1. 처분개요

가. 청구인 A(이하 “청구인1”이라 한다)은 경기도 OOO 소재 주택과 그 부수토지(이하 “쟁점부수토지”라 한다)를 1991.5.31. 취득한 후 2008.3.3. 3층 규모의 근린생활시설(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점부수토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2014.11.20. 아들인 청구인 B(이하 “청구인2”라 하고, 청구인1과 청구인2를 합하여 “청구인들”이라 한다)에게 부수토지를 제외한 쟁점부동산만을 양도하였다.

나. 이후 청구인들은 쟁점부동산을 2020.11.19. 등에 C와 D에 OOO원에 양도(수용)하면서 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 1세대 1주택(고가주택) 비과세 규정을 적용하여 청구인1은 2020년 귀속 양도소득세 OOO원, 청구인2는 OOO원을 각각 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2025년 4월 쟁점부동산과 관련한 양도소득세 현지확인 조사를 실시한 결과 쟁점건물의 2층 전체 면적을 근린생활시설이라고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 2025.7.14. 청구인들에게 2020년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인1 OOO원, 청구인2 OOO원)을 각 경정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.8.5. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1) 청구인들은 쟁점건물 2층을 주택으로 개조하는 공사를 진행한 후 전입신고를 하여 거주하였고, 이러한 사실이 쟁점부동산 수용과정에서 발생한 민사소송 판결에서도 확인되므로 쟁점부동산의 양도는 주택의 양도에 해당한다.

  (가) 청구인들이 2009년에 쟁점건물의 2층 일부를 주택으로 개조한 사실이 있으므로 쟁점건물은 주택으로 보아야 한다.

   1) 청구인들은 2009.7.9. E을 상호로 합판 등을 판매하고 있는 F로부터 목재 등을 OOO원에 구매하여 침실과 안방(서재)를 만들고 2018.8.14.에는 주식회사 G에 OOO원을 지급하고 쟁점건물의 2층을 주택과 사무실로 구분하는 패널 설치공사를 하였다.

   2) 청구인1은 2017.12.28. 쟁점건물의 2층에 대한 주택용도변경신고서를 OOO구청에 제출하기 위하여 주식회사 H에 의뢰한 사실이 있다(용도변경은 이루어지지 않음).

   3) 개조된 2층의 주택부분을 보면 방 2칸과 거실 구조로 되어 있고, 방과 거실을 구분하는 벽체도 견고한 목재로 되어 있어 가변성 있는 것도 아니다.

  (나) 청구인1은 2020.11.12. 쟁점건물 2층에 전입신고를 하였고, 청구인2는 2015.1.6. 쟁점건물 2층에 전입신고를 하여 양도시까지 거주한 사실이 객관적으로 확인된다.

  (다) 쟁점건물이 수용되었음에도 청구인들이 이를 명도하지 않자 C와 D가 원고가 되어 진행된 건물인도소송(수원지방법원 2024.7.3. 선고 OOO 판결 등)의 판결을 보면 ‘쟁점건물 2층 중 주거용 부분에 주민등록전입신고를 하고 이를 유지하면서 공동으로 점유·사용하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 또한 피고 청구인1이 쟁점건물의 2층 세무사 사무실 부분(약 70㎡)에서 세무사 업무를 계속하면서 점유·사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다’고 설시하고 있는바, 법원에서도 쟁점건물 2층이 주택으로 사용된 사실을 인정하고 있는 것이 확인된다.

 (2) 「소득세법」에 부동산의 양도시기는 대금을 수령한 날로 되어 있어 쟁점건물의 양도시기는 수용에 따른 보상금을 수령한 2021.1.25.이므로 쟁점부수토지의 양도시기(2020.11.19.)를 쟁점건물의 양도시기로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점건물 2층 일부 공간이 주택으로 사용되었다고 보기 어려우므로 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분은 적법하다.

