1.사실관계

-’17. 1월 甲법인 서울 용산구 ○○ ○○번지 일원 지상에 임대주택을 개발하여 임대하는 사업을 추진하여 기업형임대주택 중 민간임대주택으로 ○○채 등록

-’17.12월 甲법인은 乙법인에게 해당 임대주택 ○○채를 준공 직후 양도하기로 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄승계하는 방식으로 매매계약 체결, 매매계약 체결 직후 임대주택 건설 공사 착공

  * 취득 당시 재건축사업 관리처분계획인가 고시된 정비구역 내 소재함

-’21.3월 甲법인은 임대주택이 준공되어 소유권을 원시취득

-’21.4월 乙법인은 상기 매매계약에 따라 임대주택 ○○채를 포괄양수 방식으로 임대사업자 등록을 하고 소유권을 승계취득함

2.질의내용

-’20.8.17. 이전에 전 공공지원(기업형)민간임대주택 중 민간임대주택을 ’20.8.18. 이후 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄승계하여 임대주택으로 등록신청한 경우

-종합부동산세법 시행령에 따른 최소 임대의무기간이 전 임대사업자가 등록신청한 날을 기준으로 하여 같은 영 부칙 제31085호 제4조에 따라 8년인지,

-신청법인이 등록신청한 날을 기준으로 하여 같은 부칙 제3조에 따라 10년인지?

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

 2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

□ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】

① (생략)

 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

  나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

  가. 적용요건

   2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

□ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】

① (생략)

 7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

  나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

  가. 적용요건

   2) 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

4. 관련 해석사례

□ 기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10.

1. ｢종합부동산세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일부개정된 것) 제3조 제1항 제1호·제2호·제7호·제8호의“임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이라는 규정(이하 “쟁점규정”이라 한다)을 적용함에 있어서,임대주택의 임대의무기간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증액의 범위를 임대료의 5퍼센트로 한정하는 것이므로 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 경우에는 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 증액할 수 있는 것입니다.

2.“쟁점 규정”은 관련 부칙 제3조에 따라 그 시행일(2019.2.12.)이후 주택 임대차계약(표준임대차계약분)을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 표준임대차계약(갱신 포함)을 체결하는 경우에는 해당 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인에게 적용되는「종합부동산세법」상 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것입니다.

□ 수원지방법원2023구합109, 2023.12.21.
(대법원2024두66518, 2025.4.3. 심리불속행 기각)

살피건대, 앞서 본 사실에 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 모두 종합하여 보면, 이 사건 주택은 민간매입임대주택으로서 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에서 정한 ‘5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것’이라는 요건을 충족하지 못하여 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. 이 사건 주택과 함께 임대사업자 지위를 포괄적으 로 양도하였다는 등의 원고가 주장하는 사정만으로 이와 달리 보기 어렵다.

① ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목은, 민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 합산배제 임대주택 요건으로, ‘민간임대주택법 제2조 제7호의 임대사업자(민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자)가 과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법상의 주택임대업 사업자등록(2018년 귀속분부 터는 2018. 3. 31. 이전에 사업자등록을 한 주택에 한정)을 하고 임대하고 있는 것으로 서 5년 이상 계속하여 임대하는 것’을 정하고 있다. ㉯ 그리고 구 종합부동산세법 시행 령 제3조 제7항 제1호에서는, ‘구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 나.목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날로부터 계산하는 것’으로 정하고 있다. ㉰ 이러한 규정에 의하면, 종합부동산세의 과세표준 주택 수에서 합산 배제되는 임대주택은 ‘과세기준일 당시 민간임대주택법상 임대사업자등록과 소득세법 상 사업자등록을 모두 갖추고 5년 이상 계속하여 임대’하고 있는 임대주택이어야 한다. ㉱ 원고가 2015. 9. 24. 이 사건 주택을 매입임대주택으로 하는 주택임대사업자등록을 하고, 2020. 8. 18. 이 사건 주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그리고 원고는 1996. 8. 28. 이 사건 주택을 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하였는바(을 제3호 증), 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택법상 임대사업자등록을 모두 갖춘 위 2015.9. 24.부터 이 사건 주택을 양도한 위 2020. 8. 18.까지 기간이 5년에 이르지 못하는 점은 역수상 명백하다.

② 또한, 위 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항은, 원고와 같이 임대사업자가 임대주택을 양도하고, 임대사업자의 지위를 포괄승계하는 임대주택을 종합부동산 세 결정에 있어 주택 수의 합산에서 제외한다고 규정하고 있지 않다.

