1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 2024. 5. 10. 원고 김○○에 대하여 한 2023. 5. 13. 증여분 증여세 000,000,000원의 경정처분 및 원고 강○○에 대하여 한 2023. 5. 13. 증여분 증여세 000,000,000원의 경정처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2023. 5. 15. 원고 김○○의 모친 박○○로부터 서울 ○○구 ○○동 000-1 ○○○○ 0동 000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 원고 김○○ 지분 60%, 원고 강○○ 지분 40%로 각 증여받았다.

나. 원고들은 2023. 5. 22. 구 상속세 및 증여세법(2024. 1. 1. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 이 사건 부동산의 증여재산가액을 공동주택가격 000,000,000원(원고 김○○ 증여재산가액 000,000,000원, 원고 강○○ 증여재산가액 000,000,000원)으로 계산하여 증여세를 각 신고·납부하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지 내 아파트인 서울 ○○구 ○○동 000-1 ○○○○ 0동 000호(이하 ‘이 사건 비교대상 부동산’라 한다)의 2021. 6. 16.자 매매가액인 000,000,000원(이하 ‘이 사건 매매가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 매매사례가액으로 보아 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였다. 서울지방국세청 평가심의위원회는 2024. 3. 27. ‘이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액에 대하여 매매계약일(2021. 6. 16.)로부터 이 사건 증여일(2023. 5. 15.)까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 이 사건 부동산 증여일 현재 시가에 해당한다’는 심의결과를 통지받았다.

라. 피고는 구 상속세법 및 증여세법 시행령(2024. 2. 29. 대통령령 제34267호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제4항에 따라 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 2024. 5. 10. 원고들에 대하여 원고 김○○에게 2023. 5. 귀속 증여세 000,000,000원, 원고 강○○에게 2023. 5. 귀속 증여세 000,000,000원을 각 경정·고지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1-3호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계법령

3. 원고들 주장 요지

 가. 피고는 법령상 유사재산의 평가기간을 벗어나는 2021. 6. 16.자 이 사건 비교대상 부동산의 매매가액을 시가로 보았다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 유사매매사례가액 평가기간을 확대해서는 아니 된다.

나. 2021. 7.경에는 부동산 가격이 최고조에 달하였고, 증여일에는 부동산 경기가 침체되었다. 2021. 7.로부터 증여일 사이에 ‘가격변동의 특별한 사정’이 발생하였으므로 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 인정하는 것은 부당하다.

다. 이 사건 비교대상 부동산은 이 사건 부동산과 층수 및 위치, 조망, 내부 인테리어 상태 등이 상이하므로 유사재산이라고 볼 수 없다.

4. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 유사매매사례가액에 대한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 적용 여부

1) 관련 규정

구 상증세법 제60조 제1항 본문은 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다”고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된 다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정한다. 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”고 규정하고, 그 단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다.

구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법제60조 제2항에 따른 시가로 본다”고 규정한다.

2) 구체적 판단

가) 앞서 본 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 상속세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조).

나) 원고들은 ① 연혁에 비추어 보았을 때 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 당해 재산의 매매가액이 없는 경우에 한하여 보충적으로 적용할 의도로 개정된 점, ② 유사재산에 대해서까지 2년 이내 기간의 매매사례가액을 시가로 포함하는 것은 법규정의 문언상 의미를 현저히 벗어나 과세 범위를 넓히는 해석인 점, ③ 납세자의 예측가능성을 침해하는 점, ④ 위 해석에 따를 경우 결과적으로 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 위임입법의 한계를 일탈하게 되는 점 등을 근거로 위 해석이 부당하다고 주장한다.

다) 다음과 같은 이유로 원고들의 주장은 받아들이지 않는다. ① 구 상증세법 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때”라고 되어 있을 뿐이어서 별도로 적용 국면을 한정하고 있지 아니한바 이를 전제로 같은 조 제4항의 해석에 같은 조 제1항 단서 또한 포함하는 것이 합리적이고, 그와 같은 해석이 문언상 의미의 한계를 벗어났다고 볼 수는 없다. ② 구 상증세법 시행령 제49조의 개정 경위(납세자가 법정신고기한 내에 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 ‘신고일까지’ 존재한 유사재산 거래가액 등만을 시가로 인정함으로써 납세자의 예측가능성을 제고하기 위한 것)에 비추어 보았을 때 같은 조 제4항의 해석에 있어 같은 조 제1항 단서의 도입을 배제하려는 의도는 아니었던 것으로 보인다. ③ 원고의 주장에 따를 경우 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일 사이의 유사재산 거래가액 등이 시가에 해당하고, 증여세 과세표준을 신고하지 않은 경우에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 기간 내 거래 사례까지 유사재산 거래가액 등 시가에 해당하게 되는데, 증여세가 부과과세 방식의 세목인 점에 비추어 보면 신고 여부에 따라 증여재산 평가에 이와 같은 차이를 두는 것이 합리적이라 보기 어렵다. ④ 구 상증세법 제60조 제2항이 수용가격, 감정가격 등을 열거하며 ‘시가’의 인정 범위를 대통령령에 위임한 것은 당해 재산의 증여 시점 시가 포착의 어려움, 재산 가격의 변동성, 그로 인한 평가 방식의 유연성확보 필요를 고려한 것으로, 앞서 본 사유들에 비추어 보았을 때 위 가)항의 해석에 따른다 하더라도 납세자의 예측가능성이 수인 불가능할 정도로 침해된다거나, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 구 상증세법 제60조 제2항의 위임 범위를 일탈하게 된다고 보기는 어렵다.

