[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2012.10.8. 대전광역시 OOO 일대(181,855㎡)를 정비구역으로 하여 아파트 등을 건축하는 내용의 주택재건축정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 시행하기 위해 조합설립인가를 받은 조합으로, 2017.12.29. 사업시행인가를, 2018.12.27. 관리처분계획인가를 각 받았으며, 2019년부터 2020년 5월까지 해당 정비구역 내 주택 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들(이하 “현금청산대상자”라 한다)의 주택에 관하여 현금청산 절차를 거쳐 그 소유권을 취득하였다.

나. 처분청은 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 현금청산대상자로부터 취득하여 보유하고 있는 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 다른 소유 주택에 관하여 청구법인에게 2020.11.18. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 2021.11.19. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정․고지하였다.

다. 청구법인은 쟁점주택이 「지방세법」제109조 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’으로서 재산세 비과세대상에 해당되어 주택분 종합부동산세 납부의무도 없으므로 쟁점주택에 대한 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 등을 환급하여야 한다며 2024.2.28. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.4.29. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

 (1) 주택재건축정비사업의 현금청산대상자로부터 협의취득된 주택으로서 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 「지방세법」제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다.

  (가) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 의한 재건축사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로, 조합이 그 사업시행자가 되는 경우, ① 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, ② 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, ③ 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하게 된다(대법원 2020.7.29. 선고 2016다51170 판결 등 참조). 이에 정비구역 내의 토지 전부는 종전자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 정비구역 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 현금청산대상자들이 소유하던 종전 주택 등은 당연히 철거예정에 있게 된다.

     특히 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 도시정비법에 따라 기존의 건축물을 철거할 의무가 부과된다(도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하거나(도시정비법 제73조 제1항), 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고[도시정비법 제63조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제19조 제1항], 그 보상의무도 부담한다(토지보상법 제75조 제1항).

  (나) 이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되는 재건축사업에서 조합이 현금청산대상자가 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있다고 볼 수밖에 없고 현금청산 대상자에게 지급하는 협의취득 보상금 또는 수용보상금 역시 철거보상계약에 따른 보상이라고 할 수 있다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결 참조).

     따라서 재건축사업의 사업시행자인 조합이 종합부동산세 과세기준일 현재 현금청산대상자로부터 협의취득하여 보유하고 있는 주택은 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 동법 시행령 제108조 제3항에서 규정하는 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 재산세 비과세대상에 해당한다.

    이 건의 경우, 쟁점정비사업의 시행자인 청구법인은 2018.12.27. 최초 관리처분계획인가를 받은 이후 2020년 재산세 과세기준일 이전까지 현금청산대상자로부터 쟁점주택을 협의취득하였는바, 이에 쟁점주택은 재산세를 부과하는 해당연도 이전에 철거하기로 계획이 확정되었고 재산세 과세기준일 당시 철거보상계약이 체결된 것이어서 재산세 비과세 대상에 해당하므로 「종합부동산세법」 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.

     한편 처분청은 철거보상계약의 주체가 행정관청인 경우에만 비과세 대상이라는 의견이나, 「지방세법 시행령」 제108조 제3항에 따른 비과세 대상 주택은 ‘행정관청으로부터’ 철거명령을 받았거나, ‘행정관청을 포함한 타인과’ 철거보상계약이 체결된 주택을 의미한다고 보는 것이 문맥상 자연스러운 해석이고 이와 관련하여, 서울고등법원 2024.8.23. 선고 2023누55483 판결도 재산세 비과세 대상인 철거보상계약이 체결된 주택에 대한 계약 주체는 반드시 ‘행정관청’ 또는 ‘행정관청의 지위를 의제받는 자’로 한정하여 해석할 수 없으며, 이와 같이 한정할 합리적인 이유도 없는 것으로 판단하였다.

    가사 행정관청이 주체가 되어 철거보상계약이 체결된 건축물 및 주택에 한정하여 재산세 비과세 대상이 된다고 하더라도, 청구법인과 같은 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실 보상에 관한 협의를 하거나, 이를 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고 그 보상의무도 부담하는 등, 사업시행자인 청구법인에게는 정비구역 내 토지 등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있는 수용권 등 공법상 권한을 행사할 수 있는 법적 지위가 있다고 할 것이므로(서울고등법원 2024.8.23. 선고, 2023누55483 판결 참조) 재건축조합인 청구법인과 현금청산대상자간 철거보상계약 시, 청구법인이 행정관청의 지위를 의제 받은 것으로 볼 수 있다 할 것이다.

