1. 처분개요

가. 청구인은 2011.9.21. 취득한 경기도 용인시 기흥구 OOO(이하 ”쟁점주택”이라 한다)를 2019.11.30. 사위 a(이하 “a”이라 함)에게 OOO원에 양도한 것에 대해 2019.12.16. 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 이후 a는 2020.8.18. OOO원에 청구인에게 쟁점주택을 양도하였다.

나. 한편, 청구인은 2002.12.13. 취득한 서울특별시 강남구 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 2019.12.20. OOO원에 양도한 후, 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 2020.1.30. 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 중부지방국세청장은 2025.2.26.부터 2025.4.11.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 양도는 형식적 거래이고, 실질은 청구인이 쟁점주택을 보유한 상태에서 양도주택을 양도한 것이어서 양도주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2025.5.12. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) a가 쟁점주택의 매수대금을 지급한 내역은 아래와 같다.

 쟁점주택 소유자인 청구인 부부는 미분양이 난 쟁점주택 아파트를 OOO원에 취득한 후 거주하다가, 양도주택을 비과세 받기 위하여 쟁점주택을 매도하기로 한 후 중개사사무실에 쟁점주택을 매물로 내놓았으나 팔리지도 않고, 시세가 OOO원에 불과하여 당초 취득가액보다 많이 하락하였으며, 인근 지역(동탄, 분당) 보다 저평가되어 추후 가격이 상승할 것이라는 판단 하에 타인에게 매매하기 보다는 사위인 a에게 여유가 있으면 장기적인 관점에서 살 것을 권유하였는데, 사업을 하는 a는 본인 집도 있고 다른 부동산도 있어서 부담스러웠지만 쟁점주택 소유자인 청구인 부부가 전세를 살면 실제 부담할 금액이 많지 않고, 처갓집에 도움을 주고자 하는 순수한 마음에 고민 끝에 아래 <표1>과 같은 내용으로 쟁점주택을 인수하였다.

<표1> a의 쟁점주택 취득내용

(단위 : 원)

○○○

* 취득세 및 법무사 비용 등 부대비용 합계 OOO원도 a가 부담함

   또한, 쟁점주택에 설정된 근저당권도 매매계약서 특약사항에 따라 아래 <표2>와 같이 말소되었다.

<표2> 쟁점주택 관련 근저당권 말소내역

(단위 : 원)

○○○

 (2) 청구인이 쟁점주택을 재취득하면서 지급한 대금내역은 아래와 같다.

   a는 2019년부터 시작된 코로나로 인해 경영하고 있던 사업은 힘들어졌지만 사업의 특성상 새로운 상품을 계속 중국에서 수입하여 물건을 판매하여야 했기에 매출은 큰 변동이 없었지만 재고는 계속하여 쌓여 자금사정이 좋지 않은 실정이었고, 또한 예전에 물려받은 종중산을 개발하다가 공사가 중단된 적이 있는데, 다시 토목공사를 해야만 했고, 매월 지급해야 하는 사업장 월세 등이 부담스러웠기에 장기적인 관점에서 사업장을 본인 소유 자가에서 하는 것이 좋겠다는 계획이 있어 자금을 확보하기 위하여 쟁점주택을 다시 양도하게 되었는바, 쟁점주택은 청구인 부부가 10여 년을 거주한 아파트이고, 2019년과 비교하여 시세의 변동도 거의 없어 전세로 거주하는 청구인 부부가 재취득하는 것이 좋겠다고 판단하여 a가 사위의 입장에서 건의를 한 것이 단기간 내에 청구인이 쟁점주택을 아래 <표3>과 같이 재취득하였다는 이유만으로 매매대금을 주고받은 실질거래임에도 양도주택에 대한 비과세를 배제하고 과세를 한 이 건 처분은 사적자치의 원칙에도 부합되지 아니한다.

<표3> 청구인의 쟁점주택 재취득내용

(단위 : 원)

○○○

* 취득세 및 법무사 비용 등 부대비용 합계 OOO원도 청구인이 부담함

 (3) 청구인 부부는 1987년 결혼하여 현재까지 38년 동안 아래 <표4>와 같이 단 3번 주택을 구입한 것밖에 없는 소시민으로, OOO을 다니면서 미분양이 난 OOO 오피스텔을 회사가 반 강매로 구입을 권유하여 어렵사리 구입을 한 것인바, 권리의 이전이나 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 해당 재산의 실제 소유자를 가리는 핵심적 징표는 그 재산 취득자금의 부담 여부라 할 것이므로 청구인 부부와 a는 본인들의 자금으로 매매대금을 지급하였고, 취득세, 법무사비용, 재산세 등도 모두 본인들의 자금으로 납부한 가장매매가 아닌 실질거래임에도 단기간 내에 쟁점주택을 재취득하였다는 이유만으로 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

<표4> 청구인의 주택 취득내역

○○○

나. 처분청 의견

 (1) a는 청구인 부부의 사위로 특수관계에 해당하는바, 청구인이 2019.10.30. 양도주택에 대한 매매계약을 먼저 체결한 후, a와의 쟁점주택에 대한 매매계약(2019.11.13.) 및 양도(2019.11.30.)가 1개월만에 완료되었고, 양도주택을 양도(2019.12.20.)한 후 8개월이라는 짧은 기간에 청구인에게 쟁점주택의 소유권이 환원(2020.8.18.)되었다.

