쟁점부동산의 대물변제 양도가액을 **원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

예규·판례

쟁점부동산의 대물변제 양도가액을 **...

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심판청구기각

조심-2024-중-5368

생산일자 2024.12.30.

AI 요약

요지

청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 **은 해당 부동산을 양도한 후 그 취득가액을 **원으로 신고한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

질의내용

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.6.29. 충청북도 제천시 OOO 대 1,385.3㎡의 공유지분 1,385.3분의 78.6(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 배우자 A로부터 증여받아 취득한 후 2017.7.17. B에게 매매를 원인으로 양도(등기사항전부증명서상 거래가액 OOO원)한 후 그에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 2018.10.24. 쟁점부동산의 등기부등본상 거래가액인 OOO원을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 결정․고지하였다가, 2024.6.7.〜2024.6.26. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2024.8.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 배우자 A가 쟁점부동산의 양수인인 B에게 부담하던 채무 OOO원을 대물변제하기 위해 쟁점부동산을 양도하였으므로, 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원으로 봄이 타당한바, 이 건 처분은 위법하다.

(1) A가 B에게 채무를 부담하게 된 경위는 아래와 같다.

(가) A가 청구인에게 쟁점부동산을 증여한 경위는 아래와 같다.

청구인의 배우자 A는 C와 함께 쟁점부동산에 있는 호텔건물을 리모델링하여 수익을 나누어 갖기로 동업계약을 하였고, 2012.7.31. 쟁점부동산의 전체 토지 중 1385.3분의 1306.7 지분을 OOO원에 함께 매수하였으며, 당시 호텔 건물의 리모델링을 위하여는 은행 담보대출이 필요한 상황이었고, 은행에서 해당 부동산의 공유지분권자 전원의 동의를 요구하였다.

그 당시 쟁점부동산의 전체 토지 중 1385.3분의 78.6 지분을 함께 OOO원에 매수하여 공유하고 있던 D, E, F, G(이하 “D 등”이라 한다)는 자신들이 동의가 없으면, A와 C의 사업이 어렵다는 것을 잘 알고 있었기에 무리한 금액을 요구하는 등 담보대출 동의에 비협조적이었고, 이로 인해 A와 C는 당초에 계획하던 사업을 진행하지 못하고 대출이자만 크게 늘어나는 상황이었다. 그러던 중 D 등의 소유지분에 대한 경매가 진행되었고, A는 2014.11.20. B로부터 OOO원을 차용하여 2014.11.24. OOO원에 그 지분을 매수한 후 B에게 근저당권을 설정하였다. 이후 A가 소유한 쟁점부동산의 전체에 관한 지분(1385.3분의 653.35)에 대한 임의경매 절차가 개시되었고, 2016.6.28. C가 그 지분을 매수하였으며, A는 2015.6.29. 쟁점부동산을 증여하였다.

(나) 청구인이 쟁점부동산을 매도한 경위는 아래와 같다.

B는 2016.7.12. 쟁점부동산에 대한 임의경매를 실행하였다가 C가 감정가액 OOO원보다 높은 OOO원에 낙찰받게 되자, C가 D 등과 같이 알박기를 하여 더 큰 금액을 요구할 수 있겠다고 생각하여 2017.4.19. 임의경매를 취하하였다.

B는 경매절차에서 근저당권의 피담보채권액을 초과하는 금액을 가져갈 수 없음을 알고 있었기에 위 경매를 취하하기 전인 2017.4.17. 매매예약가등기를 마쳤고, 직접 C에게 자신의 가등기지분을 매수하여 줄 것을 요구하였으며, 둘 사이에 C가 2개월 내에 쟁점부동산을 매수하여 B에게 지급하기로 하는 약속을 하였다. 그러나 C는 약속한 기간 내에 B에게 대금을 지급하지 못하였고, B는 2017.6.17. 청구인의 배우자 A에 대한 채무 OOO원을 탕감하는 조건으로 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하였다.

(다) 청구인이 쟁점부동산의 등기부등본상 거래가액을 OOO원으로 신고한 경위는 아래와 같다.

B가 2016년 7월경 쟁점부동산의 경매신청을 할 때 감정가액은 OOO원이었는데, B는 C가 쟁점부동산의 전체를 개발하려면 5% 정도에 불과한 해당 지분을 감정가액보다 고가에 매수하여야 한다는 사실을 잘 알고 있었기에 거래가액을 OOO원으로 기재하여 매수하면서 A의 채무(OOO원)를 변제한 것으로 합의하였다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 본 이 건 처분은 타당하지 아니하다.

