[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가.청구법인은 2011.4.1. 설립되어 서울특별시 도봉구 창동에 소재하는 건설업을 영위하는 법인으로, 2016.10.4. 「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자로 등록되었다.

나.청구법인은 2020.11.30. 및 2021.5.14. 서울특별시 도봉구 OOO33세대 중 총 12세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 OOO연립가로주택정비사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 추진하였다.

다.2022.2.15. 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제21호(이하 “쟁점법령”이라 한다)가 개정되어 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내 멸실시키는 주택이 종합부동산세 합산배제에 포함됨에 따라, 청구법인은 쟁점주택의 2022년 및 2023년 귀속 종합부동산세에 대하여 2022.9.28. 합산배제 신고를 하였다.

라.처분청은 청구법인이 쟁점주택을 취득 후 3년 이내 멸실하지 아니하여, 합산배제 요건을 미충족한 것으로 보아 2024.12.11. 청구법인에게 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 및 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.

마.청구법인은 이에 불복하여 2025.2.28. 이의신청을 거쳐 2025.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점주택에 대한 종합부동산세 과세는 입법 취지에 반한다.

 구 「종합부동산세법」 제1조는 “이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있다.

 헌법재판소는 “종합부동산세는 고액의 부동산 보유에 대하여 중과세함으로써 기본적인 국가재정 수요의 충당기능 외에도 부동산의 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제하여 부동산 가격을 안정시키고자 하는 유도적·형성적 기능을 가진 정책적 조세로서의 성격도 함께 지니고 있다(헌법재판소 2008.11.13. 선고 2006헌바112 등 결정 참조)”고 판시한 바 있다.

 청구법인은 주택 보유에 따른 시세차익을 얻을 목적이 아니라, 국민주택규모 이하 주택을 건설, 서민들에게 저렴한 가격에 공급하여 국민 주거안정에 기여할 목적으로 쟁점주택을 취득하였다는 점을 고려하면, 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과하는 것은 입법 취지에 맞지 않는다.

 (2) 이 사건 처분은 주택건설사업 목적 멸실 예정 주택에 대해 종합부동산세 합산배제 혜택을 부여하고자 한 쟁점법령의 취지에 부합하지 않는다.

 2022.2.15. 쟁점법령의 개정으로 “주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 취득일부터 3년 내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)”이 종합부동산세 합산배제대상에 추가됨으로써 합산배제대상이 확대되었는바, 개정 이유는 “합산배제 대상 확대를 통한 종부세 과세 합목적성 제고”라 명시되어 있다.

 한편, 2022.3.18. 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조의4가 신설되어 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호 각 목 외의 부분의 기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 “3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우”를 규정하면서 개정 이유를 “주택 공급을 촉진하기 위함”으로 밝혔다.

 이는 주택 공급을 촉진하기 위하여 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외되는 주택의 범위에 “주택건설사업 목적 3년 이내 멸실예정 주택”을 추가하되, 입법권자가 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조의4 제3호에 기획재정부령으로 정하는 “정당한 사유”로 “그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유”를 규정하여 “정당한 사유”가 폭넓게 인정될 수 있도록 의도한 것으로 보인다.

 위 조항의 도입 취지는 주택건설사업 목적 부동산에까지 종합부동산세를 부과하는 것이 입법목적에 부합하지 않을뿐더러 주택건설사업 추진 시 통상 대규모 주택건설용 토지를 사전에 확보하여야 할 뿐 아니라 사업계획승인에 길게는 수년이 소요되는 현실을 고려할 때, 사업 준비기간 동안 발생하는 거액의 종합부동산세를 모두 주택건설사업자에게 부담시킬 경우 그 비용이 도리어 주택가격에 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위한 것으로, “정당한 사유”가 있는 경우에는 3년 이내에 멸실시키지 못하더라도 과세표준 합산 제외대상으로 보도록 하여 주택건설사업자의 토지 취득 시부터 사업계획승인 전까지의 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이다.

