이 유

1. 처분개요

가. 청구인의 시부 최관O（2017.3.19. 사망，이하 “피상속인”이라 한다）은 2012.3.21. 피상속인 소유의 경기도 평택시 권관리 산 19-1 소재 임야 12,068m （이하 "쟁점토지”라 한다） 외 1필지를 홍두O에게 50억원에 양도하는 매매계약（아래〈표1〉참조）을 체결하였고, 2012.3.29. 피상속인의 아들인 최원O（청구인의 시아주버니）를 미수금（2차 중도금） 25억원에 대한 근저당권자로 설정하는 등기를 하였다.

나. 처분청은 2023.6.5.부터 2023.8.23.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과，쟁점토지의 2차 중도금에 대한 채권최고액 25억 원（이하 “쟁점채권”이라 한다）의 근저당권자로 설정된 최원O가 2014. 11.13. 청구인에게 쟁점채권을 무상승계한 사실을 확인하고，청구인이 이를 증여받은 것으로 보아 2024.2.13. 청구인에게 2014.11.13. 증여분 증여세 1,715,243,540원을 결정•고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 현재 피상속인의 명의로 소유권이 등재되어 있으며， 근저당권 설정일에도 당연 피상속인이 소유한 것으로 등재되어 있었다.

쟁점채권은 쟁점토지의 2차 중도금에 대한 채권확보를 목적으로 설정된 것인바，당초 피상속인의 토지에 피상속인의 명의로 근저당권을 설정할 수 없어 부득이 토지매매계약서상 대리인인 최원O의 명의로 근저당권을 설정한 후，동일 채권금액을 명의자만 청구인으로 변경 등록한 사실이 매수인 홍두O，청구인의 일관된 진술에 의해 명확히 확인되고，채권의 증여가 전제되지 않고 근저당권만 설정된 것이라면 증여세를 과세할수 없다는 대법원의 판례(대법원 2007.1.11. 선고 2006다50055 판결)도 명확히 존재한다.

(2) 처분청은 최원O가 2차 중도금을 지급받는 대신 이를 바스트클럽 투자금으로 전환하고 근저당권을 설정받기로 한 특약에 따라 2012.3.29. 쟁점토지에 채권최고액 25억원，채무자를 홍두O로 한 근저당권 설정등기를 경료 받았다는 의견이나，바스트클럽에 최원O 및 청구인이 직접 투자하였다는 것을 뒷받침할 아무런 근거가 없고,

최원O는 25억원에 대한 9개월간의 이자 6억 7,500만원을 최원O 명의의 계좌로 수취하여 3억 6,000만원은 본인이 가져가고，나머지 3억1,500만원은 피상속인 및 상속인 등의 계좌로 이체한 사실이 확인 된다.

또한，최원O에 대해 삼성세무서장이 증여세 관련 조사를 하였는데，조사시 최원O가 수령한 이자금액에 대하여만 피상속인이 최원O에게 직접 증여한 것으로 보아 증여세를 과세하였고，쟁점채권에 대하여는 증여세를 과세하지 아니하였다.

(3) 최원O는 부친인 피상속인을 대리하여 모든 일을 이행하였음에도 불구하고，양도대금 중 일부인 쟁점채권만을 최원O에게 증여하였다고 봄은 상식에 어긋나고，쟁점채권의 명의를 부득이한 사유로 청구인으로 변경하였다 하더라도 이는 피상속인을 대리하여 쟁점채권을 매수인으로부터 수령하기 위하여 행한 행위일 뿐이다.

피상속인도 청구인에게 쟁점채권을 증여할 의사가 없었음이 명확하고, 양도대금을 수령하지 못한 상태임에도 불구하고 쟁점채권을 청구인에게 증여하였다고 판단한 것은 모순이다. 따라서 쟁점채권을 상속세 과세표준에 포함하여 과세하면 될 뿐，청구인에게 이 건 증여세 틀 부과하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지와 관련된 소송사건의 법원 판결 등에 따르면，법원은 최원O와 청구인의 쟁점채권에 대한 실질적 권리 를 일관되게 인정하고 있다.

