이 유

1. 처분개요

가. 20**.*.*. 신청외 AAA 소유의 임야 00,000㎡(이하 “이 사건토지”라 한다) 중 **,***/**,*** 지분(이하 “이 사건 토지 지분”이라 한다)에 관하여 예약자는 AAA, 예약권리자는 신청외 BBB, 매매대금은 00억원, 매매완결일자는 20**.*.**.로 하고 예약 체결과 동시에 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전의 가등기절차를 이행하기로 하는 내용의 매매예약계약서(이하 “이 사건 매매예약계약서”라 한다)가 작성되었고,

20**.*.**. 000 명의로 *억원, 20**.*.*. 신청인 명의로 **억원 등 합계 **억원이 AAA에게 송금되었으나 소유권이전등기는 하지 않았으며, 이 사건 토지 지분에 관하여 20**.*.*. 매매예약을 원인으로 하여 20**.*.*. BBB 명의로 소유권일부이전청구권가등기(이하 “이 사건 가등기”라 한다)가 이루어졌다.

 나. &&시는 && CC구 00동 일대 00조성사업과 관련하여 이 사건 토지 중 일부를 00용지로 수용하기로 결정하여 20**.**.∼20**.**.까지 n차례에 걸쳐 총 ***,***천원의 토지수용 보상금을 쟁점수용토지의 공부상 소유자인 AAA에게 지급하였고,

AAA은 &&시로부터 받은 보상금 중 **억 ****만원을 신청인에게 송금하였으며 20**년 000백만원(산***-**), 20**년 865백만원(산1***-**, 산***-**)으로 양도소득세(농어촌특별세 포함)를 신고·납부하였다.

 한편, 신청인은 20**.**.**. 이 사건 토지에 관한 00000세 00백만원을, 20**.*.**. 00세 **백만원 중 **백만원을 AAA에게 송금하였다.

(중략)

라. 처분청은 20**.*.**.부터 20**.*.**.까지 신청인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였으나, 조사 당시 진행 중이던 쟁점소송의 결과에 따라 처리하고자 과세자료를 생성하고 사후관리하는 것으로 세무조사를 종결하였으며, 이후 쟁점소송이 확정됨에 따라 20**.**.*.신청인에게 20**년 귀속 양도소득세 ***백만원, 20**년 귀속 양도소득세 ***백만원 총 ****백만원을 결정·고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

 마. 신청인은 이에 불복하여 20**.**.**. 이 건 이의신청을 하였다.

2. 신청인 주장

가. 본 건 거래는 실질이 공동투자이므로, 쟁점소송 판결문을 근거로 수용보상금의 1/2 해당되는 금액을 미등기 양도로 본 쟁점처분은 부당함

 1) 법원 판결에서 이 사건 토지 지분을 명의신탁으로 본 사유는 등기이전 미이행의 불가피성을 인정하지 않은 데에 있다.

 신청인은 쟁점소송에서 당초 AAA이 이 사건 토지(임야) 중 **평을 분할하고 소유권이전등기 해주기로 한 후 이를 이행하지 아니하여 신청인이 소유권이전등기절차를 이행할 수 없었다고 주장하였으나, 법원은 **평 분할 절차의 미이행은 신청인이 소유권이전등기절차의 이행을 청구하지 못할 법적 장애사유가 된다고 볼 수 없는 것으로 판단하였다.

 2) AAA이 이 사건 토지 분할을 거부하여 이 사건 매매계약이 파기되었고, 쟁점토지수용 보상금을 수령한 AAA은 보상금액에서 양도소득세를 제외한 1/2상당액을 신청인에게 매매대금 반환금으로 지급한 것이다.

 3) 신청인은 양도자(AAA)가 계약 해지를 주장하고, 토지의 수용 종료 후에 이 사건 토지 중 **평을 분할 등기하게 되는 경우 신청인 본인은 보상금을 받지 못하여 재산상 피해를 볼 수 있는 상태였기에 이 사건 토지 매매와 관련하여 매매예약가등기 해제 및 투자약정내용을 수용할 수밖에 없었다.

 4) 따라서 신청인은 쟁점수용토지 보상금 수령 시까지 투자약정서내용에 따라 보상금 수령인인 양도자 명의로 양도소득세 신고납부를 이행할 수밖에 없었으므로, 그 실질이 공동투자 행위인 본 건을 처분청이 미등기 양도로 보아 과세한 쟁점처분은 취소되어야 한다.

 5) 신청인이 이 사건 토지 지분에 대한 소유권이전등기를 하지 않음에 따른 양도소득세 조세 포탈은 이루어지지 않았다.

