1. 처분 개요

가. 청구인은 2023.2.6. 모친 a으로부터 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2023.2.9. 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 2023.8.10. 청구인이 신고한 금액으로 결정하였으나, 2024.6.5.∼6.25. 서울지방국세청 감사관실의 처분청에 대한 종합감사 결과, 청구인이 신고한 가격이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따른 가격에 해당하지 않아, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 재산평가심의위원회를 거쳐 결정된 매매사례가액을 시가에 포함하도록 처분지시하였고, 처분청에서는 재산평가심의위원회 심의결과 같은 단지 내 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2021.6.6.자 거래가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)이 시가로 인정되어 2025.1.8. 청구인에게 2023.2.6. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점아파트 증여일(2023.2.6.)과 비교대상아파트의 거래일(2021.6.6.)은 약 1년 9개월 정도 차이가 나고, 그 기간 동안 아파트 가격이 급락하는 등 가격변동에 중대한 사정이 존재하는바, 쟁점매매사례가액은 시가로 적용할 수 없다.

  (가) 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 적용하기 위해서는 쟁점아파트 증여일과 비교대상아파트 거래일 사이에 가격변동이 없어야하고, 「상속세 및 증여세법 시행령」에서는 매매사례가액의 시가 인정 가능 기간을 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월로 한정하는 등 법령에서 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 시간의 경과에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 규정하고 있는바, 일반적인 가격변동 역시 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결 같은 뜻)

  (나) 매매사례가액은 평가기간 밖의 거래가액으로서 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 단서와 같이 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하여야 하고, 증여일 현재 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 매매사례가액을 증여 당시의 시가로 적용하기 위해서는 증여 당시와 매매계약일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(조심 2023서70, 2023.6.26. 외 다수 같은 뜻임)고 판결하였다.

 (2) 비교대상아파트의 거래일부터 쟁점아파트 증여일까지의 기간 동안 급격한 가격변동이 있었다.

  (가) 한국부동산원에서 발표한 아래 <표1>의 서울특별시 서남권(쟁점아파트 소재 지역) 아파트 실거래가격지수에 의하면 비교대상아파트의 거래시기인 2021년 6월 실거래가격지수는 176.4이고 쟁점아파트 증여시기인 2023년 2월의 부동산 실거래가격지수는 147.5로서 28.9포인트(△19.6%)나 하락한바 급격한 가격변동이 있었다.

<표1> 서울특별시 서남권 아파트 매매 지수

  (나) 국토교통부 공시가격은 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 공동주택의 거래사례 및 시세정보 등을 종합적으로 고려하여 산정하고 「부동산가격 공시에 관한 법률」 제26조의 2에 따라 시세변동률과 현실화 수정계획을 반영하여 결정한다.

  국토교통부 보도자료 등에 따르면, 2021년부터 2023년까지 공시가격 현실화율은 각각 2021년 69.0%, 2022년 71.5%, 2023년 70.2%로 큰 변동은 없었고, 위와 같이 공시가격은 시세변동률과 현실화율을 고려하여 결정되기 때문에, 공시가격 현실화율에 큰 변동이 없음에도 공시가격에 큰 변동이 있었다는 것은 그만큼 급격한 시세 변동이 있었음을 의미하는 것이다.

  쟁점아파트의 공시가격을 공시가격 현실화율을 적용한 추정 시세로 환산하면 아래 <표2>와 같이 2021년 대비 2022년에는 17.2% 상승, 2022년 대비 2023년은 △16.5% 하락으로 해당 기간 동안 변동폭은 33.6%인 것에 비해 공시가격 현실화율은 소폭(3.8%) 변경된 것에 비추어 볼 때 급격한 시세변동이 있었음을 추정할 수 있고, 공시가격 결정시 거래사례를 참고하는 아파트 단지 현황은 아래 <표3>과 같다.

