1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 체납자에게 별지 목록 기재 부동산 중 1/2 지분에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 2013. 5. 24. 접수 제****호로 마친 소유권일부이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

1. 기초사실

 가. 원고는 체납자에 대하여 2025. 5. 8. 기준으로 2009. 8. 31.부터 2024. 12. 31.에성립한 20건의 양도소득세, 종합소득세, 부가가치세, 사업소득세 등 합계 190,647,750원 상당의 조세채권을 가지고 있다.

 나. 체납자는 2012. 7. 30. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이를 소유하고 있던 중, 2013. 5. 20. 피고와 사이에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 매매예약을 체결한 후, 위 매매예약을 원인으로 ○○지방법원 ○○등기소 2013. 5. 24. 접수 제****호로 피고 앞으로 소유권일부이전청구권가등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다).

 다. 위 매매예약 당시 작성한 매매예약계약서 제2조는 “본 매매예약의 매매완결일자는 2013년 6월 30일로 하며 위 완결일자가 경과하였을 때에는 (을)의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다.”, 제3조는 “제2조에 의하여 매매가 완결되었을 때에는 (갑), (을)간에 위 부동산에 대한 매매계약이 성립되며 (갑)은 (을)로부터 제1조의 대금을 수령함과 동시에 (을)에게 위 부동산에 관하여 매매로 인한 소유권이전등기절차를 이행하고 위 부동산을 인도 및 명도하여야 한다.”고 각각 규정하고 있다.

 라. 체납자는 현재 이 사건 토지 외에는 별다른 재산이 없고, 이 사건 토지의 2024년도 공시지가는 ㎡당 28,600원이다.

 [인정 근거] 갑 제1 내지 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 및 판단

 가. 당사자들의 주장

   (1) 원고 주장

     이 사건 토지 중 1/2 지분에 대한 위 매매예약은 그 완결일로 정한 2013. 6. 30.이 경과함으로써 매매예약이 완결되어 피고가 체납자에 대하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 취득하였으나, 이는 그로부터 상사 소멸시효 기간 5년이 경과함으로써 소멸하였고, 그에 따라 체납자는 피고에 대하여 이 사건 가등기의 말소등기청구권을 가지고 있음에도 이를 행사하지 않고 있으므로, 원고는 체납자에 대한 조세채권을 보전하기 위하여 무자력인 체납자를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구한다.

   (2) 피고 주장

     피고는 위 매매예약에 따라 이 사건 가등기를 마친 후부터 이 사건 토지를 점유하여 왔으므로 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않고, 가사 진행된다고 하더라도 체납자가 2016. 11. 10., 2022. 2. 9., 2024. 10. 11. 자신의 소유권이전등기 채무를 승인함으로써 소멸시효가 중단되었으며, 가서 소멸시효가 완성되었다고 하더라도 소멸시효 완성 이후인 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 2차례에 걸쳐 자신의 소유권이전등기 채무를 승인함으로써 위 소멸시효 완성의 이익을 포기하였으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

 나. 판단

   (1) 피보전채권

     앞서 인정한 기초사실에 의하면, 원고는 체납자에 대하여 190,647,750원의 조세채권을 가지고 있는바, 위 채권은 원고의 채권자대위권 행사를 위한 피보전채권이 될 수 있다.

   (2) 무자력

     채무자의 적극재산인 부동산에 이미 제3자 명의로 소유권이전청구권보전의 가등기가 마쳐져 있는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 사실상 불가능하므로, 그 가등기가 가등기담보 등에 관한 법률에 정한 담보가등기로서 강제집행을 통한 매각이 가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 부동산은 실질적으로 재산적 가치가 없어 적극재산을 산정할 때 제외하여야 한다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 참조).

   앞서 인정한 기초사실에 의하면, 체납자가 현재 유일하게 소유하고 있는 이 사건 토지 중 1/2 지분은 피고 앞으로 이 사건 가등기가 마쳐졌으므로 특별한 사정이 없는 한 이는 재산적 가치가 없어 적극재산에서 제외하여야 하는 이상, 체납자의 적극재산은 이 사건 토지 중 나머지 1/2 지분으로서 2024년도 공시지가를 기준으로 한 가액은 7,335,900원(=28,600원×503㎡×1/2)에 불과한 반면, 체납자는 원고에 대하여 위 190,647,750원 상당의 조세채무를 부담하고 있으므로, 체납자는 무자력 상태라고 봄이 타당하다.