  가) 쟁점소송의 판결내용에서는 양도소득세 및 취득세에 대하여 조세포탈이 이루어졌다고 보았으나, 신청인의 토지 취득원가를 전체 취득가액 **억원 중 ****㎡/*****㎡*인 ***백만원으로 보아 재계산하면,

  나) AAA과 신청인이 쟁점수용토지와 관련하여 신고납부하여야 할 양도소득세는 양도인 명의로 신고납부한 금액보다 적어 양도소득세와 관련하여 양도자(AAA)와 양수자(신청인)가 명의신탁하여 포탈한 세액은 없다고 할 것이다.

나. 취득원가 과소공제분을 추가로 공제하여야 함

  1) 처분청은 법원 판결서에 따라 신청인이 **평 토지(이 사건 토지 지분)를 매입한 것으로 보아 쟁점수용토지 원가를 안분하여 취득가액으로 공제하였으나, 이 건 매매목적물은 이 사건 토지 임야 중 **평이므로 ***백만원을 추가공제하여야 한다.

 2) 매매대상토지에 대하여 매도자(AAA)의 법정 증언과 사실확인서에 의하면, 매매대상토지가 **평임을 일관되게 주장하고 있으며,

신청인도 본인이 **평 매수로 주장할 경제적 실익이 큰 상황임에도 DDD 증언 및 매매계약서 등에 의하여 **평을 매입한 것으로 진술하였다.

 3) 중개인 또한 **평 거래에 대한 20**.*.**.자 매매계약서(이하 “이 사건 매매계약서”라 한다)를 작성·제출하였는데, 계약서를 법원에 지연 제출한 사유는 소송 단계에서 실제 계약서를 제출할 경우 불이익을 당할 것이라는 변호인의 조력에 의한 것이라고 이야기하고 있다.

  4) 한편 신청인은 20**.**.**. 이 사건 토지 지분 *******분의 *******에 대한 소유권 등기를 완료하였다.

 5) 소결

 법원의 판결내용은 존중하여야 하지만, 조세의 부과는 국세기본법 제14조 실질과세원칙에 의하여 실질거래에 부합하게 부과되어야 할 것이다.

다. 신청인의 의견진술 요지

 1) 계약서상 취득 토지 **평을 등기하지 못한 사유

 &&시가 수용할 임야를 확인할 수 없는 상태이므로, 신청인과 양도자(AAA) 모두 분할에 응할 수 없어 매매계약 해지 후 투자약정을 하는 것이 유리하다고 판단하였다. 신청인은 양도자가 계약 해지를 주장하고, 수용 종료 후 당초 계획대로 **평을 분할 등기 시 신청인이 보상금을 받지 못해 재산상 상당한 피해를 볼 수 있는 상태였기에 투자약정을 불가피하게 맺을 수밖에 없었다.

 2) 투자약정에 대한 의견

 AAA의 경정청구는 신청인에 대한 처분청 쟁점부과처분의 경우 경정청구 기한 도과에 따른 불이익이 우려되었고, 당초 쟁점수용토지의 양도소득세 신고를 AAA 이름으로 하였기 때문이었다.

 3) 취득계약 토지가 **평인지 ** 평인지에 대하여

 이해관계 당사자 모두 **평 양도계약임을 주장하였고, 신청인도 20**년 **월 ****평을 등기이전 받고(**평 계약 기준) 계약을 종료하였으며, 명의신탁에 따른 과태료 부과 기준은 실제 계약서 등의 인정 없이 가등기 사항만을 근거로 한 것이며, 법원이 매매목적물을 ** 평으로 본 것은 과징금 부과처분 상 가등기 내역을 근거로 했기 때문이며, 실계약 여부를 판단한 것이 아니다.

3. 처분청 의견

신청인이 소를 제기한 신청인의 이 사건 토지 취득 및 양도와 관련된 쟁점소송소송의 판결에 근거한 쟁점처분은 정당함

가. 신청인은 이 사건 토지를 취득하였으나 소유권이전등기 하지 않은 상태에서 &&시가 토지 일부를 수용하였고 수용에 따른 토지보상금을 양도자인 AAA이 수령하여 신청인에게 송금한 사실이 확인되어 미등기 양도에 해당함

 1) 신청인은 쟁점소송 판결문을 근거로 수용보상금의 1/2 해당금액을 미등기양도로 본 쟁점처분은 취소되어야 한다고 주장하나,

 신청인과 AAA 간의 이 사건 토지 매매계약에 따라 신청인이 취득한 이 사건 토지 지분에 대하여 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 &&시가 이 사건 토지 일부를 수용하였으며, 신청인은 그 토지보상금을 AAA을 통하여 지급받은 사실이 확인되는바, 이는 양도에 해당한다.

