이              유

처분개요

가. 청구법인은 2016.7.1. 설립되어 부동산임대업을 영위하고 있는 법인으로, 2021.4.13. 대표이사가 청구인 ㅇㅇㅇ의 차남 ㅇㅇㅇ에서 청구인 ㅇㅇㅇ로 변경되어, 청구인 ㅇㅇㅇ는 현재까지 청구법인의 대표 이사로 재직 중이다.

나. 청구법인은 2016.7.28. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-10번지 대지 458.2㎡를 17억원에 취득하여 청구인 ㅇㅇㅇ 및 그 배우자인 청구인 ㅇㅇㅇ(이하 청구법인, 청구인 ㅇㅇㅇ와 합하여 “청구인들”이라 한다) 가 지분 전부를 소유하고 있는 특수관계법인인 주식회사 ㅇㅇ웨딩(이 하 “ㅇㅇ웨딩”이라 한다)에게 주차장으로 임대하다가, 2021.1.27. 위 토 지 중 247.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 같은 동 309-13번지로 분할 하여 2021.2.1. ㅇㅇ웨딩에게 8억 5,500만원에 양도하였고, ㅇㅇ웨딩은 2021.2.25.자 매매를 원인으로 하여 2021.10.25. ㅇㅇㅇ구복합개발1호 주식회사에게 29억 9,800만원에 쟁점토지를 양도하였다.

다. 처분청 ㅇㅇㅇ세무서장은 청구법인에 대한 법인세 조사 결과, 청구법인이 2021.2.1. 특수관계법인인 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 시가인 29억 9,800만원보다 저가에 양도한 것으로 보아, 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 2024.11.6. 청구법인에게 2021사업연도 법인세 545,311,330원을 경정․고지하였고, 과세자료를 처분청 ㅇㅇ세무서장에게 통보하였으며, 처분청 ㅇㅇ세무서장은 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제 규정을 적용하여 2024.11.7. 청구인 ㅇㅇㅇ․청구인 ㅇㅇㅇ에게 2021.2.25. 증여분 증여세 합계 792,412,700원(청구인 ㅇㅇㅇ 679,318,000원, 청구인 ㅇㅇㅇ 113,094,700원)을 각 결정․고지하였 다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.1.21.(청구법인) 및 2025.1.23.(청구 인 ㅇㅇㅇ․청구인 ㅇㅇㅇ) 이의신청을 거쳐, 2025.7.3. 각각 심판청구 를 제기하였다.

청구인들 주장 및 처분청들 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지의 거래는 ㅇㅇ웨딩 건물의 일부를 주택전시장으로 임 대할 시 최소한의 주차장 부지를 확보하기 위한 것이고, 용도변경․임 대차계약․교통영향평가 및 소유권이전 등은 주택전시장으로 임대를 위한 일련의 과정으로 ㅇㅇ웨딩의 경영상 목적으로 순차적으로 진행 된 것이다.

(가) ㅇㅇ웨딩은 예식장 운영이 주된 수입원인데, 코로나 여파로 결 혼식 건수가 감소하여 경영에 큰 어려움이 있던 2020년 5월경에 주식 회사 ㅇㅇ개발로부터 ㅇㅇ웨딩 소유 3층 건물(1,018 ㎡ )을 주택전시장 (견본주택)으로 사용할 수 있도록 임대해 달라는 요청을 받았다.코로나로 예식건수가 줄어 경영난이 갈수록 심각해지는 상황에서 유휴공간이 되어 버린 3층 건물을 임차해 사용하겠다는 제안은 사업부 진을 만회할 기회였기에ㅇㅇ웨딩은 해당 건물을 임대하기로 결정하 였다.

(나) 주택전시장은 ㅇㅇ 및 집회시설로 주차수요를 유발하는 시설 이기에 법정주차대수 면적의 주차장을 확보해야 하는데, ㅇㅇ웨딩 소 유 건물의 부수토지에는 여력이 없어 부설주차장을 설치해야만 했다.

(다) ㅇㅇ웨딩은 주택전시장과 가까운 청구법인 소유 쟁점토지를 인근 부설주차장으로 확보하는 것이 시간상으로 최상의 방안이었기에, 쟁점토지에 부설주차장을 설치하기로 하고, 「주차장법」에 따른 최소 한의 주차대수는 4대이며, 4대 면적의 주차장을 설치하는 데 필요한 최소한의 토지면적이 247.9㎡라는 것을 ㅇㅇ 건축사 사무소 및 ㅇㅇㅇㅇㅇ로부터 자문받았다.

(라) ㅇㅇ웨딩의 대표인 청구인 ㅇㅇㅇ는 2020년 6월경 청구법인의 대표였던 ㅇㅇㅇ에게 부설주차장을 설치하는 데 필요한 최소한의 면 적인 247.9 ㎡ 을 매수하고 싶다는 의향을 전달하였고, 이에 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 쟁점토지의 거래가격을 855백만원으로 거래하기로 구두로 합의하였으며, 목적물, 매매가액을 포함한 주요거래 조건 등은 임시 주 주총회를 통해 확정하기로 하였다.

청구법인은 2020.8.28., ㅇㅇ웨딩은 2020.9.4. 각각 임시 주주총회를 개최하여 쟁점토지를 855백만원에 매매하는 것에 대한 승인을 주주 만 장일치로 결의하였다.

(마) ㅇㅇ웨딩은 2020.11.1. 소유 건물 3층을 주택전시장으로 용도변경하는 내용의 설계계약을 체결하였고, 2020.12.15. 주식회사 ㅇㅇ개 발과 임대차계약을 체결하였으며, 2021.1.5. 주차장 부지에 대한 교통영 향평가 용역을 의뢰하였다.

(1) 쟁점토지의 거래조건이 확정되고 구속력 있는 합의가 된 시점은 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 승인결의일인 2020.9.4.이다.

(가) 부당행위계산 판단의 기준시점인 ‘행위 당시’란 주요 거래조건 을 확정하고 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점 이다. 다만, 거래당사자 간 합의가 구속력이 있는지 여부는 해당 합의 의 목적 및 내용, 그러한 내용이 기재된 경위와 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항이다(기획재정부 법인세제과

-350, 2022.8.31., 국세청 기준-2017-법령해석법인-0049, 2017.9.1.).

