1. 사실관계
○ ’92.08.17. A주택 취득(대지지분 없는 옥탑방)
○ ’21.06.28. A주택 멸실등기 후 임의재건축 공사
○ ’22.01.24. 건축물 분담금 지급후 신축주택(A¹) 등기
○ ’26.03.13. 신축주택(A¹) 양도
* 질의세대는 양도당시 2주택자
2. 질의요지
○ 임의재건축으로 취득한 신축주택의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제액 산정 시 멸실 전 주택의 보유기간과 신축주택의 보유기간을 통산하는지
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
□ 소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】
① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
표1 표2
보유기간 | 공제율 |
3년 이상 4년 미만 | 100분의 6 |
4년 이상 5년 미만 | 100분의 8 |
5년 이상 6년 미만 | 100분의 10 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 12 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 14 |
8년 이상 10년 미만 | 100분의 16 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 18 |
10년 이상 11년 미만 | 100분의 20 |
11년 이상 12년 미만 | 100분의 22 |
12년 이상 13년 미만 | 100분의 24 |
13년 이상 14년 미만 | 100분의 26 |
14년 이상 15년 미만 | 100분의 28 |
15년 이상 | 100분의 30 |
보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | 2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상에 한정) | 100분의 8 |
3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | ||
4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 |
5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 |
8년 이상 10년 미만 | 100분의 32 | 8년 이상 10년 미만 | 100분의 32 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 |
10년 이상 | 100분의 40 | 10년 이상 | 100분의 40 |
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.