에게 송달된 사실은 앞서 살펴본 바와 같은바, 원고는 이 사건 압류통지서의 송달로서 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 채권 중 이 사건 회사의 체납액 범위 내인 156,187,075원을 한도로 제3채무자인 피고에 대하여 추심할 수 있다.

2) 따라서 피고는 원고에게 156,187,075원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음 날인 2023. 6. 20.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 2. 6.까지 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 청구취지 금액 중 지연손해금의 기산일을, 이 사건 확인서에 피고가 이 사건 회사에게 이 사건 분양대행계약에 따른 분양대행비를 마지막으로 지급한 것으로 기재된 날짜인 2022. 10. 31.5)이라고 주장하나, 제3채무자가 채권압류 및 추심명령에 따른 지체책임을 지는 것은 집행법원의 추심명령을 송달받은 때부터가 아니라 추심명령이 발령된 후 압류채권자로부터 추심금 청구를 받은 다음날부터라고 할 것이므로(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다47117 판결 등 참조), 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 지연손해금에 관한 주장은 이유 없다].

3) 한편, 원고는 2025. 1. 23. 변론재개신청서를 제출하였고, 이는 이 사건의 진행 경과와 이 사건 청구의 내용, 원고가 변론재개를 통하여 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조를 위반되어 무효라는 사실을 증명하고자 하는 것으로 보이는데, 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조를 위반하지 않았음은 앞서 살펴본 바와 같고, 원고가 변론 재개를 통하여 추가로 제출하고자 하는 증거들을 살펴보더라도 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조를 위반하지 않았다는 사실을 증명하기에는 부족한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 원고의 변론재개신청은 받아들이지 아니한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.