(나) 주주총회에서 구체적인 거래조건이 확정되었다. 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 각각 임시 주주총회를 개최하여 쟁점토지를 매매하는 것 에 대한 의안(면적, 거래금액)을 상정하였고, 청구법인의 주주들은 2020.8.28., ㅇㅇ웨딩의 주주들은 2020.9.4., 만장일치로 해당 의안의 승 인을 가결하였다.

청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 사전에 쟁점토지의 거래조건(매매목적물, 거래금액)을 구체적으로 합의하였던 것이고, 그 합의를 근거로 각 법 인은 주주 전원이 재산양수도 조건에 관해 주주총회에서 최종적으로 거래조건의 승인을 결의하였으므로 거래조건은 확정된 것이다.

(다) 쟁점토지에 대한 매매의 의사표시가 합치되고 거래조건을 주 주총회를 개최하여 승인결의한바, 확정력이 부여되었으므로 주주총회의 결의내용은 두 법인 간에 구속력이 있다(두 법인이 주주총회 의안 의 승인을 결의한 날 중 늦은 날에 구속력이 발생한다).

1) 「민법」에서 계약은 그 체결에 있어서 일정한 방식을 요하지 않고(불요식계약) 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립(낙성계약)하 므로 구두합의도 유효하다.

「민법」 제563조는 ‘매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있고, 대법원은 ‘계약이 성립하기 위하 여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의 사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다’고 판결하였다(대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650 판결).

이 건의 경우에도 계약의 본질적 사항인 ‘목적물’, ‘목적물의 크기와 그 가액’이 두 법인의 주주총회 의사록에 명확히 기재되어 있다. 두 법 인의 주주총회일 이전에 두 법인 간에 쟁점토지 매매에 관한 구체적인 합의나 의사표시의 합치 없이는 주주총회 결의내용이 성립될 수 없는 것이다. 따라서 두 법인 간의 합의는 2020.9.4. 이전에 있었음이 명백하 다는 반증이며 그 합의된 내용을 주주총회를 개최하여 확정한 것이다.

1) 주식회사의 최고의사결정 기관은 주주총회이며, 주주총회에 상 정된 심의안건은 결의요건을 충족하여 가결된 때 즉시 효력이 발생하 므로 강행규정이다.

법인의 대표이사는 대외적으로 회사를 대표하고 대내적으로는 회 사의 업무를 집행할 권한을 가지고 있다. 적법한 주주총회의 결의는 이사회를 구속하므로 회사는 주주총회를 통해 결정한 자신의 의사를 대표이사를 통해 이행한다. 따라서 두 법인의 대표이사는 주주총회의 결의내용을 이행할 의무가 있고 또한 쟁점토지의 매매는 결의내용대 로 이행이 되었다.

이 건은 당사자가 다수인 거래이거나 또는 법인과 개인의 거래가 아니며, 법인과 법인 간의 거래이다. 쟁점토지 매매의 구체적인 거래조 건에 대해 사전에 협의한 후 두 법인은 주주총회를 개최한 것이며, 주 주총회의 결의내용은 결의 시에 효력이 발생하는 강행규정이므로 대 표이사는 주주총회의 결의내용을 이행할 의무가 있을 뿐이다.

가격 조정이 불가능하며 거래 이행을 강제하고 있으므로 일방의 책임으로 거래가 무산될 수 있는 가능성이 전혀 없기에 주주총회의 결 의는 거래당사자인 두 법인 간 구속력 있는 합의로 볼 수 있는 것이 다.

또한 청구인 ㅇㅇㅇ는 청구법인과 ㅇㅇ웨딩의 주주이므로 주주총 회 결의의 내용대로 이행이 되지 않을 경우 이행하지 않은 법인에게 이행을 촉구하게 되면 그 상대방 법인은 주주총회 결의의 내용에 따라 이행해야만 하는바, 이 사건에 있어서 주주총회 결의내용은 두 법인 간에 확정력이 있는 것이다.

(2) 임시 주주총회에서 쟁점토지 매매가 승인결의된 날을 구속력 있 는 합의시점으로 볼 수 없다면 쟁점토지의 최초 매매계약서를 작성한날인 2020.10.15. 기준으로 쟁점토지 거래의 부당성을 판단하여야 한 다.

(가) 매수법인인 ㅇㅇ웨딩은 자금마련이 여의치 않아 매매대금을 지급하지 못하였는데 매매대금이 지급되지 않았다고 하여 계약이 곧 바로 해제되는 것은 아니다. 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하는 절차가 필요한데, 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 서로 특수관계법인이었기에 매수자(ㅇㅇ웨딩)가 자금을 마련하는 데 충분한 시간을 준 것으로 매 매대금이 지급되지 않았다고 하여 매매계약의 효력이 해제되거나 상 실되었다고 볼 수 없다.

(나) ㅇㅇ웨딩은 주식회사 ㅇㅇ개발이 주택전시장으로 사용할 수 있도록 2020.12.15. 소유 건물의 임대차계약을 체결하였는데, 부설주차 장을 설치해야 하는 특성상, 2020.12.15. 이전에 부설주차장을 확보하거 나 매매계약을 체결하여야 하기에 쟁점토지 거래에 대해 주주총회에 서 승인결의를 한 후 2020.10.15. 매매계약서를 작성한 것이다.

(다) 쟁점토지는 2021.1.27. ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 309-10번지 토 지에서 분필되었는바, 최초 계약서 작성일인 2020.10.15. 지번이 분필되 지 않았음에도 분필 후 지번을 기재하여 소급계약서 작성한 것으로 의 심을 받고 있는데, ㅇㅇ웨딩은 2020년 6월 신우 건축사 사무소로부터 최소 주차대수 4대를 확보하는 데 247.9㎡가 필요하다는 자문을 받으 면서 주차대수 산정근거에 대한 도면을 받았고, 도면에 분필 후 지번 이 기재된 것을 보고 지번을 309-13번지로 기재한 것이지 조사과정 등 에서 소급하여 임의로 제출한 것이 아니다(아직 분필되지 않은 경우라 도 분필을 가정하면 분필 후 지번은 예측이 가능하다고 건축사와 ㅇㅇ 광역시 ㅇㅇ구청 지적과 담당자로부터 답변을 받았고, ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 309-12번지는 2017.8.2. 309-7번지로 합병으로 소멸되어 이 일 대에서 분필 시 새로운 지번은 309-13번지로 예측이 가능하였다).

