[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인과 청구인의 형 A(이하 “상속인들”이라 한다)은 2023.11.9. 부친 B(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로, OOO(주거전용면적 147.34m2로, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 등을 상속받은 후,
2024.5.31. 쟁점주택의 상속재산가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 기준시가 OOO원으로 산정하고, 이를 다른 상속재산가액과 합산(아래 <표1> 기재)하여 2023.11.9. 상속분 상속세를 신고·납부하였다.
<표1> 상속세 과세가액 명세
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나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.1.20.∼2025.4.19. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후, 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속개시일부터 2년 이내인 2022.7.4. 매매계약이 체결된 쟁점주택과 동일 공동주택단지 내 115동 902호(주거전용면적 147.34m2로, 이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 보아 상속재산가액을 OOO원 증액하는 등 상속세 과세가액을 OOO원 증액하고, 상속공제금액을 OOO원 감액하는 내용을 처분청에 통지하였고, 이에 따라 처분청은 2025.6.17. 상속인들에게 2023.11.9. 상속분 상속세 OOO원(가산세 포함)을 결정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점주택과 비교대상주택은 층수, 조망권 등이 동일하지 아니하여 이로 인해 매매가격에 차이가 존재한다.
아파트와 같은 공동주택의 가치는 보편적으로 부동산의 입지, 접근성, 교통, 학교, 각종 편의시설, 일조권, 조망권 등에 따라 결정되고, 특히 쾌적한 공동주택 생활을 위해 일조권과 조망권을 보장받는 것이 중요하다.
최근 사생활을 침해받지 않고, 진정한 휴식공간이 확보된 조망권이 좋은 아파트의 매매가격이 높게 평가되어 조망권이 나쁘거나 일조권이 좋지 않은 저층부 아파트는 매매금액이 낮게 형성되는 것이 일반적이다.
쟁점주택은 104동의 저층부인 6층으로, 정면 약 60미터 건너편에는 11층 건물인 OOO가 위치하고 있고, OOO 건물에서 쟁점주택의 거실과 방안이 훤히 들여다보여 사생활 보호를 위해 항상 창문에 커튼을 설치하여 생활하는 등 조망권이 상당히 나빠 비교대상주택에 비해 매매금액이 약 OOO원에서 OOO원 이상 낮게 형성되어 있다.
또한 쟁점주택과 같이 저층부에 위치한 주택의 경우, 2018년부터 상속세 신고기한인 2024년 5월까지 약 7년간 매매건수가 1건도 없어 상속개시일 당시의 시가를 알 수 없다.
반면, 비교대상주택은 115동의 9층으로, 단지 중심부에 위치하고 있고, 일조권과 조망권이 가장 우수한 로얄층으로, 매매가액이 약 OOO원 이상으로 형성되는 등 비교적 높은 금액에 거래되고 있다.
<쟁점주택과 비교대상주택의 조망권 비교>
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쟁점주택 단지 내 상가에서 부동산중개업을 운영하는 공인중개사 C의 의견을 살펴보면, 쟁점주택이 속한 104동 1∼8층까지는 외부에서 실내가 보여 항상 커튼을 치고 생활하는 등 조망권이 좋지 않아 수년간 거래가 없는 실정이고, 단지 내에서 조망권이 가장 우수한 비교대상주택(115동)에 비해 매매가가 약 OOO원 이상 차이가 있으며, 특히 2024년 3월경 매물로 나온 쟁점주택과 같은 동(104동)의 801호는 저층으로, 조망권에 비해 호가가 너무 높아 거래가 이루어지지 않는다고 진술하고 있다.
(2) 연도별 공동주택가격 증감추세를 살펴보면, 비교대상주택은 2022년에 전년 대비 OOO원이 증가하였다가 2023년도에 전년대비 OOO원이 감소하여 2022년 중 비교대상주택의 시가가 급등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있음을 알 수 있다.
<표2> 연도별 공동주택가격 증감추세 – 청구인 제시
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국토교통부의 실거래가 조회자료를 살펴보더라도, 유사매매사례가액 적용기간인 2021년부터 2024년 5월까지 쟁점주택 단지 저층부(6층 이하)의 매매가 이루어지지 아니하여 쟁점주택의 시가를 알 수 없고, 그 이전인 2020년도에 매매가 이루어진 5건에 대한 평균매매가액은 OOO원으로 나타나며, 비교대상주택과 같은 고층부의 매매건수는 2건, 평균 매매가액은 OOO원으로 나타난다.
