[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 a은 2020.7.28. 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장주식(이하 “쟁점주식”이라 한다) 1,000주를 부(父) b으로부터 증여받았으며, 청구인 c는 2020.7.28. 남편 b으로부터 쟁점주식 800주를 증여받은 후, 청구인 a과 c(이하 “청구인들”이라 한다)는 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고하였다.

쟁점법인은 자산총액 중 부동산의 가액이 100분의 80을 초과하는 부동산과다보유법인으로, 청구인들은 상증세법 시행령 제54조 제4항에 따라 순자산가치로만 평가하였고, 2020.7.28. 증여 당시 쟁점법인이 소유한 서울특별시 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상증세법 상 보충적 평가방법에 따라 OOO원으로 평가하였으며, 2021.2.2. 쟁점부동산을 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 양도하는 계약을 체결하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.9.2.부터 2024.11.10.까지 쟁점법인 및 청구인들에 대한 주식변동조사를 실시한 결과, 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가(평가심의위원회 시가 인정)로 보아 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 평가하여 이를 양천세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2025.2.4. 청구인들에게 2020.7.28. 증여분 증여세 OOO원(청구인 a분 OOO원, 청구인 c분 OOO원)을 각 결정․고지하였다.

다.청구인들은 이에 불복하여 2025.4.8. 이의신청을 거쳐, 2025.9.18. 각각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1) 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 않음을 입증하지 아니한 채 제한적으로 적용되어야 할 예외적 평가기간을 적용한 이 건 처분은 부당하다.

  (가) 도시계획시설에 대한 실시계획 고시는 쟁점부동산 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.

   1) 판례(대법원 2015.3.20. 선고 2011두3746 판결)에서는 ‘도시계획시설사업에 관한 실시계획의 인가처분은 특정 도시계획시설사업을 현실적으로 실현하기 위한 것으로서 사업에 필요한 토지 등의 수용 및 사용권 부여의 요건이 되는 점’이라고 하면서, 실시계획 인가 및 고시의 효력을 공공사업의 실현을 위한 강력한 법적 권한을 부여하는 절차로서 인정하고 있다.

   2) 이 건의 경우, 쟁점부동산 인근 지역은 극심한 주차난으로 주민 불편 및 상권 침체가 지속되어 왔으며, 이에 따라 공영주차장 조성에 대한 요구가 매우 높은 지역으로, 쟁점부동산 반경 300m 내에는 서울특별시 OOO 소재의 20여대에 수용가능한 거주자우선주차장 단 한 곳만이 존재하여, 주차 공간 부족 현상이 발생하고 있었고, 2020.1.15. OOO신문 기사에서 당시 OOO구청장이 ‘OOO구 전체 민원의 41.6%가 교통 관련 문제이며, 그중 상당수가 불법주차 및 주차난에 관한 것’이라고 언급한 바 있다.

   3) 이러한 지역 현실을 반영하여 OOO구청장은 2016.3.10. OOO를 공영주차장 설치 대상지로 선정하고, 이후 2020.12.17. 「OOO구 고시 제2020-OOO호」를 통해 도시계획시설(공영주차장) 실시계획을 인가·고시하였다.

   4) 서울특별시 OOO구 고시 제2020-OOO호는 쟁점주식 증여일(2020.7.28.)과 쟁점부동산 양도계약일(2021.2.2.) 사이인 2020.12.17.에 이루어진 것으로, 이 시점을 기준으로 토지조서 및 물건조서가 확정되고, 보상 권리자 및 이해 관계인이 명시되어, 해당 사업은 단순 계획 수준을 넘어서 실행단계로 전환되었으며, 이 효과는 시장 참여자들에게 즉각적으로 반영되어 해당 토지의 자산가치와 실거래가격에 중대한 영향을 미치게 되었다.

   5) 따라서 도시계획시설에 대한 실시계획 고시는 쟁점부동산의 수용과 보상이 가능해지는 행정처분으로서 시장에 즉각적이고 실질적인 가격변동을 초래하므로, 이는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당한다.

  (나) 쟁점부동산의 개발공시지가가 10% 이상 상승한 것은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.

   1) 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 원칙적인 평가기간을 정하면서, 시간의 경과에 따른 가격변동 여부를 고려하여 제한적으로 평가기간을 확대할 수 있음을 명시하고 있으며, 이에 대해 판례는 ‘시간의 경과에 따라 가격변동이 발생한 경우를 두고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수는 없다’고 판시(인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결)하여, 시간 경과에 따른 가격변동도 특별한 사정으로 인정될 수 있음을 분명히 하였다.

   2) 또한, 서울행정법원은 ‘공시지가 상승은 실제 가격상승을 반영할 것일 가능성이 있으므로, 그 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 만한 객관적인 자료가 없다면 과세처분은 취소되어야 한다’고 판시(서울행정법원 2024.4.12. 선고 2023구합3271 판결)한 바 있다.

   3) 특히, 인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결에서는 개별공시지가 상승률이 단 6.07%에 불과하였음에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 인정되었으며, 이 수치는 동일시기 전국평균 공시지가 상승률(6.33%) 및 서울 평균 공시지가 상승률(7.89%)에도 미달하였으나, 법원은 공시지가 상승 자체가 실질적인 가격변동을 반영하는 근거가 될 수 있다고 본 것이다.