(1) 부당행위 여부에 대한 판단기준일을 주주총회에서 쟁점토지 매 매의 승인결의를 한 2020.9.4.(또는 쟁점토지의 최초 매매계약서 작성 일인 2020.10.15.)로 본다면 행위 당시 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 거래 는 「법인세법」에서 규정하는 부당행위에 해당하지 않는다.

(가) 부당행위계산 부인의 판단기준일은 행위 당시이며, 행위 당시 를 기준으로 부당행위에 해당된다면 부인액 계산의 기준일은 특별한 사정이 없는 한 취득시기인바(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14979 판 결), 행위 당시를 기준으로 부당행위가 없다면 부당행위계산 부인 규 정은 적용할 수 없다.

(나) 대법원은 ‘부당행위계산 부인 규정은 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로써 경제적 합리성을 무시하 였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유 무에 대한 판단은 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어내어 단순 히 특수관계인이 아닌 자와의 거래행태에서는 통상 행하여지지 아니 하는 것이라 하여 바로 부당행위에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건 전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적 인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다’고 일관되게 판시하고 있다 (대법원 2010.10.28. 선고 2008두15541 판결, 대법원 2018.12.28. 선고

2017두47519 판결 외 다수).

그리고 부당행위계산 부인의 적용기준이 되는 시가에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다(대법원 2013.9.27. 선고 2013두10335 판결, 대법원 2017.2.3. 선고 2014두14228 판결 외 다수).

(다) ㅇㅇ웨딩의 주주총회 승인결의일(2020.9.4.) 또는 쟁점토지 최 초 매매계약서 작성일(2020.10.15.)과 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일 (2021.2.25.) 사이에는 쟁점토지가 민간아파트 시행부지에 편입되었으 므로 납득할 만한 급격한 가격변동 요인이 발생하였다.

1) 아파트 개발사업은 사업부지 확보가 관건으로 이를 위해 통상 시세보다 훨씬 높게 매매대금(사업비)을 책정하므로 시행사에서 매입 하는 가격은 필요에 따른 특별한 가격이다. 그리고 개발사업 예정구역 이라는 것이 소문이 나면 예상한 사업비보다 훨씬 높은 자금이 필요할 뿐만 아니라 사업진행 기간이 길어지므로, 소문이 나지 않도록 아주 비밀리에 토지계약 작업이 이루어지며 이런 이유로 계약시기 및 지주 들의 상황에 따라 거래가격은 천차만별이다.

개발사업은 미리 소문이 나지만, 소문에 따른 개발지역이 광범위 하고 구체적으로 특정되지 않아 내가 가지고 있는 토지가 아파트 부지 에 편입된다는 것 즉, 개발사업 정보를 미리 알고 선행거래를 하기가 쉽지 않다. 그리고 비밀리에 부동산을 계약하기 위해 시행사가 바로 계약하는 것이 아니라 계약체결 용역회사를 이용하는 경우가 다수이 다.

<그림> 쟁점토지 관련 아파트 개발사업 부지의 계약일 및 거래가격

(그림 삽입을 위한 여백)

<표1> 쟁점토지 관련 아파트 개발사업 구역으로 편입된 토지 및 건물의 세부내역

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※ ⑦, ⑦-1번 토지는 동일인, ⑭번 토지는 쟁점토지, ⑮번 토지는 청구법인이 시행사에게 양도

※ 주택건설사업계획 승인(ㅇㅇ광역시 고시 제2022-91호, 2022.4.20.)

1) 위 토지들은 지주들의 수가 18명으로 많지 않고, 시행사에서 짧은 기간(최초 계약일은 2020.4.24., 최종 계약일은 2021.2.26.)에 매매 계약을 체결하였는바, ①번 토지는 계약일이 2020.4.24.이고 거래가액 이 평당 25백만원이며, ②번 토지는 2020.10.10. 평당 16백만원에 거래 되었으며, ③번 토지는 2020.10.20. 평당 17백만원에 매매계약이 이루 어졌다. ⑥번 토지의 경우 기준시가는 낮지만 2021.1.7. 평당 46백만원 에 거래되었고, ⑬번 토지의 경우 2021.2.10. 평당 76백만원에 거래되었 으며, ⑰번 토지는 제일 마지막인 2021.1.12. 체결되었음에도 평당 21백만원에 매매계약이 이루어졌다.

이와 같이 계약시기 및 계약자별로 부동산의 규모 대비 매매가액 의 편차가 큰 것과 투기꾼이 미리 사거나 또는 지주들 중에 쪼개기 작 업이 없는 것으로 보아 개발정보가 새지 않고 비밀리에 부동산을 매매 한 것으로 보인다.

<표2> 쟁점토지 관련 아파트 개발사업 구역으로 편입된 토지의 양도 차익 규모(토지 및 건물을 일괄취득하여 일괄양도한 건)

(단위 : 백만원)

그리고 위 토지들의 경우, 단기간 내에 큰 시세차익이 난 것은 현 실적으로 아파트 시행사에게 양도되었기에 가능한 것이다.

1) 「법인세법 시행령」 제89조에서 시가란 ‘해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다’고 규정(매매가액, 매매사례가 액)하고 있고, 매매가액 등이 없는 경우 즉 시가가 불분명한 경우에는 주식을 제외하고는 감정가액, 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가 방법을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다.

이와 같이 시가란 계속적으로 거래한 가격, 일반적으로 거래된 가격인데 비교시점에 있어 특별한 사정이 없어야 한다. ㅇㅇ웨딩의 쟁점 토지 매도가격은 아파트시행사와의 거래로 인해 발생한 필요에 따른 특별한 가격으로, 큰 시세차익은 그동안의 가격상승 요인이 일시에 집 적된 결과인바, 그 가격은 일반적으로 형성된 가격이 아니다.

따라서, 주주총회 승인결의일(2020.9.4.) 또는 쟁점토지의 최초 매 매계약서 작성일(2020.10.15.)과 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일 (2021.2.25.) 사이에는 급격한 가격변동 요인이 발생하여 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도가액을 주주총회 승인결의일의 시가 또는 쟁점토지 최 초 매매계약서 작성일의 시가로 볼 수 없다.