  (가) 청구인은 쟁점건물 2층 중 132.94㎡를 주택으로 사용하였다고 주장하나, 처분청이 직접 현장조사를 통해 확인한바 2층 출입구는 세무사 사무실만 존재하고 주택이라고 주장하는 부분은 세무사 사무실과 샌드위치 패널에 의하여 구분되어 있으나 패널 위 부분과 천장 사이에 공간이 뚫려 있고, 천장의 조명과 에어컨 시설 등이 사무실과 주택이라고 주장하는 부분에 걸쳐 있는 등 청구주장과 같이 주택으로 볼 수 있는 공간이 존재하지 않았다.

  (나) 또한 쟁점건물 2층에는 사무실 직원들이 공용으로 사용하는 남녀화장실(상가 화장실과 같이 소변기가 있음)만 있으며 일반사무실에서 사용하는 간단한 설거지를 할 수 있는 싱크대가 있고, 벽체도 콘크리트가 아닌 가벼운 재질로 되어 있어 거주용이 아닌 임시 휴게용 공간만 존재하는 것으로 확인되었다.

  (다) 과세전적부심사 당시 심사위원의 질문에 청구인2는 자신의 배우자 I와 자녀가 쟁점건물 2층에 번갈아 가며 거주하였다고 답변하였으나 청구주장과 같이 이들이 거주한 사실이 확인되지 않는다.

  (라) 「소득세법」제88조 제7호는 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따라 구분하도록 규정하고 있고, 쟁점건물은 공부상 근린생활시설로 되어 있는바, 종전 예규와 같이 점포에 딸려있는 방이라 하더라도 이는 영업용 건물에 속한 영업용건물의 일부로 보아야 한다.

 (2) 유권해석[부동산거래관리과-489(2012.9.13.)]에 따르면 주택 및 그 부수토지에 대한 보상금 지급이 시차를 두고 이루어진 경우에는 전체를 하나의 거래로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하는 것이므로 쟁점부동산을 건물부분과 토지부분을 별도로 양도하였다 하더라도 전체거래를 하나의 거래로 보아 부속토지의 양도일인 2020.11.19. 쟁점부동산의 양도시기로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점부동산 중 근린생활시설로 되어 있는 2층을 사실상 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택에 해당한다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점건물과 쟁점부수토지의 양도일이 상이하여 양도시기를 달리 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

  제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

  제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통려령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(이하 생략)

 (2) 소득세법 시행령

  제154조(1세대 1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

  제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날, 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

 (3) 건축법

  제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호으 ㅣ구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1. 허가대상 : 제4항 각호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

2. 신고대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

④ 시설군은 다음 각호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 자동차 관련 시설군

2. 산업 등의 시설군

3. 전기통신시설군

4. 문화 및 집회시설군

5. 영업시설군

6. 교육 및 복지시설군

7. 근린생활시설군

8. 주거업무시설군

9. 그 밖의 시설군

 (4) 건축법 시행령

  제14조(용도변경) ① 법 제19조 제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각호와 같다.

7. 근린생활시설군

  가. 제1종 근린생활시설

  나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)

8. 주거업무시설군

  가. 단독주택

  나. 공동주택

  다. 업무시설

  라. 교정 및 군사시설

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 쟁점건물의 등기사항전부증명서를 보면 1988년 3월경 단층주택으로 신축되었고 2008년 4월경 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 3층, 용도는 제1종 근린생활시설(소매점) 및 일반음식점, 각 층별 면적은 1층과 2층은 각 204.72㎡, 3층은 161.79㎡, 옥탑은 18.52㎡로 증축되었으며, 2021.3.3. ‘수용’을 등기원인으로 하여 C와 D에 소유권이 이전된 사실이 나타난다.