   4) 이 건의 경우 쟁점주식 증여일(2020.7.28.)과 쟁점부동산 양도계약일(2021.2.2.) 사이 쟁점부동산 개별공시지가 증가액(율)은 OOO원(10.14%)이며, 이후 2022년에는 도시계획시설 실시계획 고시 등 개발 요인이 본격적으로 반영되면서 공시지가가 추가로 12.26%가 상승하였다.

   5) 처분청은 쟁점부동산의 공시지가 상승률이 2021년 전국 표준지 공시지가 상승률(10.37%)과 유사하다며, 이는 통상적인 가격상승일 뿐이라고 주장하나, 개별공시지가의 상승은 해당 부동산의 객관적 가치를 나타내는 법정 수치이며, 과세 실무상 시가를 보완하는 자료로 명백히 기능한다. 또한, 공시지가 상승률이 전국 평균치와 유사하다는 이유만으로 특별한 사정이 없었다고 단정하는 것은 평균 이하 상승도 특별한 사정으로 인정한 판례(인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결)에 반한다.

   6) 따라서 공시지가 상승률과 유사하다는 사실이 가격변동의 특별한 사정이 없는 것을 의미하지는 않고, 개별공시지가의 10.14%의 상승은 시간 경과에 따른 실질적 가치 상승으로 보기 충분하므로, 개별공시지가의 상승은 시간의 흐름에 따른 가격변동을 나타내는 것으로, 단순히 상승률이 전국 표준지 공시지가 상승률과 유사하다는 사실이 시간의 흐름에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증했다고 볼 수 없다.

  (다) 인근 부동산의 10% 이상 실거래가격 상승은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.

   1) 2020년 평가심의사례에 따르면, 평가기준일과 매매계약일 사이에 인근 대지 평균매매가가 일률적으로 급격하게 상승하였다면 이는 가격변동의 특별한 사정에 해당한다고 명시하고 있다

   2) 또한, 수원고등법원 2024.4.24. 선고 2023누10781 판결에서는 가격변동의 특별한 사정이 반드시 토지의 형질변경, 도시계획 변경, 토지의 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등이 수반되어야만 한다고 한정하여 해석하는 것은 합리적이지 않다고 판시하였다. 즉, 인근 부동산의 실거래가 상승만으로도 가격변동의 특별한 사정으로 충분히 인정될 수 있으며, 이를 반드시 토지의 물리적 변형이나 행정적 변경과 같은 요건까지 충족해야 한다고 보는 해석은 판례 및 심의 기준 모두에 반하는 과도한 제한이다.

   3) 이 건의 경우, 쟁점부동산 반경 100m 이내 위치한 OOO아파트(이하 “인근 아파트”라 한다)의 국토교통부 실거래가격 공개시스템을 통해 확인되는 실거래가격은 쟁점주식 증여일이 속하는 달인 2020년 7월 실거래가와 쟁점부동산 양도계약일이 속하는 달인 2021년 2월 사이 인근 아파트의 실거래가격이 OOO원, 9.77%(=OOO)가 상승하였다.

   4) 쟁점주식 증여일이 속하는 달인 2020년 7월 실거래가와 쟁점부동산 양도계약일이 속하는 달인 2021년 2월 사이 한국부동산원 아파트 매매가격지수에 따르면, 매매가격지수 증가율은 전국 6.3%, 서울 2.5%, OOO구 2.9%이나, 처분청은 인근 아파트 상승률이 6.2%이므로 전국 아파트 매매가격 상승률인 6.3%와 유사하다며 가격변동의 특별한 사정이 없다고 주장하지만, 이는 명백히 왜곡된 비교이다.

   5) 2020.7.7.에 거래된 인근 아파트 102동 4층의 공동주택가격은 OOO원인 반면, 2020.7.2.에 거래된 101동 14층과 2021.2.20.에 거래된 102동 14층의 공동주택가격은 OOO원으로 동일하지만, 처분청은 공동주택가격 및 층수가 크게 다른 4층과 14층의 거래를 임의적으로 선택해 실거래가 상승률을 인위적으로 축소했으며, 만약, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 유사사례가액을 기준으로 비교하면 인근 아파트의 실거래가는 9.77% 상승한 것이다.

   6) 인근 아파트 소재지인 서울 및 OOO구의 아파트 매매가격지수 상승률은 각각 2.5% 및 2.9%이지만, 처분청은 인근 아파트 실거래가를 지방의 매매가격지수까지 포함된 전국 평균(6.3%)과 비교하였다.

   7) 만약, 서울 및 OOO구의 아파트 매매가격 상승률과 인근 아파트의 실거래가 상승률을 비교하면 인근 아파트 실거래가 상승률(9.77%)은 서울 및 OOO구 평균 상승률(2%대)에 비하여 약 4배 이상 높은 것이다.

   8) 따라서, 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 양도계약일 사이 인근 아파트 실거래가격 상승률(9.77%)은 서울(2.5%) 및 OOO구(2.9%) 매매가격 상승률 평균의 약 3～4배 수준에 달하며, 이 상승률은 도시계획시설 실시계획 고시 이후 가격이 비정상적으로 급등했음을 보여준다.