     따라서 체납자의 채권자인 원고는 체납자를 대위하여 그가 가진 권리를 행사할 수 있다.

   (3) 이 사건 가등기에 대한 말소등기청구권

     (가) 소유권이전등기청구권의 소멸 여부

       원고는 피고의 체납자에 대한 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권은 5년의 상사소멸시효가 완성되어 소멸하였으므로 이 사건 가등기는 말소되어야 한다고 주장한다.

       앞서 인정한 기초사실에 의하면, 체납자와 피고 사이의 매매예약은 그 매매완결일자로 약정한 2013. 6. 30.이 경과함으로써 매매가 완결되어 매매의 효력이 생겼다고 할 것이고, 그에 따라 피고는 2013. 6. 30.이 경과함에 따라 곧바로 체납자에 대하여 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 취득하였다고 할 것이므로, 위 소유권이전등기청구권의 시효 소멸에 관하여 살핀다.

     먼저 그 소멸시효 기간에 관하여 보건대, 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위에 해당하는 행위로 인한 채권도 상법 제64조에서 정한 5년의 소멸시효 기간이 적용되는 상사채권에 해당하고, 그 상행위에는 상법 제46조 각 호에 해당하는 기본적 상행위뿐만 아니라, 상인이 영업을 위하여 하는 보조적 상행위도 포함된다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다100098 판결 등 참조). 그리고 상법 제47조 제1항은 “상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정한다.”라고 규정하고 있다.

     위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거들(갑 제4호증)에 갑 제10호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 체납자는 피고와 이 사건 토지 중 1/2 지분에 대한 매매예약을 체결한 2013. 5. 20. 당시 ○○시 ○○로 2248(○○동)에서 ◇◇공인중개사라는 상호로 부동산중개업에 종사하면서 그와 별개로 직접 자기 명의로 ○○시 일대 토지 및 건물 다수를 저렴하게 매수한 후 이를 제3자에게 매도(분양)하여 그 차익을 얻는 방법으로 부동산매매업을 영위하고 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 체납자가 피고에게 이 사건 토지 중 1/2 지분을 매도하는 매매예약을 체결한 행위는 체납자가 영업으로 하는 부동산매매의 일환으로서 상법 제46조 제1호의 기본적 상행위에 해당할 뿐만 아니라, 체납자는 자기 명의로 부동산매매업을 영위하는 자로서 당연상인(상법 제4조)에 해당하는 이상 체납자가 피고와 위 매매예약을 체결한 행위는 상인의 영업을 위한 행위로 추정되어 보조적 상행위에도 해당하므로, 위 매매예약의 완결에 따라 피고가 취득한 체납자에 대한 이 사건 토지 중 1/2 지분에 대한 소유권이전등기청구권은 상법 제64조에서 정한 5년의 상사채권 소멸시효가 적용된다고 할 것이다.

     이와 같이 볼 경우, 피고의 체납자에 대한 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권은 매매예약 완결일인 2013. 6. 30.로부터 상사채권 소멸시효 기간 5년이 경과한 2018. 6. 30. 이미 시효로 소멸하였다고 할 것이다.

     (나) 피고 주장 및 판단

       1) 이에 대하여 피고는 2013. 5. 20. 체납자와 이 사건 토지 중 1/2 지분에 대하여 매매예약을 체결하고 그 무렵 체납자에게 매매대금 13,000,000원을 모두 지급한 후 그때부터 이 사건 토지를 점유개정의 방법으로 인도받아 점유하여 왔으므로 소멸시효가 진행되지 않는다고 주장한다.

       부동산을 매수한 사람이 목적 부동산을 인도받은 경우에는 그 매수인의 소유권이전등기 청구권은 그 부동산에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 여기에서 말하는 점유에는 직접 점유 뿐만 아니라 간접 점유도 포함된다고 해석하여야 할 것이나(대법원 2000. 7. 28. 선고 2000다12037 판결), 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하고, 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424,61431 판결 참조).

