[주 문]

OOO세무서장이 2025.8.13. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1.처분개요

가.청구인은 2020.9.4. A 및 B(이하 “양수인들”이라 한다)에게 대구광역시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2020.12.31.부터 2024.12.30.까지 임대보증금 OOO원에 임대하기로 하는 전세계약(이하 “쟁점전세계약”이라 하고, 관련 계약서를 “쟁점전세계약서”라 한다)을 체결하였고, 양수인들은 2021.1.7. 쟁점아파트에 전입하였다.

나.청구인은 2021.4.9. 양수인들에게 쟁점아파트를 OOO원에 양도하는 계약(이하 “쟁점매매계약”이라 하고, 관련 계약서를 “쟁점매매계약서”라 한다)을 체결하여, 계약금 및 중도금 합계 OOO원은 계약일에 지급받기로 하고 잔금은 2023.2.28. 지급받기로 하였으며, 이후 쟁점아파트의 양도시기를 2023.2.28.로 보아 고가주택의 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2023.4.25. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

다.OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.4.14.부터 2025.5.3.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점매매계약 체결일인 2021.4.9.를 양수인들이 쟁점아파트를 사용수익하기 시작한 시점으로서 쟁점아파트의 양도시기에 해당하는 것으로 보아, 2년의 보유기간 요건 미충족을 이유로 고가주택의 1세대 1주택 비과세를 부인하여 처분청에 관련 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인의 2023년 귀속 양도소득세 전액을 감액경정하는 한편, 2025.8.13. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2025.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

 (1) 쟁점전세계약 및 쟁점매매계약 등의 경위는 다음과 같다.

  (가) 청구인은 고등학교 재학중이던 1983년 아버지가 돌아가시면서 집안 사정으로 인하여 대학을 진학하지 못하고 생업 전선에서 평생 근로소득자로 살아온 사람으로, 평생 자기 집 한 번 가져보지 못하다가 어렵게 청약에 당첨되었다.

  (나) 쟁점아파트는 학군 프리미엄이 있는 대구광역시 OOO에 위치하여 청약 당첨과 동시에 큰 시세 차익이 발생할 수 있었고, 청구인은 2018.7.10. 쟁점아파트를 총 공급가액 OOO원에 분양받는 계약을 체결하여 2020.12.29. 잔금을 완납하였으며, 이로부터 1세대 1주택 비과세 보유요건 기간인 2년이 경과한 2023.2.28. 쟁점아파트를 양수인들에게 양도하였다.

  (다) 청구인은 2020.6.10.까지 쟁점아파트 공급가액 중 계약금 및 6회분 중도금 합계 OOO원을 지불하였으나 잔금 OOO원을 지불할 자금사정이 여의치 않아 계약 해지에 따른 손실을 막기 위하여 부득이하게 양수인들과 쟁점아파트 준공 전인 2020.9.4. 쟁점전세계약을 체결하여 쟁점매매계약의 잔금을 지급하였다.

  (라) 청구인은 쟁점전세계약에 따른 임대계약기간 중인 2021.4.9. 쟁점매매계약을 체결하면서, 기존의 임대보증금 OOO원을 계약일자에 계약금 및 중도금으로 지급받은 것으로 갈음하고 2023.2.28. 잔금 OOO원을 지급받기로 하였다.

 (2) 쟁점매매계약은 장기할부조건부 매매거래가 아닌바 이 건 양도소득세 부과처분은 조세법률주의에 어긋난 것이고, 청구인의 쟁점아파트 취득시기는 분양대금 잔금을 완납한 2020.12.29.이며 양도시기는 쟁점매매계약에 따른 잔금을 수령한 2023.2.28.이므로 이는 취득 및 양도의 잔금청산일이 분명한 경우에 해당하는 경우로서 청구인의 쟁점아파트 양도는 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 2년 이상의 보유요건을 충족한 것이다.

  (가) 잔금청산일(2023.2.28.)이 쟁점매매계약 체결일(2021.4.9.)로부터 1년 이상 경과한 뒤라고 하더라도, 쟁점전세계약에 따른 임대계약기간이 만료되지 아니한 상황에서 양수인들에게 임대보증금을 반환할 의무는 없는 것이고, 양수인들은 쟁점매매계약이 아닌 쟁점전세계약에 따라 쟁점아파트를 사용수익하는 것이다.