  (라) 도시계획시설에 대한 실시계획 고시일 이후 인근 부동산의 신축사례가 집중된 것은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.

   1) 도시계획시설에 대한 실시계획 고시 이후, 해당 지역의 부동산 가치 상승이 본격화됨에 따라, 인근 주거·상업시설의 건물 신축이 단기간 내 집중적으로 이루어진 것은 명백한 사실이다.

   2) 실제로 실시계획 고시 이후 반경 약 300m 내에만 총 8건(쟁점부동산 포함) 이상 신축이 이루어졌으며, 그 규모는 약 150세대 규모에 달한다. 이는 단순한 수치 그 이상으로, 실시계획 고시가 부동산 시장에 미친 영향력과 개발 기대감이 현실화되었음을 보여주는 객관적이고도 실질적인 증거이다.

   3) 그럼에도 처분청은 2015년부터 2018년 사이 신축된 4건의 사례와 OOO의 기존 개발 호재(2013년 OOO, 2015년 OOO, 2018년 OOO 등)를 들어 ‘원래부터 신축이 활발했던 지역’이라고 주장한다.

   4) 그러나 만약 해당 호재들이 실질적인 개발 효과를 가져왔다면, 신축은 이미 과거부터 활발했어야 마땅하다. 그럼에도 고시 이전 3～4년간 신축은 4건에 불과했으며, 고시 이후 불과 1～2년 사이 8건 이상, 150세대 규모의 신축이 집중되었다는 점은 오히려 이번 실시계획 고시가 개발을 촉진시켰다는 결정적 근거임을 강하게 보여준다. 즉, 실시계획 고시 이후 신축이 급증했다는 사실 그 자체가 가격변동의 특별한 사정에 해당하며, 과거 몇 건의 사례나 장기적인 개발계획만으로 이를 부정하려는 처분청의 의견은 사실관계와 시장 반응 모두를 왜곡한 해석에 불과하다.

   5) 따라서 도시계획시설 실시계획 고시 이후 단기간 내 집중된 대규모 신축 사례는 해당 고시가 시장에 실질적 영향을 미친 명백한 결과이며, 이는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서상 가격변동의 특별한 사정으로 충분히 인정될 수 있다.

 (2) 조사청 의견에 대한 청구인들의 항변은 아래와 같다.

  (가) 가격변동의 특별한 사정 유무에 대한 판단기준

   1) 처분청은 가격변동의 특별한 사정을 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우로 정의하고 있으며, 이에 따르면, 쟁점부동산 및 쟁점주식에 가격변동의 특별한 사정이 있는 것은 명백하다.

   2) 쟁점부동산 연접지에 실시계획 고시라는 통상적이지 않은 변동 요인이 있었고, 이로 인하여 쟁점부동산의 개별공시지가 및 인근 부동산 실거래가격이 10% 이상 상승하는 등 그 변동의 폭이 중대하며, 실시계획 고시라는 변동요인이 쟁점부동산 및 쟁점주식 가격에 직접적으로 영향을 미쳤다.

  (나) 재산현황‧이용상황의 동일성 유지 및 주위 환경 변화 유무(계획단계)

   1) 처분청은 쟁점부동산 연접지에서 시행된 도시계획시설은 이미 그 사업내용이 2016년에 결정되었기에, 공영주차장 건립 사업에 따른 인근 지역의 부동산가격상승은 증여일 시점 이전에 이미 발생했을 것이라고 주장하나, 처분청의 이러한 의견은 도시계획사업의 법적 구조와 시장 현실을 전혀 반영하지 못한 것이다. 처분청 논리에 따르면 도시사업 계획이 수립된 이후에는 고시나 시행 여부가 시장 가치에 아무런 영향을 미치지 못한다는 전제가 된다. 하지만 도시사업 계획은 ‘계획 수립 여부’가 아니라 ‘집행 확정 여부’, 즉 실시계획 고시와 같은 공적인 실행 확정 단계에서 비로소 가격에 반영이 이루어진다. 따라서 단순한 계획 수립이 아닌, 법적으로 수용과 보상의 근거가 되는 실시계획 고시 시점을 기준으로 가격변동이 있었음을 판단하는 것이 타당하다.

   2) 도시계획시설에 대한 실시계획 인가 및 고시는 다음과 같은 중요한 의미를 가지고 있다.

    가) 실시계획 인가는 공표 및 고시로 인하여 도시사업은 법적·사회적 효력을 부여한다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조 및 제91조에 따르면 실시계획 인가 후 그 내용을 고시하도록 명시하고 있으며, 판례 또한 실시계획 인가처분을 도시계획시설 사업 실현의 확정 및 수용·사용권 부여의 요건으로 판시(대법원 2015.3.20. 선고 2011두3746 판결)한 바 있다. 즉, 실시계획 인가 및 고시는 법적으로 토지의 수용 및 사용의 전제가 되는 행정행위이다.