  (다) 더욱이 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택 신축을 위해 철거할 목적으로 취득한 기존 주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하는 것이 위법하다는 점은 이미 법원이 명확하게 판단하였으며, 실제 「종합부동산세법 시행령」 개정 역시 이와 동일한 취지로 이루어졌다.

   1) 법원은 재개발사업 목적 달성을 위한 철거가 예정된 주택에 대한 종합부동산세의 부과는, 종합부동산세의 입법목적과도 관련이 없으며 종합부동산세의 유도적⋅형성적 기능과도 거리가 있고 담세능력에 상응하는 과세라고 보기도 어렵다는 점을 지적하며 종합부동산세 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다고 판단하였다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결).

   2) 이에 더하여 2022.2.15. 「종합부동산세법 시행령」의 개정(대통령령 제32425호)으로, ‘종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택’을 규정하고 있는 제4조 제1항에 제21호를 신설하였는데, 개정된 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제21호 나목(이하 “개정규정”이라 한다)은 종합부동산세 과세표준 합산배제대상 주택으로 ‘도시정비법 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’을 명시하였다. 인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899판결은, 위와 같은 시행령 개정의 취지에 대하여 ‘「종합부동산세법 시행령」 제41조 제1항 제21호가 신설된 것은, 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택의 신축을 위해 철거할 목적으로 기존 주택을 취득한 경우, 그 주택을 종합부동산세의 과세대상에 포함하는 것은 적절하지 아니하다는 입장에서, 이와 같은 주택이 과세 대상에서 제외된다는 것을 분명히 하려는 데에 그 취지가 있다고 보인다’고 설시하였다.

   3) 청구법인이 협의취득으로 취득한 쟁점주택은 정비구역 내 재건축사업의 목적 달성을 위해 철거되도록 예정되어 있던 것들로서, 실제로 그 철거가 완료되었는바, 쟁점주택과 같은 주택을 종합부동산세 과세대상으로 한 부과처분은 위법하다는 점을 법원이 명시적으로 확인한 점과 실제 「종합부동산세법 시행령」 역시 이러한 취지를 확인하는 내용의 개정이 있었다는 점 등을 종합하면 이 건 부과처분 역시 경정되는 것이 타당하다.

 (2) 처분청 의견과 같이 쟁점주택의 건축물에 한정하여 재산세가 비과세 된다 해도, 주택의 건축물이 재산세 비과세 대상으로 구분된 이상, 쟁점주택의 부속토지는 「지방세법」상 주택분 재산세 과세대상이 아닌, 토지분 재산세 과세대상으로서 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목에 따른 분리과세대상이므로 종합부동산세 과세 대상에 해당하지 않는다.

  (가) 쟁점주택의 건축물이 재산세 비과세 대상인 것이 명확한 이상 쟁점주택의 부속토지만을 놓고 「주택법」상 주택에 해당한다고 볼 수 없으므로 그 부속토지는 주택분 재산세가 아닌, 토지분 재산세 과세대상에 해당한다.

   1) 「지방세법」 제104조에 따른 주택은 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말하며, 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택이란 ‘구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’를 의미하는 것으로, 이는 건축물이 ‘구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물’에 해당한다면 「주택법」상 주택의 정의를 충족하는 것으로 보되, 부속토지 또한 건축물에 필수적으로 부속되어 사회통념상 주거 생활공간을 이룬다는 점에서 주택으로 보겠다는 것이므로 건축물이 주택의 요건을 충족하고 나서야, 부속토지 또한 「주택법」상 주택에 해당한다 할 것이다.

   2) 마찬가지로 주택분 재산세 과세대상인지를 판단할 때는 건축물이 주택분 재산세 과세대상에 해당하는지를 확인하고, 건축물이 주택분 재산세 과세대상이라면 그때야 비로소 부속토지가 주택분 재산세 과세대상에 해당한다고 보아야 할 것이지, 건축물이 주택분 재산세 및 종합부동산세 과세대상이 아닌 것이 명확한 청구법인의 사례까지도 부속토지를 주택분 재산세 과세대상으로 보는 것은 적절치 아니하며, 오히려 부속토지는 토지분 재산세 및 종합부동산세 과세대상이라고 보는 것이 「주택법」상 주택의 정의를 보더라도 타당한 법 해석이다.

