1. 처분개요
가. 청구인은 2018.11.26. 서울특별시 OOO 대 215m2 및 그 지상 다가구주택 419.94m2(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO원에 양도한 후, 이에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 처분청에 신고․납부하였다.
한편, 청구인의 배우자 A(이하 “배우자”라 한다)은 청구인이 양도주택을 양도하기 한달 전인 2018.10.26. 경기도 김포시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 동생 B(이하 “동생”이라 한다)에게 OOO원에 양도한 후, 2023.8.25. 동생으로부터 OOO원에 쟁점주택을 재취득(쟁점주택의 양도와 함께 “쟁점거래”라 한다)하였다.
나. 인천지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.3.20.∼2025.5.3. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인 세대가 쟁점주택의 양도일 전부터 현재까지 쟁점주택에 거주하고 있고, 쟁점거래에 따라 지급한 계약금 등은 제3자 명의의 계좌를 통해 재입금된 사실 등을 확인한 후, 청구인이 조정대상지역 내 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용을 회피하기 위하여 쟁점주택을 동생에게 허위로 양도한 것으로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였고,
이에 처분청은 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2025.9.2. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점주택의 양도는 가장매매가 아닌 실질적인 거래이다.
(가) 처분청은 제3자를 경유한 자금 흐름을 근거로 가공 거래를 주장하나, 청구인은 동생에게 갚아야 할 채무와 매매대금을 상계한 유상 거래이다.
배우자는 공인중개사의 안내에 따라 금융거래증빙을 남겨야 한다는 절차적 강박으로 인해 제3자를 통한 자금이체거래를 하였으나, 이는 상계 합의를 뒷받침하기 위한 수단이었을 뿐이고, 매매대금의 실질적 대가는 동생의 채권 소멸로 지급되었다.
(나) 처분청은 2018년 양도소득세에 대한 세무조사시 배우자와 동생 간 작성한 합의서에 대한 포렌식 분석을 실시하여 합의서에 기재된 합의일자(2018.9.29.)와 실제 작성일(2021년경으로 추정)이 일치하지 않는다는 이유로 거래의 실질을 부인하고 있다.
청구인의 배우자와 동생은 2018년 쟁점주택을 양도하는 거래를 하면서 구두상 합의에 따라 실질적인 계약체결 및 대가의 지급이 원활히 이루어졌고, 거래의 실체가 명확한 상황이어서 별도의 서면 합의서를 작성하지 아니하였다.
그러나 거래 이후인 2021년경 당사자 간 쟁점주택의 매매거래에 대해 그 내용과 조건을 명확히 문서화해두는 것이 향후 발생가능한 분쟁을 예방하고 내부 통제 및 관리의 효율성을 높일 수 있다는 주변의 조언에 따라 기존 구두로 진행되던 합의 내용을 정리하여 문서화하기로 판단하였다.
「국세기본법」 제14조 제2항은 실질과세의 원칙을 규정하고 있는바, 비록 합의서 작성 시점에 형식적 하자가 있음은 인정하나, 세무조사(2025년)가 시작되기 무려 4년 전에 작성되었고, 이는 거래의 명확성을 위한 사후적인 보완 조치였을 뿐 합의 내용 자체는 2018년부터 지속적으로 이행된 거래내용을 충실히 반영하고 있으며, 매매계약서, 배우자와 동생간 거래대금 지급내역 등을 통해 실제 거래사실을 충분히 입증할 수 있다.
(다) 쟁점거래 과정에서 나타난 자금흐름은 중과세 회피를 위한 목적이 아니라, 동생의 소득 부족으로 인하여 기존 대출 연장 거부로 인한 금융권의 제약조건을 해결하기 위하여 불가피하게 명의를 환원한 것이다.
배우자가 동생에게 쟁점주택을 매도할 당시 쟁점주택에 설정된 근저당권(대출)을 동생 명의로 변경하지 못하고 배우자 명의로 남겨둔 채 소유권만 이전되었다.
이후 대출 만기 시점에 이르러 대출을 연장하려 하였으나, 동생의 소득증빙 문제로 인해 동생 명의로는 대출 연장이나 채무 인수가 불가능하다는 금융기관의 통보를 받게 되었고, 담보대출이 해지될 경우 발생하는 일시 상환 부담 등을 피하기 위하여 부득이하게 청구인의 배우자는 쟁점주택의 소유권을 다시 본인 명의로 되돌려 대출을 유지·연장할 수밖에 없었다.