<표2> 쟁점아파트의 2021년∼2023년 공시가격 및 추정시세

(단위 : 원)

<표3> 공시가격 결정 시 거래사례 참고 아파트단지 현황

(단위 : 천원)

  쟁점아파트 단지 현황은 아래 <표4>와 같고, 2021년부터 2023년까지 쟁점아파트의 공시가격을 산출하는데 참고한 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 공동주택 위치 및 현황은 아래 <표5>와 같다.

<표4> 쟁점아파트 단지 현황

<표5> 쟁점아파트 인근 아파트단지 현황

<쟁점아파트 및 인근 아파트단지 위치도>

  쟁점아파트의 증여일(2023.2.26.)부터 비교대상아파트의 거래일(2021.6.6.) 사이 쟁점아파트 및 인근 아파트 등 공시가격 산출 시 참고된 아파트의 거래 건 수는 아래 <표6>과 같고, 쟁점아파트를 비롯하여 OOO는 2022년 및 2023년에 거래 건수가 없어 기간 내 시세를 추정할 수 없다는 것을 확인할 수 있다.

<표6> 쟁점아파트 공시가격 산출시 참고된 아파트의 거래 건 수

(단위 : 건)

  아래 <표7>의 OOO는 2021.7.3.∼2023.2.20. 기간 동안 총 18건의 거래가 있었으며, 이 기간 내 ㎡당 최고가는 OOO원이고, 최저가는 OOO원으로 변동폭은 32.28%이다.

<표7> OOO거래내역

(단위 : %, 원)

  아래 <표8>의 OOO는 2021.6.22.∼2022.6.9. 기간 동안 총 4건의 거래가 있었으며, 이 기간 내 ㎡당 최고가는 OOO원이고, 최저가는 OOO원으로 변동폭은 11%이다.

<표8> OOO거래내역

(단위 : %, 원)

  아래 <표9>의 OOO는 2021.7.12∼2022.7.6. 기간 동안 총 8건의 거래가 있었으며 이 기간 내 ㎡당 최고가는 OOO원이고 최저가는 OOO원으로 변동폭은 28.15%이다.

<표9> OOO거래내역

(단위 : %, 원)

  또한, 쟁점아파트의 증여일은 2023.2.26.이므로 2023년 거래내역이 없는 OOO는 증여일 시점을 가정하면 더욱 큰 시세의 변동이 발생했다는 합리적 추론이 가능하다.

 (3) 전반적인 부동산가격의 추세를 보면 비교대상아파트의 거래일이 포함되는 2021년은 저금리, 부동산 경기활황 등의 이유로 급등하였으나 2022년 이후부터는 금리인상, 대외경기 침체로 인한 수요심리 위축 등의 이유로 급락하였다.

  비교대상아파트는 기준금리가 0.5%(2021.5.28.∼2021.8.25.)로 저금리 상태일 때의 거래이고, 쟁점아파트 증여시점에는 기준금리가 3.5% (2023.1.13.∼2024.10.10.)로 비교대상아파트의 거래시기와 쟁점부동산 증여시기의 금리 차이가 무려 7배(3%p)로 급격하게 상승한 것이 아래 <표10>에서 확인된다.

<표10> 한국은행 기준금리 추이(2019년∼2023년)

  아래 <표11>에서 보듯이 기준금리에 민감한 부동산시장에서 쟁점아파트의 증여시점에는 고금리로 인해 부동산 거래도 급격히 줄고 부동산 가격도 폭락한 사실이 있고, 실거래 건수를 비교해 보더라도, 비교대상아파트 매매일 기준금리 적용시점에는 10건의 거래가 있었으나, 쟁점아파트 증여시점 기준금리 적용시점에는 거래 침체로 3건(2023년 7월 이후 실거래 건수)으로 거래건수도 약 66% 감소했고, 기준금리가 1%로 상승된 2021.11.25.∼2023.7.4.은 거래건수가 전혀 없는 것을 확인할 수 있다.