  (나) 이 건은 임대보증금이 매매대금으로 전환된 경우로서 청구인이 이미 지급받은 임대보증금을 돌려주고 다시 매매대금으로 분할하여 지급받는 것이 아니라 매매대금 잔금 청산 시 상계되는 것이므로, 쟁점매매계약은 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하는 것과는 관련이 없다.

  (다) 쟁점매매계약이 장기할부조건부 매매거래에 해당하려면 쟁점아파트의 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상이어야 하나, 양수인들의 쟁점아파트에 대한 사용수익은 쟁점전세계약에 의한 것이므로 위 시점들 중 소유권이전등기 접수일만 남게 되어 이는 장기할부조건부 매매거래의 요건에 부합하지 아니하는 것이다.

  (라) 국세청 예규에 의하면 임대주택을 임대사업자로부터 분양받는 경우로서 “대금을 청산한 날”이란 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환에 합의하고 이미 납부한 임대보증금을 매매대금으로 전환하여 당해 자산의 대금을 청산한 날을 말하는 것(재산세과-1538, 2009.7.27.)이고, 분양전환임대주택의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일인 것(서면-2020-부동산-1861, 2020.10.29.)인바, 청구인의 쟁점아파트 양도의 경우 임대보증금이 매매대금으로 전환되었으므로 잔금청산이 완료된 시점인 2023.2.28.을 양도시기로 보아야 한다.

  (마) 청구인이 만일 쟁점아파트를 양도하면서 2021.4.9.자 계약금을 OOO원으로 하고 2023.2.28.자 잔금을 OOO원으로 하였다면 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입한 것이 아니므로 장기할부조건부 매매거래 요건을 충족하지 아니하였을 것인데, 이는 2021.4.9.자 계약금 및 중도금 합계액을 OOO원으로 한 것과 그 실질이 다르지 아니하므로, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 「국세기본법」 제14조가 규정한 실질과세의 원칙에 반한다.

 (3) 청구인은 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여 쟁점아파트 취득일로부터 2년이 지나 잔금을 받기로 하였던 것으로서 이는 일반적인 상식을 가지고 있는 사람들이 할 수 있는 지극히 당연한 행위이다.

  (가) 청구인은 일반적인 상식을 가진 선량한 납세자로서 장기할부조건부 매매거래의 요건이나 논리를 알지 못하였고(이를 알았더라면 2021.4.9.자 계약금을 OOO원으로 하여 논란의 소지가 없도록 하였을 것이다) 전문가인 공인중개사가 1세대 1주택 비과세가 적용된다고 하며 관행적으로 작성한 매매계약서를 신뢰하여 날인한 것뿐이다.

  (나) 처분청은 양수인들이 매수여력이 충분함에도 청구인 때문에 잔금 지급을 미루는 이례적인 거래를 하였다는 의견이나, 양수인들이 자금여력이 충분하다 하더라도 즉시 그 돈을 받고 1세대 1주택 비과세 적용을 포기할 사람은 존재하지 아니한다.

  (다) 일반적인 장기할부조건부 매매거래에서 계약금과 1회차 할부금을 동시에 지불하는 경우는 관행상 있을 수 없는데, 청구인의 경우 임대차계약 내에 쟁점매매계약을 체결한 특수한 상황에 처해 있었고, 쟁점매매계약 체결 시 세법 지식이 없는 선량한 납세자로서 공인중개사가 작성한 계약서를 신뢰할 수밖에 없었다.

  (라) 청구인이 쟁점아파트를 취득한 시기는 부동산 가격 변동이 크던 시점으로 특히 쟁점아파트가 소재한 대구광역시 OOO의 경우 학군 프리미엄으로 인하여 오래된 아파트도 매물이 없고 전세 수요 또한 많아 전세를 구하기 어렵다.

  (마) 청구인은 자녀 교육상 안정적으로 거주하고자 하는 양수인들의 요청에 의하여 임대계약기간 만료 후 양수인들에게 쟁점아파트를 우선 매수할 권리를 부여함과 동시에 매매금액을 확정하기 위하여 상호 합의 하에 임대계약기간 중 매매대금을 주고받지 아니하고 형식상 쟁점매매계약을 체결한 것에 불과하다.