       살피건대, ① 피고와 체납자 사이에 이 사건 가등기를 마칠 당시 체납자가 피고의 반환청구권을 승인하면서 이 사건 토지를 계속 점유하기로 하는 법률관계가 형성되었다거나 점유개정을 통해 이 사건 토지의 점유를 이전하기로 하는 합의가 있었음을 인정할 증거나 사정이 없고(체납자가 피고의 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 승인하였다는 사정만 가지고 체납자와 피고 사이에 점유매개관계가 있었다고 볼 수는 없다), ② 오히려 피고와 체납자 사이의 매매예약은 이 사건 토지 전부가 아니라 그 중 1/2 지분에 대한 것에 불과하며, ③ 갑 제7 내지 9호증, 을 제3호증의 각 기재 또는 영상(가지번호가 있는 것은 가지번호도 포함, 이하 같다)에 의하면 2013.경부터 2018.경까지 사이에 이 사건 토지는 그 일부분에 비닐하우스 1동이 설치된 외에는 대부분 수풀로 덮여 있을 뿐 특정한 용도로 사용되지 않았던 사실을 인정할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 체납자로부터 이 사건 토지를 인도받아 현재까지 체납자를 직접 점유자로 하여 이 사건 토지를 간접적으로 점유하여 왔다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

         따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

       2) 피고는 체납자가 2016. 11. 10., 2022. 2. 9., 2024. 10. 11. 3차례에 걸쳐 자신의 소유권이전등기 채무를 승인함으로써 소멸시효가 중단되었으므로 아직 소멸시효가 완성되지 않았다고 주장한다.

       살피건대, 가사 피고 주장대로 체납자가 위와 같이 3회에 걸쳐 자신의 소유권이전등기 채무를 승인하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 피고의 체납자에 대한 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권에 대해서는 5년의 상사채권 소멸시효 기간이 적용된다고 할 것인바, 이와 같이 볼 경우 위 소유권이전등기청구권의 소멸시효 기산일인 2013. 6. 30.로부터 5년이 경과하기 전인 2016. 11. 10. 체납자가 채무를 승인함으로써 그 무렵 소멸시효가 중단되었다고 볼 수 있으나, 그로부터 다시 5년이 경과한 2021. 11. 10.에는 위 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성되었다고 할 것이므로, 그 이후인 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 체납자가 채무를 승인하였다고 하더라도 그것은 이미 소멸시효가 완성된 이후임이 분명하고, 소멸시효가 완성된 후에는 시효중단의 문제는 생길 여지가 없고 뒤에서 보는 바와 같이 시효이익의 포기만 문제될 수 있으므로, 소멸시효 중단에 의해 아직 소멸시효가 완성되지 않았다고 볼 수는 없다.

         따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

       3) 피고는, 가사 소멸시효가 완성되었다고 하더라도, 체납자는 그 소멸시효 완성 이후인 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 2차례에 걸쳐 자신의 소유권이전등기 채무를 승인함으로써 위 소멸시효 완성의 이익을 포기하였다고 주장한다.

         먼저 채무의 승인이 있었는지에 관하여 보건대, 소멸시효 이익의 포기사유로서 채무승인은 그 표시의 방법에 아무런 제한이 없어 묵시적인 방법으로도 가능하기는 하지만, 적어도 채무자가 채권자에 대하여 부담하는 채무의 존재에 대한 인식의 의사를 표시함으로써 성립하게 되고, 그러한 취지의 의사표시가 존재하는지 여부의 해석은 그 표시된 행위 내지 의사표시의 내용과 동기 및 경위, 당사자가 그 의사표시 등에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의도 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 사회일반의 상식에 따라 객관적이고 합리적으로 이루어져야 한다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2024다254387 판결 등 참조).

         을 제2, 4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2016.경 체납자에게 이 사건 가등기에 기한 본등기를 이행하거나 이 사건 토지 중 1/2 지분에 대한 권리를 다시 매수해 갈 것을 요구한 사실, 이에 체납자는 2016. 11. 10. 피고와 사이에 체납자가 이 사건 토지 중 1/2 지분 등에 대한 가등기 및 소유권에 관한 일체의 권리를 피고로부터 200,000,000원에 인수하기로 하는 약정서를 작성한 사실, 그러나 체납자는 피고에게 위 인수대금을 지급하지 않은 사실, 그 후 체납자는 2022. 2. 9. 피고와 사이에 체납자가 이 사건 토지 중 1/2 지분 등에 대한 가등기 및 소유권에 관한 일체의 권리를 피고로부터 320,000,000원에 인수하기로 하는 약정서를 다시 작성하였으나, 체납자는 위 인수대금을 지급하지 않아 위 약정 역시 이행하지 않은 사실, 체납자는 2024. 10. 11. 피고에게 문자로 위와 마찬가지로 320,000,000원에 인수하기로 하는 약정서에 서명하여 보냈으나, 그 역시 이행하지 않은 사실을 인정할 수 있다.