  (나) 쟁점건물의 용도가 신축·증축·양도시 모두 근린생활시설로 되어 있으며, 증축 당시 설계도면 및 2층 평면도(양도세 신고시 제출)은 아래 <표1>과 같고, 청구인들이 2017년 12월 경 H에 의뢰하였다는 용도변경신고서는 아래 <표2>와 같다(청구인들은 경기도 OOO에서 용도변경신고가 거부되었다고 진술하였음).

<표1> 설계도면 및 2층 평면도

○○○

<표2> 용도변경신고서

○○○

  (다) 청구인들이 E으로부터 목재와 합판등을 구입한 매입세금계산서(<표3>)와 2층에 샌드위치 패널을 설치할 당시 수령한 영수증 및 계좌출금내역(<표4>)이 나타난다.

<표3> E 매입세금계산서

○○○

<표4> 영수증(G) 및 계좌출금내역

○○○

  (라) 쟁점부동산의 내외부 사진은 아래 <표5>와 같다.

○○○

<표5> 쟁점부동산의 내외부 사진

○○○

  (마) 청구인2가 쟁점부동산에 주소를 두고 있던 기간동안 청구인2의 배우자 I는 주로 경기도 OOO(OOO)에 거주하였고, 쟁점부동산까지의 직선거리는 23km이며 차량으로 30분 내외가 소요되는 것으로 나타나며, I의 주민등록초본과 주민등록등본을 보면 청구인2와 I는 2014년 결혼하였고, 2016.9.17. 자녀 J을 출산하였으며, 청구인2와 배우자 I 주소지 변경내역은 아래 <표6>, <표7>과 같다.

<표6> 청구인2의 주소지 변경내역

○○○

<표7> 배우자 I의 주소지 변경내역

○○○

  (바) 청구인2가 소유한 다가구주택의 임대차내역은 아래 <표8>과 같다.

<표8> 청구인2 소유 다가구주택 임대차내역

○○○

  (사) 쟁점건물의 건물인도소송 판결(OOO법원 2024.7.3. 선고 OOO 판결, 대법원 2024.12.26. 심리불속행 확정)에서 확인되는 내용을 살펴보면, 청구인들이 쟁점건물 2층을 청구인1의 세무사 사무실과 청구인2가 거주하는 주택 부분으로 나누어 점유하고 있다는 내용이 나타난다.

<표9> 법원 판결

○○○

  (아) 청구인1은 2009.7.1.부터 쟁점부동산 2층에서 세무사 사무실을 운영하였고, 사업자등록증에 나타난 사업장 면적은 150㎡로 확인되며, 청구인1이 신고한 근로소득지급명세서상 세무사 사무실에 근무한 직원 연도별로 6~9명인 것으로 나타나고, 청구인2도 청구인1의 세무사 사무실에서 직원으로 근무(2015~2020)한 사실이 확인된다.

<표10> 세무사 사무실 직원 현황

○○○

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택 2층 중 일부를 사실상 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산의 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분은 취소되어야 한다고 주장하나,

  쟁점건물 2층의 구조를 보면 내부공사를 진행하여 침실과 부엌 등으로 구역을 분리한 사실은 확인되나, 일반적인 주거공간 내 화장실이 아닌 공용화장실을 사용하고 있고, 침대가 위치한 공간 뒤로 출입문이 위치하는 등 실제 거주를 위한 냉난방 시설이 구비되지 않은 것으로 보이며, 특히 청구인2가 쟁점건물로 전입신고를 한 기간동안 결혼 및 자녀를 출산하였고 배우자의 주소지로부터 쟁점건물까지 약 30분 밖에 소요되지 않음에도 배우자와 함께 거주하지 않고 쟁점건물에 거주할 특별한 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면 주택 및 그 부수토지에 대한 보상금 지급이 시차를 두고 이루어진 경우에는 전체를 하나의 거래로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하여야 할 것(조심 2013중616, 2013.11.11. 합동회의 참조)이므로 쟁점부수토지의 양도시기를 쟁점건물의 양도일로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.