 실제로 청구법인은 쟁점주택을 2021.5.14.(1세대는 2020.11.30.) 매수한 이후 2021.5.1. 정비사업 설명회 개최를 시작으로 추진위원회 발족, 조합설립, 시공·설계사 선정, 도급계약체결을 거쳐 2023.11.1. 건축심의신청 이후 현재까지 사업 수행을 게을리하지 않고 정상적인 노력을 다하였으나, 도봉구청의 용적률 완화 불허 및 건축심의 재심 의결 등 청구법인에 귀책이 없는 사유로 유예기한 3년이 도과하였는바, 청구법인의 경우야말로 주택을 멸실시키지 못한 “정당한 사유”에 해당하고 쟁점법령 개정 취지에 부합하는 사례이다.

 (3) 청구법인은 주택취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 2023년 4월부터 2025년 3월까지 사업이 지연됨으로써 3년내 쟁점주택을 멸실시키지 못한 것이다.

  (가) 용적률 완화와 관련하여 관할 지방자치단체인 도봉구청이 법령해석을 잘못하여 유관부처 질의회신 등 협의과정에 7개월 지연한 것이다.

 쟁점주택 부지는 준공업지역으로 「서울특별시 도시계획조례」 제50조 제2호 가목에서 정한 준공업지역 내 공동주택 용적률 250%가 적용되며, 「건축법 시행령」 제27조의2 제5항에 따라 공개공지(소규모 시민 휴식시설 등) 등의 의무 설치대상이 아님에도 공개공지를 설치하는 경우 용적률 20% 상향 적용이 가능하다.

 청구법인은 건축예정인 주상복합건물이 공개공지 등의 설치대상이 아님에도 「건축법 시행령」 제27조의2 제5항에 따라 공개공지 339㎡(대지면적 1,694㎡의 20%)를 설치하는 것으로 하여, 기존 용적률(250%)에 20% 상향된 용적률 300%를 적용하여 건축설계 등 사업을 진행하였다.

 청구법인은 다른 사업인 2020.7.3. 서울특별시 도봉구 OOO소재 주거용 오피스텔 신축사업 당시 「건축법 시행령」 제27조의2 제5항에 따라 준공업지역 내 주상복합건물에 공개공지 설치로 용적률 20%를 상향 적용하여 건축허가 승인받은 실제 사례가 있던 것을 확인하고, 쟁점사업 또한 동일한 준공업지역내 주상복합건물을 신축하는 것이므로 용적률 상향이 가능한 것으로 판단한 것이다.

 그러나, 도봉구청 담당자와 용적률 협의 과정에서 용적률 완화와 관련된 법령 해석에 이견이 발생하여 도봉구청·국토교통부·법제처·서울특별시 등 관계부처와의 질의회신 및 협의하는 과정에만 7개월(2023년 4월∼2023년 10월)이 소요되었으며, 이는 쟁점주택 취득 당시 전혀 예측하지 못했던 사건이었다.

 국토교통부는 청구법인의 용적률 완화 관련 3차례 질의에 대하여 구체적인 답변을 회피하며, 허가권자인 도봉구청장이 제반 사정을 종합적으로 고려하여 결정할 사항이라고 회신하였다.

 이후 청구법인은 2023.8.11. 법제처 법령해석요청을 하기에 이르렀는데, 2023.9.22. 법제처는 주무부처인 국토교통부의 의견을 조회한 법령해석요청에 대한 답변을 통해 “4. 질의 사항에 대하여 귀 기관(청구법인)과 국토교통부와의 의견에 이견이 없다”고 회신하여 용적률 상향이 가능하다는 청구법인의 법령해석을 최종적으로 인정하였다.

