[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.10.7. 서울특별시 구로구 OOO(2017.8.3. 조정대상지역으로 지정된 후 2023.1.4. 해제, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득․보유하다가 2021.6.11. 이를 양도한 후 2021 년 귀속 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 비과세·감면 사후관리를 실시한 결과, 청구인이 종전주택을 양도하면서 2021.4.22. c과 경기도 시흥시 OOO(2020.6.19. 조정대상지역으로 지정된 후 2022.11.13. 해제, 이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하는 매매계약을 체결하고 2021.5.26. 소유권이전등기를 한 후 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하지 아니하였음을 확인하고,「소득세법 시행령」제154조 및 제155조에 따라 1세대 1주택 비과세 특례적용을 배제하여, 2025.3.25. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인은 서울특별시 구로구 소재 OOO 대표 a에게 종전주택의 양도 및 신규주택의 취득 등 모든 거래를 위임하였고, 종전주택을 양도하면서 그 잔금(잔금청산일 2021.6.11.)으로 신규주택 취득대금의 잔금을 청산하기로 하였으며, 다만 신규주택의 매매계약서상 잔금지급일과 소유권이전 등기접수일이 2021.5.26.로 각각 기재(등재)되었을 뿐, 실제 취득대금의 잔금청산일은 2021.6.11.이므로 그 날을 신규주택의 취득시기로 적용할 경우 종전주택의 양도는 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당한다.

  따라서 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

  청구인은 신규주택의 매매계약서상 잔금지급일과 소유권이전 등기접수일이 2021.5.26.이나, 실제 신규주택의 잔금을 2021.6.11. 지급하였으므로 신규주택 취득시기는 실제 대금청산일로 보아야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제98조에 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있고 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에 대하여 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 신규주택의 소유권이전 등기접수일 이후 실제로 잔금을 청산하였다 하더라도 신규주택의 취득시기는 위 관련 법령상 등기사항전부증명서상 등기접수일(2021.5.26.)이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

  한편「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목은 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우 신규주택 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마치는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하고, 다만 예외적으로 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 그 임대차계약이 종료되는 날까지 전입신고를 마쳐야 한다고 규정하고 있다. 이 건의 청구인은 종전주택의 양도에 대하여 비과세특례를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로의 이사 및 전입신고를 하였어야 하나, 그 요건을 충족하지 않았다.

  따라서, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신규주택 취득일을 소유권이전 등기접수일이 아닌 실제 대금청산일로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택 부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

 (2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제 1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

 1. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

  가. 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

  나. 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 따르면, 다음과 같이 사실들이 확인된다.

  (가) 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2016.10.7. 종전주택을 취득․보유하다가 2021.6.11. b에게 OOO원에 매매(양도)를 원인으로 하는 소유권이전등기를 하였고, 2021.5.26.(등기접수일) 신규주택을 c으로부터 OOO원에 매매(취득)를 원인으로 하는 소유권이전등기를 각각 경료한 것으로 나타난다.

  (나) 부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 2021.4.21. b과 종전주택을 매매(양도)하는 계약(2021.4.21. 계약금 OOO원, 2021.6.11. 잔금 OOO원 합계 OOO원)을 체결하였고, 그 다음 날인 2021.4.22. c과 신규주택을 매매(취득)하는 계약[2021.4.22. 계약금 OOO원, 2021.4.30. 중도금 OOO원, 2021.5.26. 잔금 OOO원, 보증금 OOO원(승계) 합계 OOO원]을 체결하였으며, 그 특약사항 제3항에 “재산세는 6월 1일 기준 소유자인 매수인(청구인)이 납세의무를 부담함”이라고 기재된 것으로 나타난다.

  (다) 국세청 전산자료 및 지방세 세목별 과세증명서에 따르면, 청구인은 2021년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 종전주택과 신규주택을 보유함에 따라 2021.11.26. 종합부동산세 OOO원을 납부하였고, 2021년 재산세 합계 OOO원(제1기분 OOO원, 제2기분 OOO원)을 각각 납부한 것으로 나타난다.