 (2) 쟁점주택은 청구인 부부가 2011년 9월부터 현재까지 계속 거주하고 있는 주택으로, 청구인 부부가 쟁점주택을 a에게 양도한 후 다시 쟁점주택을 임차하여 임차인으로 거주하면서까지 a에게 소유권을 이전한 것은 양도주택에 대해 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받기 위한 이유 외에는 특별한 이유가 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점주택 양도와 동시에 쟁점주택을 임차하면서 청구인이 쟁점주택 양도로 인하여 a로부터 수령한 매매대금은 OOO원에 불과한데, 청구인은 당시 양도주택의 양도로 인하여 2019년 10월 계약금 OOO원, 2019년 11월 중도금 OOO원, 2019년 12월 잔금 OOO원 등 총 OOO원을 수령(보증금 OOO원 제외)하여 쟁점주택을 급히 처분할만한 자금사정의 어려움이 있었다고도 보기 어렵다.

 (3) a는 2007년 3월부터 현재까지 계속 경기도 여주시에서 사업을 하고 있고, 특히 2017년 11월 경기도 여주시 OOO 소재 개별주택을 취득한 후 거주하고 있어 경기도 용인시 소재의 쟁점주택을 청구인으로부터 취득할 만한 특별한 이유가 확인되지 않는다.

 (4) 청구인은 쟁점주택의 양도 계약을 체결하면서 쟁점주택 임대차계약도 동시에 체결하였는데, 잔금이 청산되지 않아 a에게 소유권이 이전되지 않은 상태에서 a를 임대인으로 하고 매매계약 체결 당시 소유자인 청구인을 임차인으로 하는 임대차계약서를 작성한 것은 일반적인 거래 관행에서 벗어난 것으로서, 청구인이 양도 이후에도 쟁점주택에서 계속 거주하고, a가 쟁점주택의 취득대금으로 지급하여야 하는 금액을 크게 줄이기 위해(지급할 금액을 줄여 형식적인 금융거래 증빙을 갖추기 용이하게 하기 위함으로 판단된다) 만든 형식적 계약에 불과한 것이므로, 이러한 임대차계약을 바탕으로 매매대금을 보증금과 상계하여 일부만 수수한 양도거래 역시 실질 거래가 아니라 형식적 거래에 불과하다고 판단된다.

 (5) 2023년 2월 이천세무서장이 실시한 a의 쟁점주택 양도소득세 신고와 관련된 점검 당시 별다른 소명자료의 제출 없이, 청구인 및 a는 당초 쟁점주택에 대한 매매거래 사실을 부인하고, 청구인이 쟁점주택을 a에게 증여한 후 재증여받은 것으로 증여세 기한 후 신고를 하였는데, 이 건 처분과 관련된 양도소득세 조사가 실시되자, 당초 증여세 기한후 신고를 다시 부인하고, 쟁점주택을 매매거래라고 주장하며 2025.3.13. 경정청구를 신청한 바 있어, 청구인조차 쟁점주택의 소유권 이전에 대한 주장을 필요에 따라 계속 번복하고 있으므로, 쟁점주택을 a에게 형식적인 거래요건만 갖추어 양도하였을 뿐, 거래의 실질은 양도에 해당하지 않는 것으로 판단된다.

 (6) 청구인이 쟁점주택의 소유권을 a에게 이전 등기한 후에 쟁점주택에 설정된 청구인의 근저당채무를 상환하고 근저당권 설정 등기를 말소한 것은 상당히 이례적인 것으로, 쟁점주택 양도거래는 형식적 거래에 불과하고, 소유권이전 이후에도 여전히 쟁점주택이 청구인의 지배 하에 있었던 것으로 판단된다.

 (7) 권리의 이전이나 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 해당 재산의 실제 소유자를 가리는 핵심적 징표는 그 재산 취득자금의 부담 여부라 할 것이므로, 자금의 원천과 명의신탁 과정이 증명되거나, 그러하지 못한 경우에도 실질적인 처분권행사, 자산 처분대금의 귀속 등과 같은 여러 정황에 의하여 명의신탁 여부를 확인할 수 있을 것인데(조심 2020중590, 2020.5.25. 같은 뜻임), 쟁점주택의 매매대금 OOO원 중 청구인이 실제 수령한 금액은 보증금을 제외한 OOO원에 불과하고, a가 부담한 부대비용 중 금융거래내역을 통하여 a가 지급된 것으로 확인되는 비용은 취득세 및 법무사비용 OOO원에 불과하며, 그 금액 역시 8개월만에 쟁점주택이 청구인에게 다시 소유권 이전됨에 따라 특수관계인에게 OOO원이 반환된 사실이 확인된다.