 2) 신청인은 쟁점 소송에 대한 법원 판결에서 명의신탁으로 본 사유는 부동산 등기이전 미이행의 불가피성을 인정하지 않은 것에 있다고 하나, 양도자(AAA)가 등기이전을 해주지 않았다는 주장은 법령에 저촉되는 등기이전 미이행의 불가피성에 해당되지 아니한다.

 3) 신청인은 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지 지분을 취득하였으며, 신청인이 쟁점수용토지의 보상금을 수령하였다는 사실은 신청인이 이 사건 토지의 실소유권자임을 입증하는 것이므로, 신청인에게 양도소득세 신고·납부의무가 없는 것은 아니다.

 4) 신청인은 이 사건 토지에 대하여 매매예약 가등기 해제 및 투자약정 내용을 수용할 수밖에 없는 상황이었고, 수용보상금 수령 시까지는 투자약정서 내용에 따라 보상금 수령인이었던 양도자 AAA의 명의로 양도소득세 신고납부를 이행할 수밖에 없었다고 주장하나,

투자약정은 법원에서 인정받지 못한 신청인의 주장에 불과하며, AAA(양도인)은 자신의 관할세무서에 쟁점수용토지의 양도소득세 납부분 중 신청인 지분 해당분에 대하여 경정청구 하였다.

 5) 신청인은 이 사건 토지 소유권이전등기를 하지 아니하였음에 따른 양도소득세 조세포탈은 이루어지지 않았다고 주장하나, 이 사건 토지 지분 미등기 양도에 따른 취·등록세 면탈 사실은 명백하다.

나. 취득원가 과소공제분 추가공제 여부에 대하여

 1) 신청인은 처분청이 법원판결문에 의하여 **평 토지(이 사건 토지 지분)를 매입한 것으로 보아 쟁점수용토지 원가를 안분하여 취득가액을 공제한 쟁점처분에 대하여 이 건 매매목적물은 이 사건 토지 임야 *****㎡ 중 **평에 해당한다고 주장하나,

 2) 쟁점소송 판결문에 따르면 법원은 중개인 명의 취득분 ** 평을 신청인의 소유로 판단한바, 사실과 다른 주장으로 받아들일 수 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 법원판결에 따라 매매목적물 중 쟁점수용토지가 미등기 양도된 것으로 본 처분의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제88조【양도의 정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (이하 생략)

 2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 3) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

  ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

   10. 미등기양도자산

　 양도소득 과세표준의 100분의 70

  ③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

 4) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

  ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

   2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

   3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

   4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

   5. 삭제 <2018.2.13>

   6.「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

   7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

 5) 국세기본법 제14조 【실질과세의 원칙】

  ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

  ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

다. 사실관계

 1) 처분청의 신청인에 대한 20**∼20**년 과세연도 양도소득세 결정 주요 내용

 [표 생략]

 2) 신청인이 제출한 이 사건 매매계약서에는 매매부동산이 && CC구 00동 (임야), 면적 *****㎡ 중 *****㎡로, 매매대금 00억원, 계약금 0억원, 잔금은 00억원은 20**.*.*.에 지불하는 것으로 기재되어 있으며, 쟁점소송 과정에서 20**.*.**. 법원에 제출되었다.

 3) 20**.*.*.자 이 사건 매매예약계약서의 예약 당사자는 AAA(갑, 예약자), BBB(을, 예약권리자)이며, 이 사건 토지 지분을 00억원에 매도할 것을 예약 및 승낙하고, 예약 체결과 동시에 부동산에 대하여 을에게 매매예약에 의한 소유권 이전청구권 보전의 가등기절차를 이행하기로 한다는 내용이 기재되었다.

4) 신청인이 제출한 20**.*.**.자 부동산 투자 약정서는 AAA(갑)과 신청인(을)이 이 사건 토지에 관하여 투자약정을 체결한 것으로 되어 있으며, 약정에 따른 사무처리를 위해 BBB(병)을 관리자로 선임하여 관리자 병의 보수는 을이 지급하기로 하였고(제3조), 을은 20**.*.*.까지 갑에게 본건 부동산에 대한 투자금으로 00억원을 지급하되 **평은 확정지분이고, **평은 제0조 0항 0호에 따른 유동성 투자지분으로 한다고 기재되었다(제0조). 한편 제0조에서 갑은 20**∼20**년까지 본건 부동산에 관한 손실보상을 받는 경우 그 수령액 중 양도소득세를 공제한 금원의 00%를 (을, 병)에게 투자수익으로 지급한다고 기재되었다.