(3) 이와 같이 동일 단지 내 주택이라 하더라도 저층부와 고층부 간 평균매매가격은 약 OOO원의 차이가 존재하고, 쟁점매매사례가격은 2022년 중 아파트 시세가 급등하던 시점의 가격이어서 이를 아파트 시세가 하락하던 상속개시일 당시 쟁점주택의 시가로 보는 것은 타당하지 않으며, 비교대상주택의 매매계약일(2022.7.4.)부터 쟁점주택의 상속개시일(2023.11.9.)까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가격을 쟁점주택의 시가로 평가한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점주택의 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 쟁점매매사례가액이 존재하고, 그 거래가액은 특수관계가 아닌 사람들 사이에서 공정하게 체결된 매매계약에 따른 가액으로, 재산 형태나 이용 상황, 주변 개발 등의 특별한 주위 환경의 변화가 없어 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점주택이 비교대상주택에 비해 조망권이 현저히 떨어져 거래가액이 낮게 형성되는 반면, 비교대상주택은 일조권과 조망권이 우수하여 매매금액이 약 OOO원 이상으로 형성된다고 주장하나,
비교대상주택은 쟁점주택과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로, 일조량과 조망권의 차이가 없고, 쟁점매매사례가액은 평가심의위원회의 심의를 거친 가액에 해당하므로 이를 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다.
(가) 비교대상주택은 상증세법 시행규칙 제15조에서 규정하고 있는 바와 같이, ① 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 ② 주거전용면적이 동일하며 ③ 공동주택 가격의 차이가 5% 이내인 재산에 해당한다.
쟁점주택의 상속개시일 전·후 6개월 내(2023.5.9.∼2024.5.9.)에는 유사한 재산의 매매가액 등이 없으나, 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 쟁점매매사례가액이 존재하고, 그 거래가액은 특수관계가 아닌 사람들 사이에서 공정하게 체결된 매매계약으로, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되었으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다.
(나) 쟁점주택이 속한 공동주택단지는 OOO 바로 앞에 위치한 18개동(1,302세대)으로 구성되어 있고, 이 중 쟁점주택과 비교대상주택은 동일한 타입(56평형)으로, 모두 단지 중심에 위치하여 정남향으로 배치되어 있다.
청구인은 쟁점주택의 정면에 OOO 건물이 있어 조망권이 매우 나쁘다고 주장하나, OOO 건물은 아파트 단지 밖에 위치하여 쟁점주택과 상당한 거리가 있고, 비교대상주택 역시 정면에 23층의 106동이 있어 조망권이 확보되지 아니하므로 쟁점주택과 비교대상주택의 조망권에 특별한 차이가 있다고 보기는 어렵다.
<쟁점주택과 OOO 건물 위치>
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(다) 비교대상주택은 쟁점주택과 재산현황·이용상황이 동일하고, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설, 폐쇄 등 환경의 변화도 없어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
청구인은 2022년 중 비교대상주택의 시가가 급등하였다고 주장하나, 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내 동일 평형에 대한 KB시세를 조회한 결과, 상속개시일 전 2년 내부터 법정결정기한까지 가격변동 차이가 5% 이내로 나타나 해당 기간 중 시세가 급등하였다고 보기 어렵다.
쟁점매매사례가액은 2022년 7월 기준 KB시세의 일반평균가 OOO원에서 상위평균가 OOO원 범위에 속해 있고, 상속개시일 전 2년 전부터는 시세가 하락하는 추세에 있다.
쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내 주택의 실거래가액은 공시지가 상승·하락의 영향 없이 유사한 거래가액으로 형성되어 있고, 평가기준일 2년 이내에 재산 형태나 이용 상황, 주변 개발 등의 특별한 주위 환경의 변화가 없어 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 확인되므로 쟁점매매사례가액을 평가기준일 현재의 시가로 평가한 것은 정당하다.
(라) 한편, 청구인은 2018년부터 2024년 5월(상속세 신고기한)까지 약 7년간 쟁점주택과 유사한 주택의 매매건수가 없어 상속개시일 당시 시가를 알 수 없다고 주장하나,
부동산 실거래가 신고자료에 의하면, 쟁점주택의 평가기준일 전 2년 이내 및 그 이후 6개월 내에 쟁점주택과 동일 면적의 주택거래사례 6건이 조회된다.
<표3> 쟁점주택 단지 내 부동산 실거래가액 조회내역
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조사청은 상증세법 시행령 제49조에 따라 상속개시일 전 2년 이내에 거래된 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받아 이를 쟁점주택의 시가로 산정하였고, 쟁점매매사례가액 외에도 평가기준일 전 2년 내 거래가 존재하며, 그 거래가액은 비교대상주택과 유사한 OOO원으로 확인되므로 쟁점매매사례가액이 시가를 반영하지 못한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(마) 쟁점주택이 속한 공동주택단지 내 매매사례가액이 존재함에도 상속개시일 기준의 기준시가 OOO원을 적용하는 것은 경제적 실질에도 부합하지 않고, 청구인이 2025.8.25. 쟁점주택을 쟁점매매사례가액보다 높은 OOO원으로 매매한 사실에 비추어 보더라도 쟁점매매사례가액은 상속개시일 기준의 시가를 반영하였음을 알 수 있다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
부친으로부터 상속받아 취득한 쟁점주택의 시가를 상속개시일 전 2년 이내에 매매계약이 체결된 비교대상주택의 쟁점매매사례가액으로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 상속인들은 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원(기준시가)로 적용하는 등 피상속인의 상속재산가액을 OOO원으로 산정한 후 처분청에 2023.11.9. 상속분 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.