    나) 실시계획 고시는 사업의 실현 가능성을 보장하기에, 시장에 경제적 효과를 불러일으킨다. 단순한 도시계획시설 결정이나 설계 착수는 개발이 확정된 것으로 간주되지 않지만, 실시계획 고시는 수용·보상·착공의 직접적 전제 요건이므로 이 시점부터 소유자 권리변동과 시장가격에 실질적 영향이 발생하며, 소유자 및 채권자와 등 이해관계자가 명시된 실시계획 고시문(서울특별시 OOO구 고시 제2020-OOO호, 2020.12.17.)에서도 이를 확인할 수 있다. 실제 사례로 OOO지구에서도 실시계획 고시 직후 개발 기대심리에 따라 실거래가격이 급격히 상승하는 것을 살펴볼 수 있다.

  (다) 재산현황‧이용상황의 동일성 유지 및 주위 환경변화 유무(착공 및 완공단계)

   1) 처분청은 실시계획 고시일이 아닌, 공사착공일과 완공예정일에는 부동산가격에 직접적으로 영향을 미칠 수도 있다고 주장한다.

   2) 쟁점부동산 인근 아파트 실거래가격(국민 평형 84.936㎡ 기준)을 살펴보면 <표1>․<표2>와 같이 착공 및 완공일 전에 가격변동이 선반영되어, 오히려 실시계획 고시 전·후 가격변동이 제일 큰 것을 살펴볼 수 있다. 2022.5.27. 착공일 이후에는 오히려 실거래가가 떨어졌고, 2024.12.10. 완공일 이후에는 전과 비교하였을 때 실거래가의 차이가 거의 없는 것을 살펴볼 수 있다.

<표1> 착공일 전·후 실거래가격

○○○

<표2> 완공일 전·후 실거래가격

○○○

  (라) 개별공시지가 상승이 없었다는 주장에 대하여

   1) 처분청은 개별공시지가가 공시되기 전이므로 공시일 기준으로는 가격변동이 없다고 주장하고 있으나, 이는 개별공시지가의 ‘행정적 적용 기준’과 ‘실질적인 가격 형성 시점’을 혼동한 판단이다. 개별공시지가는 재산세·종합부동산세 등 특정 시점의 조세부과를 위한 행정적 기준가격으로 활용되는 제도이며, 개별공시지가에서 말하는 공시일은 과세기준일에 맞추어 이미 형성된 가격을 외부에 공표하는 시점에 불과하므로, 공시일은 해당 토지의 가격이 실제로 형성·변동된 실질적인 기준일을 의미하지 않는다.

   2) 만약 처분청의 논리대로 공시일만을 기준으로 가격변동 여부를 판단한다면, 공시일 이전에는 시장 상황이나 지가 산정 구조가 실질적으로 변동하였더라도 세법상 가격변동은 존재하지 않는 것으로 보게 되는바, 이는 현실의 가격 형성 과정을 외면하고 조세 부과의 편의적 기준을 가액 산정의 실질 판단기준으로 전용하는 것으로서 조세법의 실질과세 원칙에 반하는 해석이다.

   3) 쟁점부동산은 동일한 토지임에도 불구하고 불과 1년 사이 기준일 기준 개별공시지가가 10.14% 상승하였는바, 이는 외부적·객관적으로 시간의 경과에 따른 가격변동 사유가 명확히 존재함을 보여주는 것이다.

  (마) 개별공시지가의 상승은 현실화 제고 정책에 의한 것이라는 주장에 대하여

   1) 처분청은 쟁점부동산의 개별공시지가가 10.14% 상승하였다 하더라도, 이는 쟁점부동산의 개별적 가격상승 요인에 따른 것이 아니라 공시가격 현실화 제고 정책에 기인한 것으로서, 쟁점부동산의 가격변동에 직접적인 영향을 주는 특별한 사정에 해당하지 않는다는 의견이다.

   2) 그러나 판례(인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결)에 따르면, 쟁점부동산의 상승률보다 낮고 전국 및 서울 평균 공시지가 상승률에도 미달하는 6.07%의 상승률조차도 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 유의미한 상승으로 인정한 바 있다. 또한 다른 판례에서도 ‘공시지가 상승이 실제 시가 상승을 반영한 것이라면, 그 수치를 무시하고 평가기간 외 시가를 적용한 과세는 위법하다’고 판시(서울행정법원 2024.4.12. 선고 2023구합3271 판결)한 바 있는바, 실제 시가 상승을 반영한 시간의 경과에 따른 절대적 가치변동은 그 원인이 정책적 요인에 기인하였다고 하더라도 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.

   3) 나아가, 공시가격 현실화 제고 정책에 따라 전국 평균과 유사하게 상승한 수치를 통상적인 변동으로 보아 특별한 사정이 없다고 판단하는 처분청의 의견은, ‘특별한 사정’의 판단기준을 전체 시장의 평균치로 환원시키는 오류에 해당한다.

   4) 상증세법 시행령 제49조 단서는 개별 재산의 실질적 가치 변동 여부를 중심으로 가격변동의 특별한 사정의 존재를 판단하도록 규정하고 있음에도, 처분청은 개별 재산의 과세상 가치가 기준일 전후로 실제로 달라졌는지 여부는 고려하지 않은 채 전체 시장 평균과의 상대적 비교만을 기준으로 특별한 사정이 없다고 판단하여 ‘특별한 사정’을 상대적 개념으로 축소 해석한 것으로서 시행령의 문언과 취지에 부합하지 않으며, 가격상승의 원인이 정책적·구조적 요인에 기인하였다는 사정 역시 해당 재산의 과세상 가치가 시간의 경과에 따라 조정·확정되었다는 사실을 부정하는 근거가 될 수 없다.