 5) 신청인이 제출한 20**.**.**.자 매매계약위반에 따른 이행약정서(이하 “이 사건 이행약정서”라 한다)에 따르면 매매대상 부동산에는 ‘&& CC구 00동 산***-**번지 임야가 기재되어 있고, 갑(매도인)이 20**.*월경 체결한 매매계약을 일방적으로 파기하고 이행하지 않음에 따라 을(신청인)이 지급한 매매대금의 회수와 갑의 위약금 지급 이행을 확실하게 하기 위해 약정사항을 체결한 것으로 기재되어 있다.

 6) 이 사건 토지에 대한 등기사항 전부증명서(그림 생략)

 7) 쟁점소송 판결서에 따르면, 법원은 ’이 사건 토지 중 000 도로 주변부 **평을 매수하였고, AAA의 매매계약 불이행을 대비하여 위약벌 **평을 포함한 **평에 관하여 이 사건 가등기를 해두었다‘는 신청인의 주장을 받아들이지 않았으며,

신청인이 이 사건 토지 지분을 대금 **억원에 매수하고 20**.*.*. 그 대금을 완납하여 이 사건 토지 지분을 사실상 취득하였음에도 불구하고 그 소유권이전등기절차를 거치지 않고 AAA 명의로 유지하여 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하였다고 판단하였다.

 8) 쟁점소송 항소심에서는 이 사건 매매계약서의 기재 내용은 믿기 어려워 이 사건 매매계약서의 기재 내용만으로는 매매목적물이 이 사건 토지 중 000 도로 주변 **평이라고 보기 어려우며, 이 사건 이행약정서의 기재 내용을 믿기 어려워 이 사건 이행약정서의 작성으로 이 사건 매매계약이 해제되었다거나 신청인과 AAA 사이의 명의신탁이 해소되었다고 볼 수 없다고 판단하였다.

라. 판 단

 1) 소득세법 제104조 제3항은 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.”고 규정하고, 같은 조 제1항 제10호는 이러한 미등기양도자산에 대하여는 양도소득 과세표준의 100분의 70이라는 중과세율을 적용하도록 규정하고 있다.

 2) 한편, 행정소송의 수소법원이 관련 확정판결의 사실인정에 구속되는 것은 아니지만, 관련 확정판결에서 인정한 사실은 행정소송에서도 유력한 증거자료가 되므로, 행정소송에서 제출된 다른 증거들에 비추어 관련 확정판결의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한, 이와 반대되는 사실은 인정할 수 없다(대법원 2019.7.4.선고 2018두66869판결 등 참조)고 판시하고 있다.

 3) 신청인은 이 사건 매매목적물은 **평이고 그 실질이 공동투자임에도 처분청이 쟁점소송 판결을 근거로 이 사건 토지 지분 중 쟁점수용토지 보상금의 1/2에 해당되는 금액을 미등기 양도로 보아 신청인에게 양도소득세를 부과한 쟁점처분은 취소되어야 한다고 주장하나,

① 확정된 관련 행정판결에서 인정된 사실에 따르면, 신청인은 AAA으로부터 이 사건 토지 지분을 사실상 취득하고도 그 소유권이전등기절차를 거치지 않고 AAA 명의로 유지하여 부동산실명법 제3조 1항을 위반하였음을 알 수 있고, 이러한 사실관계는 쟁점부과처분에서도 유력한 증거가 되며(대법원2019.7.4.선고 2018두66869판결 등 참조) 신청인이 제출한 다른 증거들만으로는 위와 같이 확정된 판결의 사실 판단을 채용하기 어려운 사정이 있다고 볼 수 없는 점,

② 법원은 신청인이 제출한 이 사건 매매계약서, 이 사건 이행약정서, DDD 조사 당시 밝혀진 정황 등 여러 증거자료를 종합적으로 검토하여 신청인이 AAA으로부터 이 사건 토지 중 000 도로 주변부로 특정된 **평(00000㎡)이 아닌 이 사건 토지 지분을 **억원에 매수하였다고 판단한 점,

③ 신청인은 20**.*.*. 이 사건 토지 지분에 대한 대가로 AAA에게 **억원을 지급하였고, AAA 20**.*.∼20**.**. 기간 동안 n차례에 걸쳐 &&시에 수용된 쟁점수용토지에 대한 보상금 합계 *****백만원을 수령하여 양도소득세를 제한 금액의 절반을 신청인에게 송금하였으며, 신청인은 미등기 상태였던 이 사건 토지 지분에 해당하는 00000세와 00세 부담분을 AAA에게 송금하였던 것이 쟁점소송 판결문에서 확인되어 신청인이 실질적으로 이 사건 토지 지분을 매수한 것으로 판단되는 점 등을 종합하면, 신청인의 주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

 따라서 처분청이 신청인에게 20**∼20**년 과세연도 양도소득세를 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결 론

 이 건 이의신청은 신청인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.