<표11> 기준금리별 쟁점아파트 동일단지 거래 건수

(단위 : %, 건)

(4) 부동산의 거래가격은 아래와 같이 다양한 요인에 의해 결정되는바, 처분청 의견과 같이 쟁점아파트와 유사한 아파트 단 1채의 거래가액을 객관적인 가액이라고 보기는 어렵다.

(5) 처분청은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 주장하면서 객관적인 데이터나 근거를 제시하고 있지 못하고 있고, 공동주택 공시가격이 정부의 공시가격 현실화 추진에 따른 변화일 뿐 가격변동의 특별한 사정으로 인정할 수 없다고 주장하고 있는데, 이는 처분청이 공시가격과 공시가격 현실화율에 대한 개념을 모호하게 사용하고 있기 때문이다.

  공시가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”의 규정에 따라 국토교통부장관이 매년 공시기준일 현재 “적정가격”을 조사/산정하여 공시한 공동주택의 가격이며, “적정가격”이란 해당 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이라고 정의하고 있으며, 조사 및 산정기관은 한국부동산원이다.

  공시가격 현실화율은 실거래가격과 공시가격의 격차를 줄이고자 시행된 계획으로 최초 2030년까지 실거래가 대비 공시가격의 비율을 90%까지 끌어올리겠다는 비율을 말하고, 현재의 공시가격은 공시가격 현실화율이 반영된 가격으로서 공시가격 현실화율을 역산하면 실거래가를 추정할 수 있는 중요한 근거인바, 공시가격 현실화율이 반영된 공시가격은 시간의 변동에 따른 가격변동을 판단할 수 있는 매우 중요한 자료인 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 공동주택가격으로 증여재산을 평가하였지만, 평가기간일(2023.2.9) 전 2년 이내의 기간 중에 매매거래내역은 아래 <표12>와 같다.

<표12> 쟁점아파트 단지 낸 같은 면적 2년 이내 매매거래 내역

  (가) 「상속세 및 증여세법」에서는 평가기준일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 유사매매사례가액 판단 시 공동주택가격 기준일은 평가기준일을 적용하도록 해석(기준 법무재산 2021-94, 2022.2.10.)하고 있는바, 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일이 쟁점아파트의 평가기준일 전 2년 이내인 사실을 확인하고, 두 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회에 쟁점아파트의 시가 산정에 관하여 2024.8.27. 심의를 신청하였다.

  (나) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2024.9.25. 비교아파트의 매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.6.6. 계약이 체결되어 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.

 (2) 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조는 공동주택의 모든 요건을 충족하는 주택 중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있기 때문에 아래 <표13>의 유사매매사례가액 OOO원을 시가로 적용하였다.

<표13> 쟁점아파트 단지 매매사례가액(동일적용 면적)

  (가) 청구인이 주장하는 ‘가격 변동의 특별한 사정’이 있는 경우란 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간 사이에 증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 매매사례가액이 평가기준일 당시 증여재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 수 있는 제반사정을 의미한다고 볼 수 있다.

  (나) 서남권 아파트의 실거래가격지수 그 자체만으로는 개별 주택의 가격수준 및 가격변동을 측정할 수 있는 수단이 아니므로, 청구인의 주장만으로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어렵다.

  (다) 공동주택 공시가격의 변동은 정부정책(2021년 공시가격 현실화 추진)에 따른 변화일 뿐 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

평가기준일 1년 8개월 전에 매매된 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

  (가) 처분청이 평가심의위원회에 상정하기 위하여 쟁점아파트와 관련하여 실시한 시가 관련 조사내용을 보면, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 거래가액은 평가기준일부터 2년 이내의 가액에 해당하고, OOO한국부동산 시세에 따른 같은 단지 내 쟁점아파트 평형의 최근 5년간 거래가액 추이는 꾸준히 OOO원대를 유지하는 추세이며, 비교대상아파트는 같은 아파트 단지 내에 위치하고 용도, 전용면적, 방향이 일치하여 재산의 유사성을 충족하고 있고, 비교대상아파트의 매매계약일부터 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 확인되고 자연발생적으로 공동주택의 공시가격은 상승한 것으로 판단한 것으로 나타난다.