즉, 쟁점거래는 당초 1세대 2주택 중과규정을 피하기 위해 일시적으로 양도하였다가 재취득한 것이 아니고, 실질적으로 쟁점주택을 양도하였으나, ‘금융권 대출 유지’라는 행정적·경제적 필요에 의하여 재취득된 것이다.
이는 쟁점주택의 재취득대금이 동생에게 귀속되지 않고 즉시 반환된 점에 비추어 보더라도 자체가 해당 거래가 매매가 아닌 형식적인 원상회복이었음을 입증한다.
(2) 설령, 양도소득세를 부과한다 하더라도 이에 대해 부정과소신고가산세를 적용한 것은 부당하다.
부정행위에 의한 가산세(40%)가 적용되려면 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 면탈하려는 적극적인 의도가 있어야 하나, 쟁점거래는 동생으로부터 대여한 채무 상계를 위해 쟁점주택의 소유권을 이전한 실질 거래에 기반하고 있고, 비록 금융거래증빙을 남기는 과정에서 제3자 명의의 계좌를 경유하는 등의 절차상 미숙함은 있었으나, 이는 거래사실을 입증하려는 목적이었을 뿐 세금을 포탈하기 위해 사실관계를 왜곡하거나 은닉하려는 '적극적인 기망 행위'로 보기는 어렵다.
청구인은 처분청의 포렌식 조사결과를 존중하고, 합의서가 2018년 당시 실제로 작성된 것이 아니라는 사실에 대해 인정하나, 세무조사 개시일보다 훨씬 전인 2021년경 이미 작성하여 보관하고 있었으므로이를 세무조사대응 목적으로 급조하거나 조세포탈을 위해 허위로 작성한 것은 아니다.
쟁점거래는 가족 간 거래의 특수성으로 인해 증빙 마련 및 절차 이행에 있어 다소 정교하지 못한 부분이 있었을 뿐, 조세 법질서를 어지럽히려는 악의적인 은닉이나 허위 신고가 존재하지 않는다.
따라서 실질거래가 존재함에도 불구하고 단지 형식적인 요건이나 문서 작성 시점만을 근거로 고율의 가산세를 부과하는 것은 가산세 제도의 취지에 어긋나는 부당한 처분이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점거래는 외형상 매매대금이 이루어진 가장거래이다.
(가) 청구인은 제3자를 이용하여 매매 대금을 다시 반환받은 사실이 확인되는 등 쟁점거래와 관련된 대금지급이 불분명하다.
청구인은 쟁점주택의 매매거래시 동생이 배우자에게 매매대금을 실제로 지급하였다고 주장하나, 청구인과 배우자, 동생 명의 계좌에 대한 금융거래내역을 조회한 결과, 동생이 2018.9.29. 배우자에게 지급한 것으로 주장한 계약금 OOO원은 청구인이 제3자에게 이체한 OOO원을 제3자가 다시 동생에게 이체하였고, 이를 동생이 배우자에게 반환한 것으로 확인된다.
조사청은 청구인에게 순환자금흐름에 대한 소명을 요청하였으나, 청구인은 당초 정상적으로 대금을 지급하였다는 주장을 번복하여 관련 금융거래가 증빙을 남기기 위한 위장거래임을 시인하였다.
한편, 청구인은 2008년 동생으로부터 차용한 금액(OOO원) 중 OOO원을 2016.4.19. 상환하였고, 미상환금액(OOO원)을 쟁점주택의 매매대금 OOO원과 상계한 것이며, 쟁점주택에 설정된 근저당설정변경에 따른 부대비용을 부담하지 않기 위하여 해당 근저당채무(OOO원)를 배우자 명의로 유지하는 내용의 합의서를 작성하였으므로 쟁점주택의 양도거래가 실질거래라고 주장하나,
청구인이 동생에게 OOO원을 송금한 다음 날인 2016.4.20. 동생으로부터 OOO원을 다시 반환받은 것으로 확인되고, 청구인과 배우자는 쟁점주택을 양도한 후 주소지 변경 없이 쟁점주택에서 계속 거주하였으며, 쟁점주택에 대한 임대계약서상 임대보증금은 OOO원, 월세는 OOO원(OOO원은 동생 계좌로 입금하고, 나머지 OOO원은 근저당채무에 대한 이자로 납입)으로 약정하였으나, 해당 계약서상 배우자의 서명이 날인되어 있지 않고, 배우자가 동생에게 매월 OOO원을 지급한 내역도 확인되지 않는다.
