1. 처분개요

가. 청구인은 1998.10.20. 취득한 경기도 OOO, 토지 및 건물(대지 99.2㎡, 지층∼2층 건물 총 133.26㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2019.11.20. A에게 소유권이전등기하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 소유권이전등기 후 양도소득세를 신고하지 않은 사실을 확인하고, 2024.12.1. 양도가액을 OOO원으로 하여 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.14. 이의신청을 거쳐, 2025.7.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 쟁점부동산 거래는 그 실질이 양도담보에 해당하므로, 양도소득세 과세대상이 아니다.

 (1) 청구인과 청구인의 자녀는 청구인이 1998.10.20. 쟁점부동산을 취득한 이후 현재까지 해당 주택에 거주하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전등기가 완료된 이후에도 쟁점부동산 1층에 계속하여 거주하고 있는데, 청구인과 A 간에 무상임대차계약서의 작성‧제출 등 부동산 임대차와 관련된 신고내역이 존재하지 않는다.

 (2) A는 쟁점부동산 소유권이전등기 후 쟁점부동산에 대한 유지‧보수 등 통상적인 소유권 행사로 볼 만한 행위를 하지 않았으며, 청구인이 쟁점부동산에 대한 유지‧보수 업무를 수행하였다.

  (가) A는 “청구인이 쟁점부동산의 실질적 소유자로서, 청구인이 쟁점부동산에 거주하면서 재산세 납부 및 주택 관리업무 등 제반 업무를 모두 수행하였다”는 내용의 확인서를 작성하여 제출하였으며, 쟁점부동산의 상하수도 월별 내역서를 보면, 청구인 자녀 명의 계좌로 쟁점부동산에 대한 수도세가 이체되고 있는 사실을 확인할 수 있다.

  (나) A가 주택 소유자로서 일반적으로 수행해야 할 관리 활동을 하지 않았다는 것은, 비록 A가 쟁점부동산의 2층 임차인과 전월세 임대차계약서를 작성하였더라도, A가 쟁점부동산의 소유자로서 실질적인 소유권을 행사하였다고 보기 어렵다.

 (3) 쟁점부동산의 소유권이전등기(2019.11.20.)를 하기 전인 2016.11.3. 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 설정된 근저당권에 대한 명의변경이 이루어지지 않았다.

  (가) 근저당권이 설정된 부동산 거래 시, 매수인이 채무를 승계하지 않는 경우 전 소유자가 관련 채무를 상환한 후 매수인에게 소유권을 이전하고, 매수인이 채무를 승계하는 경우에는 근저당권 변경등기를 통해 부동산등기부상 채무자의 명의를 매수인으로 변경하는 것이 일반적이다.

  (나) 그러나, 이 건 거래에서는 현재까지 근저당에 대한 명의변경 없이 청구인이 해당 채무를 유지‧상환하고 있으며, 이와 같은 사실은 청구인이 제출한 여신거래내역을 통해 확인할 수 있다.

  (다) 또한, 청구인의 근저당 채무 미상환으로 채권자(B)가 쟁점부동산에 대한 경매를 신청하여 법원이 임의경매개시결정을 한 사실도 부동산등기부를 통해 확인할 수 있다. 만약, A가 쟁점부동산을 본인 소유라고 인식하였다면, 쟁점부동산이 청구인의 채무로 인해 경매에 이르게 되는 상황을 그대로 두지는 않았을 것이다.

 (4) 쟁점부동산의 소유권이전등기 이후 A가 청구인이 소유한 다른 부동산에 대한 근저당권을 설정한 것을 보더라도, 쟁점부동산 거래는 그 실질이 양도담보에 해당한다.

  (가) 쟁점부동산의 소유권이전등기(2019.11.20.) 이후인 2020.10.16. A는 청구인이 소유한 다른 부동산(강원특별자치도 OOO토지, 강원특별자치도 OOO 주택)에 대하여 근저당권을 설정하였다.

  (나) 청구인과 A가 작성한 차용금 증서(2020.9.13.) 및 청구인의 은행계좌 거래내역을 보면, 청구인은 A로부터 OOO원을 차용하고, 소유권이전등기일(2019.11.20.) 이후인 2020.1.3.∼2020.9.25. 기간 동안 A로부터 총 OOO원을 받은 것으로 나타난다.

  (다) 이러한 사실관계는 청구인과 A 간의 관계가 매도인과 매수인 간의 관계가 아니라, 채무자와 채권자의 금전차용관계에 근거하고 있음을 뒷받침하는 자료라고 할 수 있다. 즉, A가 청구인과의 채권채무 관계에서 이미 담보로 제공된 쟁점부동산 외에 차용금 회수에 대한 우려로 청구인에게 다른 부동산에 대해서도 담보를 요구하고 이를 실행에 옮긴 정황으로 해석할 수 있는 것이다.

 (5) 부동산매매계약서상 대금지급일과 금융거래내역이 일치하지 않는 것을 보더라도, 쟁점부동산 거래는 그 실질이 양도담보에 해당한다.