 이러한 법제처의 법령해석 회신 내용에도 불구하고 도봉구청은 서울특별시에서 제시한 ‘2030 준공업지역 종합발전계획’(2015년 발간)에 “공개공지 설치를 통한 용적률 완화” 관련 제안 내용이 없으므로 용적률 완화가 불가하다는 의견을 고수하였다.

 2015년 발간되어 발간된 지 8년이 지난 용역보고서에 용적률 완화 관련 내용이 존재하지 않는다는 이유로 용적률 완화가 불가하다는 도봉구청의 최종 의견에 더 이상 억울함을 하소연할 곳도 없던 청구법인은 행정소송을 제기하려는 입장이었다.

 그러나 적게는 수개월 이상 기간이 소요되는 행정소송에 따른 사업지연과 이에 따른 이자 비용 등 사업비 증가를 우려한 조합원들의 의견을 반영하여 결국 용적률 250%를 반영한 설계계획안을 수록한 건축심의를 2023.11.1. 도봉구청에 신청하게 되었다.

 용적률 완화와 관련한 일련의 과정을 살펴보면, 청구법인은 올바른 법령해석을 하였고, 동일한 사례(2020.7.4. 창동 오피스텔 건축허가)가 존재하므로 용적률 상향이 당연히 가능하다고 판단하였으나, 도봉구청의 법령 몰이해 및 소극행정 등 납득할 수 없는 대응으로 인해 용적률 상향이 무산되었으며, 이 과정에서 7개월간 사업진행이 지연된 것으로, 이에 대한 귀책사유는 청구법인이 아닌 도봉구청에 있으므로 “주택건설사업 목적으로 취득한 주택을 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유”가 존재한다고 보아야 한다.

  (나) 도봉구청은 건축심의 결과 “재심 의결”을 하였고 이에 따라 사업이 지연되었다.

 용적률 상향이 무산된 후 청구법인은 2023.11.1. 도봉구청에 심의도서(공개공지를 없앤 용적률 250% 설계안)를 수록한 건축 심의 신청을 제출하였으나, 이에 대하여 도봉구청은 2024.2.22. 건축위원회 심의를 거쳐 2024.3.4. 건축심의 재심(의결내용을 반영하여 심의 도서를 재작성할 것)으로 통보하였다.

 재심 결정은 청구법인이 그간 20여 건에 이르는 건축사업을 진행하면서 처음으로 발생한 예상치 못한 이례적인 사건으로, 다른 소규모 주택정비사업 경우 최초 건축심의 결과 대략 2/3 이상이 “가결” 또는 “조건부 가결”결정이 내려짐을 고려하면, 주택건설사업 과정에서 통상적으로 발생하는 예측할 수 있는 사건이 아니다.

 재심 의결 내용은 “「건축법」 및 서울시 기준 적용 관련, 건축계획 관련, 구조계획 관련 총 26개 의결 내용을 반영하여 심의 도서를 재작성할 것”이었으며, 이 중 사업 진행에 가장 큰 영향을 미치는 항목은 “차량 진출입로 재검토”였다.

 재심 의결 내용을 반영하기 위해서 세부 사항에 대해 구청과의 협의 정을 거쳐 설계 계획을 전면 재검토·수정해야 했으며, 이러한 협의 및 설계변경에 2024년 3월∼2025년 3월 현재까지 1년 이상의 기간이 소요되었는바, 이 또한 “주택 취득 당시 예측할 수 없었던 주택의 멸실이 지연된 정당한 사유”에 해당된다.

 참고로, 협의 과정 중 정비조합은 도봉구청에 차량 진출입로 관련 후면도로를 일방통행에서 양방향통행으로 변경해 줄 것을 요청하였는데 이마저도 불가한 것으로 검토되어, 대로변 진입·후면도로 진출로 진출입 변경이 확정되었으며, 이에 따른 1층 설계안이 전면 수정되었다.

 (4) 도봉구청의 용적률 완화 불허 조치와 건축심의에서 재심 의결되지 않았다면, 청구법인은 3년내 쟁점주택 멸실이 가능하였다.

