[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2024.8.30. 서울특별시 성북구 OOO 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하면서 2024.10.28. 이에 대한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 이후, 청구인은 2024.12.24. 쟁점주택 양도 당시 보유한 서울특별시 동대문구 OOO, B호·C호 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)은 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 달라는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.1.14. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.24. 이의신청을 거쳐 2025.7.15. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도 당시 보유한 쟁점오피스텔을 주택 수에 포함하여 1세대3주택으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(가) 쟁점오피스텔은 코로나19 당시 세입자들의 재택근무를 위해 업무용으로 사용되었다.
(나) 쟁점오피스텔이 화장실, 조리시설 등 숙식을 위한 기본설비와 구조를 갖추고 있다는 사정만으로 주거용이라고 단정 지을 수 없다.
‘주거용 오피스텔’의 경우, 업무시설이나 주거시설 중 어느 쪽으로도 사용가능한 구조나 설비를 갖추고 있다고 하여 반드시 주거용만으로 사용할 것을 단정할 수 없고, 특히 오피스텔은 타인에게 임대하는 경우가 많아 실제 용도를 소유자가 통제하기 어려운 등 여러 특수성이 있다.
(다) 오피스텔은 주거에 적합한 형태를 갖추고 있어 언제든지 용도나 구조 변경 없이 주거용으로 사용할 수 있지만, 반대로 용도나 구조의 변경 없이 언제든지 업무용으로도 사용할 수 있으므로 제3자에게 양도하거나 임대하는 경우에도 반드시 주거용 건물로서 양도하거나 임대할 것이라고 단정할 수 없다.
(라) 오피스텔이 주택인지 여부는 ‘양도 당시’를 기준으로 판단하여야 하는데, 오피스텔은 언제든지 주거용 또는 업무용으로 모두 사용할 수 있어 사실상 주거용으로 사용해 오다가 양도 당시에 이르러 업무용으로 사용하였다고 하여 이것을 다른 용도로 사용하고 있는 것이라고 볼 수 없다.
「소득세법」 제88조 제7호에서는 ‘사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물’이라고 규정하였을 뿐, 반드시 일정기간 동안 계속하여 주거용으로 사용할 것을 요구하지도 아니한다.
(2) 오피스텔의 규제에 대한 변천 과정을 살펴보면, 오피스텔은 업무시설로서 최초에는 이를 주거용으로 사용할 수 없도록 하였으나, 1인 가구의 증가 등 변화하는 주택 수요에 대응하기 위한 정부의 주택공급정책에 따라 주거용으로도 사용할 수 있도록 하면서 규제를 점차 완화하여 국민주택 규모인 85㎡이하의 범위에서 주택의 실질을 갖춘 ‘주거용 오피스텔’의 건축이 가능하도록 바뀌었으며, 현재는 국민주택 규모 아파트의 실사용 면적과 유사한 전용면적 120㎡까지 바닥난방 설치를 허용하고 있다.
국가는 오피스텔의 주거 전용을 제도적으로 묵인 또는 조장한 원인제공자임에도 불구하고, 1세대1주택 비과세 적용과 관련하여 납세의무자로 하여금 공부상의 용도가 주택이 아닌 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하지 않았음을 입증하도록 하면서 해당 오피스텔을 양도 당시 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하였다고 하더라도 오피스텔의 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태이고, 주거 기능이 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있음을 이유로 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 타당하지 않다.
(3) 오피스텔은 주택과 분명한 차이가 있으므로, 비록 그 구조·기능이나 시설 등이 처음부터 주거에 적합한 상태에 있었고, 이후에도 이를 계속 그대로 유지·관리하고 있다 하여 이를 ‘언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물’이라고 볼 수 없다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점오피스텔(B호·C호)을 2012.1.31. 취득하여 현재까지 보유하고 있고, 2012.1.10. 일반과세자로 사업자등록신청(비주거용 건물 임대)을 한 이후, 2015.1.1. 폐업신고를 하였다.
(가) 청구인은 쟁점오피스텔을 사업자등록 신청을 한 후, 건물분에 대하여 각 호수별로 OOO원의 부가가치세를 환급받았고, 이후 폐업시까지 보증금에 대한 간주임대료만 기타매출로 하여 부가가치세를 신고하였다.
(나) 쟁점오피스텔은 거실·주방·욕실 등의 기능을 보유하여 구조 변경 없이 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이다.