   3) 처분청이 쟁점토지의 부속토지 또한 주택분 종합부동산세 과세대상에 해당한다는 근거로 제시한 선결정례는 모두 주택의 건축물과 부속토지 모두 재산세 및 종합부동산세 과세대상인 것은 자명하나, 단지 건축물과 부속토지의 소유자가 다른 경우 그 부속토지만을 소유한 자가 주택분 재산세 또는 종합부동산세 납세의무를 부담한다고 밝힌 사례로, 이 건과 같이 재산세 납세의무가 없는 건축물의 부속토지를(하물며, 건축물마저 주택분 재산세 대상이 아닌 것이 명확한 상황에서) 주택분 재산세 과세대상으로 볼 것인지를 다루는 사례가 아니기에, 이 건에 그대로 원용될 수 없다.

  (나) 쟁점주택의 부속토지는 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목에 따른 분리과세대상 토지분 재산세 과세대상에 해당하기에, 「종합부동산세법」 제12조에 따라 종합부동산세 과세대상이 아니다.

   1) 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목과 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에 따르면, 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 ① (도시정비법 제24조부터 제28조에 따른 사업시행자를 포함한) 주택건설사업자가 ② 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로, ③ 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 대하여는 분리과세대상 토지로 구분하고 있다.

   2) 사업시행인가서에서 청구법인이 도시정비법 제28조에 따른 사업시행자에 해당하고, 쟁점주택 부속토지가 주택을 건설하기 위하여 사업시행인가를 받은 토지에 해당하며 항공사진에서 그 토지가 실제 주택건설사업에 제공되고 있음을 알 수 있는바, 이와 같이 쟁점주택 부속토지는 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목 및 시행령 제102조 제7항 제7호에서 정하는 분리과세대상 토지의 요건을 모두 충족하여 종합부동산세 납세의무자에 해당하지 않는다.

   3) 실제로, 이 건과 유사한 사실관계 관련 판결 등에서 멸실 주택이 「지방세법」 제109조 제3항의 요건을 충족하여 종합부동산세 과세대상이 아니라 보면서도, 건축물과 그 부속토지에 대한 구분을 다투지 않고, 원고(조합)가 납부한 주택분 종합부동산세를 모두 환급한 사례들이 상당수 확인된다(서울행정법원 2023.11.2. 선고 2022구합78944 판결, 수원지방법원 2023.9.7. 선고 2022구합81095 판결, 인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결).

     「지방세법」 제109조 제3항 제5호에 따른 비과세는 건축물에 한정한다는 규정은 2010.12.27. 법률 제10416호 개정 이후부터 현재까지 지속적으로 존재하였음에도 불구하고, 청구법인과 같은 주택재건축·재개발조합의 멸실 주택의 건축물과 부속토지를 구분하지 않고 종합부동산세를 일괄 환급할 것을 결정한 기존 판결문의 취지를 유추해보면, 전술한 바와 같이 청구법인과 같은 주택재건축·재개발조합이 소유한 부속토지는, 건축물이 주택분 재산세로 과세 되지 아니한 이상, 부속토지는 분리과세 대상 토지에 해당하는 것이 일반적이기에, 건축물에 이어 부속토지 또한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다고 보아, 이에 대한 다툼 없이 전액 환급이 이루어진 것으로 사료된다.

나. 처분청 의견

 (1) 문리해석상 쟁점주택은 ｢지방세법｣ 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따른 재산세 비과세대상에 해당하지 않으므로, 종합부동산세 과세대상이다.

  (가) ｢지방세법｣ 제109조 제3항 제5호는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물’ 등에 대하여 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제108조 제3항은 ‘해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(｢건축법｣ 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정)을 말한다’고 규정하고 있다.

   한편, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2011.12.13. 선고 2011두20116 판결, 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조).