  (나) 청구인은 서울지방국세청 평가심의위원회에 자료를 제출하고 의견을 제시한 것으로 나타나며, 평가결정서에 의하면, 평가심의위원회는 2024.9.25. 쟁점매매사례가액에 대하여 매매계약일부터 증여일(2023.2.6.)까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 나타난다.

 (2) 쟁점아파트와 비교대상아파트에 대한 내용을 보면, 아래 <표14>와 같이 쟁점아파트는 12층이고, 비교대상아파트는 7층이며, 동일 면적으로 증여일과 매매계약일과는 1년 8개월 차이가 나는 것으로 나타난다.

<표14> 쟁점아파트와 비교대상아파트 비교

(단위 : 원)

 (3) 쟁점아파트의 증여일 당시 공동주택가격(2022.1.1.)은 비교대상아파트의 매매계약일(2021.1.1.) 대비 약 23% 증가되었다가 그 이후 17.2% 하락한 것으로 나타나며, 공동주택가격 변동 내역과 현실화율, 청구주장 추정시세는 아래 <표15>와 같이 나타난다.

<표15> 쟁점아파트 공시가격 및 현실화율 변동 내역

(단위 : 원)

 (4) 청구인이 제시한 서울특별시 서남권 아파트 월별 매매 지수 현황을 보면, 비교대상아파트 매매계약 당시인 2021년 6월은 176.4이고, 2022년 3월 182.1로 최고이며, 쟁점아파트 증여 당시인 2023년 2월 147.5로 비교대상아파트 매매계약 당시보다 19.6% 하락한 것으로 나타난다.

 (5) 처분청 등이 제출한 비교대상아파트 매매계약 당시와 쟁점아파트 증여 시점의 OOO은행 시세 동향을 보면, 아래 <표16>과 같이 쟁점아파트 증여 당시에 일반평균가 기준 매매가액이 11.7% 상승한 것으로 나타나며, 한국부동산원의 시세동향에서는 상·하위 평균가액이 각각 21.92%, 28.13% 상승한 것으로 나타나는 반면, OOO의 시세동향에서는 상·하위 평균가액에 변동이 없는 것으로 나타난다.

<표16> OOO은행 시세 동향

(단위 : 원)

 (6) 처분청이 제시한 쟁점아파트 증여일(23.2.9) 전 2년 이내의 기간 중 쟁점아파트 단지 내 동일 면적의 매매거래된 내역을 보면, 2022년에는 거래실적이 없었고 2021년에는 4건의 거래가 있었는바, 공동주택가격이 쟁점아파트와 가장 유사한 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 한 것으로 나타난다.

 (7) 청구인이 증빙으로 제출한 자료에 의하면, 비교대상아파트 매매계약일 당시에는 기준금리가 0.5%(2021.5.28.∼8.25.)로 저금리 상태이고, 쟁점아파트 증여시점에는 기준금리가 3.5%(2023.1.13.∼2024.10.10.)로 비교대상아파트의 거래시기와 쟁점부동산 증여시기의 금리 차이가 무려 7배(3%p)로 급격하게 상승하였으며, 실거래 건수를 보면, 비교대상아파트 매매계약일 시점에는 10건의 거래가 있었으나, 쟁점아파트 증여시점에는 거래 침체로 3건(2023년 7월 이후 실거래 건수)으로 거래건수도 약 66% 감소했고, 기준금리가 1%에서 3.25%까지 상승된 2021.11.25.∼2023.7.4. 기간은 거래건수가 전혀 없는 것으로 나타난다.