   특히 청구인이 쟁점주택을 재취득할 당시 쟁점주택의 시세는 아래 <표5>와 같이 8개월만에 크게 상승하여, 당시 자금 사정에 어려움이 있었다고 주장하는 a가 당시 시세보다 낮은 가액인 OOO원(취득가액 OOO원)에 청구인에게 급히 처분한 점 등으로 볼 때, 쟁점주택이 형식적으로 a에게 명의이전 되었으나, 이후에도 쟁점주택의 실질적인 처분권은 청구인이 행사한 것으로 판단된다.

<표5> 청구인이 쟁점주택을 재취득할 당시(2020.7.31.) 유사매매사례

(단위 : 백만원, ㎡)

○○○

* 경기도 용인시 기흥구 OOO

 (8) 조세 부담세액의 유·불리(취·등록세 등 제반 지출 비용 보다 1세대 1주택 비과세 혜택으로 인한 조세의 감소액이 월등하게 큼)에 따라 만들어진 쟁점주택 양도·재취득과 같은 형식적인 거래를 인정한다면, 정상적인 거래를 통하여 성실하게 납세의무를 진 납세자들과의 과세형평을 심각하게 해치는 결과를 초래하게 된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 양도주택 양도 전 쟁점주택 양도거래를 형식적 거래로 보아 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

 (2) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 (3) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 관련 사실관계를 정리하면 아래와 같다.

  (가) 청구인은 2019.10.30. 양도주택에 대한 매매계약을 체결하였고, 2019.11.13. a와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하였으며, 2019.11.30. 쟁점주택을 OOO원에 양도하였고(소유권 이전등기일은 2019.12.2.임), 2019.12.20. 양도주택을 OOO원에 양도하였으며, 2020.8.18. a로부터 쟁점주택을 OOO원에 재취득하였다.

  (나) 청구인은 a와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하면서 쟁점주택을 양도한 후 쟁점주택을 a로부터 보증금 OOO원, 임대차 기간 2019.11.30.부터 2021.11.29.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 이와 관련하여 청구인은 2019.11.13. 계약금 OOO원, 2019.11.30. 잔금 OOO원을 수령하고, 양도대금 OOO원과의 차액 OOO원은 임차보증금과 상계하였다.

  (다) 청구인은 2019.12.3. 쟁점주택에 설정되어 있던 근저당채무 OOO원을 상환하였고, 2019.12.4. 근저당설정등기가 말소되었다.

  (라) 청구인은 2020.8.18. a로부터 쟁점주택을 재취득하면서, 2020.7.31. 계약금 OOO원, 2020.8.18. 잔금 OOO원을 지급하였고, 취득대금 OOO원과의 차액 OOO원은 임차보증금과 상계하였다.

 (2) 처분청은 2023년 2월 a의 쟁점주택 양도소득세 신고와 관련한 점검 당시, 청구인 및 a는 쟁점주택에 대한 매매거래 사실을 부인하고, 청구인이 쟁점주택을 a에게 증여한 후 재증여받은 것으로 증여세 기한 후 신고를 하였다는 의견인바, 이와 관련한 청구인과 a의 증여세 신고내역은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 청구인과 a의 증여세 신고내역

(단위 : 백만원)

○○○

 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 a와 쟁점주택 양도에 대해 정상적으로 매매계약을 체결하였고, 관련 대금도 지급하였음에도, 단기간 내에 청구인이 쟁점주택을 재취득하였다는 이유만으로 쟁점주택의 양도는 형식적 거래이고, 실질은 청구인이 쟁점주택을 보유한 상태에서 양도주택을 양도한 것이라고 보아 한 이 건 처분은 사적자치의 원칙에도 부합되지 아니하므로 취소되어야 한다고 주장하나, 「국세기본법」 제14조 제3항은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있음을 규정한 것으로, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하는 데에 그 취지가 있다고 보아야 하는바(대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결, 같은 뜻임), 청구인은 특수관계인인 사위 a에게 2019.11.30. 쟁점주택을 양도하였다가, 2019.12.20. 양도주택을 양도하고, 2020.8.18. a로부터 쟁점주택을 재취득하였으며, 쟁점주택을 a에게 양도하면서 쟁점주택을 임차하는 임대차계약을 체결하여 계속 거주한 것으로 나타나는데, 청구인은 2019.10.30. 양도주택에 대한 매매계약을 체결한 이후인 2019.11.13. a와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결한 점, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득하기까지의 기간이 불과 9개월에 불과하고, 양도가액과 재취득가액도 거의 동일한 점, 청구인 및 a가 쟁점주택의 양도로 인해 부담한 양도소득세는 없는 점, 2023년 2월 a의 쟁점주택 양도소득세 신고와 관련한 점검 당시 청구인 및 a는 쟁점주택에 대한 매매거래 사실을 부인하고, 청구인이 쟁점주택을 a에게 증여한 후 재증여받은 것으로 증여세 기한 후 신고를 한 점 등으로 볼 때, 청구인은 쟁점주택을 계속하여 보유하며 그 소유 명의만을 a에게 이전하였다가 양도주택을 양도한 후 그 소유 명의를 환원한 것으로서, 양도주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 쟁점주택을 가장하여 a에게 양도한 것으로 보이므로, 상기와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.