(가) 처분청은 A가 B에게 작성해 준 차용증에 기재된 채무 금액인 OOO원을 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 산정하였으나, 그 차용증은 A가 내용을 정확히 확인하지 않고 작성된 것이어서 사실과 다르고, A가 B에게 부담하는 실제 채무액은 OOO원이다.

(나) B가 제출한 자료에는 아래와 같은 오류가 있다.

B가 제출한 “차용증 및 확인서”를 보면, A는 H에 대한 채무가 없어 H이 B에게 부담하는 채무를 대위변제할 의무가 없는데, 해당 서류에는 H에 대한 채무를 대위변제하는 내용이 기재되어 있어 이는 사실이 아님이 분명하다.

또한 B가 제출한 “사실확인서”에는 B가 2013.2.22. OOO원을 A에게 대여하고 OOO원은 수표와 현금으로 회수하여 OOO원의 채권이 있었다고 되어 있으나, A가 당시 B에게 빌린 돈은 OOO원이 아니고, A는 2013.10.24. B의 계좌로 OOO원을 송금하는 방식으로 변제하여 해당 채무를 모두 변제하였다.

(다) B는 2017.4.17. 쟁점부동산에 대한 매매예약가등기를 설정하면서 근저당권을 말소하였는데, 그 당시 감정가액은 OOO원이었고, B는 자신이 쟁점부동산을 취득한 후 C에게 양도할 경우 고액에 거래할 수 있을 것으로 기대하여 감정가액의 약 2배에 해당하는 OOO원의 채무와 상계하는 조건으로 거래한 것이 분명하다.

(3) 처분청 답변에 대한 항변내용은 아래와 같다.

(가) 처분청은 처분근거로 B가 제출한 “차용증 및 확인서”를 제출하였으나, 해당 서류에도 “일금 : OOO원정(OOO원정)”이라고 되어 있어 차용금액이 OOO원임이 확인되고, 단지 근저당권의 채권최고액만이 OOO원으로 기재되어 있다.

(나) 만약 청구인과 B 사이에 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 하는 합의가 있었다면, 그에 상응하는 대가가 지불되었어야 하나, I가 B에게 부담하던 채무는 OOO원에 불과하므로 OOO원을 청구인의 쟁점부동산 양도가액으로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 양수인 B는 쟁점부동산을 2023.12.21. 양도한 후 자신의 취득가액을 OOO원으로 신고하였고, 대물변제로 상계된 자신의 채권이 OOO원이라는 내용의 사실확인서, 차용증, 약정서 및 계좌이체내역을 제출하였다.

B가 제출한 사실확인서에는 A의 채무 OOO원이 발생한 경위가 구체적으로 설명되어 있고, 쟁점부동산의 임의경매를 취하하는 대가로 청구인과 B가 작성한 약정서에도 A의 채무가 OOO원으로 확인된다.

청구인은 A의 B에 대한 채무 OOO원이 존재하지 않으며 관련 차용증의 내용이 사실과 다르다고 주장하나, 차용증의 무효를 입증할 자료는 제출하지 못하고 있는 점, 2014.11.20. 차용증이 작성된 이후 청구인이 2017.4.17. 작성한 약정서에서 관련 채무를 재차 확인하고 있는 점으로 미루어 보아 청구주장은 타당하지 않으므로, OOO원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 대물변제 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제16조(근거과세) ② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

(2) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 기본적인 사실관계에 관한 자료는 아래와 같다.

(가) 청구인은 2017.7.17. 쟁점부동산을 B에게 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 B는 2023.12.21. 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서의 기재내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 내용

구분	순번	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
갑구	36	27번 C, 27번 A를 제외한 공유자 전원 지분 전부이전	2014.11.25.	2014.11.24. 임의경매로 인한 매각	공유자 지분 1,385.3분의 78.6 A
	40	36번 A 지분전부 이전	2015.6.30.	2015.6.29. 증여	공유자 지분 1,385.3분의 78.6 청구인
	48	40번 청구인 지분전부 이전 청구권 가등기	2017.4.18.	2017.4.17. 매매예약	가등기권자 지분 1,385.3분의 78.6 B
	48	40번 청구인 지분전부 이전	2017.7.17.	2017.6.17. 매매	공유자 지분 1,385.3분의 78.6 B 거래가액 금OOO원
	52	48번 B 지분전부 이전	2023.12.21.	2023.12.18. 매매	공유자 지분 1,385.3분의 78.6 C 거래가액 금OOO원
을구	15	갑구 36번 A 지분전부 근저당권설정	2014.11.25.	2014.11.24. 설정계약	채권최고액 금 OOO원 채무자 A 근저당권자 B
을구	17	15번 근저당권 설정등기 말소	2017.4.18.	2017.4.17. 해지

* 채권자 B가 신청한 쟁점부동산에 대한 임의경매는 2016.7.12. 경매개시결정(OOO)된 후 2017.5.2. 해당 등기가 말소되었음

(2) 처분청이 제시한 자료는 아래와 같다.

