1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 1. 3. 원고에게 한 2022년 귀속 양도소득세 28,547,820원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2022. 8. 25. 원고의 남동생 BBB에게 ○○○시 ○○읍 ○○리 764 ○○시티 1단지 113동 1502호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 양도하고(이하 ‘이 사건 거래’라 한다), 2022. 10. 24. 취득가액 481,405,190원, 양도가액 570,000,000원으로 하여 양도소득세를 7,100,813원으로 예정신고하였다.

나. 피고는 이 사건 거래 전후 3개월 기간 동안 유사매매사례가액이 없으나, 양도일 전 2년 이내 기간 동안 이 사건 주택과 같은 동에 소재한 1032호(이하 ‘비교대상주택’이라 한다)의 거래 사실(2022. 3. 5. 매매가액 675,000,000원)을 확인 후 서울지방국세청 평가심의위원회에 비교대상주택 매매가액의 시가인정 심의를 신청하였고, 위 평가심의위원회는 2023. 10. 25. 비교대상주택의 매매사례가액 675,000,000원을 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서 규정에 따른 양도일 현재 시가로 볼 수 있다는 내용의 결정을 하였다.

다. 피고는 이 사건 거래가 소득세법 제101조 제1항에 의한 원고와 특수관계자 사이의 저가 양도인 것으로 판단하여 2024. 1. 3. 원고가 신고한 양도가액 570,000,000원을 부인하고 양도가액을 매매사례가액인 675,000,000원으로 하여 양도차액을 경정하고, 2022년 귀속 양도소득세 28,547,820원으로 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 2024. 3. 30. 이 사건 처분에 불복하여 행정심판을 제기하였는데, 조세심판원은 2024. 7. 9. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(각 가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

 1) 소득세법 시행령 제167조 제5항 단서 규정에서 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다고 하여 유사매매사례가액 산정시의 평가기간을 ‘양도일 전후 각 3개월의 기간’으로 정하였으므로, 해당 평가기간 외에 발생한 비교대상주택의 거래가액은 이 사건 주택의 시가로 인정할 수 없고, 오히려 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 의한 고시주택가격을 기준으로 산정하여야 한다. 따라서 이 사건 처분은 이 사건 주택의 시가로 인정할 수 없는 비교주택의 매매가액을 시가로 인정하여 이루어진 것으로서 위법하다.

 2) 원고는 이 사건 주택이 수도권 외곽에 위치하고 있어 거래량이 적었던 점, 이 사건 주택은 장기간 임대로 같은 단지 내 다른 주택들에 비하여 노후된 정도가 심하였던점 등을 고려하여 이 사건 주택의 매매가액을 정한 것이고, 이 사건 주택에 상당한 가격변동이 있었는바, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항을 적용하여 산출된 유사매매사례가액을 매매가액으로 산정하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령 : 별지 기재와 같다.

다. 판단

 1) 소득세법 제101조와 소득세법 시행령 제167조 제5항에 의하면 양도소득세 부당행위계산부인을 적용함에 있어서 ‘시가’는 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 내지 제64조와 상증세법 시행령 제49조 내지 제59조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

 한편 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 증여세 부과의 대상이 되는 재산의 가액에 대하여 ‘증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 동조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가주의 원칙을 선언하고 있다.

 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 구 상증세법 제60조 제2항을 구체화하여 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하고, 그 단서는 ‘다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하며, 같은 항 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외)’을 규정하고 있다. 또한 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호 의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

 구 상증세법 시행령의 위임에 따른 상증세법 시행규칙 제15조 제4항은 ‘시행령 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다’고 규정하면서 제1호에서 ‘부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ’평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것‘의 요건을 모두 충족하는 주택으로, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 정하고 있다.

 한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하여 보충적 평가방법을 규정하고 있다.

 이러한 소득세, 상증세법령의 규정내용을 종합하면, 양도소득세 부과의 대상이 되는 공동주택의 가액은 먼저 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 공동주택의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가되고, 적정한 비교대상가액이 없는 경우 비로소 보충적 평가방법으로 평가될 수 있다.

 2) 구체적 판단

  가) 살피건대, 앞서 본 증거들, 갑 제3 내지 5호증, 을 제5호증의 각 기재 및 변론전체의 취지에 의하면, 평가기간(매매계약일 및 소유권이전등기일인 2022. 8. 25. 전후 3개월 이내의 기간) 중 이 사건 주택에 대한 매매 등이 이루어진 적이 없는 사실, 이 사건 주택, 비교대상주택의 매매계약일, 주거전용면적, 공동주택가격, 매매가액은 아래 표 기재와 같은 사실이 인정된다.

  나) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 비교대상주택의 매매가액인 675,000,000원을 이 사건 주택의 평가기준일 현재 시가로 인정할 수 있어, 이를 기초로 한 이 사건 처분은 적법하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

  ① 비교대상주택은 이 사건 주택과 같은 동에 위치하고, 주거전용면적과 기준시가가 동일하다. 비교대상주택이 이 사건 주택의 양도일 전후 3개월을 벗어난 5개월가량 전에 거래된 것이기는 하나, 소득세법 시행령 제167조 제5항은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문의 평가기간을 설정하는 취지로 보일 뿐이어서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 주택의 시가로 평가할 수 있고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 비교대상주택의 매매 당시와 이 사건 거래 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았으며, 달리 위 각 주택의 매매가 이루어진 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고는 보이지 않는다.

  ② 원고는, 이 사건 주택은 2009년도 분양계약 이후 리모델링 공사를 하지 않았고, 분양 이후 계속하여 임차인이 거주하여 주택 상태가 좋지 않기 때문에 이 사건 주택의 매매가액은 비교대상주택과 다르게 산정되어야 한다고도 주장한다. 그러나 제출된 증거만으로는 비교대상주택의 현황이 이 사건 주택과 현저히 차이가 난다고 인정하기에 부족하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다

[별지]

관계 법령

■ 소득세법

제41조(부당행위계산)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제98조(양도 또는 취득의 시기)

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

제101조(양도소득의 부당행위계산)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 소득세법 시행령

제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항, 제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

제167조(양도소득의 부당행위 계산)

③ 법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취

득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.

■ 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에해당하는 금액

 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

  (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

  (2) 3억원

 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

 라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재

산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

■ 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것. 끝.