 사업 지연 사유가 발생하지 않아 최초 사업계획에 따라 사업이 정상 진행되었을 경우, 소규모 주택정비사업의 통상적인 사업 기간을 감안하면 쟁점주택 취득일로부터 3년 이내인 2024년 4월경 주택 멸실이 충분히 가능하여 합산배제 요건을 충족했을 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점법령의 개정 취지에 의하면 청구법인에게 감면 혜택을 적용하지 않고 종합부동산세를 부과한 것은 정당하다.

 쟁점법령은 주택 공급을 촉진하기 위하여 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택의 범위에 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택을 추가하되, 주택 취득일부터 없어지는 데까지 필요한 상당한 기간이라 볼 수 있는 3년 이내에 멸실하지 못한 경우 합산배제 대상에서 다시 제외함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리하지 않도록 하는데 그 취지가 있다.

 한편, 「종합부동산세 시행규칙」 제4조의4에 따른 주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유는 멸실하지 못한 원인이 주택건설사업자에게 책임을 돌릴수 없는 등 ‘정당한 사유’에 해당함을 뜻하는바, 이 경우 추징을 면제하도록 규정하고 있다.

 청구법인은 쟁점주택에 대한 종합부동산세 과세가 입법 취지에 반하며, 주택 건설사업 목적 멸실 예정 주택에 대한 종합부동산세 합산배제 관련 쟁점법령 개정 취지에 부합하지 않고, 주택정비사업의 특성에 기인한 일반적인 사업 지연이기에 주택 취득 후 3년 이내에 멸실하지 못한데 대하여 청구법인의 귀책 사유를 물을 수는 없다고 주장하나,

 쟁점법령은 주택 취득일부터 멸실하는 데까지 필요한 상당한 기간이라 볼 수 있는 3년 이내에 멸실하지 못한 경우, 합산배제 대상에서 다시 제외함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리하지 않도록 하는데 그 취지가 있기에 쟁점주택에 대한 종합부동산세 과세는 정당하다.

 (2) 청구법인에겐 쟁점주택 취득 후 3년 이내에 쟁점주택을 멸실시키지 못한 것에 대한 정당한 사정이 없다.

 한편, 청구법인은 2023년 4월 건축심의 접수 전 도봉구청과의 사전협의 과정에서 용적률 완화 관련법 해석에 이견이 발생하여 협의과정에서 7개월이 소요되는 등 주택취득 당시 예측할 수 없었던 사업 지연 사유가 발생하여 3년 이내에 쟁점주택을 멸실시키지 못하였다고 주장하나,

 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 건축심의 과정에서 해당 정비사업 인허가권자인 도봉구청과의 법령해석 이견의 발생 및 건축심의 재심의 결정은 주택건설 사업 진행 과정에서 통상적으로 발생하는 경우로 보인다.

 청구법인은 해당 용적률 완화 관련법 해석과 관련 도봉구청의 잘못된 법령해석으로 인한 협의과정에서 7개월을 소비한 것이 청구법인에게 귀책이 없는 사유로 멸실 유예기한 3년이 도과한 원인이라고 주장하나, 해당 용적률 완화는 결국 도봉구청에서 받아들여지지 않아 2023년 11월 용적률을 조정하여 재설계를 진행하는 등 청구법인에게 귀책이 있는 것으로 보이므로 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유로 인정할 수 없다.