만약, ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 양도 당시 매수자가 아파트 시행사가 아닌 일반법인이었다면 짧은 기간에 급격한 가격변동 요인이 발생할 여지가 없으므로, ㅇㅇ웨딩의 주주총회 승인결의일의 시가와 ㅇㅇ웨딩 의 쟁점토지 매도계약 당시 시가는 그 차이가 미미하였을 것이다.

(라) 아파트 사업부지로 편입된 토지의 경우 계약시기 및 지주들의 상황에 따라 거래가격이 천차만별이다. 특히나 토지의 가격은 개별성 이 강하여 연접한 토지라도 위치․형상․사용용도․활용가치 등에 따 라 가격이 다르다.

18명의 지주 중 토지만 거래한 경우는 ①, ⑥, ⑫번으로, ⑥과 ⑫번 은 주주총회 승인일 이후에 거래가 이루어진 토지로서, 급격한 가격변 동이 수반되어 그 매매가액을 매매사례가액으로 삼기에는 부적당하고, ①번 토지의 경우, 그 면적이 399 ㎡ 으로, ㎡ 당 기준시가는 2019년 2,450,000원, 2020년 2,550,000원인 한편, 쟁점토지는 면적이 247.9㎡이 고, ㎡당 기준시가는 2019년 2,277,000원, 2020년 2,475,000원이다. 이러한 ①번 토지는 상업성이 높은 건물의 신축이 가능하나, 쟁점토지는 그러하지 아니하는 등 모든 면에서 쟁점토지는 비교열위에 있으므로 ①번 토지의 매매가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 적절치 않 다.

(마) 이와 같이 당해 재산의 매매가액, 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 보충적 평가방법으로 계산한 가액과 비교하는데, 쟁점토지 의 경우, 기준시가보다 매매가액이 높다.

(바) 즉, 쟁점토지 거래는 ㅇㅇ웨딩의 경영상의 이유로 이루어진 것 이고, 개발사업 정보를 미리 알고 거래를 한 것이 아니며, 통상 부의 이전은 부모세대로부터 자녀세대에게로 이루어지는 것인데, 청구법인 의 주주는 자녀가 70%의 지분을 가지고 있고, ㅇㅇ웨딩은 부모가 100%의 지분을 가지고 있는바, 자녀가 주주로 있는 청구법인의 이익 을 희생해 가면서까지 부모가 주주로 있는 ㅇㅇ웨딩의 이익을 극대화 할 이유가 없다.

청구법인과 ㅇㅇ웨딩이 쟁점토지의 거래조건을 합의할 당시에는 쟁점토지가 민간아파트 건설 사업부지에 편입될 것이라고는 전혀 알 지도, 예견조차 할 수 없는 상황에서, 이후 아파트 사업부지에 편입되 어 큰 시세차익이 발생한 것은 특수한 상황에서 아주 우연한 사정으로 인한 것으로, 청구법인이 조세부담을 부당하게 감소시키려고 하거나 ㅇㅇ웨딩에게 이익을 분여할 목적으로 쟁점토지를 거래한 것이 아니 다.

(1) 청구인들의 항변내용은 다음과 같다.

가) 처분청들은 주식회사 ㅇㅇ개발의 법인설립등기일을 2020.10.27.로 언급하였는바, 주식회사 ㅇㅇ개발의 설립 전인 2020년 5 월경에 주식회사 ㅇㅇ개발이 ㅇㅇ웨딩 소유 건물의 임대를 요청한 사 실을 의심하고 있는 것으로 보이나, 주택전시장(견본주택)은 일시적으 로 많은 사람이 집중되는 주차수요를 유발하는 ㅇㅇ 및 집회시설이기 에 개관 전 용도변경 여부과 법정 주차대수의 확보를 먼저 확인하는 것이 일반적이다. 주택전시장을 운영하려고 계획하고 있던 주식회사 ㅇㅇ개발이 법인 설립 전에 적합한 장소를 사전에 물색하고 ㅇㅇ웨딩 소유 건물을 임차해 사용하기로 2020년 5월경 사전합의한 사실이 있 다.

(나) 청구법인은 법인세 조사 당시 청구법인의 임시 주주총회 의사 록, 이사회 의사록(사후작성) 및 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의사록(사 후작성)을 임의로 제출하였는바, 이는 처분청의 요청에 따른 것이 아 닌 2020.10.15.자 매매계약서의 작성경위를 설명하기 위해 임의제출된 것이다.

그리고 청구법인은 과세전적부심사청구 시 부당행위계산 부인의 판단기준일을 주주총회가 결의된 날로 보아야 한다는 주장을 하기 위 해 청구법인의 ‘이사결정서’ 및 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의사록(원 본)을 제출하였다.

과세전적부심사청구 당시 제출된 서류가 법인세 조사 당시 제출된 서류와 달라, 청구법인은 처분청에서 반드시 문서감정을 하여 사후(소 급)작성 여부에 대하여 검증할 것으로 예상하였고, 만약 법인세 조사 당시 제출된 서류들이 사후작성된 것이 밝혀지면 청구법인의 주장은 신뢰성이 상실되어 다투어 볼 수 있는 기회조차 없게 되므로 청구법인은 과세전적부심사청구 당시 있는 그대로의 원본을 제출한 것이다.

그리고 처분청들이 청구법인의 임시 주주총회 의사록, 청구법인의 ‘이사결정서’(이사회 의사록의 원본) 및 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의 사록(원본)에 대해 문서감정을 하였으나, 이 서류들이 사후작성되었다 는 것이 확인되지 않았다. 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서의 진위 여부에 대하여 문서감정을 하게 된다면 원본을 제출할 것이다.

나. 처분청들 의견

(1) 쟁점토지 양도 관련 권리․의무의 확정일은 청구법인과 ㅇㅇ웨 딩이 매매계약서를 작성한 2021.2.1.로 보아야 한다.

(1) 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서는 명시된 잔금일인 2020.10.30.에 대금의 지급 사실이 없고, 이후 잔금 기일 경과에 따른 어떠한 독촉도 없어 실거래를 위한 계약서로 보기 힘들다.