라) 이 사건 비교대상 부동산은 2021. 6. 16. 매매되었고, 이는 이 사건 부동산 가액 평가기준일인 2023. 5. 15. 전 2년 이내이므로, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다.

나. 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 보는 것이 부당한지

앞서 본 증거, 갑 제5-7호증, 을 제3-7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래 사정들을 고려하면 피고가 이 사건 비교대상 부동산이 이 사건 부동산의 유사재산에 해당하고, 피고가 이 사건 비교대상 부동산의 매매 시점인 2021. 6. 16.부터 이 사건 부동산의 증여일인 2023. 5. 15. 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 판단하여 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 것이 부당하여 위법하다고 할 수 없다. 원고들 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

1) 유사재산 여부

가) 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2024. 3. 22. 기획재정부령 제1049호로 개정되기 전의 것) 제15조 제3항은 “영 제49조 제4항에서 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다”고 하며 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’(제1호 가.목), ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’(제1호 나.목), ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의5 이내일 것’(제1호 다.목)을 모두 충족하여야 한다고 규정한다.

나) 이 사건 부동산과 이 사건 비교대상 부동산은 동일한 단지 내에 있고, 위 규칙의 나머지 조건 역시 모두 충족한다. 이 사건 비교대상 부동산은 이 사건 부동산의 유사재산에 해당한다.

다) 원고는 이 사건 비교대상 부동산은 이 사건 부동산에 비하여 층수 및 위치, 조망, 내부 인테리어 상태 모두 우위에 있으므로 유사재산이 아니라고 주장한다. 그러나 이사건 비교대상 부동산이 위 시행규칙 규정상의 유사재산 요건을 모두 충족하는 점, 원고가 주장하는 요소들은 각 부동산의 시가에 반영되는 것들인데, 그러한 요소들이 최종 반영된 두 부동산 기준시가의 차이가 시행규칙에서 정한 범위(5%) 내에 있는 점 등에 비추어 보면 원고가 주장하는 사정들만으로 이 사건 비교대상 부동산이 유사재산이 아니라고 보기는 어렵다.

2) 가격 변동의 특별한 사정 여부

가) 이 사건 비교대상 부동산과 이 사건 부동산 모두 이 사건 비교대상 부동산의 매매계약일부터 이 사건 부동산의 평가기준일인 증여일 사이에 재산형태가 변동되지 않았고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위 환경 또한 변하지 않았다.

나) ○○구에 대한 ‘KB부동산 월간 아파트 매매가격지수’에 의하면 이 사건 비교대상 부동산의 거래시점인 2021. 6.의 매매가격지수는 94.258, 이 사건 부동산의 증여시점인 2023. 5.의 매매가격지수는 90.090으로 그 차이가 4.1%에 불과하여 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 보기 부족하다. 원고가 근거로 주장하는 한국부동산원의 서울 동북권 아파트 매매 실거래가격지수는 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 동대문구,성동구, 광진구 등 지가 수준과 이용 환경이 서로 다른 넓은 지역을 대상으로 조사된 것이어서, 위 ○○구에 대한 월간 아파트 매매가격지수에 비하여 이 사건 부동산의 시가 변동을 적정하게 반영하였다고 보기는 어렵다.

다) 2021년부터 2023년 사이 이 사건 부동산과 동일 단지 내의 동일 면적(177.12㎡)의 매매사례에 의하면 그 매매가액은 32억 원에서 37억 원 사이에 분포하고, 실거래가 중 가장 낮은 가격이 이 사건 부동산의 시가로 인정되었다. 원고 주장과 달리 2021년에 비하여 이 사건 부동산의 2023년 시가가 하락하였을 것으로 보이지는 않는다.

5. 결론

원고들의 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다.