 또한, 설령 2023년 4월 도봉구청에 접수한 건축심의가 통과하여 진행하였더라도 가로주택정비사업의 추진 단계별 절차에 따라 분양공고 및 손실보상 협의, 사업시행계획인가 등 통상적인 처리 기간을 고려했 때 쟁점주택의 취득일부터 3년 이내인 2023년 11월까지 멸실이 불가능하였을 것으로 보이기에 청구법인이 도봉구청과의 협의 과정에서 7개월이 소요된 것은 쟁점주택의 3년 내 멸실시키지 못한 정당한 사유로 볼 수 없으므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 쟁점주택을 3년 이내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

  제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다) : 12억원

2. 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

 (2) 종합부동산세법 시행령

  제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

  21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

   라. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조, 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자

   마. 「주택법」에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조 제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자(같은 항 단서에 해당하여 등록하지 않은 자를 포함한다)

 (3) 종합부동산세법 시행규칙

  제4조의4(주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유) 영 제4조 제1항제21호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실 시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

 (4) 건축법

  제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다.

 (5) 건축법 시행령

  제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조 제1항 제1호에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다.

③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다.

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조 제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다.

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조 제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) 청구법인이 추진하는 쟁점사업에 대한 개요는 아래 <표1> 기재와 같다.

<표1> 쟁점사업 개요

  (나) 쟁점사업의 진행경과는 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점사업의 진행경과

  (다) 청구법인은 쟁점사업의 향후 진행 일정에 대해 아래 <표3>과 같이 설명하고 있다.

<표3> 쟁점사업의 향후 진행 일정

  (라) 청구법인은 관할 지방자치단체인 도봉구청과의 용적률 완화 관련 법규의 해석과 관련하여 아래 <표4>와 같이 이견이 발생하여 약 7개월(2023년 4월∼2023년 10월)의 시간이 지체된바, 이는 「종합부동산세법 시행규칙」제4조의4에 따른 정당한 사정이라고 주장한다.

<표4> 관계부처와의 용적률 완화 관련 협의 등 진행 경과

  (마) 2023.5.26. 청구법인의 질의에 대한 도봉구청 담당자의 회신내역은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 도봉구청 담당자의 회신내역

  (바) 청구법인은 국토교통부 및 법제처의 해석 이후 도봉구청 및 서울특별시청에 용적률 완하 허용 여부를 재질의 하였으나, 도봉구청 및 서울특별시청은 이전과 다른 사유인 ‘서울특별시 조례에 관련 내용 미비’ 등을 사유로 용적률 완화 적용이 어렵다는 이유로 거부하였다고 주장한다.

  (사) 청구법인은 도봉구 내에서 진행된 다른 유사 사업이 용적률 제한 완화 혜택을 받았으므로 청구법인의 쟁점사업 또한 그런 기대를 할 수 있는 것이고, 이를 거부당한 것은 예측하기 어려운 정당한 사유라고 주장하며 다른 유사사업(오피스텔 건축 사업)의 설계안을 제시하였다.

  (아) 청구법인은 2023.11.1. 공개공지를 제외하고 용적률 제한 완화 규정을 적용하지 않은 채(용적률 250%) 건축심의 신청을 제출하였으나, 도봉구청 건축심의위원회는 2023.3.4. ‘재심’으로 의결한 것으로 나타난다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호는 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 합산배제 사원용주택등으로 보아 합산배제하도록 하면서 기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택도 합산배제 사원용주택등에 포함하도록 하고 있는바, 청구법인은 서울특별시 도봉구청의 잘못된 법령해석, 건축심의 재심의 결정 등으로 사업이 지연되었으므로 이는 위 규정에 따른 합산배제의 정당한 사유라고 주장하나, 인허가 관청과의 법령해석의 불일치, 건축심의 재심의 등은 청구법인이 예견할 수 없는 부득이한 사정으로 보이지 않는 점, 청구법인은 「건축법 시행령」제27조의4 제5항을 근거로 청구법인의 쟁점사업은 공개공지를 설치하면 용적률 제한의 완화가 가능한 것이라고 주장하나, 용적률 제한의 완화 여부는 관할 지방자치단체의 재량행위에 속하는 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 청구법인이 취득한 이후 약 4년이 지난 심판청구일 현재까지도 멸실되지 않은 점, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 특히 납세자에게 조세 경감 등의 혜택을 주는 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.