③ ㉮ 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항에서는 해당 임대주택의 승계취득, 임대사업자의 변경 등에 있어 그 전후의 임대기간 계산에 관하여 규정하고 있는데, 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하고(제2호), 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 ‘합병법인등’이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 ‘피합병법인등‘이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산하며(제3호), 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실 되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내 에 임대를 개시한 때에 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합 산한다(제7호). ㉯ 이러한 임대기간의 합산 규정은 합산배제 임대주택의 요건(임대기간)을 결정함에 있어 특별한 사정을 고려하여 예외를 인정하는 것으로서 한정적 열거로 보아 그 해당 여부를 엄격하게 해석함이 상당하다. ㉰ 원고와 같이 해당 임대주택 의 양도와 임대사업자의 지위를 양도하는 것은, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항에서 예외적으로 전후의 임대기간 합산을 인정해주는 경우에 해당하지도 않는다.

④ ㉮ 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을안정시키는 것을 목적으로 하고, 그동안의 법률의 개정으로 임대주택 유형별로 임대의무기간이 변경되어왔다. ㉯ 반면, 종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하며, 민간임대주택의 합산배제와 관련한 요건으로서 계속적인 임대기간이 민간임대주택업의 임대의무기간과 동일하지 않다. ㉰ 이에 비추어 보면, 종합부동산세의 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외하는 임대주택의 개념과 범위가 민간임대주택법상의 그것과 항상 일치하는 것은 아니고, 어떤 임대주택을 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외하는 것이 조세부담의 형평성을 제고하고 임대주택의 공급을 장려하는 민간임대주택법의 입법취지를 아울러 도모할 수 있을지 여부 등의 사항은 종합부동산세법을 입법하는 자의 정책적 결단에 달려있다고 봄이 상당하다. ㉱ 그러므로, 어떠한 임대주택에 대하여 민간임대주택법상 임대의무기간의 예외가 인정될 수 있다고 하여 그러한 사정만으로 해당 임대주택이 종합부동산세 과세표준이 되는 주택의 수에서 제외될 수 있다고 볼 수는 없다.

□ 광주지방법원2019구합11712, 2020.8.21.
(대법원2020두48352, 2020.12.24. 심리불속행 기각)

이 사건 임대주택이 원고의 양도에도 불구하고 민간건설임대주택의 성격을 유지함은 앞서 본 것과 같고, CC산업은 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 양도인인 원고의 민간건설임대사업자로서의 지위를 포괄승계 하기는 한다.

그러나 앞서 본 사실 및 인용증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래의 사정을 종합하면, 이 사건 임대주택의 임대의무기간 충족 여부는 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호에 따라 납세의무자인 원고의 이 사건 임대주택 보유기간을 한도로 하여 판단되어야 한다. 따라서 양수인인 CC산업의 임대기간까지 원고의 임대기간에 합산하여 원고가 위 임대의무기간을 충족한 것으로 볼 수는 없다.

(생략) 한편 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항은 임대의무기간의 산정에 관하여 정하면서 제2호, 제3호에서 임대기간이 합산되는 경우를 상속, 법인의 합병․분할, 조직변경으로 한정하고 있고, 제5호에서 이와 별도로 임대기간을 충족한 것으로 간주하는 예외사유를 구체적으로 정하고 있다. 민간임대주택법 제43조 제2항에서 임대주택을 양도할 때 임대인의 지위가 포괄승계 된다고 정하고 있으나, 위 규정에 따른 권리의무의 포괄승계가 위 제2호, 제3호에서 정한 상속, 법인의 합병 등과 항상 동일한 법적 효과를 갖는 것도 아니다. 나아가 이 사건 임대주택에는 위 제2호, 제3호에 따라 임대기간을 합산하는 예외 또는 위 제5호에 따라 임대기간을 충족한 것으로 간주하는 예외에 해당하는 사유도 없다.

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택법으로 전부개정되기 전의 것)은 민간건설임대주택의 임대의무기간을 5년 또는 10년으로 규정하다가 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정된 민간임대주택법에서는 임대의무기간을 4년 또는 8년으로 줄였음에도 불구하고, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호는 임대주택의 유형별로 합산배제 임대주택에 해당하기 위한 요건을 규정하면서 민간임대주택법의 임대의무기간과 달리 ‘5년 또는 10년 이상 임대할 것’이라고 규정하고 있는 등의 사정을 고려하면, 종합부동산세의 과세표준에서 제외하는 임대주택의 개념과 범위가 민간임대주택법과 항상 일치한다고 볼 것은 아니고, 어느 정도의 요건을 충족하는 임대주택을 종합부동산세 과세표준에서 제외할 때 조세부담의 형평성을 제고하고 임대주택의 공급을 장려하는 민간임대주택법의 입법취지를 아울러 도모할 수 있을지는 종합부동산세법을 입법하는 자의 정책적 결단에 달려있다고 할 것이다.