(3) 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서를 보면 매매대금 855,000,000원 을 계약금과 중도금 없이 2021.2.1. 전액 지불하는 것으로 기재되어 있 다. 쟁점토지는 2021.2.1. 등기상 소유권이 이전되었고, 「 부동산 거래 신고 등에 관한 법률」상 ‘청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간 매매대금 계좌거래 내역’과 동일하게 매매대금을 관할관청에 공동으로 신고하여야 한다는 규정이 있으나, 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계 약서가 아닌 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서로 실거래 신고를 한 것 으로 확인되는 등 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서는 정상거래를 위 한 계약서류가 아님이 확인된다.

청구인들이 제출한 청구법인의 ‘이사회 의사록’은 사후에 작성된 것으로 진실성이 결여되어 있다. 청구법인은 2024년 9월 과세전적부심 사청구 과정에서 청구법인의 임시 주주총회 의사록과 이사회 의사록 을 제출하였는바, 해당 의사록들의 작성일은 2020.8.28.로 같으나, 대표 이사가 다르게 기재되어 있다. 이사회 의사록에는 대표이사로 청구인 ㅇㅇㅇ가 기재되어 있는데, 청구인 ㅇㅇㅇ는 2021.4.20. 청구법인의 대 표이사로 취임하였으므로, 청구법인이 제출한 청구법인의 ‘이사회 의 사록’은 과세전적부심사청구 시 청구법인이 소명을 위해 작성한 것이 라는 합리적인 의심이 든다.

(1) 주주총회는 주주들 간의 합의사항으로 해당 법인에 대해 내부 적인 구속력을 지닐 뿐 거래상대방에게 구속력이 있는 것이 아니므로 주주총회 결의일을 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점으로 볼 수 없다.

기획재정부는 예규에서 부당행위계산 판단의 기준시점인 ‘그 행위 당시’를 ‘주요 거래조건을 확정하고, 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점’으로 해석하였다.

ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의사록에는 거래상대방이 특정되어 있 지 않고 면적과 거래금액 이외에 거래시기, 거래조건 등이 없이 대표 이사에게 위임한다는 내용만 기재되어 있을 뿐이므로 임시 주주총회 에서 주요 거래조건이 확정되었다고 볼 수 없다.

만약 주주총회일을 부당행위계산 판단의 기준시점으로 본다면, 어 떠한 주식회사가 매매가액을 특정한 주주총회만을 우선 개최한 후, 토 지 거래가액이 오른 시점에 계약서를 작성하고 대금을 주고받는 등 주주총회는 특수관계법인에게 이익을 주면서도 세금을 회피하는 수단으 로 악용될 소지가 있다.

(6) 조심 2010중1874, 2010.10.6., 조심 2010중3621, 2011.12.15.의 조세심판원의 심판결정례와 같이 이사회 의사록의 결의는 일방 당사자 의 내부 결정에 불과하며, 매매라는 법률행위가 성립하기 위해서는 거 래당사자 사이의 의사표시가 불가결한 법률요건이므로 거래당사자가 주식매매계약서에 날인하는 것을 의사표시로 본 사례가 있다.

(1) 처분청 ㅇㅇ세무서장의 질문지에 대한 답변서에서 청구법인은 시행사가 쟁점토지 등을 매입 중인 사실을 모르고 있었다고 답변하였 으나, 청구법인이 임차하여 ㅇㅇ웨딩의 주차장으로 사용 중인 ‘ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 310-5번지 소재 토지’가 2021.1.7. 이미 시행사와 매 매계약된 사실이 확인되므로, 약 한 달여 후인 2021.2.1. 청구법인이 ㅇㅇ웨딩과의 쟁점토지 매매계약서를 작성하면서 시행사가 토지를 매입 중인 사실을 몰랐을 가능성은 희박하다.

특수관계가 없는 제3자 간의 거래였다면 쌍방 간의 계약에 대한 사 전합의가 없는 상황에서 매매계약서 작성시점에 거래금액을 다시 조 정하는 것이 일반적이라 할 수 있으나, 이 건의 경우 각 법인의 내부 적으로 합의된 금액을 그대로 적용하여 계약서를 작성, 이행함에 따라 결과적으로 ㅇㅇ웨딩에게 이익이 발생하게 되었다.

(1) 또한, 청구인들은 ㅇㅇ웨딩의 건물 용도변경과 관련하여 주차대 수 4대분의 토지가 필요하여 청구법인이 쟁점토지를 매도하였다고 주 장하나, 이미 쟁점토지는 ㅇㅇ웨딩이 주차장으로 쓰고 있던 상태로, 청 구법인이 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 임대하였던 것처럼 ㅇㅇ웨딩과 주차장 공간을 공동으로 사용하면 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매입이 필요한 것으로 보이지 않는다. 만약 추가 주차공간이 필요하였다면 시행사에 양도된 이후처럼 ㅇㅇ웨딩은 다른 주차장이나 토지를 임차 또는 매수 하는 것이 합리적이라고 할 것이다.

(1) 청구인들은 아파트 개발사업 구역으로 편입된 토지 및 건물에 대한 거래가격 및 계약내용의 특징을 언급하며 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주 총회 승인결의일(2020.9.4.)과 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일 (2021.2.25.) 사이에 급격한 가격변동 요인이 발생하는 등 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일(2021.2.25.)의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 청구법인이 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 양도한 매 매가액은 평당 11백만원으로 인근 최저 매매가액인 평당 16백만원의 70%에도 미치지 않는 수준이다.

1. 심리 및 판단 가. 쟁점

청구법인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구법인에게 법인세를 부과하 고, 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제 규정을 적용하여 특 수관계법인의 주주인 나머지 청구인들에게 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청들이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사 실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2016.7.28. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-10 대지 458.2㎡를 1,700,860,000원(3,712,047원/㎡)에 취득하였고, 해당 대지 ㎡ 중 247.9 ㎡ (쟁점토지)는 2021.1.27. 분할로 인하여 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-13에 이기되었으며, 청구법인은 2021.2.1. 쟁점토지를 ㅇㅇ웨딩에게 8억 5,500만원(3,448,971원/㎡)에 양도하였는바, 소유권이 전등기의 원인은 2021.2.1.자 매매로 나타난다.