  (바) 물론 청구인이 양수인들에게 쟁점아파트를 우선 매도한다는 매도확약서를 작성하고 확약 위반 시 위약금을 부담하기로 하는 공증 등을 받은 뒤 쟁점전세계약 만료 후에 매매계약을 체결하여 쟁점아파트를 양도하였더라면 처분청과 다툼을 할 여지가 없었을 것이다.

  (사) 쟁점매매계약서상 특약사항에는 ‘계약해지 및 위반 시 그 위약금을 OOO원으로 한다’는 문구가 있는데, 이는 일반적인 매매계약이라면 굳이 표기할 필요가 없는 것임에도 쟁점매매계약서의 성격이 청구인의 양수인들에 대한 매도확약서와 같기 때문에 작성한 것이다.

  (아) 경제적 합리성을 가진 사람으로서는 단기양도로 인하여 많은 세금이 부과된다는 것을 알면서 굳이 돈이 필요하지도 않은 상황에서 단기양도를 할 이유가 없다.

 (4) 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 지나치게 가혹하다.

  (가) 공인중개사가 관행적으로 작성한 계약서 문구 때문에 청구인에게 일시에 많은 세금을 부과하는 것은 가혹한 처사이다.

  (나) 청구인에게 부과된 양도소득세는 청구인의 유일한 재산이자 청구인이 거주하고 있는 아파트를 처분하지 않고서는 도저히 납부가 불가능한바, 청구인이 그간 법에 어긋나지 않도록 성실하게 납세의무를 다하였음에도 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 것은 신의성실의 원칙에 반하는 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점매매계약은 장기할부조건부 매매계약에 해당한다.

  (가) 장기할부조건의 해당 여부는 계약 당시의 상황에 따라 판단하는 것이고 이는 매수자의 자금사정으로 지급방법이나 최종할부금 지급기일의 변경이 있다 하더라도 당초 계약일을 기준으로 판단하는 것인바(대법원 2000.2.8. 선고 98두9639 판결 참조), 청구인과 양수인들은 각자의 사정에 따라 전세보증금을 계약금과 중도금으로 갈음하고 2023.2.28. 잔금을 지급하기로 하였으므로, 청구인은 계약금을 제외한 양도대금을 중도금 및 잔금으로 분할하여 지급한 것이다.

  (나) 장기할부조건 양도에서 사용수익일은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 의미하고 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 해당 자산을 실질적으로 사용할 수 있는 날을 뜻하며(서울고등법원 2015.6.30. 선고 2014누74161 판결 참조), 이 건에서 양수인들은 쟁점아파트에 대한 임차권과 소유권을 동시에 갖게 되는데 이 때 「민법」 제191조에 따른 물권의 혼동 규정에 따라 양수인들의 임차권은 소멸한다고 보아야 하는바, 쟁점매매계약을 기점으로 양수인들의 지위는 임차인이 아닌 매수인으로 변경된 것으로서 양수인들은 쟁점매매계약 시점부터 쟁점아파트를 매수인의 지위에서 사용수익한 것이다.

 (2) 청구인의 쟁점아파트 취득 및 양도 경위와 1세대 1주택 비과세의 입법 취지 등을 고려하더라도 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다.

  (가) 양수인들의 쟁점아파트 양수에 관한 2021.4.20.자 주택취득자금조달계획서 및 관련 증빙자료 등에 의하면, 양수인들은 쟁점매매계약 체결 당시인 2021.4.9. 이미 매매대금 전부를 보유하고 있었고, 소유권이전등기 접수일인 2023.2.28. 대출 없이 보유하던 예금으로 쟁점매매계약의 잔금을 지불하였음을 알 수 있는바, 양수인들은 쟁점매매계약의 잔금일을 2년가량 미루면서 소유권이전등기가 이루어지지 않은 불안한 상태를 유지할 이유가 없었음에도 청구인이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있을 때까지 잔금지급을 유예하는 통상적이지 않은 계약을 한 것이다.