법원은 쟁점채권의 실질적 권리가 최원O와 청구인에게 있다고 일관되게 인정하고 있음

（가） 서울고등법원은 2018.11.9. 2017나2028991 사건（근저당권말소청구，원고 최영O, 피고 청구인）에서 원고의 항소를 기각하였음

（나） 서울고등법원은 2023.2.1. 2022나2022669 사건（손해배상청구, 원고 권명O•이윤O, 피고 최원O•청구인）에서 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각（2차 중도금 25억원이 최원O가 홍두O에게 투자한 금액임을 인정）하였음

（다） 서울중앙지방법원은 2020가합570918 사건（손해배상청구，원고 권명O•이윤O, 피고 최원O•청구인）에서 원고들의 피고 청구인에 대한 소 제기 사항 중 채권자대위 청구부분은 모두 각하하고，원고들의 피고 최원O에 대한 청구와 피고 청구인에 대한 나머지 청구는 모두 기각하며，이 법원이 2020카정30749 강제집행정지 신청사건에 관하여 2020.9.1. 한 강제집행정지 결정을 취소한다고 판결하였음

（라） 서울고등법원은 2017초재5383 재정신청 사건［죄명 : 청구인 강제집행면탈，최원O 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률위반（사기）등］에서 피고인들 의 재정신청을 기각하였음（선고일 2018.3.28.）

（마） 서울남부지방법원은 2015가합367 사건（대여금, 원고 공미O，피고 피상속인）에서 원고 패소판결을 하였음（선고일 2015.11.17.）

（2） 청구인은 쟁점토지의 등기상에 제1순위 채권자로 되어 후순위 근저당채권 설정자들보다 우월한 경제적이익이 예상되며，현재 법원의 임의경매 종결시 원금 25억원 이상의 배당 1순위자로서，피상속인의 명의를 단순 대리하였다는 주장은 타당하지 않다.

피상속인이 근저당권자로 설정되었다고 가정하면，이는 240명의 후순위 근저당채권자에게 법적인 대항력이 없는 통정에 의한 기만적 채권으로 사법처리 대상이 될 수 있는 사항으로서，이를 회피하고자 자 아들 최원O와 며느리인 청구인 명의로 근저당채권을 설정•승계한 것으로 판단된다.

최원O는 피상속인을 대리하여 쟁점 토지의 매매계약서상 대리인으로 서명하였고, 2차 중도금 25억원에 대한 이자로 6억 7,500만원（매월 3%, 9개월분 이자）을 매수인 홍두O로부터 수취하여 3억1,500만원을 피상속인 및 그 형제자매에게 이체하고, 나머지 3억6,000만원（총이자 수익 대비 53%）은 본인의 증여재산가액으로 귀속되어 삼성세무서장에게 증여세를 납부하였다.

이와 같이 쟁점토지에 설정된 쟁점채권은 경제적 효익이 청구인에게 귀속되기에 실질적 채권자는 쟁점토지의 계약 대리인 최원O 및 그 승계자 청구인으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점채권을 무상승계 받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

（1） 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

（가） 쟁점토지의 매수자 홍두O는 2012.3.21. 피상속인과 매매계약 후 바로 쟁점토지의 소유지분을 분할 매도하여 1년 4개월（2012.3.29.〜2013.7.30.） 동안 240명에게 약 204억원의 양도대금을 수취한 후, 해당물건에 244억원의 근저당채무를 설정（채무자 : 홍두O，채권자 : 240명의 매수 예약자）하여 현재 「특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률」위반（사기）죄 등으로 기소된 후 법원으로부터 실형（징역 5년 및 징역 10월）을 선고받아 순천교도소에 수감 중이다.

（나） 쟁점토지는 심판청구일 현재까지 피상속인의 소유로 되어 있으며，이는 피상속인，상속인，매수자 홍두O 및 다수의 지분매수자 간 소유권 분쟁 때문인 것으로 나타난다.