쟁점오피스텔의 세입자의 전입내역을 살펴보면, 세입자 A은 2019.7.16. 쟁점오피스텔 B호에 전입신고하여 현재까지 거주 중인데, 2022.12.24. 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 하여 전자상거래업으로 사업자등록을 하였다가 2024.1.11. 폐업하였고, 전자상거래업과 관련한 부가가치세 신고내역은 확인되지 아니한다.
세입자 박명수는 2020.11.5. 쟁점오피스텔 C호에 전입신고하여 현재까지 거주 중이고, 사업이력은 확인되지 않으며, 2021년부터 2024년까지 ‘D’으로부터 근로소득(2021년 OOO원, 2022⁓2024년 OOO원)을 발생한 사실이 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 ‘지방세 세목별 과세증명서’를 제출하며 재산세 건축물로 부과되었으므로 주거용 오피스텔이 아니라고 주장하나, 국세청 전산에서 확인되는 ‘재산세 부과현황’에는 건물용도가 ‘주거용 오피스텔’로 표기되어 있고, 이와 별도로 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 설비를 갖추고 있어 누구든지 주택으로 이용가능한바, 실제 주거용으로 사용하였음이 확인되면 공부상 상업용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 봄이 타당하다.
(3) 대법원 판례(대법원 2005.4.28. 선고 OOO 판결)에 따르면, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, ‘주택’이란 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우를 의미한다고 일관되게 판시하면서 이때, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있어 임대인이나 임차인의 주관적 사용 의도가 아닌 객관적 현황에 따라 판단하도록 하고 있는바, 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있음이 확인되므로 이를 주택으로 봄이 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(3) 소득세법 시행령
제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
(4) 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(5) 주택법 시행령
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
(6) 건축법 시행령⦋별표1⦌
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
14. 업무시설
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2024.8.30. 쟁점주택을 OOO원에 양도하면서 2024.10.28. 아래 <표1>과 같이 2024년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다가 이후 2025.1.9. 처분청에 쟁점오피스텔은 주택이 아니므로 쟁점주택의 양도를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 2025.1.14. 처분청은 이를 거부하였다.
(나) 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔(B·C호)을 보유하고 있고, 쟁점오피스텔의 공부상 층별 용도는 1⁓2층(제2종 근린생활시설), 3⁓5층(오피스텔), 6⁓14층(도시형생활주택)으로 확인된다.
(다) 쟁점오피스텔과 관련한 청구인의 사업이력은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 청구인의 사업이력
OOO
*청구인은 쟁점오피스텔과 관련하여 2011년 4월 부가가치세 매입세액 OOO원을 각각 환급받았고, 세금계산서를 발급한 내역은 없는 것으로 나타난다.
<표 삽입을 위한 여백>
<쟁점오피스텔의 구조>
OOO
(라) 쟁점오피스텔에 전입한 전입자내역 및 전입자의 사업이력은 아래 <표2>와 같다.
<표2> 쟁점오피스텔의 전입자 내역 및 전입자의 사업이력
OOO
(마) 청구인은 쟁점오피스텔 보유에 대하여 재산세를 납부하였고, 국세통합시스템 상 재산세 부과현황의 건물 용도는 ‘주거용오피스텔’인 것으로 나타난다.
(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
청구인은 쟁점오피스텔이 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것이고, 주거용에 적합한 상태로 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바,
쟁점오피스텔은 주방, 화장실 등 주거용에 적합한 상태로 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이고, 청구인은 쟁점오피스텔을 일반과세자(임대)로 사업자등록(2012.1.10.⁓2015.1.1.)을 하였으나, 쟁점주택 양도 시점에는 이미 폐업된 것으로 나타나는 점,
쟁점오피스텔에 주민등록상 전입신고를 한 세입자 현황을 살펴보면, B호의 세입자는 2019.7.16.부터 현재까지 거주중인데, 2022.12.26. 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 전자상거래업으로 사업자등록 신청을 하였으나, 2024.1.11. 폐업한 것으로 나타나고, 이와 관련한 부가가치세 신고내역은 확인되지 아니한 점, C호 거주한 세입자들의 사업자등록 이력이 확인되지 아니하고, 현재 거주 중인 세입자는 ‘D’으로부터 급여를 받는 근로소득자로 확인되는 점, 국세통합시스템 상 확인되는 쟁점오피스텔에 대한 재산세 부과현황의 건물 용도는 ‘주거용 오피스텔’로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