  (나)「지방세법 시행령」 제108조 제3항에 따른 비과세 대상 주택은 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택을 의미하나, 쟁점주택의 철거보상계약 등의 주체는 행정관청이 아닌 조합(청구법인)에 해당하여 쟁점주택을 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상으로 볼 수 없고, 행정안전부 또한 철거보상계약 등의 주체가 행정관청이 아니라면 재산세 비과세 주택으로 볼 수 없다고 해석하였다(행정안전부 부동산세제과-772, 2023.10.31.).

  (다) 설령, 철거보상계약 등의 주체로 행정관청을 요하지 않아 재산세 비과세가 적용된다 하더라도, ｢지방세법 시행령｣ 제108조 제3항은 ‘해당 연도에 철거하기로 계획이 확정’된 주택으로 한정하여 규정하고 있어, 이 건의 경우에도 철거가 확정된 주택인지를 연도별(2020년, 2021년)로 구분하여 판단하여야 할 것인데, 쟁점정비사업의 ‘관리처분계획인가 고시문’에는 기존 건축물의 철거 예정시기가 2019년7월경으로 나타나는 등 청구법인이 제출한 자료만으로는 언제 철거하기로 계획이 확정되어 있는지를 판단할 수 없다.

 나아가, 특정한 연도에 철거하기로 계획이 확정되었음에도 실제 철거되지 않은 경우 그 다음연도에는 재산세 비과세를 적용할 수 없으므로(대법원 2001.10.23. 선고 99두4426 판결 참조), 구체적인 사실판단을 하지 않은 채 단순히 철거가 예정된 주택이니 재산세 및 종합부동산세가 비과세되어야 한다는 주장은 타당하지 않다.

  (라) 합산배제 주택을 규정한 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 제1항 제21호(개정규정)는 2022.2.15. 신설되었으므로 이 건에 소급적용할 수 없다.

   1) 합산배제 대상 확대를 통한 과세 합목적성 제고를 위해 개정규정이 신설되긴 하였으나, 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하도록 부칙에 규정하였으므로, 시행일 이전에 납세의무가 성립(각 2020.6.1. 및 2021.6.1.)한 이 건에 소급하여 적용할 수 없다.

   2)이와 관련하여 최근 법원은 ‘개정 시행령 조항은 공포한 날부터 시행될 뿐이고, 소급적용에 관한 경과규정은 존재하지 않으며, (중간 생략) 그렇다면 개정 시행령 조항은 확인적 규정이라기보다는 주택공급 촉진등을 목적으로 창설된 규정이라고 봄이 타당하다’고 판단(서울행정법원 2024.7.9. 선고 2023구합56446 판결)하였다.

 (2) 설령 쟁점주택에 대하여 재산세 비과세가 적용된다고 하더라도, 비과세되는 부분은 ｢건축법｣상 건축물 부분에 한정되므로, ‘주택의 부속토지에 상당하는 가액’은 여전히 주택분 종합부동산세 과세대상에 해당한다.

  (가) ｢지방세법｣ 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항은 비과세되는 주택의 범위를 ｢건축법｣ 제2조 제1항 제2호에 따른 ‘건축물 부분으로 한정’한다고 규정하고 있고, ｢건축법｣ 제2조 제1항 제2호에서는 ‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소･공연장･점포･차고･창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, ｢주택법｣ 제2조 제1호는 ‘주택’이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있는바, 이와 같이 관련 법령을 종합해 보면, 재산세가 비과세되는 부분은 주택의 부속토지를 제외한 건축물 부분이 명백하므로, 재산세가 비과세되지 않는 주택의 부속토지는 종합부동산세 과세대상에 해당한다.

  (나) 이 경우 ‘주택의 부속토지에 상당하는 가액’ 산정과 관련하여, 지방세법 제107조 제1항 제2호는 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산하여 각각 납세의무자로 규정하고 있으며, 법원에서는 주택의 부속토지만을 보유한 소유자도 주택분 재산세 및 종합부동산세의 납세의무가 있다고 봄과 동시에 주택 부속토지의 가액 계산방법을 판결(대법원 2013.2.28. 선고, 2011두27896 판결, 대구고등법원 2023.10.27. 선고, 2023누11383 판결 등 참조)하였으므로 이에 따라 아래와 같이 주택 전체 공시가격을 건물과 토지의 시가표준액 비율로 안분계산하여 주택분 종합부동산세 과세표준을 계산하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점주택은 「지방세법 시행령」제108조 제3항에 따른 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점주택을 ‘철거계획이 확정되고 철거보상계약이 체결된 주택’으로 볼 경우, 그 부속토지는 주택분 재산세가 아닌 토지분 재산세 과세대상으로서 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에 따른 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)

 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

 3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.(단서 생략)

 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다

 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. (후단생략)

 (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것)

 제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

 21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

  나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자

 부칙 <제32425호, 2022.2.15>

 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.