(가) 청구인이 쟁점부동산을 증여(2015.6.29.)로 취득하기 전인 2014.11.20. 채무자 A(청구인의 배우자)가 채권자 B와 함께 작성한 “차용증 및 확인서”의 내용은 아래와 같다.

차용증 및 확인서

일금 : OOO원정(OOO원정)

위 금액을 귀하로부터 차용하며, 이자는 년 24%(월 2%)로 하고, 변제기한은 차용일로부터 일년 후인 2015.11.20.로 한다.

근저당권설정은 채무자가 낙찰받은 쟁점부동산에 대해 1순위로 지분설정등기를 하기로 하며, 근저당권채권최고액은 금 OOO원으로 한다.

추후 변제 시 위 근저당권을 말소할 경우에는 채무자가 금 OOO원을 변제하여야만 위 근저당권을 말소하기로 한다.

(위 금액 OOO원은 2012.1.10. 채무자 H의 채무금액 OOO원을 대위 변제하는 것이며, 2014.11.19.자 빌린 차용금 OOO원을 합한 금액임)

2014.11.20.

채권자 B (서명) / 위 채무자 A (날인)

(나) 청구인이 쟁점부동산을 양도(2017.7.17.)하기 전인 2017.4.17. B와 체결한 약정서의 내용은 아래와 같다.

약정서

1. 부동산 표시 : 쟁점부동산

위 부동산에 대하여 매도인 청구인과 매수인 B는 다음과 같은 사항에 대해 합의약정키로 한다.

- 다 음 -

1. 위 부동산의 현 매도인 지분인 1,385.3분의 78.6 지분에 대해 매매대금을 금 OOO원으로 하기로 한다.

2. 위 매매대금 중 OOO원(OOO원)과 주차장부지에 대한 경매손해금 OOO원을 H이 매수인에게 지불하여야 할 금액인데, 이 금액 전액을 매수인이 대신하여 지급한 것으로 하는 매매계약이다.

3. 위 매매대금의 금액 중 금 OOO원에 대해 H이가 2017.4.24. 매수인에게 금 OOO원을 지급하고 나머지 금 OOO원은 2017.5.4. 지급하기로 한다.

4. 만약 2017.5.4. 지급키로 한 합계 이자 금 OOO원을 H이가 지불치 아니하면 이날 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료키로 한다.

5. 그리고 위 2017.5.4. 이자금액을 지불할 경우 매수인은 소유권이전등기를 2017.6.17.까지 유예해 주기로 하며, 이에 대한 이자는 잔여액에 대해 월 1부5리의 이자금으로 약정한다.

6. 최종적으로 2017.6.17.까지 H이 매수인에게 지급해야 할 금액을 지불치 아니하면 이날 매수인 앞으로 지분이전등기를 경료하는 데 양자는 이의가 없음을 확인한다.

7. 또한 위 H이 매수인에게 지급해야 할 금원을 지급하지 못하여 청구인이 매수인에게 지분이전등기를 경료하였을 때는 매수인의 H 및 청구인에 대한 일체의 채무는 완결된 것으로 본다.

2017.4.17.

매도인 청구인 (날인) / 매수인 B (날인)

(다) 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 B가 2024.2.15. 작성한 사실확인서의 내용은 아래와 같다.

사실확인서

양도자 B

본인의 쟁점부동산 취득경위는 아래와 같습니다.

(토지 양도자는 청구인이며 저의 채무자는 청구인의 남편 A입니다)

2013.2.22. OOO원을 A에게 대여하고 그중 OOO원은 받았는데 이체는 아니고 수표와 현금으로 받았습니다.

그리고 2014.11.20. OOO원을 추가 대여하고 또한 본인이 H(A 친구)에게 빌려준 OOO원을 대위변제하는 것으로 하여 2014.11.20. 차용증을 작성하였습니다.

이후 A가 차용금액을 상환하지 않아 2016년 배우자 명의 토지를 경매(경매청구금 OOO원)하였고, A(H 포함)가 2017년 초까지 상환하겠다고 하여 경매 취소를 하고 2017년 4월에 청구인과 약정서를 작성하였습니다.

약정서에 매매금액은 OOO원으로 주차장 경매 손해금 OOO원을 포함하여 작성되었습니다.

