[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2023.8.29. 동생 A의 처로부터 충청북도 청주시 OOO 전 940㎡ 및 같은 동 200-2 전 522㎡(동생 A가 사망하여 처가 상속받은 것으로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받았다.

나. 청구인은 2023.9.8. 쟁점부동산을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 증여재산가액을 OOO원(개별공시지가)으로 산정하여 2023.8.29. 증여분 증여세 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2024.7.8. 대전지방국세청 평가심의위원회에 평가기준일 전 2년 이내인 2021.10.26. 동생 A 사망에 따른 상속세 신고 시 ㈜A으로부터 평가받은 1건의 감정평가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 시가로 볼 수 있는지에 대해 심의를 신청하였고, 대전지방국세청 평가심의위원회는 2024.8.29. 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 결정하였다.

라. 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 증여재산가액을 쟁점감정가액으로 하여 2024.11.5. 청구인에게 2023.8.29. 증여분 증여세 합계 OOO원을 결정․고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 증여일 전 2년 이내의 감정가액을 시가로 보기 위한 전제 조건은 증여일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다.

  (가) 쟁점부동산 중 충청북도 청주시 OOO 전 940㎡의 경우, 증여일인 2023년도에는 가격산정기준일인 2021년 대비 1.5%의 가격상승이 있었으나, 증여일과 가격산정기준일 사이의 연도별 가격변동 흐름을 살펴보면, 2022년도에는 2021년 대비 8.3%의 큰 폭의 가격상승이 있었고, 2023년도에는 2022년 대비 6.3%의 가격 하락이 있었으며, 충청북도 청주시 OOO 전 522㎡의 가격변동 흐름도 이와 유사하다.

 (나) 공동주택의 경우 유사매매사례가액의 적용 요건으로 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것을 세법에서 규정하고 있는바, 증여일(2023.8.29.)과 감정가액의 가격산정기준일(2021.10.26.)의 두 시점의 기간 중에 개별공시지가의 변동률이 5%를 초과한 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보아 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 없다.

 (2) 평가기준일인 증여일(2023.8.29.)과 쟁점감정가액의 가격산정기준일(2021.10.26.)간 두 시점만을 비교하여 가격변동 여부를 판단할 경우, 납세자의 법적안정성 및 예측가능성과 재산권을 부당히 침해하는 결과를 초래한다.

  (가) 처분청의 의견과 같이, 증여일과 가격산정시점의 두 시점만의 가격변동을 고려하고, 가격변동이 5% 이내인 경우 유사성이 있는 것으로 판단하는 경우에 아래 <그림1>에서와 같이 증여일에 따라 증여재산의 재산평가방식이 달라질 수 있다.

<그림1> 중여일의 가격변동 유무에 따른 재산평가방식 차이

  (나) 즉, 가격산정시점으로부터 가까운 시점에 증여한 경우에는 증여재산을 개별공시지가로 평가하고, 그 이후 1년이 지난 시점에 증여한 경우에는 증여재산을 오히려 감정가액으로 평가하는 모순이 발생하게 되며, 이는 성실한 납세의무를 이행하고자 하는 납세자의 법적안정성 및 예측가능성과 재산권을 부당히 침해하는 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 증여일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점감정가액을 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 적법하다.

  (가) 조사청 평가심의위원회에서는 쟁점부동산이 토지라는 특성상 용도, 위치, 면적, 주변 상황, 개별공시지가 상승률 등을 고려하여 평가기준일 당시와 쟁점부동산의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점감정가액을 시가로 인정하였다.

  (나) 청구인은 공동주택의 경우 유사매매사례가액의 적용요건으로 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것을 세법에서 규정하고 있으므로, 가격변동의 유의미한 변동률은 5%이므로 가격변동률이 5% 이내이면 유사성이 있고, 5%를 초과하면 유사성이 없는 것으로 보아야 한다고 주장하나,

  공동주택 유사매매사례가액에서의 5%는 평가대상 재산과 전용면적차이 5% 이내이고 공동주택가격차이가 5% 이내로써 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 가장 비슷하거나 유사한 평가대상 공동주택을 찾을 때 적용하는 요건으로 단순히 개별공시지가 변동률이 5%를 초과하였다는 이유만으로 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보기 어렵다.

 (2) 시간에 부합한 평가를 위해 법에서 규정한 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매·감정가액도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있도록 규정하고 있는바, 쟁점감정가액은 증여일로부터 2년 이내의 감정가액에 해당하고, 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산은 2021.8.1. 상속을 원인으로 하여 B(동생 A의 처)의 명의로 2021.10.19. 소유권이전등기가 경료되었고, 이후 2023.8.11. 증여를 원인으로 하여 2023.8.29. 청구인의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

  (나) B은 2021.8.1. A의 사망으로 쟁점부동산을 상속받아 ㈜A에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산에 대한 1건의 감정평가액(기준일·작성일 : 2021.10.26.)을 상속재산가액으로 하여 2021.12.21. 처분청에 상속세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

<표1> 쟁점부동산의 감정평가액

ㅇㅇㅇ

  (다) 청구인은 2023.8.29. B으로부터 쟁점부동산을 증여받아 쟁점부동산의 가액을 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가인 OOO원으로 산정(아래 <표2> 기재)하여 2023.9.8. 처분청에 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.

<표2> 증여재산 및 평가명세서

ㅇㅇㅇ

  (라) 처분청은 쟁점감정가액의 시가 인정 여부에 대하여 대전지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였고, 대전지방국세청 평가심의위원회는 2024.8.29. 쟁점부동산에 대하여 심의 의뢰한 쟁점감정가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하여 이를 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 결정하였다.

  (마) 처분청은 2024.11.5. 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여재산가액을 쟁점감정가액으로 하여 청구인에게 이 건 증여세를 결정·고지하였다.

  (바) 쟁점부동산의 개별공시지가 조회내역과 그 변동률은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 개별공시지가 조회내역 및 변동률

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  (사) 한국부동산연구원이 작성한 개별공시지가 주요 통계자료에 따르면, 개별지 평균가격변동률은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 개별지 평균가격변동률

* 출처 : 한국부동산연구원 홈페이지(https://kreri.re.kr)

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

 청구인은 쟁점부동산의 증여일과 쟁점감정가액의 가격산정기준일간 유의적인 가격변동이 있었으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나,

쟁점감정가액의 가격산정기준일과 평가서작성일(2021.10.26.)은 평가기준일(2023.8.29.) 전 2년 이내에 해당하고, 쟁점감정가액은 대전지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 가액에 해당하는 점, 쟁점감정가액의 가격산정기준일과 증여일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 용도변경 등 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사정이 없어 보이고, 쟁점부동산의 개별공시지가는 2021년 대비 2022년도에 8.33% 상승한 후, 2023년도에 6.3% 하락하였으나, 같은 기간 개별지 평균가격변동률에 비추어 볼 때 이는 통상적인 가격변동 수준의 변화로 보이므로 청구인이 제시한 자료만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정가액을 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

 (1) 상속세 및 증여세법

 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령

 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자 총액의 100분의 1에 해당하는 금액

 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가 인정

 (3) 부동산 가격공시에 관한 법률

 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적 당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.