  (나) 양수인들 중 A은, 조사청의 세무조사 당시 자녀 교육 등의 이유로 쟁점아파트를 매수하고자 하는 강한 의사가 있었고 자금여력도 충분하였음에도 불구하고 계약상 우위를 점한 청구인이 소유권이전등기를 2년가량 뒤로 하자는 조건을 제시하여 이를 수용할 수밖에 없었고, 잔금지급일을 미루는 대신 당초 제시한 매매대금에서 OOO원을 낮춘 금액으로 계약서를 작성하였으며, 부동산 시세가 상승할 경우 계약이 해지될 것을 우려하여 위약금을 OOO원으로 과다하게 설정하였다고 진술하였다.

  (다) 한편, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 세법이 보장하려는 데 1세대 1주택 비과세 규정의 입법 취지가 있다.

  (라) 그런데 청구인은 쟁점아파트 취득에 대한 소유권이전등기 이후 얼마 지나지 않아 바로 쟁점매매계약을 체결하여 부동산 양도차익을 얻으려는 목적이 있었던 것으로 보이고, 청구인이 잔금지급일을 2년가량 미룸으로써 고액의 양도차익에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용한 것은 관련 규정을 악용한 것으로 보인다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

 쟁점아파트의 양도를 장기할부조건부 매매거래로 보아 사용수익일을 양도시기로 하여 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나.관련 법령 등 : <별지> 기재

다.사실관계 및 판단

 (1)청구인의 쟁점아파트 취득, 임대 및 양도에 관하여 다음의 사실이 확인된다.

  (가) 청구인은 2018.7.10. OOO으로부터 쟁점아파트를 OOO원에 공급받는 공급계약을 체결한바, 이에 관한 공급계약서상 대금 납부일정 및 청구인의 대금 납부 내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점아파트 공급계약서상 대금납부일정 및 납부내역

○○○

  (나) 쟁점아파트의 사용승인일은 2020.12.24.이며, 청구인 명의로의 쟁점아파트 소유권이전등기는 2021.3.15. 이루어졌다.

  (다) 쟁점전세계약의 주요 내용은 아래 <표2>와 같은바, 청구인은 양수인들로부터 쟁점전세계약 내용에 따른 전세보증금을 계약금, 중도금 및 잔금별 지급약정일자에 나누어 전부 지급받았고, 한편 양수인들은 2021.1.7. 쟁점아파트에 전입하였다.

<표2> 쟁점전세계약 주요 내용

○○○

  (다) 쟁점매매계약의 주요 내용은 아래 <표3>과 같은바, 쟁점매매계약서상 계약금 및 중도금 합계 OOO원은 쟁점전세계약에 따른 임대보증금과 상계되어 이에 대한 별도의 지급내역은 확인되지 아니하고, 쟁점매매계약서에 따른 잔금(OOO원)의 이체 및 양도인들 명의로의 쟁점아파트 소유권이전등기는 2023.2.28. 각 이루어졌다.

<표3> 쟁점매매계약 주요 내용

○○○

 (2) 조사청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 쟁점전세계약은 쟁점매매계약 시점에 소멸된 것이고 쟁점매매계약은 장기할부조건부 매매계약이므로, 청구인의 쟁점아파트 보유기간은 2020.12.29.부터 2021.4.9.까지로서 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 2년의 보유요건이 충족되지 못한 것으로 보아 처분청에 관련 과세자료를 통보하였다.

 (3) 청구인은 2023년 귀속 양도소득세 신고 시 쟁점아파트의 취득일 및 양도일을 각각 2020.12.31. 및 2023.2.28.로 기재하여 고가주택의 1세대 1주택 비과세를 적용하였으나, 처분청은 조사청의 양도소득세 조사 결과에 따라 쟁점아파트의 취득일 및 양도일을 각각 2020.12.29. 및 2021.4.9.로 보아 관련 소득의 귀속시기를 2023년이 아닌 2021년으로 정정하는 동시에, 고가주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하여 청구인의 2023년 귀속 양도소득세를 전액 감액경정하고, 2025.8.13. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과한바, 청구인의 2023년 귀속 양도소득세 신고내역과 처분청의 2023년 귀속 양도소득세 경정 및 2021년 귀속 양도소득세 결정내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 양도소득세 신고 및 경정‧결정 내역

○○○

 (4) 처분청은 쟁점아파트의 취득 및 양도 경위나 1세대 1주택 비과세 규정의 취지 등에 비추어 보면 쟁점아파트에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다는 의견으로, 다음의 자료 등을 제출하였다.