 (3) 지방세법

 제6조(정의)취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

 4. “건축물”이란「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

 2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

 3. “주택”이란「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.

 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

  사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

 1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

 2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.

 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

 2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

 제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.(단서생략)

 5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

 (4) 지방세법 시행령

 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. (단서 생략)

 7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)

 제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

 (5) 주택법

 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 (6) 건축법

 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 (7) 도시 및 주거환경정비법

 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

  다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업.(후단생략)

 제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

 1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

 2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

 1. 분양신청을 하지 아니한 자

 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.(단서생략)

② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 내용이 확인된다.

  (가) 청구법인은 2012.10.8. 쟁점정비사업을 시행하기 위하여 설립인가된 조합으로서, 2017.12.29. 사업시행인가를, 2018.12.27. 최초 관리처분계획인가(OOO)를 각 받았는바, 해당 관리처분계획인가 고시문에 의하면, 기존 건축물의 철거예정시기가 2019년 7월경(이주완료 후 철거예정)으로 기재되어 있다.

  (나) 청구법인은 2019년부터 2020년까지의 기간 동안 현금청산대상자로부터 쟁점정비사업지구내에 있는 쟁점주택을 협의취득하였으며, 2020.4.27. 철거일자를 2020.4.27.～2021.3.31.로 하여 대전광역시 OOO구청장에게 철거신고를 하였다.

  (다) 한편 쟁점주택 철거와 관련하여, 철거계약서 등이 제출되지는 않았으나 인터넷포털 검색 등에 의하면 건축물 철거는 2020년 5월경부터 2021년 중반까지 진행된 것으로 나타나며, 심리일 현재 건축공사가 진행되고 있는 것으로 확인된다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 아래와 같이 살펴본다.

 청구법인은 ‘행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’을 비과세 대상으로 정한 「지방세법 시행령」 제108조 제3항에 따라 쟁점주택이 재산세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나,

 이 건의 쟁점이 되는 규정인 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항은 재산세 비과세 대상에 대하여 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다.)”으로 규정하고 있는데, 위 문언은 ‘철거명령을 받은 경우’와 ‘철거보상계약이 체결된 경우’를 병렬적으로 규정하면서 모두 행정관청에 의함을 전제로 한 것으로 해석함이 자연스러워 보이고, 만일 ‘철거보상계약’의 상대방에 제한이 없다고 해석한다면 사법상 주체와 체결한 계약까지 포함되어 비과세 범위가 지나치게 확대되는 결과를 초래할 우려도 있으므로 비과세 요건의 엄격해석 원칙에도 부합하지 아니한다(행정안전부 부동산세제과-772, 2023.10.31., 조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 참조).

 따라서 재건축사업을 위하여 조합이 보상금을 지급하면서 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우를 철거보상계약의 성격으로 볼 경우에도 그러한 계약의 주체는 청구법인(재건축조합)이어서 행정관청에 해당하지 아니하므로 이 부분 청구주장을 받아들이기 어렵다.

 또한, 청구법인이 2020.4.27. 쟁점주택에 대하여 철거신고를 하였다고 하나, 실제 철거시기를 명확히 알기 어렵고 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 및 2021.6.1. 현재 쟁점주택이 이미 철거되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 과세기준일 현재 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실하였다고 단정하기 어려우며, 나아가 관할 지방자치단체장이 쟁점주택을 과세대상 주택으로 분류하여 재산세를 부과한 이후 청구법인이 이에 불복을 제기하거나 해당 지방자치단체장이 해당 재산세를 취소 또는 경정한 사실도 확인되지 아니한다.

 이러한 사정을 종합하여 보면 쟁점주택이 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따른 재산세 비과세 대상에 해당한다고 보기 어렵고 이를 전제로 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 쟁점②는 쟁점①이 기각되어 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.