  (가) 청구인은 2011년 이전 A의 사업자금을 지원하기 위해 금전을 대여해준 것을 시작으로, 지속적으로 A와 입출금 거래를 해왔다.

   청구인의 은행계좌 거래내역을 보면, 2014.5.26., 2016.3.2.에 걸쳐 청구인이 A로부터 입금받은 OOO원을 2016.11.4., 2016.11.7.에 걸쳐 상환하여, 당시 청구인과 A 간의 채권채무 관계는 종결되었다.

   그러나, 2018.3.16. 청구인의 자금사정으로 인해 A로부터 OOO원을 입금받았고, 이후 청구인은 2019.7.26., 2019.10.8.에 걸쳐 A로부터 OOO원을 추가로 입금받아, OOO원의 채권채무관계가 형성되었다.

  (나) 쟁점부동산의 부동산거래계약 신고필증상 거래가격은 OOO원으로, 계약금 OOO원(계약체결일 : 2019.11.11.)과 잔금 OOO원(잔금지급일 : 2019.11.20.)을 지급하기로 기재되어 있으나, 청구인의 은행계좌에 이에 상응하는 입금내역은 확인되지 않는다. 2019.7.26.∼2020.1.3. 기간 동안 실제 입금내역은 총 OOO원이고, 2018.3.16.∼2020.9.25. 기간 동안 입금내역을 모두 합산하더라도 총입금액은 OOO원에 불과하다.

   즉, 총입금액 OOO원에서 2020.9.13. 작성된 차용증서상 금액(OOO원)을 제외하면, 금융거래에서 확인되는 금액은 OOO원에 불과하다.

   만약, 쟁점부동산이 진정한 매매의 의사표시를 통해 거래된 것이라면, 계약서상 거래금액인 OOO원에서 소유권이전등기 당시 남아있던 B 채무액(OOO원)과 2층 임차인의 전세보증금(OOO원)을 차감한 OOO원이 청구인의 은행계좌에 입금되었어야 할 것이다.

  (다) 이 건 거래는 공인중개사를 통한 중개거래가 아닌 이부형제 간의 직거래로 이루어진 거래이고, 설령 이 건 거래가 양도소득세 과세대상 거래에 해당한다 하더라도, 매매대금 중 절반 이상이 지급되지 않았으므로, 계약의 해제 사유로 이어질 수 있는 점도 고려되어야 한다.

 (6) 관련 법령 및 법원 판례를 보더라도, 이 건 처분은 부당하다.

  (가) 「소득세법」 제88조는 “양도를 자산의 등기 또는 등록 여부와 무관하게 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제151조 제1항은 “양도담보에 관한 담보 약정이 있는 경우 계약서 사본을 양도소득세 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고할 시 이를 양도로 보지 아니한다”고 명시하고 있다.

  (나) 법원은 “양도의 여부는 단순히 형식적인 요건만으로는 판단할 수 없으며, 양도담보와 관련된 시행령 규정은 단지 납세자가 양도담보임을 주장하는 경우의 일용의 인정기준을 정한 것이고, 그 각 호의 요건을 갖추지 못하였다고 하여 반드시 자산의 양도로 보아야 한다는 취지라고 해석되지는 아니한다”고 판시한바 있다(대법원 1991.4.23. 선고 90누8121 판결).

   즉, 이 건 거래의 실질이 양도담보에 해당함에도 불구하고, 청구인이 「소득세법 시행령」에 따라 양도소득세 신고기한까지 계약서 사본을 제출하지 아니하였다는 이유로, 이를 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 쟁점부동산 거래는 양도담보에 해당하지 않으므로, 쟁점부동산 양도를 양도소득세 과세대상으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

 (1) 청구인은 2019.11.20. 쟁점부동산을 A에게 매매한다는 내용으로 부동산 실거래가 신고를 하였고, 쟁점부동산의 등기부상 등기원인을 “매매”로 하여 등기하였는바, 이는 청구인 스스로 본인이 양도인이라는 사실을 인정한 것이라고 보아야 한다.

 (2) 이 건 거래는 「소득세법 시행령」 제151조 제1항에서 규정하고 있는 양도담보 요건을 충족하지 못한다.

  (가) 「소득세법 시행령」 제151조 제1항은 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다”고 규정하면서, 제1호에서 “당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것”을, 제2호에서 “당해 자산을 채무자가 원래대로 사용‧수익한다는 의사표시가 있을 것”을, 제3호에서 “원금‧이율‧변제기한‧변제방법 등에 관한 약정이 있을 것”을 명시하고 있다.

  (나) 청구인은 위 요건에 부합하는 어떠한 계약서도 제출하지 않았고, 이를 확인할 수 있는 증빙도 제출하지 아니하였다.

 (3) 청구인이 제출한 증거자료만으로는 이 건 거래가 양도담보에 해당한다고 보기 어렵다.

  (가) 청구인은 청구주장에 대한 증빙자료로 금융거래내역을 제출하였으나, 청구인이 차입하였다고 주장하는 자금에 대하여 A에게 적정 이자를 지급한 내역 등 차입 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 않아, 위 거래내역이 양도담보와 관련이 있는 것인지 확인할 수 없다.