 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트는 쟁점아파트 평가기준일 전 2년 이내(1년 8개월)에 거래된 같은 단지 내 같은 면적이고, 공동주택가격이 5% 이내이며, 자연발생적으로 공동주택가격이 상승하여 가격변동의 특별한 사유가 없어 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 시가로 평가한 것은 정당하다는 의견이나,

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수 있다.

  그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경 변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다) 할 것인바(조심 2023서10486, 2024.3.28. 조세심판관합동회의, 같은 뜻임),

  쟁점아파트의 증여일(2023.2.6.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.6.6.)은 약 1년 8개월의 큰 차이가 나타나는바, 공동주택가격은 매매계약시점(2021.1.1.기준) 대비 2022.1.1.에는 약 23% 상승하였다가 2023.1.1.에는 17% 하락한 것으로 나타나는 점, OOO은행의 월별 시세동향은 매매계약시점 대비 11.7% 상승하였고, OOO의 월별 시세동향은 매매계약시점 대비 21.92%〜28.13% 상승한 반면, OOO월별 시세동향에는 변동이 없는 것으로 조사되어, 조사기관별로 변동폭이 크게 차이가 나는 점, OOO의 서울특별시 서남권 아파트 월별 실거래가 지수는 매매계약시점 대비 약 19.6% 이상 하락한 것으로 나타나는 점, OOO은행 기준금리가 매매계약시점대비 0.5%에서 3.5%(2020.5.28.∼2024.10.10.)로 3%p 상승하였고 동일 면적의 아파트 거래 건수가 거의 발생하지 아니한 것으로 보이는 점, 쟁점아파트 인근에 소재하는 OOO(전용 59㎡)의 경우, 2021년 6월 OOO원에 거래되었다가 2023년 8월에는 OOO원에 거래되어 약 15% 하락하였고, OOO(전용 59㎡)의 경우, 2021년 7월 OOO원에 거래되었다가 2023년 4월에는 OOO원에 거래되어 약 19% 매매사례가액이 하락한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 비교대상아파트 매매계약 시점부터 쟁점아파트의 증여시점까지 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 타당하다 할 것이다.

  따라서, 처분청이 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙) ①이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다.

②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

제76조(결정․경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 「국세징수법」 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)

②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.

1. 국세청에 두는 평가심의위원회 : 다음 각 목에 따른 위원

 가. 국세청장이 소속 공무원 중에서 임명하는 사람 3명

 나. 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 중 국세청장이 성별을 고려하여 위촉하는 9명 이내의 사람

  1) 변호사

  2) 공인회계사

  3) 세무사

  4) 감정평가사

  5) 그 밖에 기업의 인수·합병과 관련하여 학식과 경험이 풍부한 사람

 다. 관련 업종에 학식과 경험이 풍부한 전문가 중에서 국세청장이
위촉하는 사람 2명(제1항 제3호의 심의에 한정한다)

2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원

 가. 지방국세청장이 소속 공무원 중에서 임명하는 사람 2명

 나. 제1호 나목 1)부터 5)까지에 해당하는 사람 중 지방국세청장이
위촉하는 사람 3명

 다. 국세청에 두는 평가심의위원회의 위원 중 각 회의별로 국세청장이 지정하는 공무원인 위원 1명 및 공무원이 아닌 위원 1명

③ 제2항에 따른 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하며, 한차례만 연임할 수 있다. 다만, 제2항 제1호 다목에 따른 위원의 임기는 위촉 시부터 해당 심의 종료 시까지로 한다.

④ 국세청장 또는 지방국세청장은 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 위원을 해임 또는 해촉할 수 있다.

1. 심신장애로 인하여 직무를 수행할 수 없게 된 경우

2. 직무와 관련된 비위사실이 있는 경우

3. 직무태만, 품위손상이나 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

4. 위원 스스로 직무를 수행하는 것이 곤란하다고 의사를 밝히는 경우

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우 : 매매 등의 가액의 입증자료

⑩ 평가심의위원회의 설치·운영, 심의신청절차, 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동
주택가격의 100분의 5 이내일 것