<표4> 쟁점주택 기준시가
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(나) 조사종결보고서 등을 살펴보면, 조사청은 2025.1.20.∼2025.4.19. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후, 쟁점주택과 면적·위치·용도·종목이 동일하고, 상속개시일 전 2년 내 매매계약(2022.7.4.)이 체결된 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속재산가액을 OOO원 증액하는 등의 내용을 처분청에 통지하였다.
<조사종결보고서 중 일부 발췌>
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(다) 처분청은 쟁점주택 등을 포함한 피상속인의 상속재산가액을 OOO원 증액하고, 상속공제금액 OOO원을 감액한 후 2025.6.17. 청구인 등에게 2023.11.9. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
<표5> 상속세 결정결의서
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(라) 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 위치하고 있고, 주거전용면적·구조·배치·방향이 동일하며, 비교대상주택과 쟁점주택의 공동주택가격의 차이는 약 2.5%이다.
<표6> 쟁점주택과 비교대상주택 평가내역
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(마) 조사청은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 조망권 등이 유사하다는 증빙으로, 쟁점주택의 단지배치도를 제출하였다.
<쟁점주택의 단지배치도>
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(바) 국토교통부 실거래가 조회내역에 따르면, 쟁점주택과 동일 주거전용면적 기준 실거래가는 아래 <표7>과 같고, 청구인은 2025.8.25. 쟁점주택을 OOO원에 양도하는 계약을 체결한 것으로 나타난다.
<표7> 국토교통부 실거래가 조회내역(동일 주거전용면적 기준)
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(사) 쟁점주택과 동일 주거전용면적 기준 KB시세 조회 내역은 아래 <표8>과 같다.
<표8> KB시세 조회 내역(동일 주거전용면적 기준)
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(아) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.3.25. 조사청이 의뢰한 쟁점매매사례가액은 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.
(자) 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택 간 조망권의 차이가 있다고 주장하면서 아래와 같이 쟁점주택의 내부사진 등을 제출하였다.
<청구인이 제출한 쟁점주택의 내부사진 등>
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(차) 청구인은 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내 상가에서 부동산중개업을 영위하는 C이 작성한 확인서를 제출하였고, 확인서에는 쟁점주택(104동 6층)과 비교대상주택(115동 9층)은 조망권 등의 이유로 매매가액이 OOO원 이상 차이가 있다는 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
청구인은 쟁점주택의 상속개시일과 비교대상주택의 매매계약일 간 유의적인 가격변동이 있고, 쟁점주택과 비교대상주택의 층수, 단지 내 위치, 주변 건물과의 배치, 조망권 등에 차이가 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나,
상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 규정하고 있고, 단서 규정으로 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 포함하도록 하고 있으며, 제4항은 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해 매매거래가액이 있는 경우 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 “해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 것으로 규정하고 있는바,
비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있는 주거전용면적․구조․배치․방향이 동일한 타입의 주택으로, 쟁점주택과 공동주택가격의 차이(약 2.5%)가 5% 이내인 것으로 확인되어 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족한 점, 비교대상주택의 매매계약일은 쟁점주택의 상속개시일 전 2년 이내이고, 쟁점매매사례가액은 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 가액인 점, 비교대상주택의 매매계약일과 쟁점주택의 상속개시일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 용도변경 등 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사유가 발생한 사실은 확인되지 아니하고, 2022년 1월부터 2024년 8월까지의 쟁점주택과 동일주거면적 기준 부동산 실거래가액은 쟁점매매사례가액과의 차이가 5% 이내로 나타나 청구인이 제시한 공동주택가격 증감추세에 관한 통계자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법
제3조(상속세 과세대상) 상속개시일 현재 다음 각 호의 구분에 따른 상속재산에 대하여 이 법에 따라 상속세를 부과한다.
1. 피상속인이 거주자인 경우: 모든 상속재산
제3조의2(상속세 납부의무) ① 상속인(특별연고자 중 영리법인은 제외한다) 또는 수유자(영리법인은 제외한다)는 상속재산(제13조에 따라 상속재산에 가산하는 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다) 중 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령으로 정하는 비율에 따라 계산한 금액을 상속세로 납부할 의무가 있다.
② 특별연고자 또는 수유자가 영리법인인 경우로서 그 영리법인의 주주 또는 출자자(이하 "주주등"이라 한다) 중 상속인과 그 직계비속이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 지분상당액을 그 상속인 및 직계비속이 납부할 의무가 있다.
③ 제1항에 따른 상속세는 상속인 또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다.
제13조(상속세 과세가액) ① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.
1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을「건축법」제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2) 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
제50조(부동산의 평가) ④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액
가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조·용도·이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
나. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