그러나 A의 미상환으로 쟁점부동산을 본인 명의로 OOO원으로 매매 금액을 확정하여 양수받았습니다.

당시 A의 요구로 등기 시 필요하다고 하여 매매금액은 OOO원으로 작성하였고 이 것이 법의 잘못이라고는 알지 못했습니다.

위 내용이 사실임을 확인합니다.

2024.2.15. 위 확인자 B (날인)

(라) 2024.1.9. OOO은행 OOO에서 발급한 B 명의의 계좌거래내역은 아래 <표2>와 같고, 처분청은 2013.2.22. 및 2014.11.20.자 출금내역이 B가 작성한 위 사실확인서의 금전대여 내용과 일치한다는 의견이다.

<표2> B의 계좌거래내역

ㅇㅇㅇ

(3) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) ㈜A의 웹사이트에서 조회된 쟁점부동산과 동일한 지번 및 면적(78.6㎡)에 대한 경매자료에 따르면, ① 2013.10.8. 접수된 건(OOO)의 감정가액은 OOO원이었고, 2014.10.20. OOO원에 낙찰되었으며, ② 2016.7.12. 접수된 건(OOO으로, 청구인 소유의 쟁점부동산에 관한 것임)의 감정가액은 OOO원이었고, 2017.3.27. OOO원에 낙찰되었으나, 2017.4.19. 경매가 취소된 것으로 나타난다.

(나) 2012.7.25.자 대부거래계약서 사본에는, 대부업자란은 공란으로 되어 있고, 채무자란에는 ‘B㈜ 대표이사 J’이, 대부금액란에는 OOO원이, 이자율란은 월 3%, 연 36%가, 계약일자(대부일자)란에는 2012.7.25.이, 대부기간만료일란에는 2012.9.24.이 각 기재되어 있다.

(다) 2012.7.25.자 영수증 사본에는 차용금 OOO원에 대하여 A에게 발행된 내용이 기재되어 있으며, 2012.7.25.자 약속어음 사본에는 발행인 B㈜ 대표이사 J, (자연인) J, H이 각 기재되어 있다.

(라) 작성일자 미상의 차용지불약정서에는, B㈜는 차용금액 OOO원과 관련하여, ‘위 부동산의 소유자로서 위 부동산을 담보하여’ 2012.7.25. 채권자 A로부터 일금 OOO원을 영수하고 차용하는 조건으로 매월 선 3%의 이자로 OOO원을 납부하고, 차용금 변제기일은 2012.9.24.로 한다는 내용이 기재되어 있다.

(마) 작성일자 미상의 차용지불약정서에는, B㈜는 차용금액 OOO원과 관련하여, 매월 선 3% 이자로 매월 30일까지 OOO원을 납부하기로 하고, 차용금 변제기일은 2012년 10월 30일로 한다는 내용이 기재되어 있고, 채권자에 대한 인적사항은 기재되어 있지 아니하며, A 앞으로 발행일이 2012.7.31.인 금 OOO원에 대한 약속어음 사본이 첨부되어 있다.

(바) OOO은행의 통장 촬영본 사본에는 2013.10.24. 타행송금을 이유로 OOO은행 B의 계좌로 OOO원이 송금된 내용이 기재되어 있고, 청구인은 해당 통장이 A 명의의 계좌라고 주장하며, A가 B로부터 차입한 금액은 OOO원(B의 사실확인서에 기재된 금액)이 아니고, 2013.10.24. B에게 OOO원을 송금하는 방법으로 차입금을 전액 변제하였다고 주장한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 본다.

청구인은 쟁점부동산의 대물변제 양도가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 B는 해당 부동산을 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 신고한 점, A 및 B가 작성한 2014.11.20.자 “차용증 및 확인서”에는 대상이 “일금 : OOO원정(OOO원정)”으로 기재되어 있으나, 본문의 내용에는 채무자(A)가 OOO원을 변제하여야만 쟁점부동산에 대한 근저당권을 말소하기로 한다고 기재되어 있고, 그 금액인 OOO원은 H의 채무 대위변제액 OOO원과 2014.11.19.자 차용금 OOO원을 합한 금액으로 되어 있어, A가 B에게 변제할 전체 금액은 OOO원으로 보이는 점, B가 2014.2.15. 작성한 사실확인서에는 자신이 A에 대한 채권 OOO원(H에 대한 채권 OOO원 포함)을 보유하고 있었고, A가 그 채무를 상환하지 않아 쟁점부동산으로 변제받았다는 취지의 내용이 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 대물변제 양도가액은 OOO원으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.