         위 인정사실에 나타난 위 각 약정서의 내용 및 작성 경위 등에 비추어 볼 때, 체납자는 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 각 약정서를 통해 자신이 피고에 대하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담하고 있음을 전제로 피고로부터 다시 이 사건 가등기에 기한 본등기에 따라 피고가 취득하게 될 소유권 등 일체의 권리를 인수하기로 약정한 것으로서 피고의 위 소유권이전등기청구권이 존재함을 인식하고 있다는 뜻이 포함되어 있으므로 이는 묵시적인 채무의 승인에 해당한다고 봄이 상당하다.

       나아가 체납자가 소멸시효 완성 후 채무를 승인한 것이 시효완성 사실을 알고 그 이익을 포기한 것인지에 관하여 살피건대, 피고의 소유권이전등기청구권은 매매예약 완결일로부터 5년이 경과한 2018. 6. 30. 시효로 소멸하였거나 또는 늦어도 체납자가 2016. 11. 10.자 약정서를 통해 채무승인을 하여 소멸시효가 중단된 때로부터 5년이 경과한 2021. 11. 10. 시효로 소멸하였다고 할 것인데, 체납자는 그 이후인 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 피고에게 약정서를 작성하여 줌으로써 또다시 2회에 걸쳐 자신의 채무를 승인하였다는 점은 앞에서 인정한 바와 같다.

       이와 같이 채무자가 시효완성 후 채무를 승인한 경우 시효완성의 사실을 알고 그 이익을 포기한 것으로 추정된다고 볼 수는 없으나(대법원 2025. 7. 24. 선고 2023다240299 전원합의체 판결 참조), 시효이익을 받을 채무자는 소멸시효가 완성된 후 시효이익을 포기할 수 있고, 이것은 시효의 완성으로 인한 법적인 이익을 받지 않겠다고 하는 효과의사를 필요로 하는 의사표시이다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2024다254387 판결 등 참조).

         앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, ① 체납자는 부동산중개업에 종사하면서 그와 별도로 자신의 명의로 부동산매매업까지 함께 영위하고 있었으므로 부동산 거래에 관하여 일반인보다 더 많은 지식 및 경험을 가지고 있었던 것으로 보이고, ② 피고는 매매예약이 완결된 후 2016.경, 2022.경, 2024.경 체납자에게 이 사건 가등기에 기한 본등기를 이행하거나 이 사건 토지 중 1/2 지분에 대한 권리를 다시 매수해 갈 것을 꾸준히 요구하였고, 이에 체납자는 피고에게 매매예약 완결 후 약 3년이 지난 2016. 11. 10., 약 9년이 지난 2022. 2. 9., 약 11년이 지난 2024. 10. 11. 등 3차례에 걸쳐 매매예약에 따른 피고의 가등기 및 소유권 등 일체의 권리를 인수대금 200,000,000원 또는 320,000,000원에 다시 인수한다는 내용의 약정서를 작성하여 주는 등 위 각 약정서 작성 경위, 시점, 횟수, 내용(당초 매매예약이 정한 대로 이 사건 가등기에 기한 본등기를 이행하여 주겠다는 것이 아니라 그것을 넘어 피고로부터 가등기 및 소유권 등 일체의 권리를 당초 매매대금인 13,000,000원보다 훨씬 높은 200,000,000원 또는 320,000,000원2)을 지급하고 다시 인수하겠다는 것이다) 등을 종합적으로 고려하면, 체납자는 소멸시효 완성 이후인 2022. 2. 9. 및 2024. 10. 11. 각 약정서 작성을 통하여 자신의 피고에 대한 채무를 승인함으로써 시효완성의 사실을 알고 그에 따른 이익을 포기하였다고 봄이 상당하다.

         따라서 체납자가 소멸시효 완성의 이익을 포기하였다는 피고 주장은 이유 있다.

     (다) 소결론

     결국 피고의 체납자에 대한 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권은 그 소멸시효가 완성되었다고 할 것이나, 소멸시효 완성 후 체납자가 피고에게 채무를 승인하여 시효완성의 이익을 포기하였다고 할 것이므로, 체납자는 더 이상 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소등기를 구할 수 없다고 보아야 한다.

3. 결론

그렇다면 체납자가 피고에 대하여 이 사건 가등기에 대한 말소등기청구권을 가지고 있다고 볼 수 없는 이상, 이와 다른 전제에서 체납자를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구한다는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.