  (가) 처분청은 쟁점매매계약 체결 당시 양수인들의 자금여력이 충분한 상태였다는 의견으로, 양수인들이 쟁점매매계약에 관하여 작성한 주택취득자금조달계획 및 이에 대한 증빙자료(정기예금내역)를 각 제출한바, 그 내용은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 처분청이 제출한 양수인들의 주택취득자금조달계획 내용

○○○

  (나) 처분청은 쟁점매매계약의 경위 등과 관련하여, 양수인들 중 A이 조사청의 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 진술한 내용을 아래 <표6>과 같이 제출하였다.

<표6> 처분청이 제출한 A의 진술 내용

○○○

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점매매계약이 장기할부조건부 매매계약에 해당하고, 쟁점매매계약 체결일에 쟁점아파트에 대한 소유권과 임차권이 양수인들에게 귀속되어 「민법」 제191조에 따라 양수인들의 임차권은 소멸하였으므로, 청구인의 쟁점아파트 양도시기는 양수인들이 쟁점아파트를 그 소유자로서 사용수익하기 시작한 쟁점매매계약 체결일(2021.4.9.)이며, 따라서 청구인의 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 보유요건은 충족되지 아니한 것이고, 나아가 청구인의 쟁점아파트 양도 경위 및 1세대 1주택 비과세의 입법 취지 등을 고려하더라도 이 건 양도소득세 부과처분에 잘못이 없다는 의견이나,

 「소득세법」 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 양도시기를 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것) 제162조 제1항 제3호는 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날을 양도시기로 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제78조 제3항은 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하는 경우로서 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 장기할부조건부 거래로 규정하고 있는바,

 「민법」 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제211조는 소유권의 내용을 법률의 범위 내에서 소유물을 사용, 수익 및 처분할 권리로 규정하고 있어, 청구인의 쟁점아파트 양도에 관한 소유권이전등기가 이루어지기 전까지는 양수인들이 쟁점아파트에 대한 「민법」상 소유권을 취득하였다고 보기 어려우므로, 이 건에서 같은 법 제191조에 따른 물권의 혼동에 관한 규정을 적용하기 어려워 보이는 점,

  청구인은 2020.9.4. 쟁점전세계약을 체결하여 양수인들에게2020.12.31.부터 2024.12.30.까지 쟁점아파트를 임대하기로 하였고, 양수인들은 이에 따라 2021.1.7. 쟁점아파트에 전입하였으며, 쟁점매매계약이 체결된 것은 양수인들의 전입 시점으로부터 약 3개월이 지난 2021.4.9.로서, 쟁점매매계약은 쟁점전세계약과는 별도로 당사자 간의 의사합치에 따라 이루어진 것으로 보이는 한편, 쟁점전세계약이 쟁점매매계약 체결이나 청구인의 1세대 1주택 비과세 적용 등을 위한 가장거래에 해당한다고 볼 만한 사정 또한 달리 확인되지 아니하므로, 양수인들은 쟁점매매계약 체결 당시 유효한 쟁점전세계약에 근거하여 임차인으로서 쟁점아파트에 전입한 것일 뿐 이를 소유자의 지위에서 사용수익한 것으로 보기는 어려운 점,

  쟁점아파트의 잔금청산일, 소유권이전등기 접수일 및 쟁점매매계약서상 인도일은 전부 2023.2.28.이고, 양수인들이 쟁점아파트의 소유자로서 이를 사용수익하기 시작한 시점 또한 이들이 쟁점아파트에 대한 「민법」상 소유권을 취득한 2023.2.28.라 할 것이므로 청구인의 쟁점아파트 양도시기는 위 2023.2.28.로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 쟁점아파트 양도시기를 쟁점매매계약 체결일(2021.4.9.)로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4.결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

 (1) 소득세법

  제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) ① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

  제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

 (2)소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것)

  제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

  제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

 (3) 소득세법 시행규칙(2026.1.2. 재정경제부령 제1호로 타법개정되기 전의 것)

  제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획경제부령이 정하는 장기할부 조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

 (4) 국세기본법

  제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

  제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

 (5) 민법

  제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

  제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

  제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.