1. 사실관계

○ ’23.3.10. 공동주택을 취득하면서 대출 실행한 부분에 대해 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제를 신청하였으나, 국세청은 기준시가 초과하여 소득공제 대상에 해당하지 않는다고 함

- 공동주택 취득일 ’23.3.10.

- 공동주택 공시가격

’22.4.29. 547백만원(공시기준일 ’22.1.1.)

’23.4.28. 350백만원(공시기준일 ’23.1.1.)

2. 질의내용

○ 소득세법 제52조 제5항 제5호의 ‘차입일 이후 최초로 공시된 가격’ 문구에 대한 해석이 불분명함에 따라 최초로 공시된 가격을 취득일 이후 당해연도에 공시된 가격으로 적용한다는 결정을 구함

3. 관련법령

○ 소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. …

5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

○소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

라. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

4. 관련예규·판례

○ 서면-2025-원천-4362(2025.12.11.)

5. 회신문안

○ 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택은 ’23년 취득 당시 기준시가가 5억원 이하인 주택으로, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하며,

‘차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가’는 신축 주택 등에 적용되는 규정(소득세법 제52조⑤5호)입니다.

- 소득세법 제52조 제5항, 같은 법 제99조 제1항 제1호 라목, 소득세법 시행령 제164조 제3항 참조 바랍니다.