[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2021.7.31. 모친 A로부터 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 발행주식 490주(이하 “쟁점주식”이라 한다) 및 현금 OOO원을 증여받고, 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하여 증여세 OOO원을 신고·납부하였는데, 쟁점주식의 평가 시 쟁점법인이 보유 중인 서울특별시 OOO 소재 전 790㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여는 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법인 개별공시지가(OOO원)로 평가하여 순자산가치에 반영하였다.
나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.8.5.부터 2025.4.20.까지 청구인에 대한 주식변동조사를 실시한 결과, 평가기준일 현재 쟁점토지에 근저당권이 설정되어 있으므로 상증세법 제66조에 따라 피담보채권액인 OOO원(이하 “쟁점채권액”이라 한다)을 쟁점토지의 시가로 보되, 쟁점법인이 부담한 이행보증금 OOO원을 추가담보로 인정하고, 이를 차감한 OOO원을 쟁점토지의 최종 평가가액으로 결정하여 이를 바탕으로 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 재산정한 과세자료를 처분청에 통보하였다.
다. 처분청은 이에 따라 2025.6.2. 청구인에게 2021.7.31. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지의 가액을 평가함에 있어 피담보채권액이 실제 가액보다 큰 경우라면 상증세법 제66조의 적용을 배제하고 시가주의 원칙에 따라야 한다.
상증세법 제66조 제1호와 같은 법 시행령 제63조 제1항은 부동산에 관하여 근저당권을 설정하는 경우 그 피담보채권액은 통상 그 부동산의 실제 가액 범위 내에서 결정된다는 점에 타당성의 근거가 있으나, 예외적으로 부동산의 실제 가액보다 큰 금액을 피담보채권으로 하여 근저당권이 설정된 경우에는 납세의무자가 그 사정을 입증하여 위 규정의 적용으로부터 벗어날 수 있는 것으로(OOO), 본 건은 OOO(이하 “OOO”라 한다)와의 특수한 정책적 계약방식에 따라 실제 쟁점토지의 실제가액을 현저히 초과하는 금액이 피담보채권액으로 설정된 명백한 예외 사례에 해당한다.
(2) 쟁점토지에 설정된 근저당권의 쟁점채권액은 OOO와의 매매이행약정에 따라 미래 가치를 기초로 산정된 가액일 뿐 실제 토지의 교환가치를 반영하지 않는다.
(가) 쟁점법인은 2021.3.17. OOO와 쟁점토지에 임대주택 완공 후 소유권을 이전하기로 하는 장래 매매계약 체결을 위한 전 단계로서 가계약 형태의 ‘매매이행약정’을 체결하였다. 처분청이 시가로 간주한 쟁점채권액(OOO원)은 해당 약정에 따라 산출한 것으로, 그 구체적인 과정은 다음과 같다. 먼저 장래 건물이 완공되고 분양될 것을 전제로 한 감정평가액(OOO원, 이하 “제1차 감정평가액”이라 한다)을 산정한 뒤, 해당 감정평가액의 60%를 매매이행약정금(OOO원)으로 결정하고, 최종적으로 이 약정금에 감정평가서상의 토지배분비율인 60%를 곱하여 쟁점채권액이 도출된 것이다. 처분청은 위 쟁점채권액에서 쟁점법인이 부담한 이행보증금 OOO원을 차감한 금액을 쟁점토지의 최종 시가로 결정하였다.
(나) 결국 쟁점채권액은 제1차 감정평가액을 기초로 산정된 금액인데, 제1차 감정평가액은 법령상 시가 인정 요건을 결여하고 있다.
1) 해당 감정평가액은 증여일 현재의 ‘전’ 상태를 평가한 것이 아니라 장래에 임대주택이 완공되어 지목이 ‘대지’로 변경되고 100% 분양될 것을 전제로 한 미래 가치를 평가한 결과로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목(일정한 조건이 충족될 것을 전제로 평가) 및 나목(평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 않음)에 따라 시가에서 제외되어야 할 부적정한 감정가액에 해당한다.
2) 또한, 해당 감정평가의 가격산정기준일은 임대주택 완공예정일인 2022.9.5.로서, 증여세 평가기간(2021.1.31.～2021.10.31.) 이내에 포함되지 않아 같은 법 시행령 제49조 제2항 제2호의 규정에도 부합하지 않는다.
(다) 쟁점채권액인 ‘토지분 선금’은 계약 당사자 간의 토지 가치에 대한 합의 결과가 아니라 OOO가 정책적으로 선지원한 공사비 성격의 자금에 불과하다.
OOO의 매입임대주택 계약은 지급금액, 지급시기 및 방법 등 대부분의 사항을 OOO가 일방적으로 정하는 특이한 계약방식으로서, 약정서상 ‘토지분 선금’ 조항은 영세한 주택공급업자들에게 공사 자금을 지원하기 위한 선금의 한도액을 명시한 것일 뿐 쟁점토지의 객관적 가치를 상호 합의하여 명시한 것이 아니다. 실제로 OOO는 2020년 매입공고 당시 ‘토지분 선금’을 매입가액의 20%로 명시하였으나, 실제 약정 체결 시에는 매입가액의 36%로 일방적으로 상향 변경하였는바, 이는 해당 ‘토지분 선금’이 토지의 실제 가치를 반영하는 금액이 아니라, 영세 주택공급업자들에게 정책적으로 공사 자금을 지원하기 위한 금액임을 방증한다.