  (바) 인근 아파트 실거래가격 상승률에 대하여(아파트의 대표성)

   1) 처분청은 아파트가 쟁점부동산과 용도가 완전히 상이하기에 아파트 거래가격 상승을 기준으로 쟁점부동산가격이 상승하였다고 판단할 수는 없다는 의견이다.

   2) 하지만 아파트는 거래량이 풍부하여 부동산 시장 통계의 대표성을 확보하는 부동산 유형이다. 단순히 용도가 상이하다는 이유만으로 아파트 거래가격을 가격변동의 자료로 활용할 수 없다고 단정할 수는 없다. 이는 국토교통부 및 한국부동산원이 아파트를 주택시장 및 부동산시장 대표지표로 활용하고 있는 데에서도 알 수 있다. 한국부동산원에서 발표하는 ‘주간 매매가격 동향’, ‘매매가격지수’, ‘주택시장 전망지수’등 주요통계는 대부분 아파트를 기준으로 작성되고 있다.

   3) 또한 아파트와 쟁점부동산(비주거용 건물)의 용도는 다르지만, 외부환경 변화에 유사하게 반응한다. 특히 본건 도시계획시설 실시계획 고시는 연접부지 전체의 교통환경·생활 편의성 개선을 전제로 하기에, 주거용·비주거용 가릴 것 없이 지역 전반의 부동산 가치에 영향을 미치기 때문이다. 오히려, 아파트는 내부에 자체 주차장을 보유하고 있어, 상가 등 비주거용 부동산보다는 주차장 설치에 따른 영향이 상대적으로 적어 주차장 설치에 따른 기대심리가 직접적으로 반영된 비주거용 부동산의 거래가격 상승률이 아파트 거래가격 상승률보다 더 높다고 볼 수 있다.

   4) 만약 처분청이 아파트 실거래가격 자료의 부적절성을 주장하려면, 단순히 아파트의 실거래가격을 사용할 수 없다고 주장할 것이 아니라, 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 거래된 유사한 근린생활시설 실거래가격을 들어 반박하여야 하지만, 근린생활시설은 기준시가나 형태, 용도 및 면적이 각기 다르기에 쟁점부동산과 직접 비교가능한 유사 실거래가격을 제시하는 것은 사실상 불가능하다.

  (사) 인근 아파트 실거래가격 상승률에 대하여(전국평균의 상승률)

   1) 처분청은 인근 아파트의 실거래가격 상승이 전국적인 아파트 가격상승 흐름에 따른 것일 뿐, 쟁점부동산 고유의 가격변동에 해당하는 특별한 사정은 아니라는 의견이다. 그러나 이는 비교대상의 설정 자체가 잘못된 판단으로서, 가격변동의 실질을 왜곡하는 것이다.

   2) 우선 처분청이 제시한 인근 아파트 실거래가격 상승률 6.2%는 적정한 비교 수치가 아니다. 상증세법 시행규칙 제15조는 유사매매사례가액의 적용 요건으로 기준시가 차이가 5% 이내일 것을 요구하고 있는바, 처분청이 비교 대상으로 제시한 4층(2020.7.7. 계약, OOO원)과 14층(2021.2.20. 계약, OOO원)은 기준시가 차이가 5%를 초과하여 유사매매사례로서의 전제 요건을 충족하지 못하므로, 이러한 거래를 기준으로 산출한 6.2% 상승률은 비교 전제 자체가 성립하지 않아 가격변동 판단의 근거로 삼을 수 없다.

   3) 오히려, 공동주택가격이 동일하여 유사매매사례가액의 적용 요건을 충족한 14층의 거래금액을 비교(<표3> 참조)하면, 쟁점주식 증여일이 속하는 달인 2020년 7월과 쟁점부동산 양도계약일이 속하는 달인 2021년 2월 사이 인근 아파트의 실거래가격이 OOO원, 9.77% 상승하였음을 확인할 수 있다.

 <표3> 인근 부동산의 30평(84.94㎡) 기준 실거래가 변동

(단위 : 만원)

○○○

   4) 또한, 쟁점부동산의 상승률이 전국 아파트 매매가격지수 상승률(6.3%)과 유사하다는 이유만으로 이를 통상적인 상승으로 평가하는 것은 비교 기준의 설정부터 부당하다. ‘전국’ 아파트 매매가격지수는 ‘지방’ 아파트의 급격한 상승률까지 모두 포함한 평균 수치로서, ‘서울특별시 OOO구’에 소재한 쟁점부동산의 가격변동을 판단하기 위한 직접적인 비교 기준으로 삼기에는 본질적인 한계가 있다. 특히, 서울과 지방 간 주택시장 구조, 수요층, 가격 형성 요인이 현저히 상이함에도 전국 평균을 기준으로 개별 서울 소재 부동산의 가격변동을 평가하는 것은, 개별 재산의 실질적 가치변동을 판단하도록 한 세법의 취지에도 부합하지 않는다.