  (라) 청구인이 제시한 청구인 명의의 OOO은행 계좌(1002-610-******)거래내역을 보면, 청구인은 2021.6.11. 종전주택의 매수인 b으로부터 잔금 OOO원을 이체받았고, 신규주택의 전소유자 c에게 잔금 명목으로 2021.5.26. OOO원(공인중개사 대표 a의 차입금 OOO원으로 이체) 및 2021.6.11. OOO원(별도로 공인중개사 대표 a에게 차입금 OOO원을 변제) 합계 OOO원을 각각 이체한 것으로 나타난다.

  (마) 신규주택의 잔금청산일이 2021.6.11.인 것에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼은 없는 것으로 나타난다.

  (바)「공인중개사법」에 따라 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인․설명서 및 신규주택의 계약갱신요구권 행사여부 확인서를 보면, 청구인이 전소유자인 c과 신규주택에 대한 매매계약을 체결할 당시(2021.4.22.) 임대인은 ‘c’, 목적물은 ‘신규주택’, 현 임차인의 임대차기간은 ‘2020.9.17.부터 2022.9.16.’, 계약갱신요구권 행사여부는 ‘없음’으로 각각 기재되어 있는 것으로 나타난다.

  (사) 주민등록등본 등에 따르면, 청구인의 주소지 변동내역은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 2021.6.11. 이후 이 건 심판청구일 현재까지 신규주택으로 전입한 이력은 없는 것으로 나타난다.

<표1> 주민등록등본상 청구인의 주소지 변동내역

  (아) 국세청 전산자료에 따르면, 신규주택에 대한 임차인 등 거주이력은 아래 <표2>와 같고, 청구인 및 그 가족이 신규주택으로 전입신고를 하거나 거주한 이력은 없는 것으로 나타난다.

<표2> 신규주택에 대한 임차인 등 거주이력

 (2) 청구인은 신규주택에 대한 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 있다거나 신규주택 취득 후 1년 이내(임대차기간 종료일까지) 그 주택으로의 이사 및 전입신고를 하지 못한 사정 등이 있음을 달리 주장하거나 이를 뒷받침하는 자료를 제시하지 아니하였다.

 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 신규주택의 매매계약서상 잔금지급일과 소유권이전 등기접수일이 2021.5.26.로 각각 기재(등재)되었을 뿐, 실제 취득대금의 잔금청산일은 2021.6.11.이므로 그 날을 신규주택의 취득시기로 보아 종전주택의 양도는 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것인바(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등, 같은 뜻임),「소득세법」제98조에서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 여기서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”에 대해 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기 및 양도시기로 보도록 규정하고 있는 점, 신규주택 매매계약서상 잔금지급일이 2021.5.26.로 기재되어 있고 청구인이 매수인란에 직접 서명 날인한 것으로 나타나는 점, 신규주택 매매계약서의 특약사항 제3항에 “재산세는 6월 1일 기준 소유자인 매수인(청구인)이 납세의무를 부담함’이라고 기재되어 있고, 실제로 청구인이 2021년도 종합부동산세 및 재산세를 각각 납부한 것으로 나타나는 점, 신규주택의 계약갱신요구권 행사여부 확인서를 보면, 청구인이 전소유자인 c과 신규주택에 대한 매매계약을 체결(2021.4.22.)할 당시 임차인의 임대차기간은 ‘2020.9.17.부터 2022.9.16.까지’이고, 임차인의 계약갱신요구권이 없는 것으로 나타나는 점을 감안할 때, 청구인이 신규주택을 취득한 후 1년 이내 또는「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 단서에 따라 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지는 이사 및 전입신고가 가능하였던 것으로 보이는 점, 주민등록등본 등에 따르면, 청구인은 2021.5.26. 이후 신규주택으로 전입한 이력이 없는 점, 국세청 전산자료상 신규주택에 대한 임차인 등 거주이력에 따르면, 청구인 및 그 가족이 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하거나 거주한 이력이 없는 점, 청구인은 신규주택에 대한 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 있다거나, 신규주택 취득 후 1년 이내(임차기간 종료일) 그 주택으로의 이사 및 전입신고를 하지 못한 사정 등이 있음을 달리 주장하거나 이를 뒷받침하는 자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.