(라) 쟁점채권액은 증여일 약 5개월 전인 2021.2.16.의 제3자로부터의 취득가액(OOO원) 및 증여일 현재의 공시지가(OOO원)와 비교하여 2.3배 이상 과다하게 책정되어 있으므로 이를 적정한 시가로 볼 수 없다.
(3) 처분청이 주장하는 개발 예정에 따른 가치 상승분은 증여일 현재의 증여재산가액에 포함될 수 없는 미래의 이익이며 법령상 부과 요건도 충족하지 못한다.
상증세법 제42조의3에 따른 재산가치 증가 이익 증여 규정은 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 가치증가사유가 발생해야 하나, 본 건의 건축허가일(2021.2.5.)은 증여일(2021.7.31.)보다 앞서므로 법령상 부과요건을 충족하지 못한다. 또한, 건물 신축은 법령상 재산가치 증가 사유에 해당하지 않고, 이러한 가치 상승분은 미래에 법인세나 양도소득세로 과세될 성격이며, 이를 증여세 과세가액에 무리하게 포함시키는 것은 법 해석의 객관적 타당성을 결여한 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점채권액은 매매이행약정에 따라 당사자 간 합의된 토지의 객관적 교환가치를 반영한 시가에 해당한다.
(가) 쟁점법인은 2021.3.17. OOO와 매매이행약정을 체결하였고, 해당 약정서 제1조 제6항에 따라 ‘토지분 선금’의 지급을 직접 요청하여 수령한 후 이를 선수금으로 계상하였으므로 당사자 간에 토지 가치에 대한 합의가 이루어진 것으로 봄이 합리적이다. 상증세법상 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 성립되는 가액을 의미하는바, 쟁점토지가 매매이행약정에 의해 추후 매매가 보장된 특징을 고려한다면 쟁점채권액은 향후 매매계약에 의해 토지대금으로 받을 것이 확실시되는 가액으로서 기준시가보다 시가에 더 근접한 것이다.
(나) 또한 저당권이 설정된 경우 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 피담보채권액이 정해지므로, 쟁점채권액은 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 가장 잘 반영하고 있다고 판단된다.
(2) 증여일 현재 쟁점토지는 개발이 예정되어 가치 상승이 확실시되는 상황이었으며 산정된 쟁점채권액은 토지의 실질 가액을 적절히 반영하고 있다.
(가) 증여일 현재 쟁점토지는 이미 OOO와 매매이행약정이 체결되고 건축 허가를 득하여 공사가 진행 중인 상태였으므로 개발에 따른 지가 상승이 있었다고 보는 것이 타당하고, 쟁점채권액(OOO원)은 전체 감정평가액(OOO원)의 약 36% 수준에 불과하여 쟁점토지 가액으로 과다하다고 보기 어렵다. 아울러 쟁점채권액 산정 시 매매이행약정금에 적용된 토지 배분 비율(60%)은 한국부동산연구원에서 제시한 지역별 통상적인 배분 비율과 일치하여 객관적 타당성을 갖추고 있다.
(나) 청구인은 계약의 특수성을 주장하나 쟁점법인이 계약 조건을 충분히 인지하고 자발적으로 ‘토지분 선금’을 요청하고 해당 금액을 수취하여 건축비 등으로 활용한 이상 실제 현금이 유입되고 담보권이 설정된 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(3) OOO의 담보 가치 검토 결과와 청구인의 입증 책임 미이행을 종합적으로 고려할 때 이 건 과세처분은 적법·타당하다.
(가) 조사 과정에서 OOO 담당자는 쟁점토지의 가치가 ‘토지분 선금’을 담보할 수 있는 근저당 설정가액을 상회한다고 판단하여 대금을 지급하였다고 진술하였는바, 만일 근저당 설정액이 토지 가치를 크게 초과하였다면 통상적인 거래 관행상 추가 담보를 요구했을 것이나 그러하지 않았다.
(나) 상증세법 제66조는 저당권 등이 설정된 재산의 경우 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것이며, 청구인이 주장하는 사유들은 해당 규정 적용의 예외적인 상황임을 입증하기에 부족하므로 쟁점토지의 실제 가액이 쟁점채권액보다 작다는 사실이 객관적으로 증명되지 않은 이상 본 건 심판청구는 기각되어야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
상증세법 제66조를 적용하여 쟁점토지의 시가를 산정한 후 증여세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 및 각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4.～6. (생략)
② 제1항 각 호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적 담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지 취득 및 매매이행약정 체결 현황은 다음과 같다.
(가) 쟁점법인은 2021.2.16. 비특수관계인(B)으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다.