  (나) 또한, 청구인은 A로부터 쟁점부동산의 실지거래가액에 현저히 미치지 않는 금액을 차입하였으므로, 이를 사회통념상 일반적인 양도담보의 성격으로 볼 수 있다고 주장하나, 처분청이 확인한 쟁점부동산의 양도가액은 단지 청구인과 A가 신고한 금액으로, 청구주장의 차입금 총액과는 직접적인 관계가 없다.

  (다) 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전 이후에도 쟁점부동산에 실거주하면서 주택 유지･보수 업무를 수행하였다는 점을 청구주장의 근거로 제시하고 있으나, 부동산 매매거래에서 양도인이 주택 양도 후 세입자로 계속하여 거주하는 것은 일반적인 거래형태이고, 청구인이 수도요금을 납부하였다고 하여 쟁점부동산을 관리하였다고 볼 수 없으며, 이러한 사실이 쟁점부동산을 양도담보라고 볼 근거는 없다.

  (라) 청구인은 청구인 명의로 근저당권이 설정된 채무를 A가 소유권 이전 이후에도 명의를 변경하지 않았다는 점을 근거로 제시하면서 A가 실질 소유권의 주체가 아니라고 주장하나, 근저당권 설정과 소유권은 별개의 문제로 A에게 소유권이 있더라도 타인에게 쟁점부동산을 근저당설정을 위한 담보로 제공할 수 있다는 점에서 위 청구주장은 타당하지 않다.

  (마) 청구주장대로 이 건 거래가 청구인과 양수인 간의 채무거래로 인하여 발생한 양도담보라면, 청구인의 다른 부동산에 A가 근저당권을 설정한 것처럼 쟁점부동산에 근저당권을 설정하는 방법이 있음에도 불구하고, ‘매매’를 원인으로 소유권이전을 할 이유는 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점부동산의 양도는 양도담보에 해당하여 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.

  (가) 경기도 성남시 중원구청장이 2019.11.20. 발급한 쟁점부동산의 부동산거래계약 신고필증에 따르면, 매도인을 청구인으로, 매수인을 A로 하여 실제 거래가격 OOO원에 쟁점부동산을 거래한 것으로 기재되어 있으며, 동 신고필증은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 부동산거래계약 신고필증

○○○

  (나) 쟁점부동산(건물)의 등기사항전부증명서상 주요내용은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 등기사항전부증명서 주요내용

○○○

  (다) 청구인이 이 건 거래가 양도담보에 해당한다고 주장하면서, 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다.

   1) 청구인의 주민등록등본에 따르면, 청구인의 주민등록등본상 주소지는 쟁점부동산으로 기재되어 있다.

   2) B이 발행한 청구인의 여신거래내역에 따르면, 2016.11.4. 거래원금 OOO원이 발생하였고, 소유권이전등기일(2019.11.20.) 현재 잔액은 OOO원이 남아있는 것으로 확인된다.

   3) 청구인의 은행계좌(B) 거래내역에 따르면, 2021.6.7.∼2023.12.1. 기간 동안 청구인은 A로부터 총 OOO원을 입금받았고, A에게 총 OOO원을 출금한 것으로 나타난다.

   4) A가 2025.2.28. 작성한 확인서에는 당해 거래의 실질이 양도가 아닌 채무 담보(양도담보) 목적임을 명확히 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

   5) 청구인과 A가 2020.9.13. 작성한 차용금 증서에는 채권자를 A로, 채무자를 청구인으로 하여 차용금액 OOO원을 차용하기로 하는 내용이 기재되어 있다.

   6) 쟁점부동산의 상하수도 사용료 월별내역서에는 성명란에 청구인의 이름이 적혀 있고, 고객 지정계좌는 C 으로 기재되어 있다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

 「소득세법 시행령」 제151조 제1항은 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다”고 규정하면서, 같은 항 제1호에서 “당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것”을, 제2호에서 “당해 자산을 채무자가 원래대로 사용‧수익한다는 의사표시가 있을 것”을, 제3호에서 “원금‧이율‧변제기한‧변제방법 등에 관한 약정이 있을 것”을 그 요건으로 명시하고 있다.

  청구인은 쟁점부동산이 양도담보자산에 해당한다고 주장하나, 청구인은 양도담보와 관련된 계약서를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 매매를 원인으로 하여 A에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 것으로 확인되고, 경기도 성남시 중원구청장이 발급한 쟁점부동산의 부동산거래계약 신고필증에도 매도인을 청구인으로, 매수인을 A로 하여 실제 거래가격 OOO원에 쟁점부동산을 거래한 것으로 나타나는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점부동산이 양도담보자산에 해당한다는 청구주장을 입증하기에 부족해 보이는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 양도를 소득세법령상 양도에 해당하는 것으로 보아, 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

(3) 소득세법 시행령

제151조(양도의 범위) ① 법 제88조 제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.