(나) 청구인은 합의서 내용에 따라 계약을 이행하였고 정상적으로 매매대금을 지급하였다고 주장하나, 문서감정 결과 합의서는 사후 작성된 것으로 확인되었어 그 신빙성이 부족하다.
조사청은 청구인이 제출한 합의서의 작성시기 등을 파악하기 위하여 서울지방국세청 과학조사담당관실을 통해 문서감정을 실시한 결과, 합의서상 합의일자(2018.9.29.)와는 달리 사후에 작성한 것으로 확인되었고, 이후 청구인은 불복청구 과정에서 당초 주장을 번복하여 합의서 작성일에 대한 형식적인 하자를 인정하고 있으므로 그 주장의 신빙성이 부족하다.
(다) 동생은 쟁점주택을 취득한 후 위장전입하였고, 제3자 명의의 계좌를 이용하여 재취득대금을 반환한 사실이 확인된다.
조사청은 동생이 실제 쟁점주택에 거주하였는지 여부를 조사한 결과, 쟁점주택에 전입한 기간 동안 전 주소지의 임대인에게 월세를 이체하고 전기‧가스 요금을 납부해 온 것으로 확인되고, 동생 소유의 차량은 쟁점주택에 입주자 차량으로 등록되지 아니한 상태에서 비정기적으로 방문자 차량으로 입‧출차한 것으로 확인되어 청구인에게 동생의 위장전입여부에 대한 소명을 요청하였으며, 이에 대해 청구인은 동생이 쟁점주택에 실제로 거주하지 않았을 것이라고 시인하였다.
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또한 배우자는 쟁점주택을 재취득하기 위하여 OOO은행으로부터 OOO원을 대출받은 후 쟁점주택에 설정된 근저당채무(OOO원)를 상환하는데 사용하였고, 나머지 OOO원을 동생에게 송금하였으나, 동생은 같은 날 제3자 명의 계좌로 OOO원을 송금하여 이를 배우자 계좌로 입금받은 것으로 조회되었으며, 이에 대해 청구인은 쟁점주택의 재취득거래가 실제 거래에 해당하지 않는다고 진술하였다.
(2) 청구인이 양도소득세 중과세율을 회피하기 위하여 제3자를 통한 자금거래, 위장전입을 하는 등 적극적인 조세회피가 있었다고 보아 이 건 양도소득세 부과시 부정과소신고가산세를 적용한 처분청의 처분은 정당하다.
청구인은 합의서가 형식적 하자가 있을 뿐 조사 기간 이전에 작성되어 조세회피 목적이 없으므로 부정행위 가산세를 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,
쟁점주택의 매매거래는 거래대금의 지급여부가 불분명하고, 청구인이 제출한 합의서는 계약일자를 소급하여 작성한 것으로 실질적인 거래 관계가 있었다고 보기 어려우며, 청구인 세대가 2주택을 보유한 상태에서 양도소득세 중과세율 회피를 위해 동생에게 가장매매하여 양도소득세 부과‧징수를 불가능하게 하거나 현저하게 곤란하게 하는 적극적인 행위를 하였다고 봄이 상당하므로 부정과소신고가산세를 적용한 처분청의 결정은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 청구인의 배우자가 여동생에게 쟁점주택을 양도한 후 재취득한 쟁점거래를 조세회피목적의 가장매매로 보고, 양도주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부
② (예비적) 부정과소신고가산세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
제26조의2(국세의 부과제척기간) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.
1. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우: 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년(역외거래의 경우 10년)
2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우: 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(역외거래에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년). 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 「법인세법」 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 또한 같다.
제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.