(나) 쟁점법인은 2021.3.2. 인접 토지(OOO) 소유자인 주식회사 B(이하 “공동사업자”라 하고, 쟁점법인과 공동사업자를 합하여 “쟁점법인등”이라 하며, 쟁점토지와 공동사업자 소유의 인접토지를 합하여 “쟁점토지등”이라 한다)과 단지형 다세대주택 공동 건축을 위한 공동사업 약정을 체결하였다.
(다) 쟁점법인등은 OOO의 매입임대주택 매입공고에 따라 쟁점토지등을 매도신청하였으며, 매입심의를 거쳐 2021.3.17. 매매이행약정을 체결하고 주택 완공 후 최종 소유권 이전을 완료하였다(아래 <그림1> 참조).
(그림 삽입을 위한 여백임)
<그림1> OOO의 매입임대주택 매입공고 중 매입절차
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(라) 쟁점법인등은 2021.3.17. OOO와 임대주택 완공 후 소유권을 이전하기로 하는 장래 매매계약 체결의 전 단계로서 ‘매매이행약정’을 체결하였는바, 해당 약정 제1조에는 매매이행약정금은 제1차 감정평가금액의 60%로 산정하고(제1항), 매매이행약정금 지급 시 약정금의 120%에 해당하는 1순위 근저당권을 설정해야 하며(제3항), 매매이행약정 체결 직후 SH공사에 ‘토지분 선금’ 지급을 요청할 수 있는데, 그 금액의 한도는 매매이행약정금에 감정평가서상 토지배분비율을 곱한 금액으로 정하는 것(제6항)으로 기재되어 있다(아래 <그림2> 참조).
<그림2> 이 건 매매이행약정 제1조
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(2) OOO는 매매이행약정 체결을 위해 2021.3.12. 쟁점토지에 대해 제1차 감정평가를 실시하였고, 해당 감정평가액은 장래 집합건물이 합법적으로 시공‧준공될 것을 전제로 평가된 가액이라는 내용이 아래 <표1>과 같이 감정평가서에 기재되어 있다.
<표1> 제1차 감정평가서의 감정평가조건 내용
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(3) 쟁점법인등은 2021.3.17. OOO와 체결한 ‘매매이행약정서’에 따라 2021.3.26. 매매대금의 일부를 ‘토지분 선금’ 명목으로 수령하고, 이에 대한 근저당권을 설정하였으며, 구체적인 계산 근거는 아래 <표2>과 같다.
<표2> 토지분 선금 및 근저당설정액 계산 근거
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(4) 쟁점법인은 매매이행약정금 중 토지비율 60%를 적용한 ‘토지분 선금’ OOO원(쟁점피담보채권)을 수취하여 선수금으로 계상하고, 수령액의 120%인 OOO원을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 조사청은 상기 ‘토지분 선금’ 수령액에서 쟁점법인이 부담한 이행보증금 OOO원을 차감한 OOO원을 쟁점토지의 최종 평가액으로 결정하였다.
(5) 청구인은 제1차 감정평가액이 법령상 시가 인정 요건을 결여하였다는 주장을 입증하고자, 해당 평가를 수행한 감정평가사로부터 2021.3.12. 평가기준일 당시의 쟁점토지를 원형 상태로 개별 평가한 것이 아니라 집합건물의 완성을 전제로 평가하였음을 확인받는 확인서(아래 <그림3> 참조)를 제출하였다.
<그림3> 감정평가사 확인서
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(6) 또한 청구인은 OOO의 2020년 6월 매입공고상 ‘토지분 선금’ 비율(약 20%)과 2021.3.17. 매매이행약정 시 적용된 비율(약 36%)의 차이를 근거로 해당 선금이 토지의 실제 가액이 아닌 정책적 목적의 공사비 지원 성격임을 주장하면서 ‘2020년 매입공고 내용’(위 <그림1> 빨강색 표시부분 참조)을 증빙으로 제출하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점채권액이 미래가치를 기초로 산정된 가액일 뿐 실제 토지의 교환가치를 반영하지 않는다는 주장이나, 매매이행약정서상 쟁점채권액의 명칭이 ‘토지분 선금’으로 명확히 규정되어 있고, 쟁점법인이 이를 이의 없이 수용하여 선수금으로 계상한 이상 당사자 간 합의된 쟁점토지에 대한 객관적 가액으로 볼 수 있는 점, 증여일 현재 이미 건축 허가를 득하고 공사가 진행 중이었으며 OOO로의 매도가 확정된 상태였으므로, 이러한 개발 호재가 반영된 쟁점토지의 실제 가치는 기준시가를 상회할 것으로 보이는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 각 목의 규정은 감정가액 자체를 시가로 원용하는 경우 적용되는 것으로 보이는바, 본 건 감정가액은 매매이행약정 체결 과정에서 ‘토지분 선금’을 산정하기 위한 합리적 근거로 활용된 것이므로 해당 규정을 적용할 수 없어 보이는 점, 쟁점채권액이 전체 예상 매매가액의 약 36% 수준으로 책정되어 있고, OOO 담당자가 쟁점토지의 가치가 선금을 담보할 수 있는 근저당 설정가액을 상회한다고 진술하고 있으므로 담보 안정성을 고려하는 금융 관행상 쟁점채권액이 쟁점토지의 교환가치 범위를 현저히 초과하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.