(나) ㅇㅇ웨딩의 지분율은 청구인 ㅇㅇㅇ(2012.8.22. 이후 대표이 사)이 78%, 청구인 ㅇㅇㅇ의 배우자인 청구인 ㅇㅇㅇ가 22%로, ㅇㅇ 웨딩이 청구법인의 특수관계법인인 사실에 대해서는 청구인들과 처분 청들의 다툼이 없는 한편, 법인등기사항전부증명서상 청구법인의 대 표이사가 2021.4.13. 청구인 ㅇㅇㅇ의 아들인 ㅇㅇㅇ에서 청구인 ㅇㅇㅇ으로 변경되었다.

(다) 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서는 아래 <사진1>과 같은바, 해당 계약서상 잔금지급일은 계약일과 동일 한 2021.2.1.로 기재되어 있고, 해당 계약서에는 법무사의 이름, 사업 장 소재지 및 전화번호가 기재된 도장이 찍혀 있는 한편, 2020.10.15. 자 매매계약서에 대한 내용은 나타나지 아니한다.

한편, 청구법인 계좌(ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ-ㅇㅇ****)의 입출금거래내역상 ㅇㅇ웨 딩이 2021.2.1. 및 2021.2.2. 청구법인에게 합계 8억 5,500만원을 지급한 것으로 나타난다.

<사진1> 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서

(라) ㅇㅇ웨딩은 2021.10.25. 쟁점토지를 ㅇㅇㅇ구복합개발1호 주식 회사에게 29억 9,800만원(12.09백만원/ ㎡ )에 양도하였고, 소유권이전등 기의 원인은 2021.2.25.자 매매로 나타난다.

한편, ㅇㅇ광역시장은 2022.4.20. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 311-4번 지 일원의 「ㅇㅇ동 311-4 주거복합」 주택건설사업계획의 승인 및 지형도면 고시(ㅇㅇ광역시 고시 제2022-91호)를 하였고, 쟁점토지는 도시관리계획상 공동주택용지로 결정되었으며, 위 고시상 해당 사업 의 주체는 ㅇㅇ동구복합개발1호 주식회사로 나타난다.

(마) 청구인들이 제출한 증빙 등에 따르면 아래의 사실이 나타난

다.

1) 청구인들은 ㅇㅇ 건축사 사무소의 직원이 2020.6.17. 쟁점토지 를 현장답사하여 촬영한 사진이라고 주장하며, 아래의 <사진2>를 제 출하였는바, 해당 사진에는 ‘2020.6.17.’, ‘ㅇㅇ웨딩 용도변경’이라고 기 재되어 있다.

<사진2> 건축사 사무소 직원의 쟁점토지 현장답사 사진 : 청구인들 제출

(사진 삽입을 위한 여백)

1) 청구인들은 2020년 7월경 작성된 것이라고 주장하며 건축사 ㅇㅇㅇ(건축사 사무소 ㅇㅇ)의 ‘건물개요’ 서류(작성일자 미기재, 인근 부설주차장 계획도 첨부)를 제출하였는바, 공사명이 ‘ㅇㅇ웨딩 3층 용 도변경공사’라고 기재된 건물(설계)개요에는 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 300-4 및 302-2 건물 8,101.15㎡ 중 3층 1,010.18㎡를 제2종 근린생활 시설(일반음식점)에서 ㅇㅇ 및 집회시설(기타전시장)로 용도변경을 하 는 내용의 설계가 이루어진 것으로 나타난다.

그리고 해당 서류의 주차대수 산정내역을 보면, 건축사는 제2종 근린생활시설(일반음식점)의 주차장 설치기준으로 150 ㎡ 당 1대를, 문 화 및 집회시설(회의장)의 주차장 설치기준으로 100㎡당 1대를 적용 하여, 추가로 4대의 주차면이 필요한 것으로 계산하였고, 이에 따라 쟁점토지(위치는 ‘ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-13번지’로 기재)에 4대 의 차량을 주차할 수 있는 인근 부설주차장을 설치하는 것으로 기재하였다.

1) ㅇㅇ웨딩과 건축사 ㅇㅇㅇ 간의 ㅇㅇ웨딩 소유 건물 3층 용도변 경공사 설계 표준계약서(2020.11.1.) 등에 따르면 ㅇㅇ웨딩은 2020.11.1. 건축사와 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 300-4 및 302-2번지 소재 건물의 3층 1,010.18㎡를 ㅇㅇ 및 집회시설로 용도변경하는 공사의 설계 계약 (계약금액 : 부가가치세 포함 1,100만원)을 체결한 것으로 나타나고, ㅇㅇ웨딩은 2020.12.31. 건축사 ㅇㅇㅇ(건축사 사무소 ㅇㅇ)에게 1,100 만원을 지급한 것으로 나타난다.

이와 관련하여 쟁점토지의 용도변경금지등기가 2021.2.5.자 부설 주차장 설치를 원인으로 하여 2021.3.9. 이루어졌는바, 쟁점토지의 등 기사항전부증명서상 권리자 및 기타사항에는 ‘이 토지(또는 건물)는「 주차장법 」 에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장으로서「주차장법 시행령」 제12조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 용 도변경이 인정되기 전에는 주차장 외의 용도로 사용할 수 없음, 시설 물 소재지 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 300-4 외 1필지’라고 기재되었던 것으로 나타난다.

1) ㅇㅇ웨딩(“갑”)은 2020.12.15. 자신이 소유한 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 300-4 및 302-2번지 소재 건물 3층을 주식회사 ㅇㅇ개발( “을”)에게 2021.1.30.부터 2022.1.30.까지 임대하는 내용의 계약을 체결 하였는바, 해당 계약서상 임대면적은 ‘실사용면적 약 305.56 평’(1,008.348㎡), 공용면적 약 42평(138.6㎡)‘으로 기재되어 있고, ‘주차 장 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-10번지(약 220평)를 ㅇㅇ웨딩과 공동 사용할 수 있다’, ‘임대차 목적물을 “갑”은 “을”에게 견본주택 부지 및 건물과 주차장으로 임대한다’, ‘주차는 견본주택의 지원 및 관계자는 10대를 ㅇㅇ동 야외주차장을 사용하고, 견본주택 고객은 (2시간 무료/30대로 한정하고 “을”은 직원을 배치시킨다.) ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ 동의 야외주차장 부지를 분양할 ㅇㅇ웨딩과 공동으로 사용한다’ 및 ‘본관 건물에는 주차가 불가하다’는 내용 등이 나타난다.