   5) 오히려, 쟁점부동산의 가격변동을 판단함에 있어서는 최소한 동일 생활권 및 시장 특성을 반영할 수 있는 ‘서울’ 평균 상승률(2.5%) 또는 ‘OOO구’ 평균 상승률(2.9%)을 기준으로 삼아야 한다. 지역 평균과 비교할 때 인근 부동산의 실질적인 상승률이 9.77%에 달한다는 점은, 단순한 시장 추종이나 통상적인 변동의 범위를 명백히 초과하는 것으로서 쟁점부동산에 중대한 가격변동, 즉 가격변동의 특별한 사정이 존재함을 뚜렷이 보여준다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다.

  (가) 가격변동의 특별한 사정 유무에 대한 판단기준

   1) 상증세법 제60조 제1항은 상속‧증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서, 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 있으며, 일정한 조건의 수용‧공매‧감정가격 등을 시가에 포함한다고 규정하고 있고,

   상증세법 시행령 제49조 제1항은 모법의 위임에 따라 시가를 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액으로 규정하고 있다.

   2) 다만, 그 단서에서 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다.

   3) 이러한 법령의 규정을 종합하여 보면, 평가기간 외의 매매 등의 가액이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지되어야 하며, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 할 것이다.

   4) 여기서, 가격변동의 특별한 사정이란 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 할 것이다.

  (나) 재산현황‧이용상황의 동일성 유지 및 주위 환경 변화 유무

   1) 쟁점부동산의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한바, 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증․개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있으며, 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위 환경의 변화도 없다.

   2) 청구인들이 주위 환경 변화의 근거로 제시한 “OOO 공영주차장 건립”은 2016.3.10.에 서울특별시 OOO구 고시 제2016-OOO호 도시관리계획(도시계획시설 : 주차장) 결정을 통해 사업 내용 등이 결정되어 추진 중인 사업이다.

   3) 청구인들은 쟁점주식 증여일 당시에는 “OOO 공영주차장 건립 사업”이 단지 사전 검토 단계에 머물러 있어 부동산가격상승에 큰 영향을 미치지 않았다고 주장하나, 2020년도의 “OOO 공영주차장 건립”에 대한 추진경위를 살펴보면 2020년 4월 중앙투자심사통과, 공공건축심의위원회 심의하였고 2020년 5월부터 6월까지 OOO 공영주차장 건립 설계용역에 대한 설계공모를 공고, 2020년 7월 기본 및 실시설계용역을 착수하는 등 쟁점주식 증여일 시점 이전에 주요 인허가 등을 모두 마치고 상기 사업을 실질적으로 추진하고 있었던 것으로 확인되는 등 공영주차장 건립 사업에 따른 인근 지역의 부동산가격상승은 증여일 시점 이전에 이미 발생했을 것으로 판단된다.

   4) 또한 개발 호재 등에 의해 부동산가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 공사착공일과 완공예정일은 2022.5.27. 및 2024.12.10.로 쟁점부동산 매매계약일 이후로 확인되는 등 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일까지 기간 중 사업내용이 크게 변경되는 등 부동산가격에 영향을 미칠만한 사항은 확인되지 않아 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일까지의 기간 중 가격변동과 관련한 주위 환경의 변화가 있다고 보기 어렵다.

   5) 또한 청구인들은 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일까지 사이에 쟁점부동산 및 인근 지역의 부동산 가치 상승의 근거로 인근 주거 및 상업시설의 건물 신축사례를 제시하고 있으나, OOO은 2013년 OOO, 2015년 OOO, 2018년 OOO 사업 등 이전부터 OOO상권 확대 등 개발 호재로 인해 건물 신축이 다수 이뤄지는 지역으로 확인되며 청구인들이 제시한 신축사례 부동산거래의 매매계약일이 대부분 쟁점주식의 증여일 이전 또는 쟁점부동산의 매매계약일 이후로 확인되어 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일까지 사이에 인근 부동산의 가격이 상승했다는 근거로는 적당하지 않은 것으로 판단된다.

  (다) 증여일과 계약일 사이에 쟁점부동산의 개별공시지가 상승률이 10% 이상이므로 가격변동의 특별한 사정이 있다는 주장에 대하여

   1) 청구인들은 쟁점부동산의 2020년 대비 2021년 개별공시지가가 10.14% 상승하였기에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, 세법상 거래당시 개별공시지가 판단시에는 매년 1.1일이 아닌 개별공시지가 공시일자를 기준으로 판단하고 있어 쟁점주식의 증여일(2020.7.28.)과 쟁점부동산의 매매계약일(2021.2.2.) 당시의 쟁점부동산 공시시가는 모두 OOO원으로 동일하여 증여일과 계약일 사이에 개별공시지가의 상승은 없는 것으로 판단된다.

   2) 또한 청구인들 주장대로 개별공시지가 판단기준일을 매년 1월 1일로 보아 개별공시지가가 2020년 대비 2021년 10.14% 상승하였다 하여도 이는 쟁점부동산의 개별적 가격상승 요인보다는 2019년 말 발표·시행된 공시가격 현실화 제고 정책에 기인한 것으로 쟁점부동산의 가격변동에 직접적 영향을 주는 특별한 사정이라고 볼 수 없다.

