사실관계

○무주택자였던 질의인은 아래와 같이 분양권을 취득하고 주택 보존등기 및 소유권 이전등기하여 1주택 보유 중에 있음

- ’18년 아파트 분양권을 총 414백만원(분양가액 4억원 + P 14백만원)에 취득

- ’20.7월 준공 및 대출 실행(차입시점)하였으며, 당시 주택의 공동주택공시가격은 존재하지 않음

- ’21.3월 보존등기되었고, ’22.4월 공동주택가격 563백만원으로 최초 고시되었음

질의내용

○ 대출 실행 당시 주택공시가격이 없는 경우, 소득세법 시행령 제112조 제14항에 의거하여 실제 취득가액인 414백만원을 기준으로 소득공제 대상 여부를 판단하는 것이 맞는지 질의함

관련법령

○소득세법[제15225호,시행 2018.01.01.] 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 4억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.

5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

○소득세법 시행령[제28637호, 시행 2018.07.01.] 제112조【주택자금공제】

⑮ 법 제52조제5항제4호 본문에서 대통령령으로 정하는 가격"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다.

1. 법 제52조제5항제4호 본문에 따른 주택분양권 중 제2호에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격

2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권

가. 청산금을 납부한 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

나. 청산금을 지급받은 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금

관련예규･판례

○원천세과-1890(2008.09.03.)

회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며, 귀하께서 ’26.2.1. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다.

2. 소득세법 제52조 제5항 제4호[제15225호, 시행 2018.01.01.]의 요건을 충족하는 주택 분양권의 차입금은 그 주택의 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 봅니다.

3. 그 주택의 소유권보존등기일(’21.3월)의 기준시가는 ’22.4월 최초 고시된 가격(4억원 초과)으로, 소유권보존등기일 이후 차입금은 소득세법 제52조 제5항에 따른 장기주택저당차입금에 해당하지 않습니다.