（다） 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면，2012.3.29. 최원O가 쟁점채권에 대한 근저당권자로 등기되었다가 2014.11.13. 청구인으로 명의변경된 사실이 확인된다.

（라） 쟁점토지에 대한 매매계약서 및 특약사항은 아래와 같다.

제8조 특약사항

본 매매부동산의 매도자 (피상속인) 가 약정내용을 이행하지 못할 상환 (문제 ) 발생시 대리인 최원O가 모든 문제는 책임을 지고 매수자의 업무에 차질이 없도록 한다.

＜특약사항(일부발췌)〉

제2조.

1항. 총 매매대금은 총-오십억원-(5,000,000,000원)이다.

2항. 계약금 -사억오천만원정-(450,000,000원)은 계약시에 지불하고,

3항. 중도금은 총 이십구억오천만원-(2,950,000,000원)이고 1차 중도금 사억오천만원 (450,000,000)은 2012년 3월 22일 지불하고, 2차 중도금-이십오억원정-(2,500,000,000원)은 위 제1조의 부동산에 매도인의 아들 최원O를 권리자로 하고 채권근저당권을 설정하는 것으로 총 매매 대금 중 2차 중도금을 지불한 것으로 한다.

4항. 잔금은 총-일십일억원정-(1,100,000,000원)은 2015년12월31일까지 매수자(홍두O)가 지정하는 사람에게 소유권(명의이전)을 이전하기로 하고, 매도인 최관O(대리인 최원O)은 매수자가 요구하는 조건으로 새로운 매매 계약서를 작성하기로 하고, 잔금은 부동산의 명의 이전과 동시에 현금으로 지불한다.

5항. 융자금은 등기부 등본 표기상 총-육억원정-(600,000,000원)은 실제 차용금액-오억원-(500,000,000원)으로 하고 매매계약 체결 후 30일 내에 매수인이 변제하기로 하고，매매계약 후 변제 기일까지의 이자는 매도인이 부담한다.

(마) 쟁점토지 매수인 홍두O로부터 쟁점토지의 지분을 양수한 사람들이 최원O 및 청구인을 상대로 제기한 소송판결문의 주요 내용은 다음과 같다.

＜서울고등법원 2023.2.1. 선고 2022다2022669(손해배상) 판결〉

O 청구취지 및 항소취지

피고 청구인은 원고들에게 쟁점토지에 관하여 수원지방법원 평택지원 2014.11.13. 접수 제G6317호로 마친 근저당권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

O 원고들의 계약명의신탁 주장에 대한 판단

1) 원고들의 주장

설령 이 사건 근저당권이전등기가 피고들 사이의 통정허위표시 등에 기한 것이 아니라고 하더라도, 피고 청구인은 망인의 상속인이 아니라 상속인들 중 1인인 최원O의 배우자일 뿐이므로, 이 사건 근저당권이전등기는 양도인의 악의에 기한 계약명의신탁에 따른 등기로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 등에 따라 무효이다. 따라서 이 사건 근저당권이 전등기는 말소되어야 한다.

2) 판단

명의신탁관계는 반드시 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약에 의하여만 성립하는 것이 아니라 묵시적 합의에 의하여도 성립할 수 있으나, 명시적인 계약이나 묵시적 합의가 인정되지 않는데도 명의신탁약정이 있었던 것으로 단정하거나 간주할 수는 없다(대법원 2001.1.5. 선고 2000다49091 판결, 대법원 2021.7.8. 선고 2021다209225, 209232 판결 등 참조).