1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우 : 다음 각 목의 금액을 합한 금액
가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액
나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액
2. 제1호 외의 경우 : 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액
④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우
가. 신고 당시 소유권에 대한 소송 등의 사유로 상속재산 또는 증여재산으로 확정되지 아니하였던 경우
나. 「상속세 및 증여세법」 제18조, 제18조의2, 제18조의3, 제19조부터 제23조까지, 제23조의2, 제24조, 제53조, 제53조의2 및 제54조에 따른 공제의 적용에 착오가 있었던 경우
다. 「상속세 및 증여세법」 제60조제2항ㆍ제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우(부정행위로 상속세 및 증여세의 과세표준을 과소신고한 경우는 제외한다)
라. 「법인세법」 제66조에 따라 법인세 과세표준 및 세액의 결정ㆍ경정으로 「상속세 및 증여세법」 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따른 증여의제이익이 변경되는 경우(부정행위로 인하여 법인세의 과세표준 및 세액을 결정ㆍ경정하는 경우는 제외한다)
1의2. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항ㆍ제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 「소득세법」 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여 시 양도로 보는 부분에 대한 양도소득세 과세표준을 결정ㆍ경정한 경우(부정행위로 양도소득세의 과세표준을 과소신고한 경우는 제외한다)
2. 「부가가치세법」 제45조 제3항 단서가 적용되는 경우
3. 제1호 라목에 해당하는 사유로 「소득세법」 제88조 제2호에 따른 주식등의 취득가액이 감소된 경우
4. 「조세특례제한법」 제24조에 따라 세액공제를 받은 후 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 세액공제 요건을 충족하지 못하게 된 경우
(2) 국세기본법 시행령
제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말한다.
(3) 조세범 처벌법
제3조(조세 포탈 등) ⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.
1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장
2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취
3. 장부와 기록의 파기
4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐
5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작
6. 「조세특례제한법」 제5조의2 제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작
7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위
(4) 소득세법
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(5) 소득세법 시행령
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인의 배우자와 동생 간 이루어진 쟁점주택과 양도주택의 거래내역은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 쟁점주택과 양도주택의 거래내역
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(나) 등기사항증명서를 살펴보면, 양도주택은 1995.12.15. 청구인 명의로 소유권보존등기된 후 2018.9.12. 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 2018.11.26. C 명의로 소유권 이전등기된 것으로 나타난다.
(다) 청구인은 2018.12.31. 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 처분청에 신고․납부하였다.
(라) 등기사항증명서를 살펴보면, 쟁점주택은 2014.8.4. 배우자명의로 소유권등기된 후, 2018.9.29. 매매를 원인으로 2018.10.26. 동생 명의로 소유권이전등기되었고, 2023.8.5. 매매를 원인으로 2023.8.25. 배우자 명의로 소유권이전등기되었다.
(마) 배우자는 2018.9.29. 쟁점주택을 동생에게 OOO원에 양도하고, 잔금일을 2018.10.26.로 하는 매매계약을 체결하면서, 특약사항으로 쟁점주택에 설정된 근저당권(2건)은 잔금시 매도인이 상환 말소하기로 약정하였다.
1) 쟁점주택에 대한 등기사항전부증명서에 따르면, 매매계약 당시 쟁점주택에는 채무자를 배우자로 하고, 근저당권자를 ㈜A, B으로 한 채권최고액 OOO원, OOO원의 근저당권이 각 설정된 상태였고, 2018.10.12. 이 중 OOO원의 근저당권은 말소되었다.
2) 배우자와 동생, 청구인 간 체결한 합의서(작성일자 2018.9.29.)를 살펴보면, 청구인이 동생으로부터 차용한 OOO원 중 OOO원을 쟁점주택의 계약금 및 잔금과 상계하고, 근저당채무(OOO원)는 동생이 승계하되, 이에 대한 근저당권설정은 배우자 명의로 유지하기로 합의한다는 내용이 기재되어 있다.
<합의서 중 일부>
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3) 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면, 청구인은 2008.4.23. B으로부터 OOO원을 입금받은 것으로 조회된다.
(바) 배우자는 2018.10.26. 쟁점주택에 대한 월세계약을 체결하면서, 임대기간을 2018.10.26.부터 2020.10.25.까지로 하고, 임대보증금은 OOO원, 월세는 OOO원으로 약정하였고, 그 특약사항으로 월세 중 OOO원은 동생 계좌로 입금하고, OOO원은 근저당채무에 대한 이자로 납입하기로 약정하였으나, 조사청은 청구인, 배우자, 동생 명의 계좌에 대한 금융거래내역 조회 결과, 월세지급내역은 확인되지 아니한 것으로 답변하였다.
(사) 동생은 2023.8.5. 쟁점주택을 배우자에게 OOO원에 양도하고, 잔금일을 2023.8.25.로 하는 매매계약을 체결하였다.