   3) 청구인들이 주장하는 개별공시지가 증가율 10.14%는 2020.12.23. 국토교통부 보도자료에서 발표한 2021년 표준지 공시지가(안) 전년 대비 상승률인 10.37%와 큰 차이가 없다. 이는 공시가격의 현실화 측면을 감안할 경우, 개별공시지가의 변동을 개별 부동산의 실제 가격변동과 동일하게 볼 수 없으며, 개별공시지가의 상승을 쟁점부동산 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어렵다.

  (라) 인근 아파트의 거래가액이 도시계획시설 실시계획 고시 이후 급격히 상승하였기에 가격변동의 특별한 사정에 해당한다는 주장에 대하여

   1) 청구인들은 쟁점부동산 인근에 위치한 인근 아파트의 실거래가가 도시계획시설 실시계획 고시의 영향으로 쟁점주식 증여 이후에 급상승하였기에 쟁점부동산 역시 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나,

   아파트 거주자의 경우 단지 내 주차장을 이용하기 때문에 공영주차장 건립이 아파트 가격상승에 영향을 주었다는 근거는 없으며 쟁점주식 증여일부터 쟁점부동산 매매계약일까지 쟁점부동산의 용도는 비주거용 건물(근린생활시설)로 부동산 용도가 완전히 상이한 아파트 거래가격 상승을 기준으로 쟁점부동산도 가격이 상승하였다고 판단할 수는 없다.

   2) 또한, 한국부동산원의 아파트 매매가격지수(<표4> 참조)에 따르면 쟁점주식 증여일부터 쟁점부동산 매매계약일까지의 기간 동안 전국의 아파트 매매가격지수는 7.3%가 증가하였고 청구인들이 제출한 인근 아파트의 실거래가는 OOO원(계약일 2020.7.7.)에서 OOO원(계약일 2021.2.20.)으로 6.2%가 증가하여 전국 매매가격지수 증가율 이내 임이 확인된다.

 <표4> 아파트 매매가격지수(Apartment Sales Price Index)

○○○

   3) 따라서, 청구인들이 제시한 인근 아파트의 실거래가 상승은 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 아닌 전국적인 아파트 가격에 발생한 통상적인 사정이므로 도시계획시설 실시계획 고시의 영향으로 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있다는 근거가 될 수 없다.

 (2) 쟁점부동산은 평가심의위원회의 결정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 인정되어 시가로 채택되었다.

  (가) 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치보다 현저히 낮은 가액으로 평가되는 경우가 많아 2019.2.12. 상증세법 시행령 개정으로 법정결정기한 내에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있게 되었다.

  (나) 조사청은 평가기준일(증여일) 경과 후부터 법정결정기한 이내에 매매계약이 이루어진 쟁점부동산의 매매거래가액 OOO을 시가로 보아, 2024.9.10. 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청을 하였으며, 상기(가격변동의 특별한 사정 유무에 대한 판단기준 의견)와 같은 이유로 2024.10.24. 평가심의위원회로부터 ‘증여일로부터 매매거래일까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당’하다는 결정을 받았다.

  (다) 이와 같이 조사청이 쟁점법인의 순자산가액을 계산함에 있어 쟁점법인이 소유한 쟁점부동산에 대한 평가를 상증세법 시행령 제49조에 의거, 평가심의위원회로부터 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정받아 조사청이 신청한 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 반영하여 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 평가하여 청구인들에게 2020년 귀속 증여세를 부과한 이 사건 과세처분은 적법하다.

 (3) 청구인들은 추가 항변을 통해 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하며 그 근거로 개별공시지가 상승, 아파트 등 인근 부동산 실거래가격 상승 등을 제시하고 있으나,

한국부동산원에서 실제 거래가격을 기초로 생산하는 지가변동률에 따르면 쟁점부동산의 소재지인 OOO의 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일의 지가변동률은 1.92%에 불과한 것으로 확인되는바, 이는 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일까지 쟁점부동산의 가격변동의 객관적인 자료로 지가변동에 있어 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 반영하여 결정한 조사청의 이 사건 과세처분은 적법하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

평가심의위원회 심의결과에 따라 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점주식을 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인들의 증여세 신고내역과 이 사건 과세처분 내역 및 쟁점부동산의 평가가액은 아래 <표5>․<표6>과 같다.

<표5> 증여세 신고내역 및 과세처분 내역

(단위 : 천원)

○○○

<표6> 쟁점부동산의 평가가액

(단위 : 천원)

○○○

  (나) 청구인들은 쟁점주식 증여일인 2020.7.28.과 쟁점부동산 양도계약일 2021.2.2. 사이 개별공시지가가 10.14% 증가하였다고 주장하는 반면, 조사청은 쟁점주식 증여일부터 쟁점부동산 양도계약일까지 2020.5.31.의 공시지가 OOO원을 적용하므로 개별공시지가 상승은 없다는 의견이다.