앞서 본 사정，즉 피고 청구인도 피고 최원O의 투자 권유로 금전적 피해를 입은 것으로 보이는 점，망인의 상속인들 사이에 추후 상속재산이 될 25억 원의 피담보채권에 관한 피고 최원O의 지분을 제외하기 위하여 이를 피고 청구인에게 양도하기로 하는 취지의 합의가 있었을 가능성을 배제할 수 없는 점(망인의 상속인들 사이에 다양한 채권채무 관계가 존재할 수 있고，망인의 재산이 증여되거나 상속되는 과정에서 상속인 등을 포함한 관련자들의 합의에 따라 다양한 법률관계가 형성될 수 있다) 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정, 즉 피고 청구인이 망인의 상속인이 아니라는 점만으로는 피고들과 망인의 상속인들 사이에 이 사건 근저당권에 관한 등기명의만을 피고 청구인에게 이전시키기로 하는 명시적 또는 묵시적 명의신탁 약정이 있었다고 인정하기 부족하고，달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이를 전제로 하는 원고들의 주장은 이유 없다.

(2) 삼성세무서장은 2021.4.26.부터 2021.5.25.까지 최원O에 대한 자금출처조사를 실시하였다.

（3） 처분청은 2012.3.21. 최원O의 명의로 설정되었던 쟁점채권에 대해서도 피상속인이 사전증여한 것으로 보아 최원O에게 증여세를 결정•고지하였고，이에 최원O는 심판청구를 제기하였으나 2024.10.24. 기각결정（조심 2024서2360, 2024.10.24.）된 것으로 나타난다.

（4） 쟁점토지의 매수자 홍두O는 2010.5.19. 바스트클럽을 설립하여 운영하였는데，불특정 다수인을 상대로 바스트클럽 회원으로 가입하여 투자금을 내면 부동산을 구입하여 투자금의 120%에 해당하는 근저당권을 설정해주고，3년 후 부동산을 매각하여 원금을 상환하며，매 월 투자금액의 2〜3%에 해당하는 이자를 지급하고，향후 수익금의 30%를 배당금으로 지급하며, 하위 회원을 모집할 경우 일정한 배당금을 지급하겠다고 홍보하여 투자자들을 유치하였다.

（5） 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대，「상속세 및 증여세법」 제31조에서 증여재산은 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건（제1호） 및 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리（제2호），금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익（제3호）이라고 규정하고 있는바，

청구인은 피상속인의 명의로 근저당권을 설정할 수 없어 부득이 토지매매계약서상 대리인인 최원O의 명의로 쟁점채권을 설정한 후，동일 채권금액을 청구인으로 명의자만 변경한 것이므로 처분청의 이 건 증여세 부과처분은 부당하다고 주장하나，쟁점토지의 후순위 근저당권자들이 최원O와 청구인을 상대로 제기한 민사소송 판결（서울고등법원 2023.2.1. 선고 2022다2022669 판결 참조）에서 청구인도 최원O의 투자 권유로 금전적 피해를 입는 등 쟁점채권을 청구인에게 양도하기로 하는 취지의 합의가 있었을 가능성을 배제할 수 없고，등기명의만을 청구인에게 이전시키기로 하는 명시적 또는 묵시적 명의신탁 약정이 있었다고 인정하기 부족하다고 판결한 점，

최원O 또한 삼성세무서장의 증여세 조사 과정에서 청구인으로 채권자를 변경한 이유에 대해 청구인이 투자금 3억원을 회수하지 못할 상황에 처하자 쟁점부동산이 처분될 경우，청구인이 처분된 금액을 분배하는 조건으로 변경시켜 준 것이라고 진술하였으므로，쟁점토지의 근저당권자인 청구인에게 권리 등기에 따른 경제적 효익이 귀속된다고 보이는 점,

쟁점채권은 다른 근저당권에 비하여 우선 순위로서，쟁점토지가 매각될 경우 근저당권자인 청구인에게 매각대금이 우선 배분될 것이므로 청구인에게 귀속될 재산상 이익이 존재한다고 보이는 점，

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경과 부동산상의 권리 • 의무는 등기에 의하여 판단하여야 하므로 근저당권자인 청구인에게 권리 등기에 따른 경제적 효용이 귀속된다고 보이는 점（조심 2024서2360, 2024.10.24. 같은 뜻임） 등에 비추어，처분청이 쟁점채권을 증여재산으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.