1) ㅇㅇ웨딩은 2021년 1월 ㅇㅇㅇ(ㅇㅇ이앤씨)으로부터 ‘ㅇㅇ웨딩 용도변경에 따른 교통영향평가 교통개선대책 변경신고(6차)’ 용역을 공급받는 내용의 계약을 체결하였는바, ㅇㅇ웨딩은 용역비 2,500만원 (부가가치세 별도) 중 1,000만원을 계약 시에 지급하기로 약정하였고, ㅇㅇ웨딩은 2021.1.18. ㅇㅇㅇ에게 교통영향평가 용역비 1천만원을 지 급하였다.

1) 청구법인은 2020.8.28. 임시 주주총회를 개최하여 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-10번지 토지 458.2㎡ 중 247.9㎡(쟁점토지 면적에 해 당)를 8억 5,500만원에 매도하는 내용의 ‘재산처분의 건’ 의안을 의결 하였는바, 해당 임시 주주총회 의사록의 주요 내용은 아래 <사진3> 과 같고, 해당 의사록상 매도시기 및 거래상대방은 기재되어 있지 아 니하는 한편, 청구인 ㅇㅇㅇ는 사내이사로, 대표이사는 한지훈으로 각 각 기재되어 있다.

<사진3> 청구법인의 2020.8.28.자 임시 주주총회 의사록 주요 내용

1) ㅇㅇ웨딩은 2020.9.4. 임시 주주총회를 개최하여 ㅇㅇ광역시 동 구 ㅇㅇ동 309-10번지 토지 중 일부를 8억 5,500만원에 매수하는 내 용의 ‘ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ4동 309-10번지의 일부 토지 매입의 건’ 의안의 승인을 결의하였는바, 해당 임시 주주총회 의사록의 주요 내 용은 아래 <사진4>와 같다.

<사진4> ㅇㅇ웨딩의 2020.9.4.자 임시 주주총회 의사록 주요 내용

청구법인의 ‘이사결정서’(2020.8.28.)는 아래 <사진5>와 같은바, 청구법인의 사내이사 및 감 사들은 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-10번 지 토지 458.2㎡ 중 247.9㎡(쟁점토지 면적에 해당)를 8억 5,500만원에 매도하는 것을 결의한 것으로 나타나고, 해당 결정서상 표 이사는 ㅇㅇㅇ으로, 사내이사는 청구인 ㅇㅇㅇ로 각각 기재되어 있다.

<사진5> 청구법인의 2020.8.28.자 이사결정서

1) 2020.8.28. 작성된 청구법인의 ‘이사회 의사록’은 아래 <사진6> 과 같은바, ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-10번지 토지 458.2㎡ 중 247.9㎡(쟁점토지 면적에 해당)를 8억 5,500만원에 매도하는 ‘대지 매 도의 건’의 승인이 결의된 것으로 나타나고, 해당 의사록상 청구인 한 판덕은 대표이사로, 한지훈은 주주로 기재되어 있다.<사진6> 청구법인의 2020.8.28.자 이사회 의사록

1) 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서 는 아래 <사진7>과 같은바, 해당 계약서상 잔금지급일은 2020.10.30. 로 기재되어 있고, <사진1>의 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서와 달 리, 해당 계약서에는 법무사의 이름, 사업장 소재지 및 전화번호가 기 재된 도장이 찍혀 있지 아니하다.딩 간의 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서

(바) 처분청들이 제출한 증빙 등에 따르면 아래의 사실이 나타난다.

1) ㅇㅇ광역시 ㅇ구청장의 ‘분할측량 성과도’에 따르면 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-10번지 458.2㎡는 2021.1.22. 지적측량이 이루어진 것으로 나타난다.

1) 쟁점토지를 포함한 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 209-2 등 일원의 토지는 ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇㅇ아파트 재개발사업 부지로 나타나고, 이의신청 당시 부동산실거래가 신고내역이 확인되었는바, 시행사인 ㅇㅇ동구복합개발1호 주식회사가 2020.4.24.〜2021.2.26. 해당 부지에 속하는 토지 및 건물의 매매계약을 체결하였다고 조사된 것으 로 나타나며, 이와 관련하여 이의신청 당시 조사된 해당 부지 내 토 지 및 건물의 2020.4.24.부터 2021.2.26.까지의 매매내역은 아래 <사진 8>과 같다. 와 관련하여 등기사항전부증명서상 쟁점토지와 연접한 ㅇㅇ광 역시 동구 ㅇㅇ동 309-10 등 8필지는 2021.2.25.자 매매를 원인으로 2021.10.25. ㅇㅇ동구복합개발1호 주식회사에게 232억 6,200만원에 양 도된 것으로 나타난다(등기사항전부증명서상 건물 매매내역은 나타나 지 아니한다).

1) 처분청 ㅇㅇㅇ세무서장은 2024.9.27. ㅇㅇ지방국세청장에게 청 구법인의 임시 주주총회 의사록, 이사결정서 및 이사회 의사록, ㅇㅇ 웨딩의 임시 주주총회 의사록 및 이사회의사록의 문서감정을 의뢰하 였으나, ㅇㅇ지방국세청장은 2024.10.14. ‘현재의 감정기술로는 감정이 불가능한 경우’에 해당하여 감정이 불가하다고 회신하였다.

(1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 들은 부당행위계산 부인 판단의 기준시점은 ㅇㅇ웨딩이 쟁점토지의 매수를 결의한 임시 주주총회 개최일 또는 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 사이 의 최초 매매계약서 작성일이고, 그로부터 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도 계약일까지의 기간 동안 급격한 가격변동 요인이 발생하여 ㅇㅇ웨딩 의 양도가액을 부당행위계산 부인 판단 기준시점의 시가로 볼 수 없 다고 주장하나,