1) 특약사항으로 계약금은 보증금 OOO원을 포함하여 OOO원으로 하고, 쟁점주택에 배우자 명의로 설정된 근저당권(B OOO원)은 잔금시 매도인이 상환 말소하기로 협의하였다.
2) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 2023.8.25. 배우자를 채무자로 하고, 근저당권자를 ㈜C으로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였고, B을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기는 2023.8.28. 말소되었다.
(아) 조사청이 제출한 계좌조회내역에 따르면, 쟁점주택의 매매대금 지급내역은 아래 <표2>ㆍ<표3>과 같다.
<표2> 쟁점주택의 매매대금 지급 내역
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<표3> 청구인과 배우자, 동생 명의 계좌 거래조회내역 중 일부
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(자) 조사청은 2025.3.20.∼2025.5.3. 기간 동안 청구인과 배우자, 동생에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 조정대상지역 내 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용을 회피하기 위하여 쟁점주택을 동생에게 가장으로 매매한 후 재취득한 것으로 보아 청구인에게 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 후 중과세율을 적용하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 2025.9.2. 청구인에게 경정․고지하였다.
<세무조사종결보고서 중 일부>
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<표4> 양도소득세 경정결의서 중 일부
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(차) 조사청이 제출한 주민등록등본 등에 의하면, 청구인은 2016.1.25. 이후 현재까지 쟁점주택으로 전입하여 계속 거주한 것으로 나타나고, 쟁점주택의 양도일 전후로 전출한 이력은 나타나지 않으며, 동생은 2020.10.23. 쟁점주택으로 전입한 후, 2023.8.4. 종전 주소지로 다시 전입한 것으로 나타난다.
<표5> 청구인의 주민등록등본상 전입 이력
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<표6> 동생의 주민등록등본상 전입 이력
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(카) 조사청은 2025.4.28. 쟁점주택의 매매대금 지급과 관련하여 청구인이 제출한 합의서 등의 서류에 대해 서울지방국세청 과학조사담당관실에 문서감정을 의뢰하였고, 2025.5.23. 작성시기는 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 확인되었으며, 청구인도 이에 대해 인정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도는 가장매매가 아닌 실질 거래라고 주장하나, 청구인의 배우자가 2018.10.26. 동생에게 쟁점주택을 양도한 후 2023.8.25. 이를 재취득하는 과정에서 부담한 양도소득세는 약 OOO원에 불과하고, 동생이 부담한 양도소득세는 없는 반면, 청구인이 양도주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하여 절감된 세액은 OOO원 상당에 이르는 점, 쟁점주택의 매매대금 흐름을 제3자 명의의 계좌를 통해 순환지급하는 방식으로 위장하거나, 근저당채무를 동생이 승계하기로 약정한 후에도 채무자를 배우자로 유지하는 등 실질적인 매매대금의 지급이 있었다고 보기는 어렵고, 이외 기타 매매대금의 지급에 대한 증빙도 제출되지 아니하여 특수관계자 간 대금의 지급없이 이루어진 쟁점거래를 당사자들 간 실제 매매의사에 따라 이루어진 정상적인 거래로 보기는 어려워 보이는 점, 청구인 세대는 쟁점주택의 양도일 이후 재취득일까지의 기간 동안 다른 주소지로 이사하거나 전출한 이력이 확인되지 아니하고, 동생은 쟁점주택에 2020년 10월부터 2023년 8월까지 전입하였으나, 실거주하지는 아니한 것으로 확인되는 등 청구인 세대는 쟁점주택을 형식상 동생에게 양도하였다가 그 소유를 환원한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 조정대상지역 내 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용을 회피하기 위하여 쟁점주택을 동생에게 가장으로 매매한 후 재취득한 것으로 보아 청구인에게 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 후 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 근저당채무에 대한 만기연장을 위하여 불가피하게 쟁점주택을 재취득한 것이어서 이를 사기나 부정한 행위로 보아 고율의 가산세를 부과하는 것이 부당하다고 주장하나, 청구인의 세대는 양도주택의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위하여 동생과 가장거래에 관한 허위계약서를 작성한 점, 매매계약서를 진실한 것처럼 보이게 하기 위하여 사후에 매매대금의 지급방식에 관한 합의서를 소급하여 작성한 사실이 확인된 점, 제3자 명의의 계좌를 이용하여 허위로 매매대금을 지급한 것처럼 금융거래증빙을 조작한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.