  (다) 청구인들은 실시계획 고시로 인근 지역의 부동산가격이 본격적으로 상승하였고, 반경 약 300m 내에만 총 8건 이상의 신축이 이루어졌으며, 약 150세대 규모에 달한다고 아래 <표7>과 같이 부동산 신축사례를 제출하였고,

<표7> 도시계획시설 실시계획 고시 이후 인근 부동산 신축 사례

○○○

  조사청은 청구인들이 제시한 아래 <표8>의 신축사례 부동산거래의 매매계약일이 대부분 쟁점주식의 증여일 이전 또는 쟁점부동산의 매매계약일 이후로 확인되어 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일까지 사이에 인근 부동산의 가격이 상승했다는 근거로는 적당하지 않다는 의견이다.

<표8> 인근 주거 및 사업시설 신축 사례

○○○

  (라) 청구인은 쟁점부동산 반경 320m내 주차시설 부족으로 극심한 주차난이 있었고, 주민 불편과 사권 침체 유발 등의 악순환을 해결하고자 OOO구에서 OOO 일대에 공영주차장 조성사업을 계획한 도시계획시설(주차장) 실시계획 고시자료(서울특별시 OOO구 고시 제2020-OOO호)를 제출하였으며,

  조사청은 쟁점주식 증여일 훨씬 이전부터 주차장 건립이 계획되어 있었으며, 사업내용이 크게 변경되지 않았다며, 도시관리계획(도시계획시설 : 주차장) 결정 및 지형도면 고시자료(서울특별시 OOO구 고시 제2016-OOO호) 및 2017.5.30. 국토교통부 보도자료(변동률 상․하위 시군구 현황)를 제시하였다.

  (마) 조사청은 쟁점부동산에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 평가기준일(2020.7.28.)로부터 6개월이 경과한 2021.2.2. 매매매계약한 쟁점부동산의 거래가액에 대하여 심의 상정하여 평가심의위원회에서 시가로 인정받았으며, 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증․개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있다며 쟁점부동산의 등기부등본을 제출하였다.

  (바) 국토교통부 보도자료에 의하면 전국 공시지가 변동률은 6.33%이고 서울은 7.89% 상승하였으며, 2021년 전국 표준지공시지가(안)은 전년대비 10.37% 상승하였고, 현실화율은 68.4%로 전년 65.5% 대비 2.9% 제고되었다.

  (사) 전국 아파트 매매가격지수(<표9> 참조)에 따르면, 아파트의 실거래가 상승이 전국적으로 발생한 것으로 나타난다.

<표9> 아파트 매매가격지수 (Apartment Sales Price Index)>

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산 연접지에 도시계획시설 실시계획 고시라는 통상적이지 않은 변동 요인이 있었고, 이로 인하여 쟁점부동산의 개별공시지가가 10.14% 증가하고 인근 아파트 실거래가격이 9.97% 이상 상승하는 등 그 변동의 폭이 중대한 점, 실시계획 고시 이후 반경 약 300m 내에만 총 8건(쟁점부동산 포함), 150세대 이상 신축이 이루어진 것은 도시계획시설 고시가 부동산 시장에 미친 영향력과 개발 기대감이 현실화되었음을 보여주는 객관적․실질적 증거라고 주장하나,

 2020년～2021년 기간 쟁점부동산의 개별공시지가 상승률이 전국 표준지 공시지가 상승률과 유사하고, 인근 아파트 실거래가액 또한 전국 아파트 매매가격지수와 비교해 볼 때 통상적이어서 가격변동의 폭이 중대하다고 보기 어려운 점, 쟁점주식의 증여일과 쟁점부동산의 매매계약일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증․개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있는 점, OOO 공영주차장 건립은 2016.3.10. 이미 고시되어 추진 중인 사업으로 2020.5.21. OOO 공영주차장 건립 설계를 공모하여 2021년 1월부터 2023년 2월까지 착공 및 준공이 되는 사업이어서, 쟁점주식 증여일 이전부터 개발호재 효과가 인근 부동산가격에 이미 반영되었고, 인근 부동산의 착공 및 준공일은 쟁점부동산의 매매계약일 이후로 평가기간내 그 사업내용이 크게 변경된 사실이 없는 등 인근 부동산가격에 직접적인 영향을 끼쳤다고 보기 어려운 점, 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일부터 쟁점부동산의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점부동산의 매매가액(쟁점매매가액)을 시가로 인정한 점 등으로 비추어 볼 때 쟁점매매가액은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 시가로 판단되므로, 처분청이 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 경정결정하여 청구인들에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

 (1) 상속세 및 증여세법

 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령

 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당가액 = 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 나목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식등을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식등의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고 「법인세법 시행령」 제74조 제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 「법인세법」 제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.

3. 법인의 자산총액 중 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

 (4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제88조(실시계획의 작성 및 인가 등) ① 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 도시ㆍ군계획시설사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하여야 한다.

② 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자(국토교통부장관, 시ㆍ도지사와 대도시 시장은 제외한다. 이하 제3항에서 같다)는 제1항에 따라 실시계획을 작성하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 한다. 다만, 제98조에 따른 준공검사를 받은 후에 해당 도시ㆍ군계획시설사업에 대하여 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하기 위하여 실시계획을 작성하는 경우에는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받지 아니한다.

 제91조(실시계획의 고시) 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 제88조에 따라 실시계획을 작성(변경작성을 포함한다), 인가(변경인가를 포함한다), 폐지하거나 실시계획이 효력을 잃은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 고시하여야 한다.