「 법인세법 시행령 」 제88조 제2항에서 부당행위계산 판단의 기준시 점으로 규정한 ‘그 행위 당시’란 주요 거래조건을 확정하고 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점을 말하는 것인바(조심 2016서2064, 2017.7.26., 같은 뜻임), 구속력 있는 합의는 유효한 의사 표시를 전제로 할 것이고, 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도 달할 때에 그 효력이 생기는 것(「민법」 제111조 제1항)이므로 매매의 의사표시가 유효하기 위해서는 그러한 의사표시가 외부로 발하여 져야 할 것인데, 청구법인과 ㅇㅇ웨딩이 매매계약서 작성 전까지 쟁 점토지를 매매하려는 의사표시를 상대방에게 하였다는 사실이 확인되 지 아니하고, 쟁점토지 매매에 대한 주주총회에서의 승인결의는 청구 법인과 ㅇㅇ웨딩의 내부적 의사결정에 불과하여 주주총회 승인결의만 으로는 쟁점토지 매매에 대한 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 사이의 구속력 있 는 합의가 있었다고 보기 어려운 점, 저가 양도로 인한 부당행위계산 부인에 있어 매매계약체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양 도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있 어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하는 것이므로(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결, 같은 뜻임), 저가 양도로 인한 부당 행위계산 판단의 기준시점은 매매계약체결시점으로 보아야 할 것인 점, 아래와 같은 이유로 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서를 신뢰하 기 어려운 점, 쟁점토지와 연접하였고, 같은 날(2021.2.25.) ㅇㅇ동구복 합개발1호 주식회사에게 거래된 같은 동 309-10 등 8필지 또한 ㅇㅇ 웨딩의 양도가액과 유사한 1㎡당 12백만원에 거래된 것으로 보이는 점, 청구법인은 취득가액(3,712천원/㎡)보다 낮은 가액(3,448천원/㎡)에 특수관계법인인 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 양도하였는바, 이러한 거래 는 일반적이지 않은 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다만, 「상속세 및 증여세법」 제45조의5 제1항은 특정법인과의 거 래를 통한 이익의 증여 의제와 관련하여 재산을 양도한 날을 증여일 로 하도록 규정하고 있고, 청구법인은 2021.2.1. 쟁점토지를 양도하였 는바, 이 건 증여세 부과처분의 증여일은 2021.2.1.이 되어야 할 것이 나, 처분청 ㅇㅇ세무서장은 2021.2.25. 증여분 증여세를 부과하였으므로, 처분청 ㅇㅇ세무서장이 다시 청구인 ㅇㅇㅇ 및 청구인 ㅇㅇㅇ에 게 2021.2.1. 증여분 증여세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 증여세 부과처분은 잘못된 과세요건사실을 전제로 하는 처분으로 서 취소하는 것이 타당할 것이다.

(가) 2020.10.15.자 매매계약서상 잔금지급일(2020.10.30.)이 아닌 2021.2.1.자 매매계약서상 잔금일(2021.2.1.) 및 그 다음 날에 대금지급 이 이루어졌고, 청구법인이 2020.10.15.자 계약서상 잔금지급일인 2020.10.30.까지 잔금지급이 이루어지지 않았다는 이유로 ㅇㅇ웨딩에 게 대금지급을 독촉한 사실이 확인되지 않는다.

(나) 쟁점토지는 2021.1.27. 분할로 인하여 같은 동 309-10번지에서 이기되었으나, 2020.10.15.자 매매계약서에 309-13번지 소재 토지로 기 재되어 있고, 청구인들은 이에 대해 2020년 7월 건축사로부터 받은 도면에 분필 후 지번이 기재된 것을 보고 지번을 309-13번지로 기재 하였다고 주장하나, 해당 도면상 작성일자는 기재되어 있지 아니하며, ㅇㅇ웨딩이 건축사와 ㅇㅇ웨딩 소유 건물 3층의 용도변경공사 설계 계약을 한 것은 2020.11.1.로 나타난다.

(다) 2020.10.15.자 매매계약서와 달리 2021.2.1.자 매매계약서에는 법무사의 이름, 사업장 소재지 및 전화번호가 기재된 도장이 찍혀있 고, 2021.2.1.자 매매계약서에는 2020.10.15.자 매매계약서상 잔금일자 의 변경, 이에 따른 지연이자의 지급 등에 대한 내용이 나타나지 아 니한다.

1. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세 기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2025.      12.     22.

<별지> 관련 법령

(1) 법인세법

제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인 과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업 연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수 관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(1) 법인세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33265호로 개정되기 전 의 것)

제88조(부당행위계산의 유형 등) ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. (단서 생략)

② 제1항의 규정은 그 행위 당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수 관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. (단서 생략)

③ 제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호 ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래 가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.

제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거 래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적 으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. (각 호 생략)

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경 우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.

1. 「 상속세 및 증여세법 」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. (후단 생 략)

(1) 상속세 및 증여세법(2023.12.31. 법률 제19932호로 개정되기 전 의 것)

제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제) ① 지배주 주와 그 친족(이하 이 조에서 "지배주주등"이라 한다)이 직접 또는 간 접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인(이하 이 조및 제68조에서 "특정법인"이라 한다)이 지배주주의 특수관계인과 다 음 각 호에 따른 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 그 특정법인의 이익에 특정법인의 지배주주등의 주식보유비율을 곱하 여 계산한 금액을 그 특정법인의 지배주주등이 증여받은 것으로 본 다.

2. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮 은 대가로 양도ㆍ제공받는 것

(2) 소득세법

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산 한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양 도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(1) 소득세법 시행령(2022.12.31. 대통령령 제33207호로 개정되기 전 의 것)

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

1. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포 함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(3) 민법

제111조(의사표시의 효력발생시기) ① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.

제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

(7) 주차장법(2023.8.16. 법률 제19686호로 개정되기 전의 것)

제19조(부설주차장의 설치ㆍ지정) ① 「 국토의 계획 및 이용에 관 한 법률」에 따른 도시지역, 같은 법 제51조 제3항에 따른 지구단위 계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골 프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 "시설물"이라 한 다)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함 한다. 이하 같다)을 설치하여야 한다.

③ 제1항에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 대통령령 으로 정한다.

(1) 주차장법 시행령(2019.3.12. 대통령령 제29617호로 개정된 것)

제6조(부설주차장의 설치기준) ① 법 제19조 제3항에 따라 부설주 차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 별표 1과 같다.(단서 및 각 호 생략)

■ 주차장법 시행령 [별표 1] <개정 2019.3.12.>

부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준(제6조 제1항 관련)

(1) 주차장법 시행령(2019.3.12. 대통령령 제29617호로 개정되기 전 의 것)

[별표 1] <개정 2016.7.19.>

부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준(제6조 제1항 관련)